LOKALPLAN NR. 153 for et område til åben-lav boligbebyggelse på Elisabeth Vænge og Kristiansbakken, Skanderborg Bakker

LOKALPLAN NR. 153 for et område til åben-lav boligbebyggelse på Elisabeth Vænge og Kristiansbakken, Skanderborg Bakker Skanderborg Kommune 2007

Hvad er en lokalplan? I følge Lov om Planlægning skal der udarbejdes og offentliggøres en lokalplan, inden der udføres et større bygge- og anlægsarbejde, foretages væsentlige nedrivninger eller der sker væsentlige ændringer i anvendelsen af en ejendom. Derudover kan der altid udarbejdes lokalplan, når byrådet skønner, at det er nødvendigt. I en lokalplan kan byrådet fastlægge nærmere bestemmelser for et areals anvendelse, bygninger, veje og stiers placering og udformning, friarealers placering og indretning samt bevaring af huse og bymiljøer mv. Sådanne bestemmelser skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med kommunens øvrige planlægning. En lokalplan er desuden byrådets redskab til at sikre gennemførelse af intentionerne i kommuneplanen. Vedtagelsen af en lokalplan betyder ikke forbud mod at fortsætte den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom, og en lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som er indeholdt i planen. Planen regulerer alene fremtidige forhold og ændringer af eksisterende forhold, f.eks. om- og nybyggeri eller ændret anvendelse af bestående ejendomme, som skal være i overensstemmelse med lokalplanen. Supplerende oplysninger kan indhentes hos Teknik og Miljø, Knudsvej 34, 8680 Ry, eller på tlf. 8794 7000. Dok.nr. 361506

INDHOLDSFORTEGNELSE LOKALPLAN NR. 153 REDEGØRELSE Lokalplanområdet..2 Lokalplanens forhold til anden planlægning. 8 Lokalplanens retsvirkninger...12 LOKALBESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål......13 2. Lokalplanens område og zonestatus..13 3. Områdets anvendelse.13 4. Udstykning.......14 5. Vej-, sti- og parkeringsforhold..14 6. Varmeforsyning...15 7. Bebyggelsens omfang og placering...15 8. Bebyggelsens ydre fremtræden....16 9. Ubebyggede arealer....16 10. Støjforhold... 17 11. Grundejerforening..18 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse.18 13. Tilladelse fra andre myndigheder..18 14. Vedtagelsespåtegning 20 KORTBILAG Lokalplankort... kortbilag 1 Matrikelkort... kortbilag 2 Illustrationskort... kortbilag 3 Snit i vej og sti..kortbilag 4 1

Lokalplanområdet Redegørelse Lokalplanområdet udgør en etape af Skanderborg Bakker, - det store byudviklingsområde nord for Skanderborg By, beliggende mellem Skanderborg Station og motorvejen. Lokalplanområdet grænser mod nord op til åben-lav boligområde, fastlagt i gældende Lokalplan nr. 139, mod øst til Frederik d. II s Allé og fælles bygrønning, fastlagt i gældende Lokalplan nr. 144 og Lokalplan nr. 152. Mod syd til skråningen mod jernbanen og endelig mod vest til eksisterende parcelhusområde ved Kristiansbakken og tæt-lav boligområde ved Kristiansvej. Lokalplanområdet er ca. 4,2 ha stort og omfatter en del af matr. nr. 10a, og en del af matr. nr. 10ae, Hestehaven, Skanderborg Jorder. Under lokalplanens udarbejdelse er området beliggende i landzone og har hidtil været under landbrugsmæssig drift. Arealerne er privat ejet. Lokalplanområdet er beliggende i den gældende kommuneplans rammeområde B.01.30.03, der er udlagt til boligformål. Terrænet er relativt kuperet med fald i sydlig retning. Fra området er der en storslået udsigt over Skanderborg By og Sø. Helhedsplan for Skanderborg Bakker Skanderborg Kommune udbød i januar 2005 de kommunalt ejede arealer i området til salg til en privat investor. Byrådet valgte i marts 2005 et tilbud fra Sjælsø Entreprise A/S, baseret på en samlet ny helhedsplan for området. Helhedsplanen, der er vist på illustrationen på næste side, har dannet grundlag for optagelse af nyt rammeområde for Skanderborg Bakker i Skanderborg Kommuneplan 2005-2017, endeligt vedtaget af byrådet i september 2005. Området for lokalplan nr. 153 er vist på helhedsplanen. Helhedsplanen beskriver intentionerne for områdets udbygning og danner grundlag for den opfølgende, mere detaljerede lokalplanlægning. Trafikstrukturen for området indeholder etablering af en overordnet ny fordelingsvej, der er tilsluttet rundkørslen på Låsbyvej. Under lokalplanens udarbejdelse er fordelingsvejens første etape etableret, og på sigt påtænkes den forlænget mod øst over jernbanen med tilslutning til Ladegårdsbakken. I området vil der blive etableret stiforbindelser, der via den eksisterende tunnel under jernbanen og en ny stibro over jernbanen til krydset ved Nørregade vil give gode forbindelser til Skanderborg Station og midtbyen. Langs den ny fordelingsvej påtænkes der endvidere sikret stiforbindelse mod Højvangen. 2

Redegørelse Helhedsplan for Skanderborg Bakker 8 6 3 7 5 1 2 4 c a b Område for lokalplan nr. 153 9 Mål for området et bymæssigt område med attraktive boligmiljøer i harmoni med landskabet forskellige boligtyper af høj arkitektonisk kvalitet fastholde og indpasse udsigten til Skanderborg sø og by. grønne fælles friarealer med forskellige rekreative oplevelser og udsigtskvaliteter. supplere og sammenkæde med servicetilbud i Højvangen og butikkerne i bymidten. Anvendelser 1. Parcelhuse 2. Rækkehuse og byvillaer i 2 etager 3. Punkthuse i 5-6 etager 4. 3 etages byvillaer mod vest 2-3 etages længehuse mod øst 5. 2-3 etages længehuse mod syd 5-6 etages punkthuse mod nord 3 etages punkthuse mod øst 6. Nærbutik på 2.000 m 2 7. Skovbørnehave 7. Skovbørnehave 8 Erhvervsområde 2 etager 9. Parker og rejs-plads a. Alternativ vejforbindelse til Parker og Rejs-plads b. Alternativ vejforbindelse til Parker og Rejs-plads c. Alternativ vejforbindelse til Parker og Rejs-plads I alt 700-800 boliger 3

Redegørelse Helhedsplanen bygger på Skanderborg Byråds ønske om, at Skanderborg Bakker udvikles som en ny bydel i nordlig forlængelse af den eksisterende by. Heri ligger et ønske om at udnytte områdets beliggenhed tæt på Skanderborg midtby og med god tilgængelighed fra den eksisterende og planlagte infrastruktur. Området ønskes derfor bebygget tættere og mere bymæssigt end de traditionelle parcelhusområder, som er udbygget i kommunen igennem de seneste år. Hensynet til at udnytte og fastholde områdets store landskabelige, terræn- og naturmæssige kvaliteter taler endvidere for, at bebyggelsen placeres mere koncentreret i området. Bebyggelserne opføres med varierede og alsidige boligtyper. Bebyggelserne ønskes udformet med høj arkitektonisk kvalitet og således, at flest mulige boliger får udsigt mod Skanderborg Sø. Der udlægges forholdsvis store grønne områder med bevaring og indpasning af eksisterende værdifulde skov- og hegnsplantninger. I de grønne områder skabes udsigtspladser og muligheder for rekreative aktiviteter. Boligbebyggelserne tænkes opført som parcelhuse i 1 etage med udnyttelig tagetage, byvillaer i 2-3 etager, rækkehuse, kædehuse samt punkthuse i op til 6 etager. Bebyggelsen tænkes udformet under særlig hensyntagen og tilpasning til det markant skrånende terræn. Skanderborg Bakker kan samlet set rumme 700-800 boliger afhængigt af fordelingen mellem parcelhuse, tæt-lav boliger og etageboliger. Helhedsplanen indeholder mulighed for, at der i området kan etableres fællesfaciliteter, institutioner og dagligvarebutik til dækning af lokale behov og med en god tilgængelighed i forhold til boligområderne. I den sydlige del af planområdet nord for jernbanen er det et ønske at anlægge en Parkér og Rejs -parkeringsplads i tilknytning til Skanderborg Station. Der er fremlagt forskellige alternative forslag til vejbetjeningen af parkeringspladsen, og den endelige fastlæggelse af vejadgangen vil ske på grundlag af afvejning af forskellige hensyn under den videre planlægning. Lokalplanens formål Det er lokalplanens formål: at området anvendes til åben-lav boligbebyggelse i form af parcelhuse, 5

Redegørelse at området med hensyn til bebyggelse, ubebyggede arealer, veje og stier udformes i overensstemmelse med intentionerne i helhedsplanen for Skanderborg Bakker, at sikre en trafiksikker udformning af vej- og stiarealer, således at hensynet til svage trafikanter tilgodeses, at der gennem området kan etableres vejadgang for bebyggelserne i Lokalplanområde 102 (Kristiansbakken) til Frederik d. II s Allé, at der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området. Lokalplanens indhold Lokalplanen udlægger området til åben-lav boligbebyggelse med i alt ca. 34 parcelhusgrunde. Parcelhusgrundene må ikke udstykkes med en mindre størrelse end 700 m 2. Bebyggelsesprocenten må maksimalt være 25 for den enkelte grund. Bebyggelsen må opføres i maksimalt 2 etager. For bebyggelse, der opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage foruden eventuel kælder, er den maksimale bygningshøjde 8,50 m. Boliger i 2 etager må maksimalt opføres i 6,5 meter. For boliggrunde beliggende sydligst i lokalplanområdet og langs baneskråningen gælder særlige bestemmelser om maksimale bygningshøjder af hensyn til at sikre udsigtsmulighederne for de nord for liggende boliger. De bebyggelsesregulerende bestemmelser er udformet således, at der er stor mulighed for at give husene et individuelt præg. På grund af områdets synlighed fra omgivelserne indeholder lokalplanen dog bestemmelser, der sikrer at bebyggelserne fremstår i dæmpede farver, og at der ikke anvendes reflekterende materialer på tagene. Bebyggelsen kan opføres i forskellige materialer - blank mur, filset eller pudset mur, i beton med skalmur og i træ. Tage skal beklædes med tagsten, skifer eller tagpap og fremstå i rød, grå eller sort farve. Der kan alternativt anvendes tage med stenurt, græsbeklædning eller lignende. De sydligste boliggrunde langs baneskråningen er i mindre omfang belastet af jernbanestøj. Lokalplanen fastlægger derfor, at der på de enkelte grunde skal etableres støjafskærmning i form af støjhegn eller støjvold i en højde af 1,8 m over terræn, hvorved støjkravene vedrørende jernbanestøj kan overholdes. 6

Redegørelse Området vejbetjenes fra Frederik d. II s Allé. I den sydlige del af området muliggøres, at området vest herfor - Lokalplanområde 102 - kan vejbetjenes gennem området til Frederik d. II s Allé. Områdets boligveje bliver udformet som lege- og opholdsarealer, og således at disse kan anvendes sikkert af gående og cyklende. Langs områdets vestgrænse udlægges areal til sti, der giver forbindelse til eksisterende og planlagte stiforbindelser i boligområderne mod nord, vest og syd. Langs områdets sydgrænse udlægges areal til sti, der udgør en del af det sammenhængende stisystem i Skanderborg Bakker og med fremtidig forbindelse til Skanderborg Station og midtbyen. Internt i området etableres fælles friareal med mulighed for indretning af småbørnslegeplads mv. Lokalplanområdet skråner, specielt i den sydligste del af området, relativt meget mod syd. Det faldende terræn og hensynet til områdets udsigtskvaliteter er baggrunden for, at der i lokalplanen er fastlagt retningslinier for at terrænregulering i forbindelse med byggemodningen skal ske efter en samlet godkendt plan samt hvordan terrænreguleringer på de enkelte grunde i øvrigt kan finde sted. Der er ligeledes fastlagt bestemmelser for, hvor store terrænreguleringer, der må gennemføres tæt på naboskel. For boliggrundene i den nordlige del af lokalplanområdet - omkring vejen Elisabeth Vænge - er fastlagt en tvungen byggelinie mod boligvejen af hensyn til at opnå gadekarakter, ligesom der opnås store sammenhængende havearealer uden generende nabobebyggelse. Med den offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres lokalplanområdet til byzone. 7

Redegørelse Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplan 2005-2017 nugældende rammer: Områdenummer B.01.30.03 Områdebetegnelse Skanderborg Bakker Område status Landbrug. Nyt boligområde Fremtidig anvendelse Boliger (etageboliger, tæt-lav og åben-lav boliger), dagligvarebutik samt institutioner til bydelens forsyning Miljøklasse 1-3 Bebyggelsens art Parcelhuse, byvillaer, tæt-lav, punkthuse og længehuse samt bygning til dagligvarebutik Bebyggelsens omfang Maks. bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom: 25 i områder med parcelhuse. 40 for institutioner. Det øvrige boligområde må bebygges op til maks. 66.240 m 2. Der må etableres en enkelt dagligvarebutik med et bruttoetageareal på maks. 2.000 m 2 Bygningers etage antal, højde, placering Maks. 6 etager for boligbebyggelse, maks. 2 etager for institutionsbyggeri og maks. 1 etage for dagligvarebutik. Bebyggelsen placeres så udsigtsmulighederne fra friarealerne over Skanderborg Sø i størst mulig omfang sikres 8

Redegørelse Bevaringshensyn Særlige bestemmelser Området udformes efter principperne i helhedsplanen for Skanderborg Bakker. I bebyggelsen anlægges grønninger, der omfatter kløften og et område mellem to boligområder. Der skal etableres støjvold mod Låsbyvej og mod den planlagte fordelingsvej nord om området. Der skal gennem området reserveres mulighed for at anlægge vejadgang til en kommende Parker & Rejs parkeringsplads syd for området og nord for jernbanesporene i overensstemmelse med principperne i helhedsplanen for Skanderborg Bakker. Der skal reserveres vejadgang via Skanderborg Bakker til boligbebyggelserne på Kristiansbakken. Lokalplaner Lokalplan nr. 139, 144 og 146 Zoneforhold Landzone, der overføres til byzone Regionplan 2005 I Regionplan 2005 er arealet udlagt til muligt byvækstområde. Lokalplanen betragtes dermed som værende i overensstemmelse med Regionplan 2005. Landbrugsloven Der er landbrugspligt på arealerne i lokalplanområdet. Ophævelse af landbrugspligten sker ved erklæring fra landinspektør i forbindelse med ejendommenes udstykning. Naturbeskyttelsesloven Hele lokalplanområdet er omfattet af 300 meter skovbyggelinjer i henhold til Naturbeskyttelseslovens 17. Skanderborg Kommune har søgt Miljøcenter Århus om ophævelse af skovbyggelinjerne inden for lokalplanområdet. Skov- og Naturstyrelsen har ved brev af 07.05.07 tilkendegivet at være indstillet på at ophæve skovbyggelinjen i indtil 20 meter fra skovbrynet inden for området af lokalplan nr.153. Vej- og stiforhold I henhold til aftale mellem Århus Amtskommune og Skanderborg Kommune skal Skanderborg Bakker vejbetjenes af den ny hovedfordelingsvej fra Låsbyvej. Vejen er planlagt videreført mod øst over jernbanen til udmunding i Ladegårdsbakken ved Th. Helstedsvej. Skanderborg Bakkers interne fordelings- og stamveje vil blive tilsluttet den nye hovedfordelingsvej. Under lokalplanens udarbejdelse er 1. etape af hovedfordelingsvejen, fra rundkørslen på Låsbyvej til tilslutning af Frederik d. II s Allé, anlagt, ligesom den nordlige del af Frederik d. II s Allé er anlagt. 9

Redegørelse Støjforhold Museumsloven Lov om miljøvurdering I Lokalplan nr. 152 er der udlagt areal til en sydlig forlængelse af Frederik d. II s Allé, hvorfra lokalplanområdet vejbetjenes. I henhold til den gældende Lokalplan nr. 102 for de eksisterende boligbebyggelser på Kristiansvej, skal dette områdes midlertidige vejadgang til Kristiansvej ændres, når der sker en byudvikling på arealerne nord og syd for dette. Nærværende lokalplan åbner derfor for, at Lokalplanområde nr. 102 vejbetjenes gennem området til Frederik d. II s Allé. Lokalplanen fastlægger desuden etablering af stier, der vil udgøre en del af hovedstisystemet i Skanderborg Bakker. Fra stisystemet forventes der videreført stiforbindelser til Skanderborg Station og midtbyen via en påtænkt ny stibro over jernbanen til krydset ved Nørregade samt via en forlængelse til den eksisterende tunnel under jernbanen. I forbindelse med den videre udbygning af Skanderborg Bakker vil der desuden blive etableret forbindelse til stisystemet i Højvangen. Boligvejene i lokalplanområdet påtænkes udformet som opholdsog legegader, så der skabes et trafiksikkert bomiljø. I henhold til Miljøministeriets vejledning nr. 1/1997 Støj og vibrationer fra jernbaner gælder der vejledende retningslinier om, at det udendørs støjniveau - middelstøj (gennemsnit af togmængden pr. døgn) - ikke må overstige 60 db(a) på facader af ny boligbebyggelse. For jernbanestøj er der herudover en vejledende støjgrænse på 85 db(a), gældende for maksimalstøj (mest støjende tog). Af hensyn til vibrationer kan bebyggelse normalt ikke placeres tættere på jernbaner end 50 meter. Støjberegninger, der bl.a. er baseret på beregning i en højde af 1,5 m over terræn, viser, at det kun er de sydligste boliggrunde i lokalplanområdet, der i mindre omfang er støjbelastede over støjgrænserne på henholdsvis 60 db(a) og 85 db(a). I lokalplanen er derfor fastlagt, at der på de enkelte boliggrunde sydligst i området langs jernbaneskråningen skal etableres støjafskærmning i form af støjhegn eller jordvold i en højde af 1,8 m over terræn, hvorved støjkravene vurderes at være overholdte. Boliggrundene i lokalplanområdet er beliggende i en større afstand end 50 meter fra nærmeste spormidte, hvorfor det er vurderet, at det ikke er nødvendigt med foranstaltninger i forhold til vibrationer. Skulle der under anlægsarbejder i lokalplanområdet fremkomme fortidsminder, oldsager eller lignende skal arbejdet standses i det omfang det berører fortidsmindet og Skanderborg Museum tilkaldes for besigtigelse, jf. museumslovens 27. Ifølge Lov nr. 316 af 05/05/2004, Lov om miljøvurdering af planer og programmer, skal planer og programmer, som tilvejebringes af 10

Redegørelse offentlige myndigheder, vurderes med henblik på behovet for en konkret miljøvurdering for den pågældende plan eller program. Ved en indledende screening af lokalplanforslag nr. 153, er det vurderet, at lokalplanen ikke vil have væsentlig indvirkning på miljøet, herunder den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskaber, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser, samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige af disse faktorer. Århus Amt, Natur og Miljø, har i brev af 31.10.2006 meddelt, at man ingen bemærkninger har til kommunens vurdering. I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer 3 stk. 1 nr. 1, 4 stk. 2 og bilag nr. 2 har byrådet truffet afgørelse om, at lokalplanen ikke er omfattet af lovens krav om miljøvurdering. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af Skanderborg Kommunes Spildevandsplan 2004-2014, der er godkendt af Skanderborg Byråd den 26. januar 2005. Teknisk forsyning Spildevand ledes til centralrenseanlægget ved Vroldvej i Skanderborg. Regnvand fra veje og bygninger påregnes ledt til Skanderborg Sø. I området, omfattet af Lokalplan nr. 152 vil der blive etableret regnvandsbassin. Vandforsyning skal ske fra Skanderborg kommunale Vandforsyning. Elforsyning skal ske fra Østjysk Energi/Energi Midt. Renovation foretages af I/S Reno Syd. Området skal forsynes med fjernvarme. Området kan tilsluttes fællesantenneanlæg. 11

Redegørelse Lokalplanens retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der ifølge Planlovens 18 ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Kommunen kan meddele dispensation fra bestemmelser i lokalplanen under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Lokalplanen indeholder i afsnit 2 en bestemmelse om, at området overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af Planlovens 47A. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen i henhold til Planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor. 12

Lokalplanbestemmelser Lokalplan nr. 153 for et område til åben-lav boligbebyggelse på Elisabeth Vænge og Kristiansbakken, Skanderborg Bakker I henhold til lov om planlægning (jf. lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i afsnit 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål 1.01 Lokalplanens formål er at sikre, at at at der ved fastlæggelse af bestemmelser for områdets udnyttelse til åben-lav boligbebyggelse opnås et varieret udbud af byggemuligheder for parcelhuse, området med hensyn til bebyggelse, ubebyggede arealer, veje og stier udformes i overensstemmelse med intentionerne i helhedsplanen for Skanderborg Bakker, sikre en trafiksikker udformning af vej- og stiarealer, således at hensynet til svage trafikanter tilgodeses, at der gennem området kan etableres vejadgang for bebyggelserne i Lokalplanområde nr. 102 (Kristiansbakken) til Frederik d. II s Allé, at at der oprettes en grundejerforening til at varetage fællesopgaver i området, og lokalplanområdet overføres fra landzone til byzone. 2. Lokalplanens område og zonestatus 2.01 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag nr. 1 og 2 og omfatter del af matrikel nr. 10a og del af matrikel nr. 10ae, Hestehaven, Skanderborg Jorder, samt alle parceller, der efter den 30.06.2006 udstykkes i området. 2.02 Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres lokalplanområdet til byzone. 3. Områdets anvendelse 3.01 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål. 3.02 Inden for området må bebyggelse kun bestå af åben-lav boligbebyggelse i form af parcelhusbebyggelse. På hver grund må der kun opføres eller indrettes én bolig. 13

Lokalplanbestemmelser 3.03 Der kan indpasses nødvendige mindre bygningsanlæg til fælles forsyningsanlæg m.m. 4. Udstykning 4.01 Udstykning må i princippet kun ske i overensstemmelse med den på kortbilag nr. 1 viste retningsgivende udstykningsplan. 4.02 Grunde må ikke udstykkes med en størrelse mindre end 700 m 2. 5. Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.01 Der udlægges areal til nye veje og stier med en beliggenhed som vist på kortbilag nr. 1. 5.02 Vejen X-Y (den sydligste del af Frederik d. II s Allé) udlægges i en bredde af minimum 13 meter og med et profil, som vist på kortbilag nr. 4, og i princippet med de på kortbilaget angivne bredder på kørebane, stier og rabatter. 5.02 Adgang til boligparcellerne i den nordlige del af lokalplanområdet etableres fra nordøst fra Frederik d. II s Allé i punkterne A og C i princippet som vist på kortbilag nr. 1. Adgang til boligparcellerne i den sydlige del af lokalplanområdet etableres til Frederik d. II s Allé i punktet Y som vist på kortbilag nr. 1. I punktet Z tilsluttes den eksisterende del af Kristiansbakken, hvorved der skabes vejadgang for Lokalplanområde nr. 102 (Kristiansbakken) til Frederik d. II s Allé. 5.03 Boligvejen A-B-C udlægges i en bredde af 9 m. Vejen anlægges med et profil som vist på kortbilag nr. 4 med en kørebane i en bredde af minimum 5 m og med rabatter i en bredde af 2 m i begge sider. Der placeres vejbelysning og enkelte karakterfulde træer i vejrabatten. Boligvejen Z-Y udlægges i en bredde af 8 m med et vejprofil i princippet som på eksisterende Kristiansbakken. 5.04 Områdets boligveje anlægges uden cykelsti eller fortove med status af lege- og opholdsområde. Der kan udføres hastighedsdæmpende foranstaltninger f.eks. i form af indsnævringer. Indsnævringerne skal udformes, så fodgængere og cyklister ikke nødvendigvis skal igennem indsnævringen. 5.05 Overkørsler skal etableres i granitsten og må gives en maksimal bredde på 5 m. Overkørsler skal placeres mindst 0,5 m fra kabelskabe, lysmaster og lignende. 5.06 Der udlægges arealer til nye stier a-b-c, b-d og e-f med en beliggenhed som vist på kortbilag nr. 1. 5.07 Stierne udlægges i en bredde på minimum 4 m og anlægges med fast belægning i en bredde af 2 m. 14

Lokalplanbestemmelser 5.08 Fra de udlagte stier skal der i punkterne a, c, e og f sikres mulighed for stiforbindelse til områder uden for lokalplanområdet. Parkering 5.09 På hver boliggrund skal der indrettes minimum 2 parkeringspladser. 5.10 Til brug for gæsteparkering skal der i forbindelse med det centrale fælles friareal ved mærket B anlægges et mindre antal gæsteparkeringspladser. Der må ikke ske varig parkering på disse pladser. 5.11 Inden for lokalplanområdet må der ikke ske parkering af lastbiler, sættevogne og større varevogne (over 3.500 kg) eller henstilles både og campingvogne. Dog kan det tillades at opbevare f.eks. robåde, kanoer og lignende, som kan skjules bag et hegn eller en hæk, således at området stadig har karakter af et boligområde. 6. Varmeforsyning 6.01 Ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarmeforsyningen. 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.01 Bebyggelsesprocenten for den enkelte grund må ikke overstige 25. 7.02 Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder. For boliger opført i 2 etager gælder, at intet punkt af bygningens ydervæg eller tagflade må være højere end 6,50 m over terræn, målt efter reglerne i Bygningsreglementet. For bygninger, der opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage foruden eventuel kælder, gælder, at intet punkt af bygningens ydervæg eller tagflade må være højere end 8,50 m over terræn, målt efter reglerne i Bygningsreglementet. Bygningsmyndigheden kan, hvis den skønner det nødvendigt, fastsætte et niveauplan. For boliggrunde beliggende syd for vejen Z-Y gælder særligt, at intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end de på kortbilag nr. 1 angivne maksimale kotehøjder gældende for hver enkelt grund. 7.03 Langs følgende veje og stier pålægges byggelinier i de neden for angivne afstande fra skel som vist på kortbilag nr. 1: Boligveje A-B-C, Z-Y og fælles friareal ved mærket B...3,0 m Boligvejen A-B-C..28,0 m Stien b-d... 5,0 m Stien e-f:...15,0 m. 7.04 Bebyggelsen, der er vejbetjent fra boligvejen A-B-C skal opføres inden for de på kortbilag nr. 1 viste byggelinier, dvs. mellem 3,0 m og 28,0 m fra vejskel. Endvidere skal bebyggelse, der er vejbetjent fra boligvejen A-B-C, mod vej opføres med gavl eller facade i 15

Lokalplanbestemmelser byggelinien 3,0 m fra vejskel. Undtaget fra denne bestemmelse er parceller, hvis facadelængde mod vej er mindre end 17,0 m. 7.05 I forbindelse med områdets byggemodning kan der foretages en terrænregulering efter en af Skanderborg Kommune godkendt samlet plan. Terrænregulering i øvrigt på mere end +/-0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og nærmere skel end 1 m må kun foretages med særlig tilladelse fra Skanderborg Kommune. 8. Bebyggelsens ydre fremtræden 8.01 Bygninger kan opføres i blank, filset eller pudset mur, i beton med skalmur og i træ eller i kombinationer heraf. 8.02 Boligbebyggelsen skal som hovedprincip fremstå i lette, lyse farvenuancer. 8.03 Tage skal beklædes med tagsten, skifer eller tagpap og fremstå i rød, grå eller sort farve. Der kan alternativt anvendes tage med stenurt, græsbeklædning eller lignende. Der må ikke anvendes reflekterende, glaserede tagsten eller andre reflekterende materialer på tage. Dog må der anvendes engoberede tagsten. 8.04 Ingen form for skiltning eller reklamering må finde sted. 8.05 Antenner, herunder parabolantenner, må ikke placeres synligt fra offentligt tilgængeligt areal. 8.06 Mindre bygninger som garager, carporte, udhuse og lignende kan opføres i andre materialer og farver end nævnt under 8.01, 8.02 og 8.03, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning med boligbebyggelsen på den pågældende grund. 8.07 På bygningers tagflader kan der tillades opsat solfangere. Der skal ved valg af solfanger tages hensyn til bebyggelsens karakter, således at der opnås en god helhedsvirkning. Solfangere må ikke medføre gener i form af solreflektion i forhold til omgivelserne, stier og fælles friarealer. 9. Ubebyggede arealer 9.01 De på kortbilag nr. 1 med særlig signatur viste arealer udlægges til fælles friarealer med mulighed for indretning af legeplads, petanquebane samt lignende mindre fællesfunktioner. I forbindelse med det fælles friareal ved mærket B kan der jf. pkt. 5.10 anlægges et mindre antal gæsteparkeringspladser. 9.02 Langs stien a-b-c udlægges areal til beplantningsbælte i en bredde af 5 m som vist med særlig signatur på kortbilag nr. 1. 16

Lokalplanbestemmelser Beplantningen skal bestå af robuste danske arter som vildæble, hvidtjørn, slåen, hyld og syren. 9.03 Langs stien e-f udlægges der på de enkelte boliggrunde et beplantningsbælte i en bredde af 5 m som vist på kortbilag 1. 9.04 Hegn mod naboskel og stiskel skal være levende hegn. Mod vej må der ikke opsættes faste eller levende hegn. Forarealet mellem bebyggelse og vej skal i øvrigt fremstå græsdækket med en beplantning af karakterfulde træer som japansk kirsebær, uægte akacie og tretorn og med enkelte buske. 9.05 I boligvejenes rabatter plantes enkelte karakterfulde træer med en placering i princippet som vist med særlig signatur på kortbilag nr. 1. Det fælles friareal ved mærket B skal fremstå som et græsareal med grupper af blomstrende træer og buske. De mindre fælles friarealer mod syd skal fremstå som græsarealer med enkelte solitære træer. Træbeplantningen i vejarealet, beplantning i fælles friarealer og plantebælter inden for lokalplanområdet skal udføres af udstykker som led i byggemodningen efter en samlet plan godkendt af Skanderborg Kommune. 9.06 På de enkelte boliggrunde langs områdets sydlige afgrænsning skal der etableres støjafskærmning. Støjafskærmningen skal etableres i en højde af 1,8 m over terræn og således, at det beregnede ækvivalente udendørs støjniveau på de enkelte parcellers opholdsarealer ikke overstiger 60 db(a) målt som middelstøjniveauet over et døgn og 85 db(a) målt som maksimalstøjniveauet. Støjafskærmningen skal etableres af udstykkeren i forbindelse med byggemodningen og skal fremstå ensartet. 10. Støjforhold Jernbanestøj 10.01 Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau, som jernbanestøj påfører boligbebyggelse, ikke overstiger 60 db(a) på døgnbasis, og at det konstante indendørs støjniveau ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis. 10.02 Det skal sikres, at det konstante støjniveau, som jernbanestøj påfører opholdsarealer, ikke overstiger 60 db(a) på døgnbasis. 17

Lokalplanbestemmelser 11. Grundejerforening 11.01 Den til enhver tid værende ejer af fremtidige udstykkede grunde inden for lokalplanområdet skal være medlem af en grundejerforening for området. 11.02 Grundejerforeningen skal på udstykkerens foranledning stiftes, når 25 % af grundene er solgt ved betinget eller endeligt skøde. 11.03 Grundejerforeningen skal være medlem af den fælles overordnede grundejerforening for Skanderborg Bakker. 11.04 Kommunen kan give tilladelse til at udvide grundejerforeningens område og kan i øvrigt kræve grundejerforeningen sammensluttet med andre grundejerforeninger. 11.05 Grundejerforeningens formål er at varetage medlemmernes fælles interesser i forbindelse med de ejendomme, der hører under foreningens område, herunder drift af fællesarealer. 11.06 Grundejerforeningen skal udfærdige et ordensreglement. 11.07 Grundejerforeningen skal fastsætte nærmere regler for fremskaffelse og fordeling af midler, der skal anvendes til gennemførelse af foreningens formål. 11.08 Såfremt Skanderborg Kommune ikke overtager de anlagte veje, stier og fællesarealer som offentlige, skal grundejerforeningen være pligtig til vederlagsfrit at modtage skøde på disse arealer og fællesanlæg og herefter overtage vedligeholdelsen af disse. 12. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Ny bebyggelse i lokalplanområdet må ikke tages i brug før: Der er anlagt en passende del af de i afsnit 5 nævnte veje, stier og parkeringsarealer, og som hører til den pågældende byggeetape. Der er anlagt en passende del af de i afsnit 9 nævnte fælles friarealer og beplantninger, og som hører til den pågældende bygge-etape. Se fodnote. Der - for så vidt angår boligbebyggelsen, der er vejbetjent af vejen Z-Y - er etableret den i afsnit 9.06 nævnte støjafskærmning. Fodnote: Hvis plantetidspunktet er uheldigt, kan byrådet dog tillade, at plantning udskydes til førstkommende forår/efterår mod økonomisk sikkerhedsstillelse. 18

Lokalplanbestemmelser 13. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse/dispensation hertil fra: Tilladelse fra Skov- og Naturstyrelsen for så vidt gælder skovbyggelinjer indenfor lokalplanområdet. Godkendelse fra Skanderborg Kommune til udledning til Skanderborg Sø. 19

Frederik d. II s Allé 71,0 A 70,0 a 69,0 C 68,0 b c d B Kristiansbakken Z KT 67,50 KT 68,50 KT 69,50 KT 69,00 67,0 X KT 70,00 66,0 Y 65,0 e 64,0 63,0 62,0 61,0 60,0 59,0 f N Skanderborg Station SIGNATUR Lokalplangrænse Fælles friareal A Vejareal Vejbetegnelse Stiareal KT 69,50 Træer langs vej Angivelse af kote for maksimal bygningshøjde LOKALPLAN NR. 147 KORTBILAG NR. 1 - LOKALPLANKORT a Stibetegnelse Byggelinie Beplantningsbælte med integreret støjafskærmning Beplantningsbælte MÅL 1:2.000 JOUR. NR. 01.02.05P 16-361506 Skanderborg Kommune - Teknik og Miljø - 13.06.2007 50 40 30 20 10 0 50 100m