Århus Kommune Lokalplan nr. 206 Et bolig- og erhvervsområde ved Frederiks Alle, Søgade, Valdemarsgade i Århus KONGSBAK INFORMATIK November 1983
Arhus kommune Lokalplan'nr: Et bolig- og erhvervsområde ved Frederiks Alle, Ssgade, Valdemarsgade i h=hu.s,206 Magistratens 2. afdeling Stadsarkitektens kontor. November 1983
Om dette hæftes indhold Det indledes med beskrivelsen, der fortæller om lokalplanens hovedindhold og om de retsvirkninger, den har blandt andet for grundejere i området.til dette afsnit hører en illustrationsplan, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger redegørelsen, som indeholder oplysning om forudsætninger for planen om områdets betjening med veje, skole, børneinstitutioner, kollektiv trafik og om dets forsyning med el, vand, varme og kloak. Til sidst kommer selve lokalplanen med tilhørende lokalplankort. Tekst og kort rummer tilsammen de nøjagtige bestemmelser om den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 501 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Grundlaget for planens kortbilag i mål 1:10.000 og mindre målestoksforhold er Kort- og Matrikelstyrelsens 4 cm-kort. Supplerende tematisk information er påført af Århus Kommune. Kortene udgives af Århus Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse A.86 KMS. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen
ARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 206. Et bolig- og erhvervsomrade ved Frederiks Allg. SGgade. Valdemarsgade i Arhus. INDHOLDSFORTEGNELSE 1. BESKRIVELSEN Side Lokalplanens indhold... 1.1 Plan af eksisterende forhold... bilag 1 Illustrationsplan... bilag 2 Lokalplanens retsvirkninger... 1.2 2. REDEGØRELSEN Lokalplanens forhold til 5 15-rammer for Arhus kommune og den Øvrige planlægning for området. 2-1 Udsnit af 5 IS-rammer for Arhus kommune... bilag 3 Tillæg nr. 118 til 5 15-rammer for Arhus kommune... 2.5 Bilag til tillæg nr. 118... bilag 4 3. LOKALPLANEN 1. Formål... 3.1 9 2. Område... 3.1 5 3. Anvendelse... 3.2 5 4. Vej- og stiforhold... 3.2 5 5. Teknisk forsyning... 3.2 5 6. Bebyggelsens omfang og placering... 3.2 5 7. Bebyggelsens ydre fremtræden... 3.3 8. Opholds- og parkeringsarealer... 3.4 5 9. StØjforhold... 3.4 5 l 0. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse... 3.5 Matrikelkort... bilag 5 Lokalplankort... bilag 6 Vedtagelsespåtegning... 3.6
1.1 1. BESKRIVELSEN Lokalplanens indhold. Lokalplanen omfatter det på bilag 1 viste område afgrænset af Frederiks A116# SØgade, Valdemarsgade og sydskellet af matr. nr. 1295a, Arhus bygrunde, Mejeri- kontorets ejendom. Området ejes af Ar'hus kommune med undtagelse af ejen-. dommen Valdemarsgade 25, matr. nr. 1306a, Arhus by- grunde * Den eksisterende boligbebyggelse mod Valdemarsgade bi- beholdes, medens en eksisterende 2 etages erhvervsbe- byggelse i karreens indre nedrives. Lokalplanen har til formål at sikre området udlagt til bolig- og erhvervsformål og sikre bebyggelsens tilpas- ning til den omliggende bebyggelse. Som det fremgår af illustrationsplanen bilag 2 tænkes nybebyggelsen opført som sluttet bebyggelse i gadeli- nien med en varierende bygningshøjde på 2-34 etage mod S@!gade og på- 34-6 etage mod Frederiks Allg. Det samlede etageareal ilokalplanområder udgør ca. 7000 etagemeter svarende til en bebyggelsesprocent på 150. Der må kun indrettes erhvervslokaler - herunder butik- ker i stueetagen - i bebyggelsen mod Frederiks All6, og det samlede erhvervsareal i området må ikke overstige 3.000 etagemeter. Områdets indre udlægges som opholdsareal. Parkeringen er i det vasentligste tænkt placeret under terræn.
1.2 Lokalplanens retsvirkninger. Efter byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen og planstyrelsens godkendelse af det nødvendige tillæg til 5 15-rammerne, og offentliggørelse af lokalplanen, herunder 5 15-rammetillægget, m& ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge kommuneplanlovens 31 kun ud- stykkes, bebygges eller i Øvrigt anvendes i overens- stemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gen- nemføres ved tilvejebringelsen af en ny lokalplan. Lokalplanen indeholder i 5 7 bestemmelse om, at dele af bebyggelsen i området ikke må nedrives eller ændres uden tilladelse fra magistratens 2. afdeling. Hvis en sådan tilladelse nægtes, kan ejeren efter kommuneplanlovens 5 33 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af pla- nen.
2.1 2. REDEGØRELSEN RedegØrelse for lokalplanens forhold til 5 15-RAMMER FOR ARHUS KOMMUNE og til den Øvrige planlægning for området. 5 15-RAMMER FOR ARHUS KOMMUNE. Se bilag 3, udsnit af 5 15-rammer for Arhus kommune. Lokalplanområdet omfatter en del af område OF 9.49 5 de af byrådet og miljøministeriet godkendte $i 15-rammer for Arhus kommune. For område O.F. 9.49 gælder følgende rammer for indhol- det af lokalplanlægningen. En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: a. b. C. d. - at områdets anvendelse fastlægges til offentlige formål (musikhus, ridehus, socialkontor, tidligere kasernebygning, mejerikontorets udvidelse, skole m.v.), - at bebyggelsesprocenten for området under 6t ikke overstiger 60, - at bebyggelsen ikke opføres med en højde på mere end 15 m dog undtaget bygningsdele, som af tekniske grunde må være højere (scenetårn og lign.). Endvidere kan mejerikontorets udvidelse ud mod Frederiks AllE opføres i 6 etager. - at bebyggelsen kan fastlægges som sluttet se langs gaderne. bebyggel-
2.2 Anvendelse I lokalplanen er området udlagt til bolig- og erhvervsformal og er dermed i strid med 15-rammernef hvor omrsdet udgør en del af offentligt område O.F. 9.49. Bebyggelsesprocent. I henhold til lokalplanen kan opføres ca. 7.000 etageme- ter svarende til en bebyggelsesprocent på 150. Forholdet til 15-rammerne er hvad angår bebyggelsesprocenten ik.ke umiddelbart sammenlignelig, idet lokalplanområdet i 15-rammerne udgør en del af det offent- lige område O.F. 9.49, for hvilket der er fastlagt en bebyggelsesprocent på max. 60 for det samlede område og for hvilket der dag i foreligger en byggemulighed på ca. 20.000 etagemeter. Etaaeantal. Bestemmelserne i lokalplanen om bygningshøjde og etageantal overstiger ikke de tilsvarende bestemmelser i 15-rammerne. Sluttet bebyggelse. I lokalplanen er bebyggelsen fastlagt som sluttet bebygcjelse i overensstemmelse med 5 15-rammerne. Lokalplanen er således i strid med 5 15-rammerne hvad angår bestemmelser om anvendelse og bebyggelsesprocent. Forslaget vil derfor kun kunne endeligt vedtages af byrådet under forudsætning af, at Planstyrelsen godkender den n@dvendige andring af 5 15-rammerne, hvilket søges gennemført ved 0mståend.e "Tillæg nr. 118 til 5 15-RAM- MER FOR ARHUS KOMMUNE. II
2.3 Regionplanen Lokalplanen åbner mulighed for opførelse af ny bolig- bebyggelse i området, og er derved i overensstemmelse med regionplanens intentioner om en boligorienteret byfornyelse i de centrale bydele, samtidigt åbnes mulighed for etablering af erhverv i et omfang der, ved en nærmere hastlagt begrænsning - gør det foreneligt med regionplanens bestemmelser for erhverv i de cen- trale bydele. StØ j forhold Indtil der foreligger en godkendt kommuneplan, vil der i forbindelse med udarbejdelse af lokalplaner skulle foretages en vurdering af de støjmæssige forhold med udgangspunkt i regionplanens bestemmelser herom. Området er primært belastet af trafikstøj fra Frederiks All6 og Valdemarsgade. På baggrund af de nordiske beregningsmodel for vejtra- fikstøj er støjniveauet 2 m foran facaden og 2 m over gadeniveau ved den kommende randbebyggelse mod Frederiks All5 beregnet til ca. 70 db(a) på degnbasis. Tilsvarende er støjniveauet langs Valdemarsgade ca. 65 db (A) på døgnbasis. I SØgade er trafikstøjen fra Frederiks All6 og Valde- marsgade dominerende i forhold til støjen fra trafik- ken i SØgade. StØjniveauet i SØgade varierer i hele gadens længde mellem 58 og 70 db(a), hvor den højeste værdi er' beregnet 2 m over gadeniveau og 2 m foran facaden nærmest Frederiks AllG, mens den laveste værdi er beregnet midt i gaden. For at sikre, at det indendørs støjniveau, som trafik- støjen påfører boliger, kontorer, institutioner og lignende ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis, er det nødvendigt, at facader mod såvel Frederiks AllQ, Val- demarsgade som SØgade forsynes med vinduer med særlige
2.4 lydreducerende egenskaber. Bebyggelsens udendørs op- holdsarealer vil være skærmet mod støj af randbebyg- gelsen, således at støjgrænserne her kan overholdes uden, at der udføres andre beskyttelsesforanstaltninger. Kollektiv trafik. Området er busbetjent ved bestående buslinier i Frede- riks Alle. Skole- OQ institutionsforhold. Behovet for skole- og institutionspladser forudsættes dækket af bestående skole oginstitutioneri denpågælden- de bydel. Teknisk forsyning. Den tekniske forsyning af lokalplanområdet sker via Arhus kommunale Værkers bestående net. Kloakforsyningen skal ske i henhold til "Vedtægt for kloakforsyning, Arhus kommune 1972". Regn- og spildevand kan afledes til det eksisterende afvandingsanlæg i området indenfor anlæggets kapacitet.
2.5 TILLÆG NR. 118 TIL 5 15-RAMMER FOR ARHUS KOMMUNE Tillægget omfatter område BL. 9.29 på bilag 4. afgrænset som vist For område BL.9.29 gælder følgende rammer for indhol- det af lokalplanlægningen. En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: a. - at områdets anvendelse fastlægges til bolig- og erhvervsformål. b. - at bebyggelsesprocenten for området under 6t ikke overstiger 150. c. - at bebyggelsen ikke opføres med mere end 34 etage mod Valdemarsgade og SØgade og 6 etager mod Frederiks Allg. d. - at der i forbindelse med bebyggelse tilvejebringes et opholdsareal på min. 25% af boligarealet og 10% af erhvervsarealet og et parkeringsareal på min. 25% af boligarealet, 100% af butiksarealet og 50% af det Øvrige erhvervsareal. e. - at bebyggelsen langs gaderne kan fastlægges som sluttet bebyggelse.
3.1 3. LOKALPLANEN Lokalplan nr. 206. Et bolig- og erhvervsområde ved Frederiks Al.16, SØgade I 'Va ldemarsgade i Arhus. I henhold til kommuneplanloven (lov nr. 287 af 26. juni 1975) fastsatles herved følgende bestemmelser for det i 5 2 nzvnte omr2de. -- at sikre området anvendt til bolig- og erhvervsf ormå.1, - at mu1i.ggøre opførelse af ny bebyggelse, -- at sikre bebyggelsens tilpasning til. den omliggende bebyggei.se. 2. OMRADE Lokalplanområdet afgraenses som vist p2 bilag 5 og omfatter falgende matr.nr.: 85, 87, 88, 89, 92, 106b, 106c, 10Gdl 107a, 107b, '108, Marselis- borg bygrunde, matr.nr.: 1305a, 130Gja, 1307a, 1307b, Arhus bygrunde og umatrikuleret stiareal, litra "c", samt a.lle parceller, som efter den 3. aug. 1982 udstykkes fra de nævnte ejendomme. Området er byzone.
3.2-5 3. ANVENDELSE Stk. 1 Området må kun anvendes til bolig- og erhvervs- formål. Der må i området kun opføres eller ind- rettes etagebebyggelse til beboelse samt til centerorienterede erhvervsformål såsom butikker, forretninger, pengeinstitutioner, kontorer og lignende. Stk. 2 Erhvervsarealer må kun indrettes i bebyggelsen mod Frederiks All&, og kontorarealerne i denne bebyggelse skal placeres mod gadesiden og boliger mod gårdsiden. Det samlede erhvervsareal må ikke udgøre mere end 3.000 bruttoetagemeter. 5 4. VEJFORHOLD Stk. 1 Som angivet på bilag 6 udlægges arealet mellem byggezonen mod Frederiks All& og grundgrænsen mod Frederiks All6 til vejareal. St.k. 2 Der må kun etableres kørende adgang til området fra Valdemarsgade og SØgade. Se fodnote. 6 5. TEKNISK FORSYNING Nybyggeri skal tilsluttes og aftage fjernvarme fra Arhus kommunale Værker på de til enhver tid gældende betingelser. 5 6. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Stk. 1 Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet under 6t må ikke overstige 150. Fodnote: Et bestående stiareal, i matriklen betegnet litra "el', se bilag 5, forudsættes nedlagt i henhold til vejlovgivningens bestemmelser.
Stk. 2 Bebyggelsen må kun opføres i et omfang og med en placering som angivet på bilag 6. Stk. 3 Bebyggelsen skal udføres med en bygningshøjde der mod Valdemarsgade og SØgade varierer 2- i og 34 etage og mod Frederiks All6 i 6 etager mod nabobebyggelsen og aftrappet til 34 etage mod SØgade. Bebyggelse i naboskel (bag forhus- bebyggelsen) må højst udføres i 2 etager. Eta- gevariationen skal godkendes af Mag. 2. afdeling. Stk. 4 Mod SØgade skal etableres port placeret som an- givet på bilag 6 i en bredde af 6 m og med en fri højde på 4,5 m. Stk. 5 Tage skal udføres som ca. 40-50 sadeltag, dog skal bebyggelsen i naboskel (bag forhusbebyg- gelsen) udføres med ensidigt fald. Mindre bygningsdele såsom trappebygninger m.v. kan udføres med andre tagformer. 6 7. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Stk. 1 Bebyggelsen skal med hensyn til bygningsprofil, herunder bygningshøjde, materialevalg, facadeudformning og farvesætning, tilpasses den be- stående bebyggelse på en efter magistratens 2. afdelings skøn rimelig og forsvarlig made. Der henvises til illustrationsplanen, bilag 1 hvad angår hovedprincippet for bebyggelsens ud- formning. Stk. 2 Ingen form for skiltning og reklamering må fin- de sted uden magistratens 2. afdelings godken- delse. Stk. 3 Eksisterende boligbebyggelse må ikke nedrives, ombygges eller på anden mzde ændres, herunder bl.a. ved ændring af tagbeklædning, ændring og bemaling af facader og vinduer, udskiftning af vinduer, medmindre magistratens 2. afdeling i hvert enkelt tilfælde giver tilladelse hertil.
3.4!$ 8. OPHOLDS- OG PARKERINGSAREALER Stk. 1 I forbindelse med nybebyggelse og ved væsentlig ombygning af bestående bebyggelse, herunder ved andret anvendelse, skal etableres opholds- og parkeringsarealer i et omfang som angivet i stk. 2 og 3. Stk. 2 Opholdsarealet skal anlægges i et omfang svaren- de til 25% af boligarealet og 10% af erhvervs- arealet. Stk. 3 Parkeringsarealet skal anlægges i et omfang svarende til 25% af boligetagearealet, 100% af butiksarealet og 50% af det Øvrige erhvervsareal. Parkeringsdækningen skal etableres under terræn, hvor kravet til opholdsarealets storrelse nød- vendiggør dette. Stk. 4 Opholds- og parkeringsarealerne skal udføres ef- ter en samlet friarealplan, godkendt af magi- stratens 1. og 2. afdeling. -I 9. STØJFORHOLD Stk. 1 Ved opførelse af ny bebyggelse bør det tilstra- bes, at bebyggelsen og dennes opholdsarealer principielt sikrer det lavest mulige støjniveau. Dog er følgende Øvre grænser for stojniveauet gældende: a. Det konstante indend@rs støjniveau, som tra- fikstøjen påfører boliger og kontorer må ikke overstige 30 db(a) p& døgnbasis. b. Det konstante udendors stajniveau, som tra- fikstøj pafører opholdsarealerne må ikke overstige 55 db (A) på døynbasis.
3.5 5 10. FORUDSETNING FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE Ny bebyggelse md ikke tayes i brug før den i 5 6 nævnte tilslutning til Arhus kommunale Vzr- kers fjernvarmeanlag har fundet sted og før de i 5 8 nævnte opholdsarealer er etableret.
3.6 VEDTAGELSESPATEGNING 74 Arhus byråd, den 1.:.!;!,J i354 P.b.v. Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort den *j r&/?dc R y /Y&- -/