HOLSTEBRO KOMMUNE Lokalplan nr. 374 Lokalplan for et område ved Vesterbrogade i Holstebro (Etageboliger mellem Helgolandsgade og jernbanen) Offentligt bekendtgjort den 29. januar 2003
Indholdsfortegnelse 1. Lokalplanens formål 2. Lokalplanens område 3. Områdets anvendelse 4. Udstykning 5. Vej- og adgangsforhold samt parkering 6. Bebyggelsens omfang, placering og udformning 7. Terrænregulering 8. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 9. Lokalplanens retsvirkninger Påtegning om vedtagelse Kortbilag 1. Lokalplanområdets afgrænsning Kortbilag 2. Lokalplanområdets opdeling og anvendelse Redegørelse: Lokalplanområdets beliggenhed Baggrund og formål med lokalplanen Eksisterende forhold Lokalplanens indhold Forhold til anden planlægning Behandling af indsigelser Lokalplanens gennemførelse Tilladelser fra andre myndigheder Lokalplan nr. 374 Vedtaget endeligt den 21. januar 2003 Kortbilag 1
Lokalplan nr. 374 for et område ved Vesterbrogade i Holstebro (Etageboliger mellem Helgolandsgade og jernbanen) Med hjemmel i Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det område, der er beskrevet i 2: 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: at sikre muligheder for opførelse af etageboliger i området. at sikre en placering og en udformning af bebyggelsen, der spiller hensigtsmæssigt sammen med de omgivende boligkvarterer og trafikårer, herunder jernbanen. at sikre en opdeling af bebyggelsen, så dens proportioner fremstår i harmoni med omliggende bygninger. 2. Lokalplanens område Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre: 14e samt del af 13q Holstebro Markjorder fra Ulfborg. Lokalplanen omfatter desuden alle parceller, der efter den 10. september 2002 udstykkes fra dem. 3. Områdets anvendelse Området må kun anvendes til boligformål, og der må kun opføres etagebebyggelse. 4. Udstykning Yderligere udstykning må ikke finde sted. Lokalplan nr. 374 Vedtaget endeligt den 21. januar 2003 Kortbilag 1
5. Vej- og adgangsforhold samt parkering Stk. 1. Vejadgang må kun ske fra Helgolandsgade. Der må kun etableres én overkørsel til vejen fra ejendommen, og overkørslen skal placeres som vist på kortbilag 2. Stk. 2. Der skal sikres fri oversigt over de på kortbilag 2 viste oversigtsarealer langs Vesterbrogade (15 x 20 m) og omkring overkørslen til Helgolandsgade (2,5 x 5 m). Stk. 3. Der skal der indrettes parkeringspladser svarende til mindst én bilplads og mindst to cykelpladser for hver bolig i området. Bilpladserne skal have en udstrækning på mindst 2,5 x 5 m og placeres inden for det på kortbilag 2 viste areal mærket P. Adgangsarealet skal mod syd afsluttes af vendeplads for motorkøretøjer. 6. Bebyggelsens omfang, placering og udformning Stk. 1. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 for området under ét. Stk. 2. Beboelsesbygningerne skal placeres inden for det på kortbilag 2 viste byggefelt mærket B. Bygningerne må ikke opføres med mere end 3 etager og ikke gives en større højde end 9,5 m over det for grunden fastsatte niveauplan (13,5 m / DVR90). Bebyggelsen skal opdeles i mindst 2 bygninger adskilt af et friareal, hvis bredde udgør mindst 5 m, og for hver bygning må den andel, hvis bygningshøjde overstiger 7 m, højst udgøre en femtedel af det det bebyggede areal. Stk. 3. Carporte, udhuse og lignende mindre bygninger skal placeres inden for det på kortbilag 2 viste byggefelt mærket P og kan opføres med facade i skel. Stk. 4. Beboelsesbygningernes ydervægge skal fremstå med jævne overflader (i beton eller pudset/vandskuret murværk) i en hvidlig farve med mindre partier i sort træværk. 7. Terrænregulering Stk. 1. Terrænreguleringer på mere end ±0,5 m i forhold til eksisterende terræn må kun foretages med Byrådets tilladelse. Stk. 2. Den del af området, der ligger mindre end 50 m fra skel mod jernbanen, skal anvendes til beplantning og/eller bebyggelsens parkeringsarealer. Det gælder dog ikke arealerne inden for byggefelt B i det omfang det godtgøres, at bebyggelsen kan opføres uden væsentlige genevirkninger i form af støj og vibrationer fra jernbanedriften. 8. Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Bebyggelsen i området skal tilsluttes en kollektiv varmeforsyning efter Byrådets nærmere anvisninger. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før denne tilslutning har fundet sted. 9. Lokalplanens retsvirkninger Stk. 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg der er indeholdt i planen. Stk. 2. Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Dispensation kan kun ske efter en skriftlig orientering af naboer m.fl., medmindre Byrådet skønner at dispensationen er af uvæsentlig betydning for de pågældende (planlovens 19 og 20). Lokalplan nr. 374 Vedtaget endeligt den 21. januar 2003 Kortbilag 1
Lokalplan nr. 374 Vedtaget endeligt den 21. januar 2003 Kortbilag 1
Lokalplan nr. 374 Vedtaget endeligt den 21. januar 2003 Kortbilag 2
Redegørelse Lokalplanområdets beliggenhed Lokalplanen omfatter et område vest for Holstebro bymidte. Områdets størrelse er cirka 3.000 m 2. Området ligger i en del af byen, der er udbygget i perioden 1940-1960 med hovedsageligt enfamiliehuse. Baggrund og formål med lokalplanen Den aktuelle baggrund for lokalplanen er et ønske fra grundejer om ændringer af sin ejendom matr.nr. 14e. Der ønskes opført etageboliger, og der er samtidig forelagt et konkret forslag til byggeprojekt, der illustrerer en mulig indretning af en etagebebyggelse. Hensigten med lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen - at fremme en omdannelse af området til boligbebyggelse samt at muliggøre, at bebyggelsen kan tage form at etagebebyggelse. Eksisterende forhold Lokalplanen afgrænses - som det fremgår at planens kortbilag 1 - mod nord af Helgolandsgade, mod vest af Vesterbrogade og mod syd af en jernbaneskråning. Mod øst grænser området op til to boligparceller og til en børneinstitution ved Helgolandsgade. Langs lokalplanens grænse mod øst er der en let stigning i terrænet op til de to boliger og institutionen øst for området. Området rummer i dag en ældre butiksbygning i én etage med salg af varer og ydelser uden særlig tilknytning til de omliggende bykvarterer. Endvidere rummer området østligst ved Helgolandsgade en transformerstation, der ejendomsretligt ligger på umatrikuleret vejareal. En olieforurening af grunden er blevet oprenset, dog således at der uden for grunden ved hjørnet af Vesterbrogade og Helgolandsgade er forblevet en mindre rest af forureningen. Lokalplanens indhold Lokalplanen fastlægger, at området skal anvendes til etageboliger, hvor intentionen bl.a. er at sikre en udformning af bebyggelsen, der spiller hensigtsmæssigt sammen med de omgivende bykvarterer. Planen afgrænser et samlet byggefelt til boligerne, men således at bebyggelsen skal opdeles i mindst 2 enheder med henblik på, at bebyggelsens proportioner tilpasses de omliggende bykvarterers karakter. Et niveauplan for bebyggelsen skal sikre, at bygningshøjden regnes fra et niveau cirka 1½ meter over niveauet for Vesterbrogade midt for ejendommen og dermed lavere end en del af det nuværende terræn. Eventuelle mindre bygninger såsom carporte, skure og lignende skal placeres bag beboelsesbygningerne som en slags neutral overgang til naboejendommene. Planen fastlægger, at området ikke må udstykkes. Dette er ikke er til hinder for, at boligerne eventuel udstykkes i ejerlejligheder. Endvidere fastlægges, at kørselsadgangen til bebyggelsen skal ske fra Helgolandsgade, der er den mindst betydende af de to tilgrænsende gader.
