1 København, den 11. oktober 2012 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Blåvand ApS Blåvandvej 23 6857 Blåvand Nævnet har modtaget klagen den 18. januar 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning og dermed skal betale godtgørelse til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres fritidshus. Den 20. januar 2011 vurderede indklagede klagernes fritidshus til en kontantpris på 1.075.000 kr. Klagerne og indklagede indgik en formidlingsaftale om salg af ejendommen. Det fremgår heraf, at indklagedes vederlag ville udgøre 50.093,75 kr. og dokumentationsomkostninger 7.550 kr. Det fremgår videre, at indklagede i forbindelse med formidlingsaftalens udløb havde krav på betaling af udlæg for nødvendig dokumentation. Endelig fremgår bl.a.:
2 Det fremgår af salgsbudget af 20. januar 2011, at klagernes budgetterede rådighedsbeløb ved en kontantpris på 1.075.000 kr. ville beløbe sig til 1.002.281,25 kr. Der var ikke i salgsbudgettet medtaget beløb til indfrielse af klagernes lån i fritidshuset. Det fremgår af sagen, at der var to realkreditlån i huset, et på oprindeligt 490.000 kr. og et på oprindeligt 247.000 kr. Begge lån var optaget hos BRFkredit. Det fremgår videre af salgsbudgettet bl.a.: [ ]
3 [ ] Formidlingsaftalen udløb i juli 2011, uden at fritidshuset var blevet solgt. Klagerne henvendte sig i efteråret 2011 til indklagede, idet klagerne selv havde fundet en køber til fritidshuset. Indklagede udfærdigede den 1. november 2011 købsaftale og salgsprovenu. Det fremgår af købsaftalen, at kontantprisen udgjorde 875.000 kr., samt at overtagelsesdag var aftalt til 1. december 2011. Køber og klagerne underskrev aftalen den 9. november 2011. Af salgsprovenu af 1. november 2011 fremgår, at klagernes budgetterede rådighedsbeløb ved kontantprisen 875.000 kr. var 824.000,50 kr. Det fremgår på forsiden af salgsprovenuet med håndskrift: INDFRIELSE AF LÅN VED BRF. Det fremgik videre af salgsbudgettet vedrørende indklagedes vederlag og salgsfremmende foranstaltninger, at disse var henholdsvis 16.073,75 kr. og 16.093,75 kr. Det fremgår endelig bl.a.: Den 15. november 2011 skrev indklagede til klagerne og meddelte, at skøde lå klar på www.tinglysning.dk til klagernes underskrift. Indklagede bad klagerne om forskellige bilag til refusionsopgørelse. Indklagede anførte videre bl.a.:
4 Det fremgår af sagen, at klagerne har betalt dette beløb. Den 22. november 2011 sendte indklagede en faktura til klagerne. Det fremgår heraf bl.a.: Klagernes 2 lån i fritidshuset blev indfriet henholdsvis 9. december 2011 med 249.574,48 kr. og 9. januar 2012 med 533.703,46 kr. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale godtgørelse til klagerne. Klagerne kunne have solgt fritidshuset uden ejendomsmægler. Klagerne valgte imidlertid, at indklagede skulle lave formidlingsaftale, fordi det skulle gå rigtigt for sig.
