Udlandet og det danske ejerboligmarked. v. Jens Hauch, vicedirektør i Kraka

Udlandet og det danske ejerboligmarked v. Jens Hauch, vicedirektør i Kraka

Udenlandske investeringer Bankkriser Migration Ejerboligmarkedet i Danmark International økonomi Agglomeration

Realpris ejerlejligheder Finanskrisen Stigende tendens i større byer Næsten konstant uden for større byer Kilde: Boligøkonomisk videnscenter

Realpris, enfamiliehuse Kilde: Boligøkonomisk videnscenter

Fokus på fundamentals Konstante boligpriser uden for større byer Bestemt af byggeomkostning og grundpris Stigende pris i større byer Begrænset antal byggegrunde: Stigende efterspørgsel giver højere boligpriser Efterspørgslen stiger af mange årsager Midlertidige udsving, fx finanskrisen Konjunktur, rente Key point: Fundamentals eller bobler? Fundamentals kan forklare rigtig meget Nationalbanken vurderer, at der aktuelt ikke er en boble under opbygning i modsætning til i 2007

Flere udlændinge i Danmark Bortset fra pendlerne skal de bo et sted, ofte midlertidigt Key point: Større behov for fleksibilitet/let adgang til bolig. Typisk rettet mod lejemarkedet Pct. 10 9 8 7 EU-13 lande EU-15/EØS lande Andre vestlige lande Ikke-vestlige lande Uden bopæl i Danmark 6 5 4 3 2 1 0 Kilde: Kraka og Deloitte: Small Great Nation

Her rammer globaliseringen Produktion udflyttes fra Syd, Midt- og Vestjylland Flest udlændinge i Hovedstadsområdet og Sønderjylland Key point: Prisforskellene mellem by og land stiger. Forskelligt behov for fleksibilitet i forskellige landsdele Udflytning af produktion, niveau Andel udlændige Kilde: Kraka og Deloitte, Small Great Nation

Kilde: OECD

Agglomeration Agglomeration: Vi bliver mere produktive, når vi bor tæt Deling af faciliteter, specialisering, bedre match, viden spillover Demografiske træk fra land til by gør os rigere Key point: Effekt af agglomeration Større produktivitet giver højere løn -> vi flytter mod de større byer > stigende efterspørgsel efter byboliger -> stigende boligpriser i byerne Modgående effekt fx i form af trængsel

International økonomi - efterspørgsel International økonomi har betydning for dansk økonomi og dermed boligpriserne E erspørgsel e er danske varer -> virksomhedernes indtjening -> danskernes indkomster -> boligefterspørgsel og -priser Aktuelt i svag højkonjunktur, blød landing forventes Key point: Brexit (jf. IMF) Deal: Dansk BNP reduceres med 0,6 pct. No deal: Dansk BNP reduceres med 1 pct.

International økonomi: Renten Renten påvirker boligmarkederne direkte via låneomkostningen Renten fastsættes på de internationale kapitalmarkeder Typisk lidt højere i Danmark af hensyn til fastkurspolitikken Renten er nu meget lav Pct. 7 6 5 4 3 2 1 0-1 2000 Jan 2001 Jan 2002 Jan 2003 Jan 2004 Jan 2005 Jan 2006 Jan 2007 Jan 2008 Jan 2009 Jan 2010 Jan 2011 Jan 2012 Jan 2013 Jan 2014 Jan 2015 Jan 2016 Jan 2017 Jan 2018 Jan 2019 Jan 10-årig rente Danmark Tyskland Sverige Kilde: ECB

Låneomkostning på realkreditobligationer Realkredit obligationer er lidt mere risikable end statsobligationer, derfor er renten lidt højere Bidraget et steget - nødvendig polstring eller manglende konkurrence? Der afdrages mere Udestående realkreditlån Kilde: Nationalbanken

Rentens betydning for boligpriserne Sådan påvirker renten boligpriserne User cost hvad det koster at eje en bolig Førsteårsydelsen Rentefølsomt dansk boligmarked Nationalbanken: 1 pct. point højere rente giver på sigt 20 pct. lavere boligpriser i København Key point: Renten fremover (jf. Nationalbanken) Finansielle markeder forventer uændret lav rente Amerikansk overophedning kan føre til højere renter og senere en lavkonjunktur, det kan ramme det danske boligmarked

EU og dansk realkredit Finanskrisen medførte forøget finansiel regulering Baselkommittéen anbefaler, EU lovgiver/implementerer Højere krav til finansielle institutter højere omkostninger -> bl.a. højere bidragssatser Key point: Lavere risiko for ny finansiel krise? Bekymring for dansk realkredit det største marked for covered bonds i EU Gulvkrav i Basel IV tager ikke højde for at realkreditmarkedet er særdeles sikkert Risiko for adgangen til billige realkreditlån Key point: EU ønsker at styrke markedet for covered bonds. Rigtig god nyhed, men vi er ikke i mål endnu

Boligpriser og bankkriser Bankkriser kommer i høj grad udefra Reguleringscykler paraderne må ikke sænkes Kraftigt stigende kontantpriser er leading indicator for finansielle kriser Key point: Hvis en finansiel krise fx trækker Danske Bank ned, er dansk økonomi i store problemer og boligmarkedet kraftigt påvirket Pct. 25 20 15 10 5 Afvigelser fra underliggende trend Bankkrise Kredit/BNP Kontantpris 0-5 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011-10 -15-20 Kilde: Krakas finanskrisekommission

Låneformerne Afdragsfrie lån og rentetilpasningslån reducerer førsteårsydelsen kraftigt og giver dermed højere boligpriser Kilde: Finansdanmark og egne beregninger

Låneformerne Systemisk risiko: Rentefølsomme boligejere -> økonomisk tilbageslag slår hårdt igennem på boligmarkedet -> kan sprede sig til resten af økonomien Rentetilpasningslån og afdragsfrie lån forklarede hver 25 pct. af boligprisstigningen op mod finanskrisen Indgreb i 2017: Ikke afdragsfri + rentetilpasning til højtbelånte boligejere Svagt indgreb forklarer ikke udvikling, lav rente er bedre bud Risikable låneformer på 2005-2007 niveau Tendens til at det ikke længere kun er F1 reducerer risiko Key point: Udviklingen kan vende, hvis renten stiger, og forøge systemisk risiko

En stigende andel af ejendomsinvesteringer i Danmark foretages af udenlandske investorer Den samlede transaktionsvolumen for investeringsejendomme i Danmark, 2012-2018 Hvilken type investorer er det, som køber ejendomme? (2018) Mia. kr. 100 90 Private investorer 11 pct. Andre 8 pct. Ejendomsfonde 39 pct. 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Danske investeringer Udenlandske investeringer Institutionelle investorer 14 pct. Ejendomsfirmaer 28 pct. Kilde: Cushman & Wakefield.

Betydning af udenlandske investeringer Større følsomhed over for udenlandske investeringer særligt i København Udenlandsk investeringslyst positivt tegn Priserne presses op Key point: Boligprisfald, hvis synet på boliger i Danmark ændres Mia. kr. 35 30 Geografisk fordeling af transaktionsvolumen, 2018 25 20 15 10 5 0 København Storkøbenhavn Resten af Sjælland Fyn Århus Aalborg Resten af Jylland Danske investeringer Udenlandske investeringer

Tak for ordet

Ophævelse af ejendomsværdiskattestoppet Geografisk fordeling af gevinster ved ejendomsværdiskattestoppet Gevinsten i høj grad tilfaldet boligejere i større byer Medvirker til at forklare stigende prisforskelle Med ophævelsen af skattestoppet reduceres denne effekt Samlet set forøger ophævelsen priserne på huse og boliger med hhv. 1,4 og 5,7 pct. frem mod 2022 Boligmarkedet bliver mere stabilt Kilde: Det økonomiske Råd

Yderområderne affolkes Befolkningstilvækst, 2001-2016 (pct.) Højtuddannede (købekraftige) flytter til byerne 40 til 150 30 til 40 20 til 30 10 til 20 0 til 10-10 til 0-20 til -10-100 til -20 Kilde: Kraka-Deloitte, Small Great Nation, 2. rapport Sammenhængskraft.

Internationale tilbageslag og boligpriser Pct. Pct. af BNP 25 5 20 4 15 3 10 2 5 1 0-5 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 0-1 -10-2 -15 Ændring i nominel boligpris Outputgab (højre akse) -3-20 -4 Kilde: Danmarks Statistik, Finansministeriet og egne beregninger