Endeligt bestemmes, at bebyggelsen skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning således som den fremgår af kommunens varmeplanlægning (kommuneplanen) eller et konkret varmeforsyningsprojekt. Forhold til anden planlægning Kommuneplanen Lokalplanen omfatter den vestligste del af et boligområde, der i Kommuneplan 1996-2008 er afgrænset som område 3-B.3 (Sdr. Allé m.m.). Ejendomme inden for område 3-B.3 skal anvendes til boligbebyggelse i op til 1½ etage og med en bygningshøjde på ikke over 8½ m. Ved en ændring af kommuneplanen (Tillæg nr. 45 til Kommuneplan 1996-2008), som er tilvejebragt samtidig med lokalplanen, udvides rammerne for lokalplanens indhold imidlertid: Den vestligste del af det hidtidige område 3-B.3 afgrænses som et nyt område 3-B.9 (Vesterbrogade-Helgolandsgade), hvor en lokalplan skal sikre: at områdets anvendelse fastlægges til boligformål, og at bebyggelsesprocenten ikke overstiger 40 for området under ét. at bebyggelsen ikke opføres med mere end 3 etager, og at at bygningshøjden ikke overstiger 9½ m. at boliger og anden støjfølsom anvendelse inden for 30 m fra jernbanen skal undgås eller sikres fornødent mod støjgener. at forholdet til et andet jernbanespor underkastes en særlig vurdering. at der tilvejebringes parkeringsarealer og i øvrigt varetages de hensyn, der fremgår af kommuneplanens generelle rammer for områdetypen, herunder en sikring af tilslutning til fjernvarmeforsyningen. Med lokalplanen søges disse rammer udfyldt på en hensigtsmæssig måde. Regionplanen Efter Regionplan 2001 skal der reserveres plads til udbygning af banestrækningen Struer- Vejle til dobbeltspor. Denne banestrækning forløber i sin nuværende tracé på jernbanedæmningen lige syd for lokalplanområdet. Holstebro Byråd overvejer for tiden ikke nogen anden tracé igennem kommunen, hvorfor det i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende lokalplan er søgt vurderet, om det mulige andet jernbanespor bør forløbe nord eller syd for det eksisterende spor. I vurderingen er bl.a. indgået en afsøgning af, om staten allerede ejer jord på den ene eller den anden side af det eksisterende spor i nærheden af lokalplanområdet. Disse vurderinger har ikke entydigt kunne pege på en hensigtsmæssig placering af det eventuelle andet spor, hvorfor der i lokalplanen er søgt taget fornødent hensyn til, at det 2-4 meter brede areal, der skønnes nødvendigt, til sin tid vil kunne erhverves ubebygget i lokalplanområdet. Byggefeltet afgrænses således mod syd i mere end 5 meters afstand fra foden af den nuværende jernbanedæmning. Af et brev fra Banestyrelsen i januar 2002 fremgår, at der ikke er aktuelle planer om udbygningen af det andet spor. Forhold til byens andre funktioner, herunder støjforhold Lokalplanområdets beliggenhed ved jernbanen bevirker, at bygninger i området må placeres og indrettes under fornøden hensyntagen til banedriften (Vejledning fra Miljøstyrelsen, nr. 1 1997 om støj og vibrationer fra jernbaner). Beliggenheden ved udmundingen af Helgolandsgade i Vesterbrogade betyder, at der hviler en servitut på hjørneejendommen, hvorefter ejer skal tåle at der tinglyses en oversigtsservitut til sikring af færdselen i krydset. En størrelsesorden for denne oversigt er indeholdt i lokalplanen.
Zoneforhold Lokalplanens område er i sin helhed beliggende i byzone. Behandling af indsigelser Under lokalplanforslagets offentlighedsperiode (8 uger, fra den 16. oktober 2002) fremkom bl.a. indsigelser imod bebyggelsens etageantal, højde og udstrækning. Foranlediget heraf er den maksimale bygningshøjde i den vedtagne plan mindsket til 7 m for dele af det bebyggede areal ( 6, stk. 2). Endvidere præciserede Amtet kravene vedrørende støj og vibrationer som følge af områdets beliggenhed ved jernbanen. Den vedtagne plan rummer derfor i 7 et nyt stk. 2, hvorefter udfyldelsen af byggefelt B, jf. 6, stk. 2, gøres betinget af en eftervisning af, at der ikke opstår væsentlige genevirkninger i form af støj og vibrationer fra jernbanedriften. Lokalplanens gennemførelse En realisering af lokalplanen vil i første række være op til ejeren af matr.nr. 14e. Byrådet har ikke afsat midler til medvirken i byggeriet. Den del af kommunens ejendom matr.nr. 13q, som er beliggende i området, langs jernbanedæmningen, og hvis areal udgør 15 m 2, påregnes i forbindelse med realiseringen af lokalplanen afhændet til bygherren. Tilladelser fra andre myndigheder Forurenet jord: Viser det sig ved gravearbejde, at restforureningen i vejarealet, som blev efterladt ved en oprydning i lokalplanområdet i 1995, har bredt sig tilbage i området, skal kommunen og amtet straks underrettes med henblik på evt. afværgeforanstaltninger og fornyet stillingtagen efter Lov om forurenet jord (tilladelse efter lovens 8).