5 Klagerne gjorde indklagede opmærksom på, at klagerne havde købt en anden ejendom, og at klagerne i den forbindelse havde behov for et overskud på handlen på 80.000 kr. I den forbindelse blev det aftalt, at indklagedes salær skulle nedsættes. Klagerne kan ikke forstå, at det kostede så mange penge at indfri klagernes lån på 490.000 kr. Der stod ikke noget i salgsprovenuberegningen om et kurstab. Efter nævnets henvendelse har klagerne ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på vederlag eller krav på honorar for berigtigelse af handlen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klagerne. I salgsbudget af 20. januar 2012 var det anført, at de samlede omkostninger ville blive 72.718,75 kr. Eftersom klagerne selv havde fundet en køber, blev indklagede og klagerne enige om en rabat, således at de samlede omkostninger ville udgøre 51.218,75 kr. Indklagede fik oplyst, at klagerne og køber havde aftalt en handelspris på 875.000 kr. med overtagelse den 1. december 2011. Ud fra disse oplysninger ville klagerne få et salgsprovenu på 824.000,50 kr. før indfrielse af gæld i ejendommen. På det tidspunkt, hvor indklagede udarbejdede købsaftale og salgsprovenuberegning, kunne indklagedes system ikke beregne salgsprovenu efter indfrielse af gæld. Indklagede gjorde derfor klagerne opmærksom på, at de skulle huske at tage højde for indfrielse af gæld ved beregning af det endelige salgsprovenu. Dette blev endvidere anført med håndskrift på salgsprovenuberegningen. Indklagede erindrer ikke, at klagerne skulle have anført, at de havde købt en anden ejendom, og at de i den forbindelse skulle bruge 80.000 kr. Indklagede gjorde, som det fremgår af salgsprovenuberegningen, klagerne opmærksom på, at indklagede ikke havde oplysninger om BRFkredits lån, og klagerne kan således ikke være i god tro. Klagerne har ikke lidt noget tab, og klagerne var ikke i god tro, hvorfor klagerne ikke er berettigede til kompensation i medfør af lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2. Nævnet udtaler: Indklagede fik i formidlingsaftalen fuldmagt til at indhente diverse oplysninger om
6 ejendommen. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke straks efter formidlingsaftalens indgåelse indhentede oplysninger om lånene og straks herefter udarbejdede et nyt korrekt salgsbudget til klagerne. Nævnet finder det tillige alvorligt kritisabelt, at indklagede ikke indhentede opdaterede oplysninger om lånene i forbindelse med handlens indgåelse, og herefter udarbejdede en korrekt salgsprovenuberegning til klagerne. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Klagerne fik forelagt salgsprovenuberegning af 1. november 2011. Heraf fremgik, at indklagede ikke havde medtaget indfrielse af klagernes lån i BRFkredit. Nævnet finder herefter, at klagerne ikke kunne være i god tro om, at det beregnede provenu kunne være korrekt, og klagerne har herefter ikke krav på godtgørelse. Nævnet finder dog, at indklagede som følge af det kritisable arbejde vedrørende salgsbudget og salgsprovenuberegning skal tåle en salærreduktion. Indklagede fortaber imidlertid sit krav på vederlag af anden grund, jf. nærmere nedenfor. Klagerne og indklagede har forklaret uoverensstemmende om, hvorvidt klagerne havde tilkendegivet, at det var en forudsætning for klagerne, at klagernes salgsprovenu udviste et overskud på 80.000 kr. Nævnet finder herefter, at en stillingtagen til klagepunktet forudsætter en nærmere bevisførelse, herunder forklaringer fra de involverede personer. En sådan bevisførelse ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Klagepunktet afvises herefter fra nævnsbehandling. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det i lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3, er bestemt, at en formidler ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med lovens krav. Samme lovs 10, stk. 1, fastslår, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Formidlingsaftalen af 20. januar 2011 var på tidspunktet for købsaftalens underskrivelse
7 udløbet efter sit indhold, og der ses ikke senere at være indgået en skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på salær i alt 32.167,50 kr. Nævnet kan videre ikke godkende indklagedes krav på betaling af Database afgift med 4.375 kr., idet denne udgift i henholdsvis salgsbudget og salgsprovenuberegning alene er anført under punktet Diverse omkostninger, men beløbet ses ikke aftalt i formidlingsaftalen. Nævnet kan godkende indklagedes krav på betaling af tingbogsoplysninger med 200 kr. og ejendomsoplysningsskema med 400 kr. i forbindelse med formidlingsaftalens udløb. Der ses videre ikke at være indgået en skriftlig aftale om klagernes betaling af honorar for berigtigelse af handlen, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på betaling af 6.250 kr. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 42.792,50 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 18. januar 2012, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand