FAABORG-MIDTFYN KOMMUNE Kommuneplan 2009 Rammer - Landbrugslandet del 2 FORSLAG
Rammerne _ 14. Indledning...3 15. Generelle rammebestemmelser...7 16. Forstæderne... 15 Større lokalby: Nr. Lyndelse / Nr. Søby...17 Mindre lokalbyer: Det åbne land: Nr. Broby...23 Allested / Vejle... 28 Ferritslev / Rolfsted...33 Rammelagte bebyggelser m.v...39 17. Landbrugslandet... 51 Mindre lokalbyer: Gislev...54 Espe...60 Det åbne land: Rammelagte bebyggelser m.v...65 18. Skov- og bakkelandet... 97 Mindre lokalbyer Brobyværk... 100 Korinth... 104 Det åbne land: Rammelagte bebyggelser m.v... 109 19. Det maritime sydfyn... 121 Hovedby: Faaborg...124 Mindre lokalbyer: Horne... 140 V. Aaby...144 Det åbne land: Rammelagte bebyggelser m.v...149 20. Motorvejsbåndet...187 Hovedby: Ringe...189 Større lokalbyer Årslev/Sdr. Nærå... 211 Ryslinge...218 Kværndrup... 224 1 Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
2 Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
14. Indledning Kommuneplan 2009 er den første kommuneplan for Faaborg-Midtfyn Kommune. Den er udarbejdet med udgangspunkt i kommuneplanerne fra de tidligere kommuner: Broby, Årslev, Ringe, Ryslinge og Faaborg kommuner og Fyns Amts regionplan. Kommuneplanens rammer er en harmonisering af bestemmelserne fra de tidligere kommuneplaner. Desuden er indarbejdet ændringer, som følge af byudviklingsønsker og justeringer, der var på vej i de tidligere kommuner. Ligeledes har ny lovgivning haft betydning. Rammerne fastlægger de overordnede regler for byggeri og ændret anvendelse. De overordnede rammer kan detaljeres med lokalplaner og danner i det hele taget baggrund for administrationen. Grundlag for lokalplaner Rammerne danner grundlag, når der skal udarbejdes lokalplaner. Det betyder, at lokalplaner kan fastsætte bestemmelser, som er mere detaljerede og strammere end rammene. Ønsker kommunalbestyrelsen, at vedtage projekter, der ligger ud over rammerne, skal disse ændres inden lokalplanen kan vedtages. Grundlag for administration Rammerne danner sammen med resten af kommuneplanen og andre kommunale planer administrationsgrundlag for sagsbehandling. I byzoner og sommerhusområder, hvor der ikke er lokalplaner, er rammene grundlag for behandling af bl.a. byggesager. I landzoneområder er rammerne grundlag for behandling af landzonetilladelser m.v. Hvis en ansøgning om byggetilladelse strider mod rammerne, kan kommunalbestyrelsen nedlægge forbud mod byggeriet eller en ændret anvendelse. Ændring af rammer Der kan opstå situationer, hvor kommunalbestyrelsen ønsker at fremme et projekt, som strider mod rammerne. Det kan være, at der kommer nogle gode projektønsker, som ingen havde tænkt på ved kommuneplanens vedtagelse, og som rammerne derfor ikke har taget højde for. Hvis det er mindre ændringer som ikke kræver lokalplan, har kommunalbestyrelsen mulighed for at fravige rammerne. Det kan være i forbindelse med mindre bygge- eller anlægsarbejder, som ikke medfører væsentlige ændringer i det bestående miljø. 3 Hvis det er et mere omfattende projekt, typisk hvor der også skal udarbejdes lokalplan, kan kommunalbestyrelsen ændre rammerne med et tillæg til kommuneplanen. Udarbejdelse af tillæg til kommuneplan skal ske efter de samme procedurer som ved udarbejdelse af kommuneplanen. Oftest vil tillæg til kommuneplanen blive udarbejdet samtidig med lokalplanen. Kommuneplanens rammedel formelt Kommuneplanens rammedel skal i henhold til planlovens 11, stk. 3, 5 og 6 fastlægge rammer for indholdet af lokalplaner. Inden for byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelserne i kommuneplanens rammedel (Planlovens 12, stk. 3) eller rækkefølgebestemmelser. Såfremt arealet er udlagt til offentlige formål, eller arealet er omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt, kan forbudet kun håndhæves ved udarbejdelse af en ny lokalplan. Efter planlovens 14 kan kommunalbestyrelsen nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Forbudet kan gælde indtil et år. I dette tidsrum skal kommunalbestyrelsen udarbejde en lokalplan, der detaljeret fastlægger, hvad området må anvendes til. Opbygning af rammerne Rammedelen indeholder dels fælles rammer, der gælder for hele kommunen og dels bestemmelser for de enkelte rammeområder. Rammerne er opbygget på den måde, at de omfatter et afgrænset geografisk område og fastlægger en hovedanvendelse: boliger, erhverv m.v. Disse kan igen være opdelt efter anvendelse som eksempelvis tæt-lav eller åben-lav boliger. Bestemmelser og opdelinger tager udgangspunkt i PlanDK2 standarden, som er en model for kommunale plandata udsendt af Miljøministeriet og Servicefællesskabet for geodata. Hvert rammeområde har et nummer, som er sammensat på følgende måde: 3 bogstaver fra områdets navn Anvendelsesbogstavs koden - Et fortløbende nr. Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
Eksempel: et boligområde i Brobyværk har følgende nummer: Bro.B.1. Anvendelses bogstavs koder: C Centerområder B Boligområder BE Blandet bolig- og erhvervsområder E Erhvervsområder O Områder til offentlige formål R Rekreative områder S Sommerhusområder T Teknisk Anlæg L Landområder Ændringer Der er med de nye rammebestemmelser sket en harmonisering af de tidligere kommuneplaner. Det gælder både med hensyn til indhold og opbygningen af rammerne. Desuden er der sket ændringer som følge af lovgivning m.v. I det følgende er de væsentligste generelle ændringer angivet. Ved specifikke ændringer for enkeltområder er det anført ved det pågældende rammeområde. Det er kun de væsentlige ændringer der er nævnt idet følgende og det tilrådes at sammenligne de tidligere rammer med de nye hvis der er tvivl. Generelle ændringer De tidligere betegnelser for rammeområder er angivet i ( ) efter de nye rammebetegnelser. Der er sket justeringer og sammenlægning af rammeområder. Dette fremgår af angivelserne i parenteserne. Desuden er der enkelte områder i det åbne land, som er helt udgået. Disse er angivet sidst i dette afsnit. Bebyggelsesprocent Med baggrund i det nye bygningsreglement er bebyggelsesprocenten de fleste steder hævet, idet overdækkede terrasser, udestuer og den del af udhuse, carporte, garager m.fl. der samlet overstiger 35 m² nu skal medregnes. Ændringen giver således ikke mulighed for væsentlig mere bebyggelse. I enkelte områder vurderes det ud fra bebyggelsens karakter om bebyggelsesprocenten hæves mere eller mindre end de generelle 5 %. Eksempelvis er der i nogle sommerhusområder kun sket forøgelse fra 12,5 til 15 %. 4 Erhverv I erhvervsområder med en maksimal højde på 8,5 m er en tidligere maksimal bebyggelse på 1/3 af grunden og 2 m³ pr. m² grund ændret til en maksimal bebyggelsesprocent på 40. Det betyder at der er mulighed for byggeri af et større volumen. Flere bestemmelser er udtaget idet de er reguleret af anden lovgivning. Eksempelvis krav om dokumentation for overholdelse af vejledende miljøgrænser. Der er fastlagt miljøklasser for erhvervsområder, som supplerer eller erstatter tidligere bestemmelser om erhvervstyper, hvor der ikke er nævnt andet i rammerne. Det er præciseret i hvilke områder, der må være boliger. Boldbaner og idrætsanlæg Idrætsanlæg er ændret til rekreative områder uden bebyggelser, medens skoler, idrætshaller, klubhuse m.v. er beliggende i offentlige områder. Offentlige formål Der er sket en harmonisering og konsekvensrettelse af de forskellige områder. Det vil sige, at hvis der ikke er særlige forhold, der gør sig gældende, er muligheden for bebyggelse sat ens i forhold til anvendelsen. Centerområder / Blandet bolig og erhverv Der er foretaget en justering af de forskellige områder således, at centerområder i de mindre bebyggelser er ændret til blandet bolig og erhverv. For begge typer er desuden sket en justering af bebyggelsesprocenterne så hver enkelt område har ens bebyggelsesprocent uanset anvendelse. Som modvægt er indsat bestemmelser om fri- og opholdsarealer. Sommerhusområder Bygningers maksimale højde er ændret til højst 4,5 m fra i de fleste tilfælde 6,5 m. Ændringer specielt for de enkelte gl. kommuner Broby Kommune Ensartede bestemmelser om bebyggelsens udseende er flere steder udtaget eller ændret så det er ved lokalplanlægningen at disse fastlægges. Bestemmelser i centerområder om at butik og fremstillingsvirksomhed kun må etableres i bebyggelsens underetage er udtaget. Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
Ringe Kommune Krav til mindste grundstørrelse for åben-lav boligbebyggelse er de fleste steder ændret fra 800 m² til 700 m². Udgåede rammeområder Gl. Broby Kommune 5.B.11, 5.LA.7 og 5.E.5 Radby Gl. Årslev Kommune L 511 Lindskov L 512 Dømmestrup L 513 Lumby L 514 Freltofte L 515 Tarup L 516 Hudevad Gl. Ringe Kommune SHØ.B.01, SHØ.B.02, SHØ.C.01, SHØ.C.02, SHØ.O.01, SHØ.O.02, SHØ.R.01 og SHØ.I.01 Sdr. Højrup HAV.C.01 Havndrup Gl. Faaborg Kommune B.1.5, B.1.6 og E.1.3 Haagerup O.4.6 Bøjden Områderne er mindre bebyggelser m.v. som efter vedtagelsen af kommuneplanen reguleres af planlovens landzonebestemmelser og den administrationspraksis der er vedtaget herfor. Det vil sige, at områderne sidestilles med de øvrige mindre bebyggelser i det åbne land. 5 Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
15. Generelle rammebestemmelser Nedenstående generelle rammer gælder for alle kommuneplanens rammeområder. Ud over disse generelle rammer er der til hvert rammeområde også specifikke bestemmelser, som retter sig mod det enkelte område. Der kan i enkelte rammeområder være afvigelser fra de generelle rammer, da det vil være de specifikke der gælder. Generelle rammebestemmelser for områdernes anvendelse C - Centerområde Områderne skal anvendes til centerformål, dvs. butikker, liberale erhverv, servicevirksomhed, offentlige formål, boliger, parkering samt mindre, ikke generende fremstillingsvirksomhed i tilknytning til butikkerne. Bebyggelsernes udformning, tæthed og funktion skal skabe et centermiljø, som svarer til byens størrelse og opland. B - Boligområder Boligområder skal anvendes til helårs boligformål med de bebyggelsestyper, der er nævnt konkret i rammerne for hvert enkelt boligområde. Bebyggelsesformerne omfatter: - Åben/lav bebyggelse (fritliggende enfamiliehuse) er boliger der ligger enkeltvis på grunde. der skal være minimum 700 m² grundareal pr. bolig. - Tæt-lav bebyggelse (dobbelt-, række-, kæde-, klyngehuse m.m.) er boliger som er sammenbyggede. Der skal være minimum 400 m² grundareal pr. bolig incl. fælles opholds-, vej- parkeringsarealer. Der skal være et sammenhængende grundareal på minimum 250 m² i tilknytning til hver enkelt bolig. - Etageboliger er boligejendomme, hvor der som minimum er tre boliger over hinanden med vandrette lejlighedsskel imellem eller fire boliger der ligger over og ved siden af hinanden med lodrette og vandrette lejlighedsskel. Det skal i forbindelse med den detaljerede planlægning sikres, at der er adgang til fælles lege- og opholdsarealer (lokalplanlægning og byggetilladelser). Tæt-lav- og etagebebyggelse må kun opføres efter en samlet godkendt bebyggelsesplan for det pågældende område. Bebyggelsesplanen skal sikre at området disponeres hensigtsmæssigt. For samtlige boligområder gælder, at områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende fællesanlæg, som f.eks. fælleshuse, fælles carport/garageanlæg, cykelskure og affaldshuse. I forbindelse med lokalplanlægningen kan der yderligere planlægges for varmecentraler, institutioner, og mindre butikker til områdets daglige forsyning. Endvidere kan det tillades, at der på den enkelte ejendom drives sådan erhvervsvirksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder. Virksomheden må ikke ændre områdets karakter af boligområde og må ikke påføre omgivelserne ulemper. Virksomheden må ikke medføre behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. BE - Blandede bolig og erhvervsområder Blandede bolig- og erhvervsområder skal anvendes til boligformål i form af helårsboliger samt mindre erhvervsformål eller offentlige formål. Der kan kun etableres erhverv inden for området under forudsætning af at der fortsat opretholdes en bolig på ejendommen. Mindre erhvervsformål kan omfatte håndværks- og serviceprægede virksomheder indenfor fremstilling, byggeri og anlæg, engroshandel o.s.v. indenfor miljøklasse 1-3. I tilknytning til en produktionsvirksomhed kan etableres butik med salg af egne produkter. Butikken må kun udgøre en mindre del af virksomheden. E - Erhvervsområder Områderne skal anvendes til erhvervsformål. Der skal ved den detaljerede disponering af områderne samt i forbindelse med godkendelse af virksomheder efter miljøloven tages vidtgående hensyn til miljøpåvirkningen af de tilgrænsende områder. Således at virksomhederne ikke påfører tilgrænsende områder væsentlige miljøgener i form af støv, røg, lugt, støj eller rystelser. De enkelte områder skal desuden søges opdelt således, at de indbyrdes miljøgener undgås mest muligt. Opdelingen sker ved angivelse af hvilke miljøklasser og dermed hvilke typer virksomheder der kan etableres i det pågældende område. Virksomhedsklassificeringen er dannet på baggrund af Miljøministeriets Håndbog om Miljø og Planlægning. 6 Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
Generelle rammebestemmelser - fortsat Virksomhedsklassificering (Virksomhedsklasser) Klasse 1: Virksomheder og anlæg der ikke giver miljømæssige gener i forhold til omgivelserne. Virksomheder der kan integreres med boliger. Virksomhedstyper: Kontor, mindre værksteder, butikker, liberale erhverv og lignende virksomheder. Detailhandelsbutikker som bilforhandlere, trælasthandel og lignende forhandlere af særligt pladskrævende varegrupper. Klasse 2: Virksomheder og anlæg der kun i ganske ubetydelig grad giver miljømæssige gener i forhold til omgivelserne. Virksomheder der normalt kan placeres sammen med boliger. Virksomhedstyper: Laboratorier, elektronikværksteder, mindre engroshandel, mindre bogtrykkerier og lignende virksomheder. Klasse 3: Virksomheder og anlæg der kun i mindre omfang giver miljømæssige gener i forhold til omgivelserne. Virksomheder der normalt kan placeres i et blandet bolig- og erhvervsområde. Virksomhedstyper: Service-, lager-, værksteds-, engroshandels og håndværksvirksomheder samt lignende virksomheder. Klasse 4: Virksomheders anlæg og funktioner der betegnes som egentlige produktionsvirksomheder men den mindre miljømæssigt belastende del af denne type virksomheder. Virksomhedstyper: Levnedsmiddelindustri, tekstil- og beklædningsindustri, mindre betonvarefabrikker, overfladebehandling og autolakering rotations- og bogtrykkeri. Klasse 5: Produktionsvirksomheder, anlæg og funktioner der miljømæssigt er mere belastende i forhold til omgivelserne. Virksomhedstyper: Maskinfabrikker, betonfabrikker, farve- og lakindustri, engrosbageri, mindre møbelfabrikker, plastvarefabrikker. Klasse 6: Industrivirksomheder, anlæg og funktioner der miljømæssigt belaster omgivelserne støjmæssigt i betydeligt grad. Omfatter ikke virksomheder med særlige beliggenhedskrav. Virksomhedstyper: Større maskinfabrikker, cement- og beton- støberier, korn- og foderstofvirksomhed, større møbel- og trævarefabrikker. Beskrivelsen af virksomhedstyper er ikke udtømmende, men vejledende 7 Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
Generelle rammebestemmelser - fortsat Kun i erhvervsområder med erhverv op til klasse 3 må der etableres boliger i tilknytning til erhverv. I de øvrige erhvervsområder må der ikke etableres boliger eller forefindes selvstændige boliger, idet det vil give begrænsninger for virksomhedernes drift da kravene til bl.a. støj vil blive skærpet. I erhvervsområder må der etableres offentlige funktioner såfremt de ikke adskiller sig fra de i øvrigt tilladte erhvervstyper med hensyn til miljøfølsomhed og miljøbelastning. For samtlige erhvervsområder gælder, at uanset bestemmelserne om maksimale bygningshøjder kan der med kommunalbestyrelsens særskilte godkendelse opføres skorstene, antenner eller andre bygningsdele af tilsvarende karakter i større højde, når det vurderes nødvendigt for virksomhedens drift. Endvidere gælder, at ubebyggede arealer ved beplantning, befæstelse eller lignende skal gives et ordentligt udseende. I enkelte erhvervsområder kan der etableres butikker, som alene forhandler særlige pladskrævende varer. O - Offentlige områder Områderne skal anvendes til offentlige formål, det kan være i form af uddannelses- sundheds-, kulturelle, administrative samt sociale formål. For samtlige områder til offentlige formål gælder, at områdernes anvendelse ikke er snævert bundet til de nuværende funktioner. Det er i rammerne angivet, hvilke funktioner der i dag er eller påtænkes placeret i områderne, men kommunalbestyrelsen kan gennem sin sektorplanlægning eller på anden måde beslutte, at andre offentlige eller tilsvarende funktioner skal indpasses såfremt anvendelsen er af samme karakter. R - Rekreative områder Områderne skal anvendes til rekreative formål i form af grønne områder, kolonihaver, ferie- og fritidsområder. Eksisterende stier og adgangsveje skal bevares. Grønne områder Byparker, boldbaner, legepladser, nyttehaver og lignende. Der kan som hovedregel ikke opføres bebyggelse i områderne ud over skure m.v. som er tilknyttet driften i/ af områderne. Kolonihaver Kolonihaveområderne er opdelt i varige og ikke varige kolonihaveområder. Et varigt kolonihaveområde må ikke nedlægges helt eller delvist uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen. Tilladelsen må kun meddeles, hvis væsentlige samfundsmæssige hensyn gør det nødvendigt at disponere over arealet til et formål, der ikke kan tilgodeses andet steds i kommunen, og der tilvejebringes et erstatningsareal. Ikke varige kolonihaver vil kunne nedlægges uden erstatningsareal. Ferie- og fritidsområder Anvendes til campingpladser, feriecentre, lystbådehavne m.v. Områderne skal fastholdes eller forbedres som attraktive ferie- og fritidsområder. Endagsturisme skal så vidt muligt sikres f.eks. gennem arealer til parkering og ophold samt sti- og vejforbindelser til strandarealer/naturområder og det overordnede stisystem. S - Sommerhusområder Sommerhusområder skal anvendes til sommerhusbebyggelse og anden rekreativ anvendelse. Grunde i sommerhusområder til sommerhuse skal mindst være 1.200 m² Naturområder skal så vidt muligt sikres ved lokalplanlægning. Områderne skal fastholdes eller forbedres som attraktive ferie- og fritidsområder. Endagsturisme skal så vidt muligt sikres f.eks. gennem arealer til parkering og ophold samt sti- og vejforbindelser til strandarealer/naturområder og det overordnede stisystem. T - Teknisk anlæg Omfatter trafikanlæg, forsyningsanlæg, kommunikationsanlæg, renseanlæg, vindmøller m.v. L - Landområder Landområder er landzoneområder, hvor der er særlige kulturmiljøer, naturområder m.v. Disse områder og anlæg skal udformes under hensyntagen til de specifikke forhold i området og det omgivende landskab i overensstemmelse med retningslinierne for det åbne land. 8 Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
Generelle rammebestemmelser for særskilte emner Detailhandel Butikker kan etableres inden for den fastlagte detailhandelsstruktur, som fremgår af retningslinierne om detailhandel i afsnit 4. Detailhandelsområder og rammer for udbygning og butiksstørrelser fremgår af hovedstrukturens afsnit om detailhandel (Ramme for udbygning 2009 2021) og bestemmelser for de enkelte lokalområder. For hvert detailhandelsområde er der fastlagt en samlet arealramme for nybyggeri og omdannelse til butiksformål med angivelse af den maksimale butiksstørrelse for de enkelte butikker. Ud over mulighederne i bymidter og lokalcentre kan der placeres enkeltliggende butikker til lokal forsyning med et maksimalt butiksareal på 1.000 m 2. Kommunalbestyrelsen vil være tilbageholdende med at tillade enkeltliggende butikker uden for de afgrænsede områder, da et af de overordnede mål er at skabe koncentrerede indkøbsmiljøer i bymidteområderne. Der skal under alle omstændigheder være mindst 500 m mellem enkeltliggende butikker og bymidteafgrænsningerne. Der kan desuden etableres mindre butikker, der ligger i tilknytning til en produktionsvirksomhed til salg af egne produkter på følgende vilkår: - butikkens størrelse skal stå i rimelig forhold til de produkter, som virksomheden selv producerer, - butikken skal ligge i tilknytning til den virksomhed, der producerer de varer, som forhandles i butikken. I særligt udpegede erhvervsområder, samt i lokalbyer og landsbyer kan der planlægges for butikker med særligt pladskrævende varegrupper (biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer) Den maksimale butiksstørrelse fremgår af rammerne for lokalområderne. Lokalplaner for områder med detailhandel skal fastlægge butikstyper (dagligvarer, udvalgsvarer og/eller butikker til særligt pladskrævende varegrupper) samt maksimale butiksstørrelser. Bruttoetagearealet til butiksformålet beregnes efter bestemmelserne i planloven (og bygningsreglementet). Bebyggelsens omfang m.v. Bebyggelsesprocenten beregnes efter bestemmelserne i bygningsreglementet (BR08). Bebyggelsesprocenterne for de enkelte rammeområder er baseret på det nye Bygningsreglement 2008 (BR08). Hvor intet andet er oplyst 9 om bebyggelsesprocent, bygningshøjde og grundstørrelser, er det bygningsreglementet (BR08), der gælder. Følgende særlige bestemmelser gælder for hele kommunen med mindre andet er anført under det enkelte rammeområde.: Hvis huse med udnyttet tagetage forsynes med kviste må størrelsen af kvistene ikke overstige halvdelen af tagfladen. I sommerhus- og boligområder fastlægges følgende bestemmelser for huse i en etage, for at undgå oprettelse af 1. sal og dermed indbliksgener: Sommerhusområder: 1. Den totale højde af bygninger må højest være 4,5 m over eksisterende terræn 2. Højden fra eksisterende terræn til skæring mellem tag og ydervæg må maksimalt være 3 m. Ved ensidig taghældning kan den høje side af huset være op til 4 m høj 3. Der tillades ikke kviste på ét etages hus 4. Der skal mindst være en afstand fra huset til vej, sti og skel på 5 m Boligområder: 1. Den totale højde af bygninger må højest være 5 m over eksisterende terræn 2. Højden fra eksisterende terræn til skæring mellem tag og ydervæg må maksimalt være 3,5 m. Ved ensidig taghældning kan den høje side af huset være op til 4,5 m høj 3. Der tillades ikke kviste på ét etages hus Der gælder følgende for fritliggende enfamiliehuse, tofamiliehuse og sammenbyggede huse: 1. Den maksimale højde af bygningerne må ikke overstige 1,4 gange afstanden til naboskel og sti 2. Den maksimale højde af bygninger med beboelse på samme grund må ikke overstige 0,4 gange afstanden 3. Den maksimale højde af bygninger er 8,5 m Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
Generelle rammebestemmelser for særskilte emner - fortsat 4. Der skal mindst være en afstand fra huset til vej, sti og skel på 2,5 m med mindre andet er fastlagt i en lokalplan. Bygningers højder betegnes som følger: 1. Bygninger i 1 etage er defineret ovenfor ved hjælp af højder 2. Bygninger i 1½ etage er bygninger hvor der er mulighed for at udnytte tagrummet, og hvor en evt. trempel ikke overstiger 1 m 3. Bygninger i 2 etager er bygninger hvor 2 etager er udnyttet over hinanden. Ydervæggene kan være ført helt op til taget som en flade eller der kan være mansard tag på Terrænregulering Terrænet skal i videst mulig udstrækning bevares, så landskabet ikke unødigt ændres/ødelægges af store reguleringer af terrænet. Terrænforskelle skal så vidt muligt optages ved forskydning af bygningsniveauerne, eller der skal bygges langs med terrænkoterne med forholdsvis smalle bygningskroppe. Det skal undgås, at bygge helt på tværs af grundene, da selv små terrænforskelle da vil give forholdsvis store terrænspring. De detaljerede regler for det enkelte område fastsættes i den til området hørende lokalplan. Terrænregulering på mere end +- 0,5 m og nærmere skel end 0,5 m forudsætter kommunalbestyrelsens særlige tilladelse. Fælles opholds- og legearealer Størrelse af opholds- og legearealer skal fastsættes i forbindelse med lokalplanlægningen eller ved byggesagsbehandlingen. Opholds- og legearealerne skal være af god kvalitet med mulighed for ophold på et areal af privat/halvprivat karakter med beplantning. Altaner samt tagterrasser på mindst 4,5 m² kan i særlige tilfælde indgå i beregning af opholdsarealer. Opholds- og legearealer kan etableres fælles for flere ejendomme, også i områder domineret af erhvervsbebyggelse. I nye boligområder skal der udlægges samlede fælles friarealer af en rimelig størrelse og placering til ophold og leg, når der kan opføres mere end 4 tæt-lave eller etageboliger eller flere end 8 åben-lave boliger. Ved indretning af boliger i eksisterende bygninger skal der udlægges opholds- og legearealer efter en nærmere vurdering i hvert enkelt tilfælde, dog mindst efter BR. I områder udlagt til centerformål eller erhvervsformål, skal der udlægges fri- og opholdsarealer til eventuelle beboere, samt ansatte i butikker og virksomheder efter en nærmere vurdering i hvert enkelt tilfælde. Veje Indfaldsvejene skal forbedres således, at de får et helhedspræg. Helheden skabes gennem en regulering af bygningsfacaderne, ved at undgå dominerende skiltning, reklamer, oplag m.v. og ved en samlet planlægning for beplantning langs vejene. I forbindelse med lokalplanlægning eller vejprojektering vurderes behov og ønsker om særlige bestemmelser for vejudlæg og udstyr. Parkering Ved opførelse af ny bebyggelse eller nyindretning skal der sikres følgende antal P-pladser på egen grund eller ved tinglyst aftale på nabogrund: Boliger: - min. 2 pladser pr. åben/lav bolig - min. 2 plads pr. tæt lav bolig - min. 1½ plads pr. etageboliger Dagligvarebutikker, grill- og burgerbarer, spillehaller, døgnkiosker: - 1 plads pr. 12,5 m2 nettobutiksareal Øvrige butikker og erhvervsformål, kontor og serviceerhverv, motionscentre o. lign.: - 1 plads pr. 50 m 2 bruttoareal Lagerbygninger: - 1 plads pr. 100 m 2. Hoteller: - 1 plads pr. værelse Restauranter: - I ældre byområder 1 plads pr 10 siddepladser - I nye byområder 1 plads pr. 4 siddepladser 10 Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
Generelle rammebestemmelser for særskilte emner - fortsat Konferencerum, teatre, biografer, forsamlingslokaler og lignende: - 1 plads pr. 7 siddepladser Idrætshaller og sportsanlæg: - 1 plads pr. 10 personer som hallen må rumme. - 1 plads pr. 4 siddepladser I områder med blandet anvendelse skal alle funktioner vurderes. Eksempelvis i et blandet bolig- og erhvervsområde skal der mindst være 2 p-pladser pr. boliger og udlægges mindst 1 p-plads pr 50 m² erhvervsareal. Der kan i forbindelse med byggetilladelse vurderes i hvilket omfang alle parkeringspladser skal etableres ved nybyggeriet, eller om de skal udlægges til senere etablering hvis det skønnes at behovet ikke er så stort ved det aktuelle byggeris anvendelse. Især i erhvervsområder kan der være meget forskel på behovet for parkeringspladser i forhold til anvendelsen af bygningerne. For at der efterfølgende kan ske anvendelsesskift skal der altid udlægges 1 plads pr. 50 m² bruttoetageareal. I forbindelse med byggesagsbehandlingen vil det blive fastlagt hvor mange p-pladser der skal anlægges, vurderet ud fra et aktuelt behov. Hvis det efter ibrugtagning viser sig at behovet er større end det anlagte antal, kan kommunen kræve yderligere p-pladser etableret. Der skal indenfor offentlige områder eller i tilknytning til hvert område sikres tilstrækkelige parkeringsmuligheder set i forhold til anvendelsen. Stier Eksisterende stier skal bevares for offentlighedens færdsel. I lokalplaner hvor det er relevant skal det angives, hvordan der opnås adgang til det overordnede stinet. Hvis det kræver arealudlæg til stier indenfor lokalplanområdet, skal dette sikres i lokalplanen. I kystnære områder skal der så vidt muligt sikres stiadgang til og langs kysten. Stierne etableres indenfor følgende kategorier: - Trafikstier, som er stier med fast belægning og evt. belysning indenfor byområder. - Rekreative stier, som er stier udlagt i grus, græs eller som trampestier. Beplantning Det skal i forbindelse med lokalplanlægning og byggemodninger vurderes og indgå, om hele eller dele af den eksisterende beplantning skal bevares. Ny beplantning skal udføres i overensstemmelse med stedets/egnens karakteristiske beplantning. Der skal så vidt muligt anvendes danske arter når der tages stilling til plantevalg. Hegning mod rekreative områder og det åbne land må kun etableres som levende hegn, eventuelt suppleret med trådhegn på egen grund. Der kan dog bestemmes andet i en lokalplan end ovennævnte, hvis man ønsker at opnå et specielt udtryk i et område. Bevaringsværdige bygninger Bevaringsværdige bygninger skal søges bevaret. Udvendige ændringer på bevaringsværdige bygninger i form af om- og tilbygninger, herunder facadeændringer, udskiftninger af tage, døre og vinduer, skal ske i overensstemmelse med den enkelte bygnings oprindelige arkitektur og materialevalg. Bygninger i bevaringsværdige miljøer skal ombygges og istandsættes under hensyntagen til bygningernes oprindelige udseende og områdets særlige karakter. Ved lokalplanlægning skal der fastsættes bevaringsbestemmelser, som sikrer værdifulde kulturmiljøer og bygninger. Det kan også omfatte bygninger som ikke i sig selv er bevaringsværdige. Bevaringsværdige bygninger med bevaringsværdi 1, 2, 3, og 4 ifølge SAVE-registreringen xx i kommuneatlas for gl. Faaborg Kommune skal søges bevaret. Bygningerne må ikke nedrives før nedrivningsanmeldelsen har været offentlig bekendtgjort i mindst 4 uger og kommunen har meddelt ejeren om det vil nedlægge forbud mod nedrivning efter planlovens 14, jf. lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer, 18, stk. 1 og 2. I de øvrige områder kan bygningen vurderes og reguleres efter samme metode, hvis der er formodning om at de er bevaringsværdige eller nedrivningstruede. Facader og skilte Skiltning, udhængsskabe, belysning, markiser og opsætning af andet facadeudstyr skal tilpasses bygningernes arkitektur og omgivelserne i øvrigt, og skal respektere og underordne sig facadernes opdeling med døre og vindu- 11 Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
Generelle rammebestemmelser for særskilte emner - fortsat er, pilastre, materiale og farver. Sokler, gesimser, tage og andre karakteristiske facadeelementer skal holdes fri for skiltning. Facadeskiltning skal begrænses til stueetagen og skal samordnes med den øvrige skiltning indenfor samme facade. Lysskilte og belyste skilte skal være afdæmpede og afstemt efter forholdene og må ikke blænde eller blinke. Lysskilte må kun opsættes i center- og erhvervsområder. Gavlreklamer sidestilles med skiltning. Stilladsreklamer må kun opsættes i forbindelse med renoveringer og lignende tidsbegrænsede aktiviteter. Miljøforhold Støj: Lokalplaner skal sikre, at både støjende og støjfølsom bebyggelse og primære opholdsarealer placeres, indrettes og om nødvendigt afskærmes, så Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj kan overholdes. For at forbygge støjgener i støjfølsomme områder (boliger, institutioner, udendørs opholdsarealer) skal der indgå en redegørelse om de støjmæssige forhold når der udarbejdes lokalplaner for nye arealer, såfremt der er tvivl om at de vejledende støjgrænser kan overholdes. Herunder redegøres for afstandsforhold, eventuelle begrænsninger der pålægges naboarealer ved nyudlægget bl.a. etablering af nødvendige støjafskærmninger. Jordforurening, røg, lugt og anden luftforurening: Der skal arbejdes for, at lokalplaner medvirker til at undgå øvrige gener fra for eksempel jordforurening, røg, lugt og anden luftforurening. Virksomheder skal overholde de krav til begrænsning af forurening (røg, luftforurening, vibrationer, støj etc.), der fremgår af lovgivningen. Ved afgørelse af konkrete forureningssager vil kommunen som udgangspunkt følge Miljøstyrelsens vejledninger. Inden anvendelsen af arealer, hvor der er kortlagt forurening efter Jordforureningsloven (V1/V2-kortlagte arealer), ændres til mere følsom anvendelse, skal der søges om kommunens tilladelse. Vilkårene i tilladelsen skal udarbejdes af Region Syddanmark. Forsyningsanlæg Uanset rammebestemmelserne i øvrigt kan der gives mulighed for anlæg, som er nødvendige til områdets forsyning. Det er en forudsætning at anlæggene placeres, udføres og anvendes under størst mulig hensyntagen til området. Bassiner til opsamling af regnvand indrettes, så de kan indgå som et rekreativt element i bebyggelserne. Minivindmøller må kun opsættes i erhvervsområder og det åbne land under forudsætning af at de ikke er til gene for naboer. Bynære områder For rammeområder der udgør en permanent bygrænse eller støder op til rekreative områder skal tilgængeligheden mellem by og land sikres bedst muligt f.eks. ved sammenbinding af stier i byen med stier og biveje i det åbne land. Der skal foretages en visuel vurdering af byernes placering i landskaberne. Det kan føre til, at der stilles særlige krav til bebyggelser og beplantning i randzonen. Der skal sikres, at det åbne land, som grænser op til bebyggelse bevares som naturområde eller dyrkes som landbrug og/eller skovbrug. Inddrages dele af større byudviklingsområder til ny bebyggelse, skal det vurderes hvordan området kan indgå i en etapevis byafgrænsning i forhold til det samlede byudviklingsområde. I den vurdering indgår tilgængelighed, landskabelig indpasning og landskabets anvendelse på samme måde som ved en permanent afgrænsning. Varme Ny boligbebyggelse skal fortrinsvis opføres som lavenergibebyggelse indenfor lavenergiklasse 1. Ved lavenergibebyggelse bortfalder evt. tilslutningspligt til kollektive varmeforsyningsanlæg. Såfremt der udarbejdes lokalplaner, som ikke stiller krav om at ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse skal det sikres, at ny bebyggelse ikke tages i brug før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning, såfremt der er mulighed for dette. Der må ikke etableres elopvarmning. Undtaget er midlertidige bygninger og sommerhuse. Såfremt der etableres alternativ opvarmning som solvarmeanlæg, jordvarme samt varmepumper eller lignende kan der ud fra en konkret vurdering meddeles dispensation fra evt. tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. 12 Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
Generelle rammebestemmelser for særskilte emner - fortsat Spildevand Alle nybyggerier og større ombygninger skal separatkloakeres. Der kan såfremt forholdene tillader det etableres nedsivning som alternativ til tilslutning af regnvand til spildevandssystemet. Antenner Der tillades ikke opstilling af individuelle udvendige antenner. I særlige tilfælde hvor der ikke er adgang til fibernet/fællesantenne kan der gives tilladelse til parabolantenner. Parabolantenner kan placeres fritstående eller på bygning såfremt overkanten ikke placeres højere end 1,80 m over terræn. Kommunalbestyrelsen kan efter ansøgning give tilladelse til opsætning af antenner til erhvervsformål samt til radioamatørvirksomhed og lignende, når det skønnes at kunne ske uden genevirkning for omgivelserne. Master Det skal sikres, at master og antennesystemer indpasses i omgivelserne med størst mulig hensyntagen til især værdifulde bebyggelser, bymiljøer, landskaber og til naboer. Nye antennesystemer bør så vidt muligt sættes op på eksisterende master eller på andre høje bygninger, f.eks. industriskorstene, siloer, fabriksbygninger, højspændingsmaster. Oplag Udendørs oplag må kun ske i erhvervsområder. Oplaget må ikke være skæmmende og der kan stilles krav om afskærmning. Ved lette materialer skal de sikres, ved eksempelvis overdækning. - Byzonearealer er primært arealer i større bymæssige bebyggelse. Lokalplaner i disse områder overfører normalt arealerne til byzone, hvis ikke arealerne allerede er i byzone. Det vil sige i hovedbyer og lokalbyer - Sommerhusområder har særlige bindinger i planloven for at fastholde deres rekreative og fritidsmæssige formål - Landzonearealer er resten. Arealer, der indvindes fra søterritoriet, er landzone, selv om de støder op til byzonearealer eller sommerhusområde Zoneopdelingen har bl.a. til formål at hindre utilsigtet byspredning, og de indeholder derfor særlige indskrænkninger med hensyn til anvendelsen af ejendomme i landzone. Derfor skal der søges tilladelse til udstykninger, ny bebyggelse, større ombygninger og ændret anvendelse i henhold til Planlovens kapitel 7 (zonetilladelse) uanset at ejendommene er omfattet af en lokalplan (med mindre der i lokalplanen specifik anført andet). Overførsel fra landzone til byzone eller sommerhusområde kan kun ske ved godkendelse af en ny lokalplan for området. Tilbageførsel af et areal fra byzone til landzone kan ske efter beslutning herom i kommunalbestyrelsen uden godkendelse af ny lokalplan. Lovlige eksisterende forhold kan fortsætte. Uanset rammebestemmelser og lokalplaner kan en ejendoms eller et områdes lovlige anvendelse fortsætte som hidtil. Midlertidigt oplag (maksimalt 6 uger) i forbindelse med eksempelvis byggeri er tilladt. Der skal dog være aktivitet i forhold til oplaget. Henstilling af uindregistrerede køretøjer er ikke tilladt. Både og campingvogne i boligområder og på egen grund må i byzoner kun henstilles midlertidigt (maksimalt 6 uger) og til eget brug. Henstilling af ovennævnte må ikke være skæmmende og dominerende. Zoneopdeling Hele landet er opdelt i byzone, sommerhusområder og landzoner. 13 Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
14 Rammer - 15. Generelle rammebestemmelsert
17. Landbrugslandet _ Nr. Lyndelse Årslev Sdr. Nærå Rolfsted Ferritslev Allested/Vejle Nr. Søby Nr. Broby 3 Brobyværk 8 10 6 Ringe 15 9 18 Ryslinge 7 19 16 5 20 1 Gislev 4 21 2 Espe 12 13 17 Kværndrup 14 11 Korinth Stenstrup Faaborg V. Aaby Signaturforklaring: Kortbladsafgrænsning Bjørnø Vester Skerninge Ollerup Svendborg 51
Gislev, Espe. I landbrugslandet ligger spredte landsbyer og mindre lokalsamfund. Byerne Gislev og Espe, skiller sig ud ved deres størrelse. Hele området kendetegnes ved at være bygget på en landbrugstradition. I dag er området et bosætningsområde, hvor folk i mange tilfælde arbejder udenfor området/kommunen, men også en del i Ringe. Bosætning Landbrudslandet giver mulighed for at bo frit i et overskueligt miljø. Kvaliteten ligger i, at man kan få det frie udsyn, en større grund og bygninger til en rimelig pris. Ofte vil der være nedlagte landbrugsbygninger hvor de private udfoldelsesmuligheder er mangfoldige. Der skal værnes om de nye tiltag, der gøres, ligesom de bygningskulturhistoriske miljøer i byen og på landet skal søges bevaret. Natur Naturen er helt tæt på og er med til at sætte rammerne om dagliglivet. Adgangen til at gå ture rundt i omegnen kan forbedres mange steder ved etablering af stier m.m. samtidig kan nye tiltag med etablering af vådområder, skovrejsning m.v. øge naturindholdet i landskaberne og være med til at styrke bosætningskvaliteterne. Der kan opstå modsætninger mellem landbrugets drift og boligområderne. Men planlægningen skal i videst mulig udstrækning tage hensyn til dette. Området er kendetegnet ved mange specielle bygninger, som er blevet overflødige i deres hidtidige brug, og nu er overgået til anden anvendelse bl.a. boliger og nye små erhverv. Erhvervsudvikling På landet er der få erhvervsmuligheder. Landbruget rationaliseres og følgeerhvervene er for længst forsvundet. Der er kun spredte håndværksvirksomheder og andet småerhverv. Resultatet af dette er en omfattende pendling til byerne. Lokalt kan der etableres nye arbejdspladser, sandsynligvis dog kun i begrænset omfang. Mindre virksomheder, ofte enkeltmandsfirmaer, kan drives fra hjemmet. Som eksempel virksomheder med salg eller forædling af fødevarer (mikrobryggerier, gårdsalg mv.) eller mindre virksomheder rettet mod oplevelser og turisme (overnatninger, spisesteder, besøgsområder). Kultur og oplevelser I de mindre samfund trives det lokale foreningsliv. Engagement er et vilkår for at tilbuddene kan fortsætte. Deltagerkulturen er i højsædet. De små idrætsforeninger, borgerforeninger mv. festligholder årets højtider og udgør samlingspunkterne i lokalsamfundet. Forsamlingshusene leverer rammen om fester og foredrag mv. Musikspillestedet Foderstoffen i Rudme er et eksempel på et helt ekstraordinært kulturtilbud, som normalt ikke kan findes i små landsbyer, men de findes dog. De mere specialiserede kulturtilbud fås i Odense og Svendborg 52
indhold Fork. Side Fork. Side MINDRE LOKALBYER: Gislev Gis 54 Espe Esp 60 DET ÅBNE LAND: Ølsted Øls 66 Hillerslev Hil 68 Højrup aktivitetsområde Høj 71 Sallinge vindmølle Vin 73 Heden Hed 74 Vantinge Van 76 Damgyden vindmølle Vin 78 Toftegård Tof 78 DET ÅBNE LAND: Palleshave Pal 78 Gestelev Ges 80 Rynkeby vindmølle Vin 83 Krarup Kra 84 Herringe Her 86 Rudme Rud 88 Egeskov Camping Ege 89 Sødinge Sød 90 Lørup Lør 91 Trunderup Tru 92 Fjellerup Fje 93 Sandager Genbrugsstation San 94 Sandager San 95 53
MINDRE LOKALBY - Gislev Beskrivelse af området Gislev er placeret langs rute 8 Nyborg-Faaborg. Trafik har derfor en stor indflydelse på byens centerområde og i det hele taget for udviklingen Landskabeligt har det stor betydning at byen er placeret på højderyggen langs Holme Bæk. Dette giver store terrænforskelle og et specielt landskab syd for byen. Det er vigtigt, at holde dette område fri for bebyggelse, da der er udsigt til bækken fra store dele af byen. I det hele taget er Gislev omgivet af store landskabelige værdier som skal bevares. I tidens løb har bolig bebyggelsen udviklet sig mod den sydlige side af bækken og dannet en ny bydel med parcelhuse. Erhvervsudbygningen er s ket ud i det mere flade landbrugsland mod nord. Den fremtidige udvikling Der er en vejreservation for en omfartsvej nordvest for Gislev. Vejreservationen er fastlagt til at rute 8 bliver lagt videre uden om byen, øst om Ørbæk. Staten har ikke fastsat noget tidspunkt for etableringen af denne. I området ved Bjergager er der restrummelighed til boliger. Der vurderes således ikke at være behov for yderligere byvækst indenfor de kommende planperioder. På længere sigt peges på byvækst mod nord til erhverv. 54
55
Gislev - fortsat Centerområde Gis.C.1 (GI.2.C.1) Centerområde Grundstørrelsen må ikke være mindre end 700 m². Bebyggelsesprocent må højest være 50. Der må højest opføres bygninger med to etager uden udnyttelig tagetage (2 etager). Fri- og opholdsarealer i bebyggelser skal være mindst 5 % af erhvervsarealet og 50 % af boligarealet. Erhverv i området må højest være miljøklasse 3. Detailhandel: Området er indenfor bymidteafgrænsningen og der kan indenfor afgrænsningen planlægges for detailhandel. Der udlægges en samlet arealramme på 1.500 m² til detailhandel i planperioden. Den maksimale butiksstørrelse er følgende: Udvalgsvarebutikker 2.000 m², dagligvarebutikker 2.000 m² og butikker til pladskrævende varegrupper 3.500 m². Ændring: Fri- og opholdsarel for erhvervareal nedsat fra 10 %. Boligområder Gis.B.1 (GI.2.B.1) Gis.B.2 (GI.2.B.2) Gis.B.3 (GI.2.B.3) Åben-lav boligbebyggelse Grundstørrelsen skal mindst være 700 m² pr. bolig. Bebyggelsesprocenten må højest være 30. Der må højest opføres bygninger med en etage med udnyttelig tagetage (1½ etage). Ændring: Fælles friareal udtaget af rammen. Gis.B.4 (GI.2.B.4) Gis.B.5 (GI.2.B.5, GI.2.B.6, GI.2.B.7, GI.2.B.9, GI.2.B.10) Boligbebyggelse med åben-lav og tæt-lave boliger Der må højest opføres bygninger med en etage med udnyttelig tagetage (1½ etage) Ved åben-lave boliger skal grundstørrelsen være mindst 700 m² pr. bolig. Bebyggelsesprocenten må højest være 30 i åben-lav bebyggelse. Ved tæt-lave boliger skal grundstørrelsen være mindst 400 m² pr. bolig. Bebyggelsesprocenten må højest være 40 i tæt-lav bebyggelse. I forbindelse med tæt-lav boligbebyggelse skal mindst 10 % af bebyggelsens grundareal anlægges som fælles opholdsareal i tilknytning til den samlede bebyggelse. Fællesarealet kan medtages ved beregning af bebyggelsesprocenten. Gis.B.6 (GI.2.B.8) Tæt-lav boligbebyggelse Grundstørrelsen skal mindst være 400 m². Bebyggelsesprocenten må højest være 40. Der må højest opføres bygninger med en etage med udnyttelig tagetage (1½ etage). I forbindelse med tæt-lav boligbebyggelse skal mindst 10 % af bebyggelsens grundareal anlægges som fælles opholdsareal i tilknytning til den samlede bebyggelse. Fællesarealer kan medtages ved beregning af bebyggelsesprocenten. Blandede bolig og erhvervsområder Gis.BE.1 (GI.2.A.1) Blandet bolig- og erhverv Grundstørrelsen må ikke være mindre end 700 m². Bebyggelsesprocent må højest være 45. Der må højest opføres bygninger med to etager med uudnyttelig tagetage (2 etager). Fri- og opholdsarealer i bebyggelser skal være mindst 5 % af erhvervsarealet og 50 % af boligarealet. Erhverv i området må højest være miljøklasse 3. 56
Gislev - fortsat Erhvervsområder Gis.E.1 (GI.2.E.1) Erhvervsområde uden bolig Grundarealet skal minimum udgøre 2.000 m². Bebyggelsesprocenten må højest være 45. Den maksimale bygningshøjde er 12,5 m målt fra naturligt Fri- og opholdsarealer skal være mindst 5 % af erhvervsarealet. Erhverv i området må højest være miljøklasse 5. Gis.E.2 (GI.2.E.2) Gis.E.3 (GI.2.E.3) Erhvervsområde med mulighed for tilknyttet bolig Der må etableres bolig i forbindelse med erhverv. Der må ikke oprettes selvstændige boliger. Grundarealet skal minimum udgøre 700 m². Bebyggelsesprocenten må højest være 45. Fri- og opholdsarealer skal være mindst 5 % af erhvervsarealet og 50 % af boligarealet. Erhverv i området må højest være miljøklasse 3. Området er omfattet af kirkebeskyttelsesområdet. Offentlige områder Gis.O.1 (GI.2.D.1) Anvendes til skole, idrætsanlæg, forsamlingshus, naturskole, daginstitution og institution for unge Bebyggelsesprocenten må højest være 45. Der må højest opføres bygninger med to etager uden udnyttelig tagetage (2 etager). Fri- og opholdsarealer i bebyggelser skal være mindst 50 % af etagearealet. Gis.O.2 (GI.2.D.2) Anvendes til skole, forsamlingshus, naturskole, daginstitution og institution for unge Bebyggelsesprocenten må højest være 45. Der må højest opføres bygninger med to etager uden udnyttelig tagetage (2 etager). Fri- og opholdsarealer i bebyggelser skal være mindst 50 % af etagearealet. Gis.O.3 (GI.2.D.1) Anvendes til daginstitution og institution for unge Bebyggelsesprocenten må højest være 45. Der må højest opføres bygninger med to etager uden udnyttelig tagetage (2 etager). Fri- og opholdsarealer i bebyggelser skal være mindst 50 % af etagearealet. Gis.O.4 (GI.2.D.3) Anvendes til forsamlingshus, kirke, kirkegård og præstegård Bebyggelsesprocenten må højest være 45. Der må højest opføres bygninger med to etager uden udnyttelig tagetage (2 etager). Fri- og opholdsarealer i bebyggelser skal være mindst 50 % af etagearealet. Gis.O.5 (GI.2.D.4) Anvendes til institution for unge og ældrecenter Bebyggelsesprocenten må højest være 45. Der må højest opføres bygninger med to etager uden udnyttelig tagetage (2 etager). Fri- og opholdsarealer i bebyggelser skal være mindst 50 % af etagearealet. Gis.O.6 (GI.2.D.5) Anvendes til institutioner, offentlige servicefunktioner og boliger Bebyggelsesprocenten må højest være 40. Der må højest opføres bygninger med to etager uden udnyttelig tagetage (2 etager). Fri- og opholdsarealer i bebyggelser skal være mindst 50 % af etagearealet. I forbindelse med tæt-lav boligbebyggelse skal mindst 10 % af bebyggelsens grundareal anlægges som fælles opholdsareal i tilknytning til den samlede bebyggelse. Fællesarealer til tæt/lav boligbebyggelse kan medtages ved beregning af bebyggelsesprocenten. 57
Gislev - fortsat Rekreative områder Gis.R.1 (GI.2.D.1) Anvendes til idrætsanlæg og legeplads Bebyggelsesprocenten må højest være 10. Den maksimale bygningshøjde er 5 m målt fra naturligt Gis.R.2 (GI.2.D.6) Anvendes til kolonihaver, nyttehaver og spejderareal Kolonihave Bystævnet Bebyggelsesprocenten må højest være 10. Den maksimale bygningshøjde er 3 m målt fra naturligt Gis.R.3 (GI.2.D.7) Anvendes til kolonihaver Kolonihave Lykkesholmvej Bebyggelsesprocenten må højest være 10. Den maksimale bygningshøjde er 3 m målt fra naturligt Tekniske anlæg Gis.T.1 (GI.2.D.8) Anvendes til spildevandsanlæg Gislev Renseanlæg. Bebyggelsesprocenten må højest være 45. 58
59
MINDRE LOKALBY - Espe Beskrivelse af området Den ældste del af Espe, beliggende langs Holmevej, består overvejende af gårde og har ikke noget egentlig landsbypræg. Den nyere del af Espe er opstået som stationsby mellem stationen og kirkeområdet. Efterfølgende har byen udviklet sig mod øst så skolens boldbane derved er kommet til at ligge midt i byen som et værdifuldt parkområde. Selv om togdriften er ophørt har byen bevaret et præg som stationsby, med en varieret bebyggelse ved den nedlagte station, langs Langgade og Skovvej. Ligeledes har byen bevaret et værdifuldt miljø med bygninger og beplantning syd for kirken. Den nyere bebyggelse ligger øst for byen og består hovedsagelig af parcelhuse, der er opført fra midten af 60 erne. Byen gennemskæres af den noget trafikerede Langgade/ Snarupvejen. Oplandet er præget af landbrug. Ved byggeri, der kan have betydning for udsigten til Espe Kirke, skal der tages et vidtgående hensyn til kirken. Der er tinglyst kirkeomgivelsesfredning ved Espe Kirke. Den fremtidige udvikling Der er tilføjet to nye kommuneplanområder mod nord, et til erhverv og et til boligudbygning. Erhvervsområdet, der ligger ved Langgade, udvides mod øst. Boligrammeområdet er placeret nord for jernbanen. Disse arealer var udlagt i regionplan 2005. Mod syd er medtaget et område til udvidelse af aktiviteterne ved hallen. Der er yderligere mulighed for at udvide boligområdet mod nord. Der skal herved tages hensyn til overdrevet syd for skoven. Desuden skabes en sammenhæng til skovområdet. Stiforbindelsen mellem plejehjem og kirke er væsentlig at opretholde og prioritere som offentlig sti. 60
61
Espe - fortsat Centerområde Esp.C.1 (ESP.C.01) Centerområde Grundstørrelsen må ikke være mindre end 700 m². Bebyggelsesprocent må højest være 50 Der må højest opføres bygninger med to etager uden udnyttelig tagetage (2 etager). Fri- og opholdsarealer i bebyggelser skal være mindst 5 % af erhvervsarealet og 50 % af boligarealet. Erhverv i området må højest være miljøklasse 3. Detailhandel: Rammeområdet er indenfor bymidteafgrænsningen og der kan derfor planlægges for detailhandel. Der må etableres udvalgsvarebutikker på maks. 2.000 m² og dagligvarebutikker på maks. 2.000 m². Der kan desuden planlægges for butikker til pladskrævende varegrupper på maks. 3.500 m². Der udlægges en samlet arealramme indenfor bymidteafgrænsningen på 1.500 m² til detailhandel. Boligområder Esp.B.1 (ESP.B.01) Esp.B.2 (ESP.B.02) Esp.B.3 (ESP.B.03) Esp.B.4 (nyt område) Boligbebyggelse med åben-lav og tæt-lave boliger Der må højest opføres bygninger med en etage med udnyttelig tagetage (1½ etage). Ved åben-lave boliger skal grundstørrelsen være mindst 700 m² pr. bolig. Bebyggelsesprocenten må højest være 30 i åben-lav bebyggelse. Ved tæt-lave boliger skal grundstørrelsen være mindst 400 m² pr. bolig. Bebyggelsesprocenten må højest være 40 i tæt-lav bebyggelse. I forbindelse med tæt-lav boligbebyggelse skal mindst 10 % af bebyggelsens grundareal anlægges som fælles opholdsareal i tilknytning til den samlede bebyggelse. Fællesarealet kan medtages ved beregning af bebyggelsesprocenten. Blandede bolig og erhvervsområder Esp.BE.1 (ESP.C.01) Blandet bolig- og erhverv Grundstørrelsen må ikke være mindre end 700 m². Bebyggelsesprocent må højest være 45. Der må højest opføres bygninger med to etager uden udnyttelig tagetage (2 etager). Fri- og opholdsarealer i bebyggelser skal være mindst 5 % af erhvervsarealet og 50 % af boligarealet. Erhverv i området må højest være miljøklasse 3. Erhvervsområder Esp.E.1 (ESP.I.01) Esp.E.2 (ESP.I.02) Erhvervsområde med mulighed for tilknyttet bolig Der må etableres bolig i forbindelse med erhverv. Der må ikke oprettes selvstændige boliger. Grundarealet skal minimum udgøre 1.000 m². Bebyggelsesprocenten må højest være 45. Fri- og opholdsarealer skal være mindst 5 % af erhvervsarealet og 50 % for boligarealet. Erhverv i området må højest være miljøklasse 3. Offentlige områder Esp.O.1 (ESP.O.01) Anvendes til kirke og kirkegård Bortset fra kirken må bygningernes højde ikke overstige 6 m målt fra naturligt Esp.O.2 (ESP.O.02) Anvendes til præstegård Bebyggelsesprocenten må højest være 30. Der må højest opføres bygninger med to etager uden udnyttelig tagetage (2 etager). Fri- og opholdsarealer i bebyggelser skal være mindst 50 % af etagearealet. 62