Håndtering af miljøforhold ved køb, salg og leje af virksomheder og ejendomme

Håndtering af miljøforhold ved køb, salg og leje af virksomheder og ejendomme Partner, advokat (H) Håkun Djurhuus, Bech-Bruun Advokat Mark Villingshøj Nielsen, Bech-Bruun

2 Dagens program Kl. 09.00: Velkommen, ved partner Håkun Djurhuus, Bech-Bruun Kl. 09.10: Planretlige overvejelser, ved advokat Mark Villingshøj Nielsen, Bech-Bruun Kl. 09.30: Jordforurening, ved partner Håkun Djurhuus, Bech-Bruun Kl. 09.45: Pause Kl. 10.00: Jordforurening (fortsat), ved partner Håkun Djurhuus, Bech-Bruun Kl. 10.40: Pause Kl. 10.50: Miljøtekniske undersøgelser og håndtering af jordforurening, ved seniorprojektleder Katrine Wisgaard, COWI Kl. 11.20: Lovlig virksomhedsdrift, ved advokat Mark Villingshøj Nielsen, Bech-Bruun Kl. 11.45: Opsamling og afrunding, ved partner Håkun Djurhuus, Bech-Bruun

3 Tjekliste de primære fokusområder 1. Planretlige overvejelser ved køb/leje af virksomheder og ejendomme, herunder virksomhedens/de fast ejendommes placering 2. Jordforurening er faste ejendomme forurenede eller er der nærliggende risiko herfor? 3. Drives virksomheden/ejendommen lovligt kan den forudsatte videre drift ske lovligt?

Planretlige forhold Advokat Mark Villingshøj Nielsen, Bech-Bruun

5 Hovedtemaer planretlige forhold (1) Drives ejendommen og/eller virksomheden lovligt? Kan den drives lovligt? Vurdering af lokalplaner, kommuneplaner, regionale udviklingsplaner Kan der påregnes problemer ved udvidelse, driftsændringer mv.? Bebyggelsesprocent Placering i et følsomt område, eks. blandet bolig og erhverv

6 Hovedtemaer planretlige forhold (2) Ligger virksomheden eller ejendommen i landzone? Krav om landzonetilladelse efter planlovens 35 ff. Det, som ikke ved tidligere planer er gjort til byzone eller sommerhusområde, er landzone Planlovens 35, stk. 1: I landzoner må der ikke uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer, jf. dog 5u og 36-38. Planlovens 36, stk. 1, nr. 3: Tilladelse efter 35, stk. 1, kræves ikke til byggeri, der er erhvervsmæssigt nødvendigt for den pågældende ejendoms drift som landbrugs- eller skovbrugsejendom eller for udøvelse af fiskerierhvervet, jf. dog stk. 2. Er der offentliggjort nye planforslag?

7 Hovedtemaer planretlige forhold (3) Kun lokalplaner er direkte retlig bindende for borgere og virksomheder Kommuneplaner, regionale udviklingsplaner og landsplandirektiver bør dog undersøges Tidsprioriteten Lokalplanregulering er alene fremadrettet, dvs. at virksomheder, der lovligt består på tidspunktet for offentliggørelse af ny lokalplan lovligt kan fortsætte 14 forbud Mulighed for midlertidigt forbud mod foranstaltninger, der kan hindres ved lokalplan, pl 14. Centralt er: Max 1 år Konkret angivelse af forbudte foranstaltninger og forbudsperiode Forbuddet skal nedlægges inden der meddeles byggetilladelse Kan nedlægges til ethvert tidspunkt også mod byggeri i overensstemmelse med gældende lokalplan, MAD 2008.1835 H (se landsrettens afgørelse) Bindende forhåndstilsagn udelukker 14-forbud, NKO 2009/506 (p-anlæg ved skuespilhuset), MAD 2009.59 (City-Trafik)

8 Hovedtemaer planretlige forhold (4) Lokalplanpligt ved: 1) en større foranstaltning, eller 2) når nødvendigt for at sikre kommuneplans virkeliggørelse Større? Konkret og relativt i forhold til det bestående og omgivende miljø Eksempelvis nedrivning af 2 bevaringsværdige gasbeholdere (KFE 2001.109), containerplads i fredet område (U 1998.74 H), kraftvarmeværk (U 2001.2468 H) Lokalplanpligtige foranstaltninger kræver forudgående vedtagelse af lokalplan Er et projekt i overensstemmelse med kommuneplanen? Så har kommunen pligt til at udarbejde lokalplanforslag indenfor 1 år fra ansøgning, pl 13, stk. 3.

9 Hovedtemaer planretlige forhold (5) VVM-pligt Beliggenhedens betydning i relation til følsomme naboer Naturbeskyttelsesloven - beskyttelseslinjer

Køb, salg, leje jordforurening Partner, advokat (H) Håkun Djurhuus

11 Disposition jordforurening Offentlig retlige forhold Offentlig retligt påbudsansvar (oprensning, afværge og undersøgelser) Kortlægning og dens retsvirkninger 8-tilladelser til ændret anvendelse/byggeri Civilretlige forhold Køb/salg/leje Miljøundersøgelser en fordel for hvem? Miljøklausuler Mangelsansvaret og springende regres

Offentligretlige forhold - påbudsansvaret 12

13 Case Med overtagelsesdag den 1. februar 2014 solgte A sin fabriksejendom til B. I forbindelse med byggearbejder i januar 2016 konstaterede B en omfattende forurening på ejendommen. Forureningen bestod af stoffer og produkter, som B ikke havde anvendt i sin ejertid. Q: Kan myndighederne påbyde B at gennemføre forureningsundersøgelser, henholdsvis at oprense forureningen?

14 NEJ Forureneren betaler princippet (den, der ikke er forurener betaler ikke). Undtagelser: 1. Jordforureningslovens 45, stk. 1 køb af virksomhed i drift og videreførelse af drift: Påbud efter 40 og 41, der vedrører en virksomhed i drift, er bindende overfor senere driftsherrer, såfremt den senere driftsherre på tidspunktet for erhvervelsen vidste eller burde vide, at påbuddet var meddelt. Det samme gælder påbud, der er forvarslet. (Her skal der ikke så meget til). 2. Jordforureningslovens 45, stk. 3: Påbud efter 40 og 41 til en virksomhed i drift er bindende overfor senere erhververe af den forurenede ejendom, såfremt 1. Påbuddet var meddelt eller forvarslet før erhvervelsen, men ikke efterkommet, uanset at efterkommelsen er blevet indskærpet og forholdet er blevet politianmeldt, 2. erhververen på erhvervelsestidspunktet vidste eller burde vide, at påbuddet var meddelt eller forvarslet, og 3. Erhvervelsen sker fra en, der selv var eller kunne blive forpligtet til at efterkomme påbuddet. (Her skal der helt usædvanligt meget til hvorfor?)

15 Undtagelse nr. 2: IE-direktivet (i henhold til dansk lovgivning har denne undtagelse ikke stor praktisk betydning)

16 Hvem er i lovens forstand forurener? Svar: Jordforureningslovens 41, stk. 3: Som forurener anses: 1. den, der i erhvervsmæssigt eller offentligt øjemed driver eller drev den virksomhed eller anvender eller anvendte det anlæg, hvorfra forureningen hidrører. Forureningen eller en del heraf skal være sket i den pågældende driftsperiode. 2. andre, der har forårsaget en forurening, såfremt forureningen skyldes uforsvarlig adfærd eller en adfærd, der er omfattet af strengere ansvarsregler ifølge anden lovgivning.

17 De gamle og de nye regler Tidsmæssige kriterier: 1/1-1992 1/7-1994 1/1-2001 Undersøgelsespåbud Miljøerstatningsloven Jordforureningslovens kapitel 5 - i henhold til jordforurenings- Oprensnings/miljøbeskyttelsesloven lovens 40 X X X Ved påbud efter miljøbeskyttelsesloven (typisk miljøbeskyttelseslovens 69, jf. 19) kræves der culpa. Ved forureninger, der sker efter 1/1 2001 (for den væsentligste del) gælder der for offentlige og private virksomheder et såkaldt objektivt offentligretligt påbudsansvar (skyld/culpa skal ikke påvises).

18 Kort om udvalgte problemstillinger Påbud om oprensning/undersøgelser på fremmed ejendom jordforureningslovens 44 der kan tillige meddeles tålepåbud. Flere forurenere- jordforureningslovens 43 Hvem har bevisbyrden for, hvorvidt en forurening er sket før eller efter 2001 (for hovedpartens vedkommende)?

19 Forureningskortlægning kriterier og retsvirkninger Vidensniveau 1: Jordforureningslovens 4: Et areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 1, hvis der er tilvejebragt en faktisk viden om, at aktiviteter på arealet eller aktiviteter på andre arealer kan have været kilde til jordforurening på arealet. Vidensniveau 2: Jordforureningslovens 5: Et areal betegnes som kortlagt på vidensniveau 2, hvis der er tilvejebragt et dokumentationsgrundlag, der gør, at det med høj grad af sikkerhed kan lægges til grund, at der på arealet er en jordforurening af en sådan art og koncentration, at forureningen kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Den absolut ledende afgørelse: Slaggedommen UfR 2011.465H (eneste højesteretsdom om kortlægning)

20 Retsvirkninger af kortlægning 1. Ændring af anvendelsen af en kortlagt ejendom til såkaldt følsom arealanvendelse (bolig, børneinstitution eller offentlig legeplads) kræver tilladelse fra kommunalbestyrelsen (jfl. 8, stk. 1, jf. 6, stk. 2). 2. Hvis arealet er fastlagt som indsatsområde (drikkevandsinteresser) eller hvis arealet anvendes til følsom arealanvendelse ( 6, stk. 2) skal ejer eller bruger have en 8-tilladelse ( 8, stk. 2) før påbegyndelsen af et bygge- og anlægsarbejde på arealet. 3. Hvis et vidensniveau 2 kortlagt areal ændres til bolig, børneinstitution, offentlig legeplads, kolonihave eller sommerhus skal ejeren eller brugeren sikre, enten at det øverste 50 cm s jordlag af den ubebyggede del af arealet ikke er forurenet, eller at der er etableret en varig fast belægning. (jfl. 72b) 4. Jord må ikke uden kommunens tilladelse flyttes fra en kortlagt del af en ejendom eller fra en kortlagt ejendom eller fra en områdeklassificeret ejendom (jfl. 50, stk. 2).

21 Vilkår i 8-tilladelser Kommunen kan kræve, at ejeren gennemfører nærmere undersøgelser, herunder navnlig risikovurderinger (jfl. 8, stk. 3 og stk. 4, nr. 1). Ejer/bruger (bygherre) kan pålægges særlige foranstaltninger ved byggeri ovenpå hot spots ( 8, stk. 4, nr. 2). Krav om at byggeriet ikke umuliggør eller væsentlig fordyrer en senere offentlig indsats i henhold til jfl. kapitel 3 (jfl. 8, stk. 4, nr. 3). Ledende retspraksis vedrørende 8: De to Nimbus domme fra Øste Landsret MAD 2010.2549Ø og MAD 2015.16Ø Kommunale 8-tilladelser skal godkendes af Regionen jfl. 8a (vetoret).

Civilretlige forhold Køb/salg/leje/mangelsansvar mm. Partner, advokat (H) Håkun Djurhuus

23 Mangelsansvaret ved køb/salg af fast ejendom Jordforurening er oftest udtryk for en mangel ved den faste ejendom 1. Køber kan afkræve sælger eller tidligere ejer erstatning: hvis sælgeren i strid med sin loyale oplysningspligt eller svigagtigt har fortiet oplysninger om jordforurening eller forhold der giver risiko for jordforurening sælger har afgivet indeståelser eller garantier sælger i strid med gældende ansvarsnormer (typisk culpa) har forurenet ejendommen (forureningsansvar).

24 Mangelsansvaret ved køb/salg af fast ejendom 2. Forholdsmæssigt afslag i købesummen: Skjulte mangler væsentlighed (enten funktionsmangel eller en mangel der reducerer ejendommens værdi med mere end 6-8% af købesummen (tommelfingerregel)). Køber kan altid kræve forholdsmæssigt afslag i købesummen (hvis væsentlighedskravet er opfyldt) også i tilfælde, hvor sælger ikke har pådraget sig erstatningsansvar. Afslaget beregnes som forskellen mellem den faktisk aftalte pris og den pris, der må antages at ville være blevet fastlagt, hvis køber på overdragelsestidspunktet havde haft kendskab til forureningen. Syn og skøn vil i disse situationer altid være nødvendigt, oftest som dobbelt skøn, dvs. først en miljøteknisk undersøgelse (oprensningsomkostninger mm.) og dernæst en ejendomsmæglerskønserklæring.

25 Mangelsansvaret ved køb/salg af fast ejendom Domme: Se navnlig SAS-dommen (UfR 2000.2430H) og Hadsund-dommen (MAD 2009.696H)

26 Rockwool-dommen: (U1991.674H, kommenteret i U1992B.34ff) (1) Emne: Olietankbekendtgørelsen - påbud om oprensning - culpa Sagens baggrund I 1962 købte Rockwool en naboejendom med henblik på senere udvidelse af eksisterende virksomhed I 1987 foretog Rockwool udgravninger på ejendommen med henblik på at opføre en administrationsbygning I forbindelse hermed konstateredes der en olieforurening i tilknytning til nogle gamle nedgravede olietanke på ejendommen. Rockwool anmeldte i overensstemmelse med Olietankbekendtgørelsen straks olieforureningen til Høje Tåstrup Kommune

27 Rockwool-dommen: (U1991.674H, kommenteret i U1992B.34ff) (2) Det kunne i sagen lægges til grund, at olieforureningen var sket, før Rockwool overtog den pågældende ejendom, ligesom det kunne lægges til grund, at Rockwool ved overtagelsen af ejendommen hverken vidste eller burde vide noget om forureningen Høje Tåstrup Kommune påbød i medfør af Olietankbekendtgørelsen Rockwool at foretage oprensning. Rockwool efterkom påbuddet under protest Rockwool påklagede Kommunens påbud til Miljøstyrelsen, der stadfæstede påbuddet i overensstemmelse med gældende praksis Rockwool anlagde herefter sag mod Høje Tåstrup Kommune og Miljøstyrelsen og krævede de med oprensningen forbundne omkostninger - ca. kr. 600.000 - tilbagebetalt under anbringende af, at påbuddet var uhjemlet Østre Landsret frifandt Høje Tåstrup Kommune og Miljøstyrelsen

28 Rockwool-dommen: (U1991.674H, kommenteret i U1992B.34ff) (3) Sagen påankedes til Højesteret, der dømte Høje Tåstrup Kommune og Miljøstyrelsen at godtgøre Rockwool de med oprensningen forbundne omkostninger. Højesteret fastslog i forbindelse med dommen, at Olietankbekendtgørelsens 16 ikke indeholdt den fornødne hjemmel til at pålægge Rockwool at afholde oprensningsomkostningerne: Som sagen foreligger oplyst, må det lægges til grund, at forureningen er sket før appellantens overtagelse af grunden, at appellanten ikke havde eller burde have haft kendskab til forureningen, og at de omhandlede foranstaltninger ikke har været en forudsætning for det af appellanten iværksatte byggeri. Efter forarbejderne til bekendtgørelse nr. 386 af 21. august 1980 sammenholdt med de ansvarsregler, der i øvrigt gælder i miljøbeskyttelseslovgivningen, findes bestemmelserne i bekendtgørelsens 16 at måtte forstås således, at de ikke har givet fornøden hjemmel til at pålægge appellanten at betale udgifterne ved arbejderne.

29 Betænkning 545/1969 Olietanke og beskyttelse af grundvandet (1) Betænkningens side 32 f.: 4. Om ansvaret for olieforurening af grundvandet Udvalget har derimod anset det for værende uden for sin opgave at tage stilling til det civilretlige erstatningsansvar for forurening af grundvandet eller vandforsyninger af de her omhandlede årsager, hvorved bemærkes, at der heller ikke ved reglen i vandforsyningslovens 43 er gjort op med dette spørgsmål. Udvalget har dog foretaget en undersøgelse af den formodede retstilstand på området. Det må på dette grundlag antages, at der for forureningsskader som følge af lækage af olietanke vil kunne pålægges ejeren ansvar i overensstemmelse med dansk rets almindelige, ulovfæstede erstatningsregel (culpareglen). Denne antagelse bestyrkes ved en af Østre Landsret i 1969 afsagt dom, hvorefter ejeren af en olietank som på grund af lækage havde forurenet en brønd på naboejendommen, blev kendt erstatningsansvarlig for den herved indtrufne skade. Dommen henviser til, at tankens ejer ikke havde ført tilsyn med tanken, som ikke var installeret forskriftsmæssigt.

30 Betænkning 545/1969 Olietanke og beskyttelse af grundvandet (2) Betænkningens side 71: Har Sundhedskommissionen kendskab til, hvem der har forvoldt forureningen, vil Sundhedskommissionen i medfør af stk. 4 kunne pålægge ham afhjælpende foranstaltninger. Spørgsmålet om, hvorvidt Sundhedskommissionen kan få sine udgifter ved de af Kommissionen foretagne foranstaltninger dækket, må afgøres af domstolene ud fra de almindelige erstatningsregler, hvorved bemærkes, at udvalget ved bekendtgørelsens udformning helt har afstået fra at foreslå regler om det civilretlige erstatningsansvar. Bekendtgørelsen principper må imidlertid antages at få stor betydning for spørgsmålet om, hvorvidt ansvar bør pålægges.

31 Højesteretsdommer Poul Sørensens kommentarer til Rockwool-dommen U1992.34Bff. Side 35, øverst: Efter en sådan utvetydig udtalelse i betænkningen om, at bestemmelserne i stk. 3 og 5 ikke gælder, når forureningen ikke skyldes grundejerens forhold og hvor betænkningen i disse tilfælde sætter lighedstegn mellem ansvaret for skade på tredjemands ejendom og for forholdene på egen ejendom var der i hvert fald ikke grundlag for at pålægge Rockwool nogen betalingspligt over for det offentlige alene i medfør af Olietankbekendtgørelsens 16, stk. 5. Det måtte vel også være tvivlsomt, om bemyndigelsesbestemmelsen i miljøbeskyttelseslovens 11 overhovedet indeholder hjemmel for i en bekendtgørelse at pålægge en sådan betalingspligt, hvis denne i øvrigt ikke er hjemlet i loven eller andre retsregler. Uden særlig hjemmel kan ansvar for foranstaltninger til forebyggelse af skader derfor ikke pålægges i videre omfang end erstatningsansvaret for allerede indtrufne skader.

32 Q8-dommen (U.2007.529/3H) (1) Olieselskabet O lejede i 1961 et areal under havnen H, der ejedes af kommunen K. O skulle anvende grunden til etablering af et oliedepot, og i de følgende år blev der med K's tilladelse nedgravet og opstillet diverse lagertanke. På O's foranledning blev der i 1987 foretaget en jordbundsundersøgelse af arealet med henblik på at konstatere eventuel forurening. Undersøgelsesrapporten viste, at der var sket en mindre olieforurening af jorden på visse dele af grunden. I 1987 opsagde O lejemålet af arealet. Den nye ejer af arealet, E, fremlejede en del af ejendommens areal til et gasselskab, G, der var et datterselskab af O. I 1997 opsagde G lejeforholdet med E og i forbindelse med overvejelser om salg af arealet blev K efter en jordbundsundersøgelse i 1999 bekendt med, at jorden var forurenet. H ved K anlagde erstatningssag mod O. Højesteret lagde til grund, at forureningen af grunden var sket i O's lejertid, og fandt, at lejekontrakten mellem H og O måtte forstås således, at O ved lejemålets ophør havde pligt til at fjerne en jordforurening, der hidrørte fra selskabets virksomhed på arealet. Det måtte endvidere lægges til grund, at K først ved fremkomsten af undersøgelsesrapporten i 1999 fik kendskab til, at grunden var forurenet. På denne baggrund havde K været i utilregnelig uvidenhed om grundlaget for kravet indtil begyndelsen af 1999, og kravet var derfor ikke forældet.

33 Q8-dommen (U2007.529/3H) (2) Højesteret fandt, at K som udlejer var berettiget til at kræve grunden tilbageleveret i en sådan stand, at den kunne anvendes til sædvanlige formål. Ifølge plangrundlaget var der mulighed for at opføre bolig på grunden. I overensstemmelse med en skønserklæring fandt Højesteret det ikke godtgjort, at en total oprensning af grundvandsforureningen var nødvendig for at grunden kunne anvendes til bolig, og O blev derfor kun dømt til at betale erstatning for udgifterne til en oprensning i et mindre omfang.

34 Hovedtemaer miljøundersøgelser (1) Er der grundlag for, henholdsvis mulighed for, at gennemføre egentlige miljøundersøgelser? Er dette ud fra en overordnet betragtning hensigtsmæssigt, henholdsvis muligt? Bør der i stedet handles om risikoen?

35 Hovedtemaer miljøundersøgelser (2) Køber og sælger har væsentlige modstridende interesser Køber ønsker miljøundersøgelser foretaget, hvis der er mistanke om forurening Sælger ønsker ikke miljøundersøgelser foretaget, idet uvished for forurening, som der alene er svag mistanke om, kan hindre salg og medfører anmeldelsespligt overfor myndighederne, jf. eks. Miljøbeskyttelseslovens 21

36 Hovedtemaer miljøundersøgelser (3) Mulige løsninger: a) Historisk redegørelse b) Garanti/indeståelsesbestemmelse, der medmindre sælger er økonomisk meget velfunderet suppleres med sikkerhedsstillelse eller deponering af købesum evt. tidsbegrænset og maksimeringsbestræbelser c) Handle om risikoen kombineret med ansvarsfraskrivelsesklausul fra sælgers side d) Aktivsalg kombineret med lejeordning vedrørende fast ejendom som alternativ til aktieoverdragelse e) Andre løsninger?

37 Fennet Holding A/S-dommen: (MAD1996.941) (1) Østre Landsrets dom af 10. oktober 1996 (sag 16. afd. Nr. B-2006/92) Afhjemling af syns- og skønsmanden: Det er desværre meget normalt, at der konstateres forurening i forbindelse med nedgravede tanke. Hvis der for en køber foreligger oplysninger om nedgravede tanke, vil han derfor klart tilråde en nærmere undersøgelse af grunden.

38 Fennet Holding A/S-dommen: (MAD1996.941) (2) Uddrag af Østre Landsrets præmisser: Den omstændighed, at sagsøgeren, der må anses som professionel på området, var bekendt med, at ejendommen gennem en længere årrække havde været anvendt til industri, og at det i slutsedlen udtrykkeligt var anført, at der på grunden fandtes nedgravet 4 tanke, burde have foranlediget sagsøgeren til forud for købet at foretage en undersøgelse af ejendommen for at afdække den eksisterende risiko for, at grunden kunne være forurenet af olie, jf. herved også skønsmanden udtalelser om, at forurening af jorden omkring olietanke må anses som sædvanlige. Da sagsøgeren undlod at foretage en sådan undersøgelse, findes sagsøgeren at have overtaget risikoen for den foreliggende forurening, og der er derfor ikke grundlag for forholdsmæssigt afslag.

39 Industrial Finish Group-dommen: (MAD1997.904) Ansvarsgennembrud Udlejerhæftelse Identifikation

40 SAS-dommen: (U2000.2430H) (1) SAS købte i 1985 en ejendom af Royal Scandinavia for ca. 30. mio. kr. I 1989, hvor der endnu ikke var opnået byggetilladelse, konstateredes forurening fra en tidligere lak-, farve- og affaldsproduktion, der var ophørt i ca. 1963. I 1993-1994 blev der udført oprensning m.v. for at opfylde myndighedernes vilkår for frigivelse til byggeri. SAS påstod sig herefter tilkendt et forholdsmæssigt afslag på 7 mio. kr. og et beløb til dækning af fremtidige meromkostninger på 14 mio. kr. Landsretten fandt, at ejendommen led af en mangel og fastsatte skønsmæssigt det forholdsmæssige nedslag til 5 mio. jf., idet der ikke fandtes at kunne stilles krav om erstatning for eventuelle fremtidige udgifter.

41 SAS-dommen: (U2000.2430H) (2) Højesteret tiltrådte vurderingen, men fandt, at der måtte lægges vægt på størrelsen af oprensningsudgifter m.v. på handelstidspunktet (1985), hvor der fra myndighedernes side blev opstillet mindre omfattende krav end i perioden 1989-1994. Afslaget herefter fastsat til 2 mio. kr.

42 Kommune-dommen: (U 2000.234 VLD) (1) Grund erhvervet i 1978 af kommune i forbindelse med udstykning. Grunden blev herefter bebygget. Kommunen havde erhvervet grund fra nu nedlagt kommune i forbindelse med kommunalreformen i 1970. Grunden havde før 1970 været anvendt som losseplads for bl.a. oliekomponenter, tungmetaller og tjærestoffer. Ejendommen registreret som affaldsdepot i 1995. Samtidig meddelelse til ejer om, at ejendommen var omfattet af værditabsordningen. Forurening bortgravet i 1996 i alt 1200-1300 tons jord. Kommunen godtgjorde ejeren et beløb svarende til ejerens egenbetaling som forholdsmæssigt afslag.

43 Kommune-dommen: (U 2000.234 VLD) (2) Amtet skrev i 1996 til grundejer, at amtet ikke længere havde mistanke om væsentlig forurening. Registreringen ophævedes Hvis De senere skulle opdage en forurening i jorden, skal de give kommunen besked ( ) Amtet garanterede i 1998, at ejendommen er fri for ukontrolleret jordfyld og lossepladsmateriale Ved syn og skøn vurderet, at forureningen uanset amtets garanti medførte værdiforringelse på kr. 275.000,00 Landsrettens præmisser: Kommune optrådt som privat grundsælger, derfor også loyal oplysningspligt Tidligere anvendelse som losseplads væsentlig oplysning Grunden led derfor på salgstidspunktet af mangel, og kommunen er erstatningsansvarlig for et eventuelt tab, medmindre manglen ikke længere er til stede

44 Kommune-dommen: (U 2000.234 VLD) (3) Landsretten udtaler herefter: Landsretten finder, at indstævnte uanset at grunden i praksis kan betragtes som renset ved et senere videresalg vil være forpligtet til at oplyse om den tidligere forurening og det efterfølgende forløb. Landsretten finder det ( ) godtgjort, at en sådan oplysning vil have en negativ effekt på den pris, der vil kunne opnås. Ejendommen lider derfor fortsat af en mangel. Erstatning herefter skønsmæssigt fastsat til kr. 100.000,00

45 A.P. Møller-dommen (U2001.2200H) (1) Emne: Køb af erhvervsgrund (Pyrolysegrunden) efterfølgende konstatering af yderligere forurening mangler. Sagens baggrund: I 1989 solgte A.P. Møller-koncernen nogle arealer til et selskab i Skanska-koncernen. Parterne havde forhandlet siden 1985 og havde anvendt COWI som fælles rådgiver. Forureningsundersøgelser havde vist, at Pyrolysegrunden og den sydlige del af et areal nord herfor var forurenet med kulbrinter. Resten af ejendommen blev med Skanskas accept ikke undersøgt trods COWI s opfordring hertil. Handelsværdien var vurderet til 175 mio. kr. Købesummen blev under indtryk af forureningen aftalt til 100 mio. kr. I skødet var anført, at sælger var uden ansvar for afhjælpningsforanstaltninger for så vidt angår den forurening, der måtte påregnes.

46 A.P. Møller-dommen (U2001.2200H) (2) I 1992 viste det sig, at også den nordlige del af arealet nord for Pyrolysegrunden var forurenet med kulbrinte, og at hele arealet var forurenet med tungmetaller Skanska hævede derfor handlen og krævede tilbagebetaling af købesum og godtgørelse af afholdte omkostninger, subsidiært forholdsmæssigt afslag, og overfor COWI nedlagdes påstand om erstatning Både Landsret og Højesteret frifandt sælger og rådgiveren. For så vidt angår kulbrinteforureningen lagde Højesteret vægt på, at køber selv havde afvist, at der skulle foretages miljøundersøgelser på ejendommens nordlige del For så vidt angår tungmetalforureningen konstaterede Højesteret, at det ikke i 1980 erne var sædvanligt at undersøge for tungmetalforurening, hvorfor køber kunne påberåbe sig dette forhold Imidlertid fandt Højesteret ikke, at tungmetalforureningen kunne anses for en mangel, herunder da oprensningsudgifterne var anslået til 5 mio. kr.

47 Statoil-dommen (U1999.2020/2H) (1) Emne: Virksomheder der drives på lejet grund Københavns Havnevæsen (H) opførte i 1950 en ø (Prøvestenen) med henblik på udleje til olieselskaber til benyttelse som bl.a. oplagsplads for olie. I 1950 indgik H en lejeaftale med Det Danske Petroleums Aktieselskab (P), der senere blev overtaget af Statoil A/S. P opsagde lejemålet i 1984, og fraflyttede lejemålet endeligt i 1986. Arealet var kraftigt forurenet med olie, og der opstod strid mellem parterne om hvem, der skulle betale for oprensningen af arealet. Der var ikke i lejekontrakten taget udtrykkelig stilling til, hvorledes der skulle forholdes i tilfælde af jordforurening. Ifølge lejeaftalen skulle P aflevere arealet i ryddeliggjort og planeret stand, og H skulle på forhånd godkende alle arbejder på arealet

48 Statoil-dommen (U1999.2020/2H) (2) I næsten alle de godkendelser, som P i medfør heraf senere havde indhentet, var det et vilkår, at arbejdernes udførelse ikke kunne påføre H udgifter eller ansvar, og at anlæggene skulle fjernes uden udgift for H. Københavns Havn forlangte at Statoil skulle friholde H for alle oprydningsudgifter, som var nødvendige for at få lov til at bebygge og benytte arealerne til havneformål. Statoil bestred, at der i lejekontrakten eller andetsteds var hjemmel til at pålægge dem dette. Højesteret fandt efter en konkret gennemgang af lejeforholdet, herunder at lejen var bestemt efter omkostningerne til etablering af Prøvestenen, at Statoil måtte betale i det omfang som H havde defineret.

49 Colas-dommen (U2000.2169H) Asfaltvirksomheden Colas have fra 1951 til 1992 lejet et areal af Viborg Kommune til asfaltproduktion. Colas rensede ved fraflytning af grunden selv store dele af asfaltfabrikkens areal frivilligt. Colas efterlod dog en tjæreforurening fra 1952-1965 på et delområde af begrænset størrelse (450 m2), idet virksomheden ikke mente, at det gjorde nogen skade. Viborg Kommune fjernede selv forureningen, hvilket kostede dem 730.000 kr. Ifølge lejeaftalen var Colas forpligtet til for egen regning at ryddeliggøre arealet, herunder for eventuelle fundamenter etc., samt til at foretage o Der var ikke ved den oprindelige eller de senere lejeaftaler, heller ikke i 1977, da risikoen for jordforurening fra en virksomhed som den pågældende ikke var ukendt, taget udtrykkelig stilling til, hvorledes der skulle forholdes mellem parterne i tilfælde af jordforurening. Højesteret fandt ikke, at lejekontrakten gav Viborg Kommune krav på, at det pågældende delområde skulle afleveres i forureningsfri stand, og Colas blev frifundet.

50 Nimbus grunden I (MAD 2010.2549 Ø) Ejer af forureningskortlagte boligejendomme i et OSD område søgte om tilladelse til ændret anvendelse til erhverv. Kommune gav tilladelse med vilkår om, at der skulle gennemføres oprensning af hot spots i byggefeltet af hensyn til risikoen for spredning af forurening til grundvand. Ejeren opfyldte vilkårene under protest og rejste efterfølgende erstatningskrav mod kommunen for ekstra udgifter til opfyldelse af vilkårene. LR: Afværgeforanstaltninger over for det sekundære grundvand kunne hverken begrundes med, at forureningen ville blive spredt ved byggeriet eller en forøgelse af udgifterne til senere offentlige afværgeforanstaltninger. Vilkår uhjemlet og kommunen erstatningsansvarlig for ejerens ekstra udgifter.

51 Nimbus grunden II (MAD2015.16) (1) Samme område, nyt byggeri Området er massivt forurenet, og der er gennem tiden gennemført en række forureningsundersøgelser Som led i 8-sagsbehandlingen stillede myndighederne krav om yderligere forureningsundersøgelser i en stikvej (reelt brand- og redningsvej). Myndighederne ville have større sikkerhed for, at der ikke var hot spot-forureninger i området, der i givet fald skulle fjernes inden byggeri Myndighederne kom frem til at etablering af stikvejen væsentlig ville fordyre eller umuliggøre en eventuel senere offentlig indsats over for eventuelle hot spot-forureninger Der blev under retssagen foretaget syn- og skøn. Skønserklæringen konkluderede, at der ved meddelelse af 8-tilladelsen var tilstrækkelig viden om forureningssitautionen, hvorfor skønsmanden fandt, at der ikke var grund til at stille de pågældende vilkår. Landsretten fandt på trods af skønserklæringen, at der ikke var grundlag for at tilsidesætte vilkår om yderligere forureningsundersøgelser efter jordforureningslovens 8 ved tilladelse til erhvervsbyggeri på Nimbusgrunden, hvorfor kommunen blev frifundet for erstatningsansvar

52 Nimbus grunden II (MAD2015.16) (2) Landsretten, udtalte at: I afgørelsen af, om kravet om forureningsundersøgelse i et vilkår er lovligt, må der navnlig lægges vægt på jordforureningslovens klare angivelse af drikkevandsressourcerne som lovens beskyttelsesinteresse samt det på tidspunktet tilgængelige vidensniveau om forureningsforholdene

53 Slagge-sagen (U 2011.465 H) (1) Slagge-sagen U 2011.465 H. Sagen var undervejs i 7 år og meget principiel Mange andre retssager sat i bero og afventede sagens udfald Næsten alle regioner indstillede forureningskortlægning af slagge-belagte arealer, mens sagen verserede Anvendelse af forbrændingsslagger fra affaldsforbrændingsanlæg til bygge- og anlægsarbejder 1983-2000 slaggebekendtgørelsens vilkår for anvendelse hvor og hvordan 2000 jordforureningsloven Miljøstyrelsen anbefalede amterne at registrere jordforurening på arealer, hvor der var givet tilladelse til anvendelse af slagger Sagen handlede om lovligheden af denne registrering

54 Slagge-sagen (U 2011.465 H) (2) Østre Landsret, udtalte at: begrebet jord ikke skal forstås snævert som jord i geologisk forstand, men må forstås som en henvisning til ethvert materiale, der indgår som en del af jordmediet Slagger må derfor anses for omfattet af jordforureningsloven, uanset om de er udlagt i et særskilt lag eller er opblandet med det øvrige jordmedie, og uanset om slaggedeponeringen var lovlig efter slaggebekendtgørelsen fra 1983 Kortlægning kan også ske pba. potentielle risici ved ændret anvendelse af jorden Højesteret stadfæstede og af samme grunde

55 Slagge-sagen (U 2011.465 H) (3) Perspektiver: Opfattelsen af hvornår noget er forurenet kan ændre sig over tid Grundejere er ikke beskyttet herimod og det er ikke tilstrækkeligt at man har fået tilladelse til anvendelse hvordan kapitaliserer man det?!?

56 Grove-sagen (MAD2009.696) A købte i 1994 en grund af kommune og opførte et parcelhus på grunden. I 1998 solgte han ejendommen til B. I 2000 kortlagde amtet ejendommen som forurenet med komponenter fra tjære efter en tidligere tjæreplads. Ejendommen kunne som hidtil anvendes som bolig, men der var pålagt visse restriktioner for anvendelsen. Landsretten tiltrådte, at B havde krav på forholdsmæssigt afslag i købesummen. Landsretten fandt, at det forholdsmæssige afslag i købesummen skulle fastsættes på baggrund af forholdene på handelstidspunktet i 1998, idet senere ændringer i jordkvalitetskriterierne og et forslag om ændring af jordforureningsloven ikke kunne tages i betragtning. Højesteret stedfæstede landsrettens dom

57 Miljøklausuler forurening (1) Sælger fraskriver sig ansvaret for den overdragne ejendoms jordbundsforhold. Køber kan således i anledning af jordbundsforhold ikke gøre mangelsindsigelser af nogen art gældende overfor sælger Omfatter denne ansvarsfraskrivelse en eventuel jordforurening på ejendommen?

58 Miljøklausuler forurening (2) Såfremt køber senest 2 år fra overtagelsesdagen at regne konstaterer forurening på ejendommen, forpligter sælger sig til at afholde de med fornøden oprensning af forureningen forbundne omkostninger, i det omfang køberen af miljømyndighederne gyldigt pålægges at foretage sådan oprensning Er ovennævnte klausul gunstig for køber eller sælger?

59 Miljøklausuler forurening (3) Såfremt der konstateres jordforurening på ejendommen senest 2 år fra overtagelsesdagen at regne, forpligter sælger sig til at oprense forureningen, dog således at oprensningsomkostningerne, der kan pålægges sælger, maksimeres til kr. 3 mio. Er dette en god skødeklausul?

60 Miljøklausuler praktisk eksempel (1) Oprensningskriteriet bortset fra arealer direkte under nuværende bygninger er renjordskriteriet i henhold til Vejledning i håndtering og bortskaffelse forurenet og renset jord på Sjælland og Lolland- Falster som udgivet i juli 2001, herunder eksempelvis for benzin og olieprodukter til et niveau mindre end 100 mg/kg Såfremt renjordskriteriet på oprensningstidspunktet måtte være hævet, således at der må efterlades højere forureningskoncentrationer, er sælger dog berettiget til alene at oprense til sådanne koncentrationer.

61 Miljøklausuler (2) Bemærk: Det bør altid i en købsaftale eller skødeklausul præciseres, hvorvidt eksempelvis en bestemmelse om, at sælger betaler for oprensning af eventuel forurening, dog maks. kr. xxx, indebærer, at køber herved afskærer sig fra, ved siden af indeståelsesbestemmelsen, at gøre de almindelige mangelsbeføjelser gældende

Lovlig virksomhedsdrift Advokat Mark Villingshøj Nielsen, Bech-Bruun

63 Hovedtemaer lovlig virksomhedsdrift (1) Kræver virksomhedens aktiviteter miljøgodkendelse, indgivelse af anmeldelse m.v., og foreligger der sådanne godkendelser, anmeldelser m.v.? Hvilken type virksomhed er der tale om i miljøretlig henseende? Hvornår udløber miljøgodkendelsen?

64 Hovedtemaer lovlig virksomhedsdrift (2) Overdragelse af miljøgodkendelse Regulering af bestemt aktivitet På en bestemt fast ejendom Uanset om bilag 1 eller bilag 2 virksomhed Personlige miljøgodkendelser er ikke gyldige Underretning af miljømyndigheden kan overvejes ved overdragelse Kan miljøgodkendelsen rumme den drift, som ønskes fremadrettet?

65 Hovedtemaer lovlig virksomhedsdrift (3) Retsbeskyttelsesperiode Listevirksomheder revurderes efter 8 år eller tidligere hvis ny BAT-konklusion offentliggøres (relevant for i-mærkede virksomheder) Godkendelsens datering Afgør undersøgelsesbehov og rapporteringsomfang Risiko for justering af vilkår reservation for økonomi Forberedelser anbefaling om at søge i god tid Tidshorisont Uafklarede forhold vedrørende miljøgodkendelser Er der ansøgninger om miljøgodkendelse under behandling? Er der meddelte miljøgodkendelser, som er påklaget eller genstand for anden retslig behandling?

66 Hovedtemaer lovlig virksomhedsdrift (4) Tilsyn påbud Tilsynsnotater indtryk af myndighedens opfattelse Påbud Ændring af lovlig tilstand, mbl 41, stk. 1 Ophør af ulovlig tilstand, mbl 69

67 Hovedtemaer lovlig virksomhedsdrift (5) Bekendtgørelses-regulerede virksomheder Er virksomheden omfattet af brancheregulerede virksomheder Eks. autoværksteder, renserier, husdyrgødningsbekendtgørelsen, pelsdyrbekendtgørelsen Er virksomheden meddelt påbud eller dispensationer i henhold til branchebekendtgørelse? Opfylder virksomheden den pågældende branchebekendtgørelses krav F.eks. beliggenhedskrav i forhold til aktuel placering eller ved senere udvidelser

68 Hovedtemaer lovlig virksomhedsdrift (6) Ikke-godkendelsespligtige virksomheder Er der meddelt påbud til virksomheden efter miljøbeskyttelseslovens 42? Overskrider virksomheden vejledende grænseværdier? Er der andre forhold som kan føre til påbud til virksomheden?

69 Hovedtemaer lovlig virksomhedsdrift (7) Særlige krav til virksomhed eller anlæg Er der særlige driftskrav i love og bekendtgørelser, der knytter sig til den pågældende virksomhedstype eller de anlæg, der aktuelt anvendes på virksomheden? F.eks. krav i miljøbeskyttelsesloven og tilhørende bekendtgørelser om krav til deponeringsanlæg Basistilstandsrapport Bilag 1-virksomheder der bruger, frigiver eller fremstiller relevante farlige stoffer, der kan give anledning til jordforurening, skal udarbejde basistilstandsrapport ved udvidelse, ændring eller revurdering af virksomheden

70 Hovedtemaer lovlig virksomhedsdrift (8) Overholder virksomheden regler og vilkår? Vilkår i miljøgodkendelser Spildevandstilladelser Meddelte påbud Specifikke bekendtgørelser mv. Dokumentation? Relevant information findes i Virksomhedens egenkontrol Tilsynsmyndighedens tilsynsrapporter Eventuelle naboklager til virksomheden eller tilsynsmyndigheden Retshåndhævelsesskridt fra myndighedernes side Verserende retssager DMA (Digital MiljøAdministration) Fra 1. maj 2016 skal godkendelses- og tilsynsmyndighederne registrere og offentliggøre oplysninger om miljøgodkendelser, revurderinger og miljøtilsyn via den fælles portal Digital MiljøAdministration

71 Kontakt Håkun Djurhuus Partner København Offentlig virksomhed T +45 72 27 33 44 M +45 25 26 33 44 E DJUR@bechbruun.com Mark Villingshøj Nielsen Advokat København Offentlig virksomhed T +45 72 27 34 70 M +45 25 26 34 70 E MVNI@bechbruun.com