1 København, den 20. september 2010 KENDELSE Klager ctr. SchultzBoliger ApS Ordrupvej 38 2920 Charlottenlund Nævnet har modtaget klagen den 22. marts 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet forkerte oplysninger om fællesudgifternes størrelse og dermed skal betale godtgørelse til køber. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejerlejlighed til salg og skrev derfor til administrator af ejendommen og spurgte bl.a. til fællesudgifternes størrelse. Den 15. oktober 2009 oplyste administrator, at fællesudgifterne blev betalt med 3.300 kr. pr. kvartal, og at
2 der var særlige fællesudgifter, der blev betalt med 225 kr. pr. kvartal. Den 28. oktober 2009 udarbejdede indklagede en salgsopstilling, hvori han anførte de årlige fællesudgifter til 14.100 kr. Dette svarede til de beløb, administrator havde oplyst. Indklagede har til sagen oplyst, at han ved gennemgang af ejerforeningens budget 2009 bemærkede, at de samlede fællesudgifter var anført til 574.500 kr., hvilket ville give årlige fællesudgifter på 17.235 kr. Indklagede kontaktede derfor på ny administrator, der oplyste, at der var vedtaget en ekstra engangsbetaling af fællesudgifter i 2009, og at der ikke var tale om en fremtidig stigning i fællesudgifterne. Den 5. november 2009 udarbejdede indklagede en ny salgsopstilling, hvori de årlige fællesudgifter var oplyst til 13.200 kr. og særlige fællesudgifter 900 kr. Dette svarede til 3.525 kr. pr. kvartal. Den 13. november 2009 underskrev klager en købsaftale om køb af ejerlejligheden til overtagelse den 15. januar 2010. Til købsaftalen hørte salgsopstillingen af 10. november 2009, hvoraf det fremgik, at fællesudgifterne udgjorde 13.200 kr. og særlige fællesudgifter 900 kr. Den 16. december 2009 skrev administrator til sælger bl.a.: Ved gennemgang af foreningens økonomi her til årsafslutningen, har vi desværre opdaget, at der mangler at blive opkrævet kr. 134.500,00 i fællesudgifter i alt for 2009. Generalforsamlingen har godkendt et budget for 2009 hvori, der indgik en stigning, men denne stigning er aldrig blevet opkrævet. Bestyrelsen har besluttet, at disse penge selvfølgelig skal ind så hurtigt som muligt, og derfor bliver alle beboere pr. 1. januar 2010 opkrævet et beløb i henhold til fordelingstal. For at det ikke skal ramme med ét slag, er det besluttet, at I vil blive opkrævet over 4 gange. Det vil sige, at I i resten af 2010 vil have en ekstra opkrævning på jeres girokort/pbs kaldet ex. fællesudgift. Jeg beklager meget denne ekstra udgift, da dette skulle have været afviklet over 2009. Den 26. januar 2009 sendte indklagede nogle bilag til klagers rådgiver og meddelte, at sælger havde betalt hele beløbet vedrørende den glemte opkrævning i 2009, kr. 4.035. I faktura af 28. januar 2010 fra ejerforeningen vedrørende betaling af fællesudgifter for 1. kvartal 2010 blev klager opkrævet betaling af fællesudgifter med 3.300 kr. og
3 det ekstra fællesudgiftsbeløb med 1.008,75 kr. Den 1. februar 2010 skrev administrator til indklagede og meddelte, at det var en fejl, at klager var blevet opkrævet for ekstra fællesudgifter, idet sælger allerede havde indbetalt hele beløbet. Den 2. februar 2010 skrev indklagede til klagers rådgiver bl.a.: Som det fremgår af de dokumenter, jeg sendte til dig [...], så har ejerforeningen ikke fået opkrævet den stigning der blev godkendt i budgettet for 2009. Bemærk, at skrivelsen fra [administrator] er dateret 16. december 2009. [sælger] sender mig denne skrivelse den 26. januar d.å. og du får straks videresendt denne mail samme dag med kopi til køber [ ] Som du kan se af kvitteringen, som var vedhæftet, så har sælger [...] betalt hele det opkrævede beløb på kr. 4.035. Der vil derfor ikke være nogen ekstra betaling for [klager], og der er ingen forskel på de i salgsopstillingen oplyste udgifter til ejerforeningen og de faktisk opkrævede. Der henvises i øvrigt til administratorbesvarelsen af 15. oktober 2009, som tidligere er udleveret og som her vedhæftes. Såfremt der sker fremtidige reguleringer af fællesudgifterne, er der taget forbehold for dette i købsaftalens pkt. 16, 11, ligesom der er udleveret budget for 2010 [...]. 4. februar 2010 skrev klagers rådgiver til indklagede og meddelte, at indklagede havde anført fællesudgifterne for lavt ved at anføre disse til 13.200 kr. pr. år. I ejerforeningens budget blev ejerlejlighedens andel af fællesudgifterne i 2009 beregnet som 3/100 af 574.500 kr., svarende til 17.235 kr. Klagers rådgiver opgjorde klagers erstatningskrav til differencen mellem de to beløb, 4.035 kr., kapitaliseret med 10, i alt 40.350 kr. Den 5. februar 2010 skrev administrator to e-mails til indklagede. Det var heri bl.a. anført: A conto fællesudgifter andrager pr. kvartal på nuværende tidspunkt 3.300 kr. som angivet i forespørgsel fra 15. oktober 2009. Jeg har talt med regnskabsafdelingen og det er en enkelt ekstra opkrævning, der for ejerne er delt ud på de fire kvartals opkrævninger for 2010. Det har været et ejerbidrag som er vedtaget på generalforsamling 2009 (vedhæftet budget som angiver at opkrævningen for 2009 er sat til 574.500 kr.) Men som også vedhæftet finanskonto for foreningen angiver blev der kun opkrævet 440.000,00 kr. Altså har der manglet 134.500,00 kr. fordelt på lejer bliver dette som også
