Ryslinge Kommune Lokalplanforslag nr. 1.31

Ryslinge Kommune Lokalplanforslag nr. 1.31 For et center- og boligområde beliggende ved Ryslinge gl. kro på Rødamsvej i Ryslinge Teknisk afdeling Maj 2004 Side 1

Indholdsfortegnelse Side: Hvornår skal der udarbejdes en lokalplan?... 3 Hvad er en lokalplan?... 3 Lokalplanens redegørelse... 4 1. Lokalplanens formål... 9 2. Område- og zonestatus... 9 3. Områdets anvendelse... 9 4. Vej, sti og parkeringsforhold... 10 5. Kloak- og forsyningsledninger... 10 6. Bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden.... 10 7. Ubebyggede arealer... 11 8. Udstykningsforhold... 11 9. Støjforhold... 11 10. Vedtagelsespåtegning... 12 Bilag 1 Matrikelkort... 13 Bilag 2 Illustrationsskitse... 14 Side 2

Hvornår skal der udarbejdes en lokalplan? Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt, for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Der skal tillige udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivninger af bebyggelse. Endvidere i de tilfælde, hvor der i kommuneplanens rammer er anført den bestemmelse, der siger, at bebyggelse kun må ske efter en samlet bebyggelsesplan. Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger bindende bestemmelser for grundejere, lejere og brugere vedrørende den fremtidige anvendelse af det areal og de bygninger, som lokalplanen omfatter. Bestemmelserne kan dreje sig om bebyggelsens art, anvendelse, omfang og udformning, friarealernes anvendelse, fælles anlæg, afskærmning, beplantning, vej-, parkerings- og stiforhold osv. Kommunen har altid ret og undertiden pligt til at udarbejde en lokalplan. Kommunen har pligt til at udarbejde en lokalplan før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder større nedrivninger. En lokalplan skal sikre en sammenhæng i den kommunale planlægning, og give borgerne indsigt og indflydelse på planlægningen. Lokalplaner skal overholde de retningsliner, der er vedtaget i kommuneplanen. Kommunen kan udarbejde en lokalplan, når Kommunalbestyrelsen ønskes at informere og engagere borgerne om planlagte ændringer. Kommunalbestyrelsen kan således høre borgernes synspunkter, ændringsforslag og gode idéer, inden lokalplanen vedtages endeligt. Endvidere vil det i nogle tilfælde være nødvendigt at udarbejde en lokalplan, når f.eks. de eksisterende bestemmelser ikke i tilstrækkelig grad sikrer etableringen af rimelige miljøkvaliteter og udfoldelsesmuligheder, eller beskytter det allerede eksisterende miljøs karakter. Side 3

Lokalplanens redegørelse Lokalplanens formål Hovedformålet med denne lokalplan er at sikre en sammenhængende og hensigtsmæssig arealanvendelse af et meget centralt beliggende område, hvor en harmonisk bebyggelse skal medvirke til at fastholde hele området som et attraktivt center- og boligmiljø. Det kan sikres ved at ændre de planlægningsmæssige forudsætninger, så den fremtidige arealanvendelse bliver et blandet center- og boligområde, hvor boligbebyggelse opprioriteres. Samtidig nedprioriteres arealanvendelsen til blandet bolig- og erhvervsområde, der har vist sig at være mindre attraktivt det pågældende sted. Beliggenhed Lokalplanen omfatter et område i den nordlige del af Ryslinge by, hvor Ryslinge kro tidligere har ligget. Det er et meget attraktivt område, der ligger centralt ved Ryslinge Højskole, gadekæret og det grønne område. Lokalplanområdet grænser op til amtsvej nr. 602 Hårby Ørbæk (Rødamsvej) mod syd, åbne marker mod nord og blandet bolig og erhverv mod øst og vest. Den nye arealanvendelse, som lokalplanen giver mulighed for, vil bevare området som et attraktivt roligt miljø. Lokalplanens afgrænsning. Nuværende forhold Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 8-l, 8-m, 8-ae og 40-i Ryslinge By, Ryslinge. Den eksisterende boligbebyggelse indenfor lokalplanområdet kan bevares. Den markante erhvervsejendom, der fungerer som lagerhal vil blive fjernet. Trafiksikkerheden på Rødamsvej forventes forbedret, når den eksisterende udkørsel fra kroens parkeringspladsen ændres til en udkørsel fra nogle få boligejendomme. En del af lokalplanområdet set fra medsatte vejside. Side 4

Fremtidige forhold Lokalplanområdet kan anvendes til tæt lav bebyggelse, som kommunalbestyrelsen godkender som en samlet bebyggelsesplan. Fra fordelingsvejen er der sti forbindelse til de enkelte boliger. Parkeringspladser må udføres med overdækning. Den eksisterende boligbebyggelse indenfor lokalplanområdet kan bevares. Rødamsvej Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplanen 2001-2013 Lokalplanområdet er optaget i regionplanen som byområde. Lokalplanen er ikke i modstrid med regionplanen. Kommuneplan 1993 2005 I kommuneplanens rammebestemmelser er den nordlige del af lokalplanen udlagt til boligformål og mindre erhverv. Området er benævnt 1.A.1. Den sydlige del er udlagt til centerformål. Området er benævnt 1.C.1. Ryslinge Kommune har vurderet, at hele området i fremtiden skal anvendes til centerområde med mulighed for at opføre boligbebyggelse. For at gennemføre lokalplan, er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen. Følgende rammebestemmelser fastsættes for hele lokalplanområdet: Områdets art og anvendelse Bebyggelsens art Bebyggelsesprocent Grundstørrelse Bygningshøjde Centerformål Fortrinsvis butikker, men også liberale erhverv, mindre håndværksvirksomheder og boliger. *) 35% for området Min. 400 m 2 inkl. andel af fællesareal 2 etage max. 8,5 m Fælles friareal 50 % af boligarealet og 10 % af erhvervsarealet Parkering 1,5 P- pladser pr. bolig (evt. færre efter samlet plan) *) Boliger må opføres som tæt lav bebyggelse (rækkehuse, kædehuse, gruppehuse eller lignende), der i hvert enkelt tilfælde skal godkendes af Kommunalbestyrelsen. Side 5

Spildevandsforhold Lokalplanområdet er omfattet af Spildevandsplan 2002-2007 for Ryslinge Kommune. På lokalplanområdet er tinglyst 2 kloakledninger, der fører regnvand og spildevand fra dele af den nordlige bydel til renseanlæg og til vandløb. Bebyggelsesplanen og den fremtidige arealanvendelse skal respektere disse kloakledninger. Når lokalplanen gennemføres, skal der udføres separat kloakering indenfor lokalplanområdet. Varmeplanlægning Lokalplanområdet er omfattet af den kollektive varmeforsyningsplan og ny bebyggelse i lokalplanområdet skal opvarmes med naturgas. Affald Lokalplanområdet er omfattet af den kommunale renovationsordning. Zone forhold Lokalplanens område er beliggende i byzone. Fredninger Lokalplanområdet er ikke omfattet af fredninger eller naturbeskyttelseslinier. Jordforurening Lokalplanområdet er ikke registreret som en forurenet grund. Der er fundet en beskeden forurening ved det tidligere fyrrum. Jorden udskiftes inden lokalplanen realiseres. Vejforhold Hovedlandevej 602 har kategori C i Fyns Amts Vejprioritering. Der er tinglyst 12,5 m vejbyggelinier langs Landevej 602. De 12,5 m regnes fra vejens centerlinie. De nærmere vilkår for byggeri langs hovedvejen skal aftales med Fyns Amt. Side 6

Støjforhold Lokalplanområdet afgrænses mod syd af landevej 602 Ringe Ørbæk (Rødamsvej), der har gennemgående trafik, og en trafikintensitet på 1.700 køretøjer pr. årsdøgn (ÅDT) og en andel af tung trafik, svarende til 10%. Lokalplanområdet må ikke belastes med støj udover Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier. Den nye boligbebyggelse skal udføres, så de vejledende grænser på 55dB(A) ikke overskrides indendørs. Før ny bebyggelse kan tages i brug, skal det eftervises, at de vejledende grænseværdier kan overholdes. I lokalplanens område findes ikke virksomhed, der har støjmæssige konsekvenser. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må ejendommen, der er omfattet af forslaget ikke benyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder således efter planlovens 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændringer i anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsættes som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 18. maj 2004 til 18. maj 2005. Lokalplanens retsvirkninger Efter Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendommen, der er omfattet af planen, iflg. Planlovens 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsættes som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser, under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Side 7

Matr. nr. 8-l, 8-m, 8-ae og 40-i Ryslinge By, Ryslinge Anmelder: beliggende Rødamsvej 12 og 14 Ryslinge Kommune 5856 Ryslinge Graabjergvej 3A 5856 Ryslinge Tlf.: 6267 1110 Ryslinge Kommune Lokalplan nr.1.31 For et område til center- og boligområde, beliggende på Rødamsvej i Ryslinge. I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det nævnte område. Side 8

1. Lokalplanens formål 1.1 Hovedformålet med denne lokalplan er at sikre en sammenhængende og hensigtsmæssig arealanvendelse af et meget centralt beliggende område, hvor en harmonisk bebyggelse skal medvirke til at fastholde hele området som et attraktivt center- og boligmiljø. Det kan sikres ved at ændre de planlægningsmæssige forudsætninger, så den fremtidige arealanvendelse bliver et blandet center- og boligområde, hvor boligbebyggelse opprioriteres. Samtidig nedprioriteres arealanvendelsen til blandet bolig- og erhvervsområde, der har vist sig at være mindre attraktivt det pågældende sted. 1.2 Desuden skal lokalplanen sikre at placering, omfang og udseende for den fremtidige bebyggelse indpasses bedst mulig i forhold til omgivelserne og trafikforhold. 2. Område- og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænser et område, som vist på Bilag nr. 1, og omfatter matr. nr. 8-l, 8-m, 8-ae og 40-i Ryslinge By, Ryslinge 2.2. Lokalplanområdet omfatter ca. 2750 m² og er beliggende i byzone. 3. Områdets anvendelse 3.1 Området må anvendes til boligformål til tæt lav bebyggelse, rækkehuse, kædehuse eller lignende. 3.2 Området må anvendes til den samlede bebyggelsesplan, der er vist som illustrationsskitsen på bilag 2, som skal godkendes af Kommunalbestyrelsen. 3.2 Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der på ejendommen drives liberalt erhverv under forudsætning af at virksomheden drives af den, der beboer den pågældende ejendom, at virksomheden efter Kommunalbestyrelsens skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende) og områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Side 9

4. Vej-, sti- og parkeringsforhold 4.1. Lokalplanområdet vejforsynes fra Rørdamsvej ved brug af den eksisterende udkørsel fra Ryslinge kro s parkeringsplads. 4.2. Der anlægges en min. 4 m bred vej med fast belægning fra indkørslen ved Rødamsvej til den bagerste parkeringsplads som vist på bilag 2. 4.3. Stier i området anlægges i min. 2 m bredde. 4.4. Veje, stier og parkeringspladser etableres med fast belægning (asfalt, fliser eller lignende). 4.5. I lokalplanområdet skal der etableres 1,5 parkeringsplads pr. boligenhed. Parkeringspladserne udlægges i princippet som vist på Bilag 2 4.6. De anlagte veje og stier i området skal med henvisning til vejlovens bestemmelser forblive private fællesvej og stier. 4.5 Ved vejtilslutning mod Rødamsvej skal der etableres nødvendig hjørneafskæring for at opnå trafiksikker oversigtsforhold. 5. Kloak- og forsyningsledninger 5.1. Kloakering skal udføres som separat kloakering. 5.2. El, telefon og vandledninger samt evt. andre forsyningsledninger placeres i fortovs-, sti- og vejarealer. 5.3. Bebyggelsen skal tilsluttes naturgas jf. Ryslinge Kommunes varmeplan for området. 6. Bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden 6.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 35. 6.2. Bygninger må opføres med 1½ etage med udnyttelig tagetage. 6.3. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over terræn. 6.4 Bebyggelsen placeres i princippet som vist på bilag 2, dog med mulighed for mindre forskydninger af bebyggelsen. Bygningsreglementets afstandskrav til skel og mellem bebyggelse på samme grund skal overholdes. Side 10

6.5. Garager, udhuse, skure og lignende mindre bygninger, der udelukkende indrettes og anvendes som udenomsrum, kan, jf. bygningsreglementet for småhuse, opføres i naboskel eller nærmere naboskel end 2,5 m, når placeringsbestemmelserne i bygningsreglement respekteres. 6.6. Enhver beboelsesbygning og udhusbebyggelse skal udføres således, at den harmonerer med den øvrige bebyggelse. 7. Ubebyggede arealer 7.1. Der skal udlægges fællesarealer på mindst 50 % af boligarealet. 7.2. Terrænregulering på mere end ± 0,5 m i forhold til eksisterende terræn, må kun foretages med Kommunalbestyrelsens tilladelse. 7.3. Ubebyggede arealer må kun anvendes som parkeringsareal, færdselsareal, terrasse, have eller fællesareal. 7.4. Udendørs oplagring må under ingen omstændigheder finde sted, ligesom der ikke må opstilles ikke indregistrerede campingvogne og biler eller både eller anden skæmmende oplagring. 7.5. Bortset fra selskabsdyr i normalt omfang, som f.eks. hunde, katte, sangfugle og lign. mindre dyr, må der ikke holdes husdyr uden kommunalbestyrelsens særlige tilladelse. 7.6. Så snart parcellerne er overtaget, påhviler det ejeren, at sørge for, at parcellen altid, hvad enten den er ubebygget eller ej, holdes ryddelig og fri for affald og i en sådan stand, at ukrudt ikke generer de øvrige parceller. 8. Udstykningsforhold 8.1. Ved eventuel udstykning skal grundstørrelsen min. være 400 m 2 inkl. andel af fællesarealer. 8.2. Såfremt der foretages udstykning af området skal denne ske efter principperne som vist på bilag 2. 8.3. Ved en eventuel skal samtlige grunde være repræsenteret i andelsboligforeningen eller en grundejerforening af hensyn til administration af bl.a. den private fællesvej 9. Støjforhold 9.1. Før noget byggeri påbegyndes, skal det dokumenteres, at den givne placering tilgodeser et støjniveau på maksimalt 55 db(a) for de områder, der anvendes til udvendig ophold og det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a). Kan be- Side 11

byggelsens placering alene ikke tilvejebringe de krævede støjforhold for udvendig ophold, må der suppleres med egentlig støjskærm. 10. Vedtagelsespåtegning Forslag til lokalplan vedtaget af Ryslinge kommunalbestyrelse, den 14. juni 2004 borgmester kommunaldirektør I henhold til 27 i lov om kommuneplaner, vedtages foranstående lokalplan endeligt. Ryslinge kommunalbestyrelse, den 2004 På kommunalbestyrelsens vegne borgmester kommunaldirektør Side 12

BILAG 1 Matrikel kort for lokalplan 1.31 Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 8-l, 8-m, 8-ae og 40-i Ryslinge By, Ryslinge. Side 13

BILAG 2 Illustrationsplan for lokalplanområdet Rødamsvej Side 14