4 vedhæftet. Den sidste vedhæftede fil, angiver at kontokortet for køber, hvor der fremgår at han tidligere opkrævning for denne ekstra opkrævning er tilbageført. Jeg kan dog derudover ikke garantere at der ikke bliver vedtaget nye stigninger på fremtidige generalforsamlinger. Samme dag skrev administrator til klager bl.a.: Efter telefonisk aftale, er vedhæftet kontokort der angiver at fællesbidrag for 1 kvartal for din ejerlejlighed er betalt, grundet aftalen om at sælger betaler denne. Derudover er ex-fællesudgifter opkrævningen stoppet for fremtidige betalinger. Da hele beløbet for ex-fællesudgifter er betalt af sælger.[...] Den 17. februar 2010 skrev sælger til klagers rådgiver bl.a.: Jeg har meget svært ved at se, at det beløb på kr. 4.035,-, som du mener sagen drejer sig om, kan belaste [klager] på nogen måde. Beløbet vedrører budgettet for 2009 og er en engangs-betaling kun for dette år. Jeg har, som det er dokumenteret, og samtidigt for ikke at forkludre indbetalingerne for [klager], sørget for at betale hele extra-beløbet inden 2010. Jeg beklager, at [administrator] ikke havde fået slettet beløbet på indbetalingskortet for jan. kvartal 2010. Så er det jo kun at konstatere, at [klagers] fællesudgifter for 2010 fortsat er de samme, som jeg løbende har betalt i hele 2009. Altså er de fremtidige fællesudgifter ikke steget, selv om Du skriver, at købers påstand er, at ejerudgifterne er større end oplyst.[...] Den 12. april 2010 blev der udsendt indkaldelse til ordinær generalforsamling i ejerforeningen. Vedlagt var budgetforslag for 2010, hvor fællesudgifterne var foreslået fastsat til 574.500 kr., svarende til fællesudgifterne i 2009 inkl. de ekstra opkrævninger, hvilket for klagers ejerlejlighed svarerede til 4.309 kr. pr. kvartal. Den 22. april 2010 skrev indklagede til administrator:
5 Samme dag svarede administrator bl.a.: Det budget du sidder med er lagt frem til generalforsamlingen den 3. maj 2010 OG ER DERMED IKKE GODKENDT!!!! Der er lagt op til, at indtægten i fællesudgifterne bibeholdes, er det netop besluttet på budgetmødet men det er GENERALFORSAMLINGEN, som bestemmer dette! De kan vælge at sætte det højere eller lavere, alt efter hvad de finder rimeligt. Det køber betaler nu, er mindre end det, de andre beboere betaler, netop fordi sælger har betalt det skyldige af én gang. Det afholder jo ikke foreningen fra at lade fællesudgifterne stige hvert år pga. prisstigninger mm.
6 Klager har bl.a. anført: Indklagede har oplyst for lave fællesudgifter og skal derfor godtgøre klager 40.350 kr. Klager er i 2010 blevet opkrævet ekstra fællesudgifter. Indklagede vidste allerede i oktober 2009, at de samlede fællesudgifter, jf. budget 2009, udgjorde 574.500 kr. Indklagede bad i oktober 2009 administrator redegøre for de samlede fællesudgifter. Alligevel udarbejdede indklagede en salgsopstilling, hvoraf det fremgik, at de samlede fællesudgifter udgjorde 440.000 kr. Indklagede har da også erkendt, at han dermed har givet forkerte oplysninger. Af budgetforslaget 2010, der blev vedtaget på generalforsamling den 3. maj 2010 fremgår, at de samlede fællesudgifter uændret fra 2009 udgør 574.500 kr. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at have oplyst fællesudgifterne med et fejlagtigt beløb og bestrider dermed at skulle betale godtgørelse til klager. Administrator oplyste, at sælger i 2009 har betalt 13.200 kr. i fællesudgifter. Dette svarer til de opkrævninger på betaling, som sælger har udleveret til indklagede. Indklagede kunne imidlertid af budgettet for 2009 se, at fællesudgifter for hele ejendommen var anført til 574.500 kr., hvilket svarede til 17.235 kr. for den omhandlede ejerlejlighed, hvorfor indklagede på ny kontaktede administrator. Administrator oplyste, at der er tale om en ekstra engangsbetaling for 2009, og at der ikke var tale om en fremtidig stigning i fællesudgifterne. Ved en fejl havde administrator i 2009 glemt at opkræve det ekstra beløb i fællesudgift for 2009, 4.035 kr., og i december 2009 skrev administrator til ejerne herom, hvorefter sælger indbetalte hele beløbet til administrator. Klager betaler i 2010 fællesudgifter med 13.200 kr., hvilket svarer til det, sælger har betalt i 2009. Nævnet udtaler: Det fremgår af indklagedes salgsopstilling af 10. november 2009, som er den salgsopstilling, der hører til købsaftalen, at klager det første år skal betale fællesudgifter med 13.200 kr. og særlige fællesudgifter med 900 kr. Disse beløb svarer til administrators oplysninger.
7 Det fremgår af sagen, at klager, indtil ejerforeningen i maj 2010 besluttede at forhøje fællesudgifterne, har betalt 13.200 kr. i fællesudgifter. Denne stigning har indklagede ikke kunnet forudse, og han har dermed ikke haft mulighed for eller pligt til at oplyse herom i salgsopstillingen. Henset til administrators oplysninger kan det forhold, at den budgetterede indtægt for 2010 vedrørende fællesudgifter svarer til den budgetterede indtægt for 2009 ikke føre til et andet resultat. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale godtgørelse til klager. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand