Private udlejningsejendommes budgetleje 2002 Januar 2003

Private udlejningsejendommes budgetleje 2002 Januar 2003 Side 1 af 35

1. Indledning... 3 2. Resumé... 4 3. Datagrundlaget... 8 3.1. Udvælgelse af ejendomme...8 4. Ejendommenes driftsforhold... 12 4.1. Budgetlejens fordeling...12 4.2. Sammenligning af årslejen 1993 og 2002...14 4.2.1 Samlet husleje i 1993 og 2002...14 4.2.2 Stigninger fra 1993 til 2002...15 5. Driftsudgifter 2002... 17 5.1 Skatter og afgifter...17 5.2 Forsikringer...17 5.3 Renholdelse og vicevært...18 5.4 Administrationsudgifter...19 5.5 Hensættelser til vedligeholdelse...20 5.6 Kapitalafkast...22 5.7 Forbedringsforhøjelser...23 6. Indtægter 2002... 26 6.1. Ejendommenes samlede lejeindtægter....26 6.2. Genudlejning efter 5, stk. 2...26 Bilag 1: Udvælgelse af ejendomme... 29 Bilag 2: Omfattede kommuner.... 30 Bilag 3: Spørgeskema... 31 Bilag 4: Vejledning... 32 Side 2 af 35

1. Indledning Budgetlejeundersøgelsen startede i det tidligere By- og Boligministerium, der har foretaget de nødvendige udtræk om boligoplysninger m.v. fra Bygnings- og Boligregistret og hentet eje ndomsadministrators adresse fra Told og Skat. Herefter er selve dataindhentningen og bearbejdningen er sket i Socialministeriet. Undersøgelsen skal ses som et led i det lovforberedende arbejde, hvor kendskabet til huslejedannelsen og huslejens sammensætning på forskellige udgiftstyper spiller en central rolle, både for udlejere, lejere og for det offentlige. Undersøgelsen repræsenterer således en opdatering af kendskabet til huslejen (indtægtssiden) og omkostningsbudgettet (udgiftssiden) i private udlejningsejendomme i regulerede kommuner. Der er to gange tidligere foretaget samme undersøgelse hos private udlejere af ejendommens udgifter og indtægter, nemlig i 1988 og i 1993. Det tidligere By- og boligministerium besluttede i 2001 efter drøftelser med Ejendomsforeningen Danmark og Jyske Grundejerforeninger, at gennemføre en ny budgetlejeundersøgelse. Socialministeriet har herefter i maj 2002 udsendt spørgeskema til et repræsentativt udsnit på knap 2.000 private udlejningsejendomme i regulerede kommuner. Af de skemaer, der blev sendt ud, kom 26,4 pct. retur med brugbare oplysninger, svarende til 525 udlejningsejendomme. Denne rapport belyser herefter omkostningsbudgettet i 3,7 pct. af boligerne i ejendomme med 7 eller flere boliger, og rapporten analyserer lejeindtægterne i 3,8 pct. af boligerne i ejendomme med 3 eller flere boliger. Det vurderes, udfra sammenligninger af stikprøvens og hele landets fordeling af boliger på bymæssighed, ejendomsstørrelse og opførelsesår, at stikprøven er acceptabel. Rapporten rummer alene sådanne statistiske oplysninger, som vurderes at være rimeligt dækkende for landet som helhed, og alene oplysninger som følger af selve undersøgelsen, idet der dog er inddraget resultater af en spørgeskemaundersøgelse fra 1999 vedrørende genudlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2 (gennemgribende forbedrede boliger). Rapporten indeholder ikke politiske anbefalinger eller vidtgående analyser af de forskellige lejefastsættelsesregler og disses økonomiske virkninger. Side 3 af 35

2. Resumé Datagrundlaget Socialministeriet udsendte i maj 2002 spørgeskemaer til 1.989 udlejere af private boliger i regulerede kommuner. Efter dette samt én rykker i juli måned var der pr. 1. september svar fra 662 ejendomme svarende til 33,3 pct. af de udsendte breve. Cirka 13 pct. af ejendommene viste sig at indeholde enten almene boliger, ældreboliger, private andelsboliger eller ejerboliger. Derudover faldt knap 8 pct. af ejendommene bort pga. adressefejl, eller fordi nogle udlejere ikke ønskede / kunne deltage i undersøgelsen. Når der returneres spørgeskemaer med fejl i boligtypen, skyldes dette blandt andet, at Bygnings- og Boligregistreret (BBR) kan indeholde fejlregistreringer af ejendommes ejerforhold. Det bemærkes, at der ikke er selvstændige BBR-ejerforholdskoder for private boligudlejningseje ndomme. Omkostningsbudgettet Der er således 525 brugbare skemaer / ejendomme med knap 8.800 boliger til rådighed for analysen. Udtrykt ved antal boliger svarer dette til en stikprøve på 3,8 pct. af samtlige udlejede private boliger i ejendomme med flere end 2 boliger i regulerede kommuner. Tabel 2.1: Omkostningsbudgettet pr. april 2002 for ejendomme indeholdende én eller flere boliger med omkostningsbestemt leje. Vægt: Ejendomme. (1) (2) (3) Gennemsnit (kr./m²/ år) Kr. pr. enhed pr. år Pct. fordeling af udgift pr. enhed Udgiftspost: 1. Skatter og afgifter 64 4.883 28,6 2. Forsikringer 14 1.085 6,3 3. Renholdelse og vicevært 33 2.507 14,7 4. El, gas og varme 8 555 3,2 5. Administration 32 2.310 13,5 6. Øvrige driftsudgifter 16 1.113 6,5 7. Kapitalafkast 1) 61 4.660 27,2 8. Budgetudgifter (inkl. erhverv) 227 17.101 100,0 Heraf boliger: 9. Budgetudgifternes andel af lejen 223 16.748 43,3 10. Udvendig vedligeholdelse 115 9.076 23,4 11. Indvendig vedligeholdelse 16 1.335 3,4 12. Forbedringsforhøjelser 111 8.147 21,0 13. Residual 2) 42 3.411 8,9 Årsleje i beboelseslejemål i alt 507 38.717 100,0 Noter: 1) Inkl. overførte henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer (fra 1995). 2) Afvigelse mellem omkostningsbudgettet tillagt hensættelser og forbedringer på den ene side og på den anden side de samlede lejeindtægter ifølge samme ejendomsskema. Lejeindtægterne er inkl. boliger med husleje efter 5, stk. 2, i boligreguleringsloven. Side 4 af 35

Blandt de 525 ejendomme var der 218 ejendomme med brugbare specifikationer af omkostningsbudgetterne svarende til 6.728 boliger eller 3,7 pct. af samtlige boliger i de ejendomme, der indeholder flere end 6 boliger, dvs. ejendomme omfattet af reglerne om omkostningsbestemt husleje. Som det fremgår af ovenstående tabel 2.1 lå huslejen i april 2002 gennemsnitligt på 507 kr./m² svarende en årlig husleje pr. bolig på 38.717 kr., begge beløb ekskl. varme- og antenneudgifter. I omkostningsbudgettet er de største enkeltposter udgifterne til skatter og afgifter samt kapita lafkast, idet disse udgør henholdsvis 28,6 pct. og 27,2 pct. af eje ndommenes samlede omkostningsbudget på 17.101 kr. pr. boligog erhvervsenhed. Samlet udgør driftsudgifterne inkl. kapitalafkast 43,3 pct. af huslejen i boligerne. Derudover hensættes der til indvendig og udvendig vedligeholdelse et beløb, som sammenlagt udgør af 26,8 pct. af huslejen, og de oplyste forbedringsforhøjelser udgør 21,0 pct. af huslejen. De resterende 8,9 pct. af huslejen skyldes hovedsageligt boliger med husleje efter 5, stk. 2, og eventuelle ikke-oplyste individuelle forbedringsforhøje lser. Stigninger i omkostningsbudgettet I tabel 4.2 er vist sammenligninger af omkostningsbudgettet og den samlede husleje i denne undersøgelse og undersøgelsen fra 1993 for de 110 eje n- domme, der indgik i begge undersøgelser. Sammenligningen viser, at huslejen er steget med 45,1 pct. fra 1993 til 2002 svarende til et årligt gennemsnit på 4,2 pct.. Huslejerne har således været realt stigende over de seneste 9 år, idet forbrugerpriserne er steget med 22,9 pct. svarende til 2,3 pct. p.a. fra april 1993 til april 2002. Den væsentligste grund til at huslejerne er steget hurtigere end inflationen har været, at hensættelserne til udvendig vedligeholdelse er hævet som følge af lovændringer gennemført i perioden 1. maj 1993 og frem til 1997. Samtidigt er der indført løbende regulering af hensættelsesbeløbet fra og med 1993. Forbedringsforhøjelser i boligerne medvirker også til større huslejestigninger, idet disse er steget med 5,3 pct. p.a. Endelig betyder det forhold, at ejendommene gradvist får flere boliger udlejet efter 5, stk. 2 (genudlejning efter gennemgribende forbedring), at lejen gennemsnitligt set stiger hurtigere, end den ellers ville gøre. Forbedringsforhøjelser og genudlejede (og forbedrede) boliger repræsenterer boliger, der må antages at indeholde et væsentligt kvalitetsløft, således at en del af de viste huslejestigninger har baggrund i forbedrede boliger og ikke i rene udgiftsstigninger. Selve omkostningsbudgettet har i de 110 ejendomme umiddelbart været nogenlunde konstant med gennemsnitlige stigninger på 0,1 pct. p.a. Imidle r- tid er 2/3 af de tidligere henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer gledet ud af omkostningsbudgettet, og de posteres i 2002 som hensættelse til udvendig vedligeholdelse. Hvis man korrigerer for dette skønnes omkostningsbudgettet at være steget med cirka 1,5 pct. p.a. fra 1993 til 2002. De enkelte omkostningstyper m.v. i 2002 Analysen af omkostningsbudgettet for 2002 viser, at udgifterne til skatter og afgifter udgør 64 kr./m². Denne udgiftspost tegner sig dermed for 28,6 pct. Side 5 af 35

af ejendommenes samlede budgetleje. Der er stor forskel på udgifterne me l- lem de forskellige kommunegrupper, jf. tabel 5.1, og der er relativ stor spredning i udgifterne. Udgifterne til forsikringspræmier m.v. ligger ret stabilt i niveauet 12 kr. - 16 kr./m², uanset hvilken kommunegruppe man ser på. De gennemsnitlige udgifter til renholdelse og vicevært ligger på 33 kr./m², og der er forholdsvis store forskelle mellem kommunerne. Det ser overvejende ud til, at udgifterne er højere i de mindste kommuner, men denne konklusion er dog usikker. Derimod ser det fortsat ud til, at der ikke er nogen sammenhæng mellem størrelsen af udgifterne og ejendommens størrelse. Dette er efterhånden velkendt (jf. undersøgelserne i 1988 og 1993). Administrationsudgifterne ligger i 2002 på et niveau omkring 2.246 kr./bolig årligt svarende til omkring 30 kr./m². Der er ikke væsentlige variationer i administrationsudgifterne, når man opdeler ejendommene efter antallet af boliger. Kapitalafkastet er opgjort til 61 kr./m² i denne undersøgelse. Heri er inkluderet 1/3 af det beløb, der blev henlagt eller kunne være blevet henlagt til fornyelse af tekniske installationer ved udgangen af 1994. Kapitalafkastet er i udtalt grad afhængigt af stikprøvens fordeling på eje n- dommenes opførelsesår. Ser man på afkastet for de forskellige årgange af byggeri (jf. figur 5.1), kommer denne afhængighed endog meget tydeligt frem. Med så stor årgangsafhængighed vil selv små forskelle i stikprøvers fordeling på opførelsesår kunne give store udslag i det gennemsnitlige kapitalafkast. Hensættelserne til vedligeholdelse lå i april 2002 gennemsnitligt for alle ejendomme på 115 kr./m² for udvendig vedligeholdelse og 18 kr./m² for indvendig. Undersøgelsen viser, at hensættelserne er den næststørste udgiftspost, når man ser på fordelingen af den samlede årsleje. Af den husleje, der betales i boligerne, udgør hensættelserne til udvendig vedligeholdelse 23,4 pct. af årslejen. Forbedringsforhøjelserne ligger som gennemsnit for alle boliger i ejendommene (inkl. de boliger som eventuelt ikke er forbedrede) 1 på 111 kr./m². Dette svarer til 21,0 pct. af den samlede husleje i undersøgelsens ejendomme. Forbedringsforhøjelserne skønnes at være undervurderede. En række eje n- domme har således oplyst, at lejeindtægterne indeholder lejeforhøjelser pga. forbedringer, som ikke har kunnet oplyses. Det vurderes, at cirka ½ af forskellen mellem boligernes andel af omkostningsbudgettet og de samlede lejeindtægter i boligerne (pkt. 13 i tabel 4.1) skyldes forbedringsforhøjelser. Huslejeindtægter og lejefastsættelsesprincip I kapitel 6 belyses de gennemsnitlige huslejeindtægter udfra de lejefastsættelsesregler, der gælder i ejendommenes forskellige boliger. Ejendommene indeholder ofte boliger med forskellige lejefastsættelsesprincipper herun- 1 Det betyder, at de boliger der har forbedringsforhøjelser, vil have større forhøjelser end 111 kr./m². Det er ikke muligt at beregne størrelsen, da de til rådighed stående data er på aggregeret ejendomsniveau. Side 6 af 35

der navnlig boliger genudlejet efter 5, stk. 2, i boligreguleringsloven, der påkalder sig opmærksomheden, fordi de ved genudlejning ændrer lejefastsættelse fra omkostningsbestemt leje til det lejedes værdi. Den gennemsnitlige husleje på 507 kr./m² i tabel 2.1 ovenfor gælder for ejendomme, hvor omkostningsbudgettet er fuldt specificeret. Udover sådanne ejendomme omfatter stikprøven også ejendomme, hvor lejen er fri, eller hvor der af andre grunde ikke er / skal være budgetspecifikationer. Undersøgelsens fulde materiale omfattende alle lejefastsættelsesregler viser, at huslejegennemsnittet ligger på 526 kr./m². Dette gennemsnit dækker jf. tabel 2.2 nedenfor over et spænd fra de laveste huslejer på omkring 500 kr./m² i boliger med omkostningsbestemt leje og i småejendommene (kap. IV a), til de højeste huslejer i gennemgribende moderniserede boliger efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, samt i nybyggeri efter 1991, hvor lejeniveauet ligger på 776-792 kr./m². Tabel 2.2: Lejeindtægter fordelt efter lejefastsættelse. Kr. pr. m². Vægt: Ejendomme. 10% - fraktil Lejefastsættelse/type: Vægtet gennemsnit 90% - fraktil Fordeling af antal boliger Omkostningsbestemt leje 349 484 670 42,9 % Småejendomme (kap. IV a) 356 516 672 46,2 % Genudlejning efter 5, stk. 2 650 792 950 6,9 % Nybyggeri efter 1991 646 776 855 1,4 % Tidl. erhvervslejemål ( 15a, stk. 2) 287 544 681 1,6 % 80% -ejendomme 424 605 839 1,1 % Alle lejefastsættelsesregler 356 526 717 100 % Stikprøvens ejendomme viser, at 42,9 pct. af boligerne i ejendommene har ren omkostningsbestemt leje, og at 46,2 pct. af boligerne har lignende lejefastsættelse (kap. IV a). Andelen af boliger, der er udlejet efter 5, stk. 2, i boligreguleringsloven skønnes at udgøre 6,9 pct. svarende til, at der er omkring 12.500 genudlejede boliger i hele landet, jf. afsnit 6.1.1 om 5, stk. 2. Side 7 af 35

3. Datagrundlaget 3.1. Udvælgelse af ejendomme Udvælgelsen af stikprøven blandt de pr ivate udlejningsejendomme er sket på baggrund af Bygnings- og Boligregistrets oplysninger om ejendommenes ejerforhold, beliggenhed og antal udlejede boliger. Told- og Skattestyrelsen (SVUR) har desuden bidraget med postadresser på de udvalgte eje ndomme. I tabel 3.1 er vist bestanden af private udlejningsejendomme i regulerede kommuner i april 2002. Det ses, at der var 20.892 ejendomme med i alt 232.944 boliger, dvs. den gennemsnitlige ejendom rummer godt 11 boliger (og knap 850 m² boligareal). Tabel 3.1: Private udlejningsejendomme med 3 eller flere boliger beliggende i regulerede kommuner (april 2002). Opførelsesår Antal ejendomme Antal boliger Antal kvadratmetre (boligareal) Før 1920 11.895 86.586 6.952.298 1920-1963 7.280 98.469 7.110.393 1964-1.717 47.889 3.489.470 Alle år 20.892 232.944 17.752.161 Kilde: Egne kørsler på Bygnings- og Boligregistret, 2002. Undersøgelsen af budgetlejen i private udlejningsboliger er sket på baggrund af en stratificeret stikprøve udtrukket blandt ejendomme beliggende i regulerede kommuner, dvs. kommuner, hvor boligreguleringsloven gælder, og hvor huslejen som udgangspunkt fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Ved stratificeringen er anvendt opførelsesår for ejendommen (ældste bygning i ejendommen), ejendommens størrelse (antal udlejede boliger) og bymæssighed udtryk ved antal indbyggere i byområder i den kommune, hvor ejendommen ligger. Der er herefter dannet et udsnit bestående af 1.989 ejendomme svarende til ca. 9½ pct. af ejendommene i regulerede kommuner. Udsnittets fordeling på opførelsesår fremgår af tabel 3.2. Tabel 3.2: Udsendte spørgeskemaer. Opførelsesår Antal ejendomme Side 8 af 35 Antal boliger Antal kvadratmetre Før 1920 1.088 8.691 629.898 1920-1963 669 8.734 630.563 1964-232 4.253 353.406 Alle år 1.989 21.678 1.613.867 Erfaringsmæssig kan af forskellige årsager ventes en besvarelsesprocent, der ligger væsentligt under 100, hvilket også er tilfældet her. En del af eje n- dommene udgår af undersøgelsen af forskellige grunde. Fejl i ejerforholds-

oplysningerne er en væsentlig grund, idet der i 50 tilfælde viser sig at være tale om ejendomme, hvor lejen fastsættes efter balanceprincippet, fordi der er tale om almene familieboliger eller ældreboliger 2 eller lignende. En del af boligerne viste sig at være enten ejerboliger eller andelsboliger (36 eje n- domme). Desuden måtte 31 ejendomme kasseres pga. adressefejl og ejerskifte, hvor den nye ejers identitet ikke er oplyst. Endelig kasseres 20 ejendomme af forskellige årsager inkl. de, der udtrykkeligt har nægtet at deltage. Udtrækket indeholder ejendomme med under 7 boliger, selv om det ikke kan forventes, at disse laver et egentligt omkostningsbudget. For ejendomme, der pr. 1. januar 1995 havde under 7 boliger, skal der efter boligreguleringslovens kapitel IV a ikke opstilles et omkostningsbudget. Disse (små-) ejendomme vil derfor ikke være omfattet af analyserne i kapitel 4 og 5 af omkostningsbudgettet, men alene i indtægtsanalysen i kapitel 6. Tabel 3.3: Returnerede og godkendte spørgeskemaer. Opførelsesår Antal ejendomme Antal boliger Antal kvadratmetre (boligareal) Godkendte skemaer i alt: Før 1920 271 2.731 228.982 1920-1963 205 3.909 276.922 1964-49 2.155 159.076 Alle år 525 8.795 664.980 - i pct. af populationen: 2,5% 3,8% 3,7% Skemaer med relevante omkostningsspecifikationer: Før 1920 93 1.812 158.736 1920-1963 100 3.248 228.098 1964-25 1.668 117.664 Alle år 218 6.728 504.498 - i pct. af populationen 2) : 2,5% 3,7% 3,7% Noter: 1) Dvs. ejendomme, hvor lejen ikke fastsættes efter reglerne i kap. IV a (under 7 boliger pr. 1.1.1995), boligreguleringslovens 15 a, stk. 1 (opført efter 1991) eller 4, stk. 3 (80%-ejendomme). 2) Stikprøveprocent udregnet udfra antal ejendomme, boliger og m² i ejendomme med over 6 boliger. For så vidt angår analysen af sammensætningen af ejendommenes omkostninger, reduceres antallet af brugbare ejendomme/skemaer fra 525 til 218. Den resterende del, dvs. 307 ejendomme, har ikke givet oplysninger om udgiftssammensætningen (35 ejendomme ville ikke/kunne ikke) og 272 ejendomme fulgte regler, som fritog dem (jf. note 1 til tabel 3.3). Undersøgelsesmaterialets fordeling på bymæssighed, ejendomsstørrelse og opførelsesår vurderes som værende acceptabel, selv om den ikke er fuldt repræsentativ for hele landet. Blandt de 525 ejendomme ses en vis underrepræsentation af ejendomme opført før 1920 (52 pct. i stikprøven mod 57 pct. 2 Udlejer er i hvert tilfælde anmo det om at rette henvendelse til BBR-myndigheden for at få rettet ejendommens ejerforholdskode. Side 9 af 35

i hele landet) og en overrepræsentation af ejendomme opført efter 1920. Stikprøvens fordeling af boliger sammenholdt med hele landets boliger viser samme tendens, dvs. relativt færre boliger beliggende i større ejendomme opført før 1920. Ser vi alene på de 218 ejendomme med omkostningsspecifikationer er stikprøvens repræsentativitet stort set den samme. For at korrigere for disse skævheder i stikprøven foretages overalt i analysen en vægtning af gennemsnitsudgifterne, hvor den enkelte ejendoms gennemsnitlige m²-udgifter eller m²-indtægter indgår i de viste gennemsnitstal med en vægt, der svarer til landsfordelingen for den valgte vægt - dvs. enten antal private udlejningsejendomme, antal boliger eller boligkvadratmetre i regulerede kommuner. Tabel 3.4: Gennemsnitlige udgifter (kr. pr. m²) og udgifternes fordeling på enkeltkonti. Kun ejendomme indeholdende én eller flere boliger med omkostningsbestemt leje. Konto Simpelt gennemsnit Gennemsnit vægtet med boliger Side 10 af 35 Gennemsnit vægtet med areal Gennemsnit vægtet med ejendomme ------ kr. / m² / år ------ 1. Skatter og afgifter 67 67 67 64 2. Forsikringer 13 14 14 14 3. Renhold og vicevært 36 35 35 33 4. El, gas og varme 8 7 7 8 5. Administration 31 30 30 32 6. Øvrige driftsudgifter 13 13 12 16 7. Kapitalafkast 1) 97 72 70 61 8. Bolig og erhverv i alt 266 238 235 227 9. Boligernes andel 260 232 230 223 10. Udv. vedligeholdelse 113 115 115 115 11. Indv. vedligeholdelse 16 18 18 16 12. Forbedringsforhøjelser 94 99 97 111 13. Residualafvigelse 2) 19 16 18 21 14. Samlet omkostningsbudget for boliger inkl. hensættelser m.v. 501 480 478 486 15. Samlede indtægter 3) 514 501 497 507 Noter: 1) Inkl. overførte henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer fra og med 1995. 2) Antagelig især ikke oplyste individuelle forbedringsforhøjelser i boliger med ren omkostningsbestemt leje. 3) Indtægterne overstiger udgifterne, når der er boliger udlejet efter BRL 5, stk. 2, i ejendommen eller tidligere erhvervslejemål (BRL 15 a, stk. 2 ). Anm.: Decimalafrundinger kan give anledning til sumafvigelser. Der er i tabel 3.4 vist hvorledes vægtning med henholdsvis ejendomme, boliger og boligareal påvirker gennemsnittene af de enkelte huslejeposter. Som det ses, ligger de vægtede gennemsnit for næsten alle udgiftsposter på stort set samme beløb uanset, hvorledes der beregnes gennemsnit. For kapitalafkastet fås dog (som forventet) vidt forskellige gennemsnitsudgifter, fordi reglerne for kapitalafkast varierer ganske betydeligt med opfø-

relsesåret, jf. tabel 5.6 & figur 5.1 nedenfor. Da der er foretaget stratific ering mht. opførelsesåret, får vægtningen stor betydning for gennemsnitsudgifterne. Konklusionen er således, at variationer i kapitalafkastet, som primært skyldes reglernes tilknytning til ejendommenes opførelsesår, forklarer en meget stor del af variationerne i den omkostningsbestemte leje. Dels de faktiske variationer i markedet, men også de forskelle, der er vist i tabel 3.4 mellem de samlede gennemsnit for hver vægtningsmetode. Af hensyn til sammenligneligheden i forhold til tidligere undersøgelser er i denne rapport igen valgt at vægte udgifterne med ejendomme. I rapporten er derfor valgt at vægte med antal udlejningsejendomme med 3 eller flere boliger beliggende i regulerede kommuner. For udgifter, der direkte er relateret til boligens størrelse, er der i stedet for antal ejendomme i de enkelte strata anvendt antal boligkvadratmetre, hvilket i så fald vil fremgå af de pågældende tabeller. Side 11 af 35

4. Ejendommenes driftsforhold 4.1. Budgetlejens fordeling I tabel 4.1 er vist budgetlejen for stikprøvens udlejningsboliger, idet udgifterne kun omfatter ejendomme, hvor mindst én af ejendommenes boliger har omkostningsbestemt leje. Som det fremgår lå gennemsnitslejen i stikprøvens boliger på 507 kr./m² eller 38.717 kr./bolig svarende til en husleje på 3.226 kr. pr. måned ekskl. udgifter til varme og antenne. Tabel 4.1: Omkostningsbudgettet pr. april 2002 for ejendomme indeholdende én eller flere boliger med omkostningsbestemt leje. Vægt: Ejendomme. (1) (2) (3) Gennemsnit (kr./m²/ år) Side 12 af 35 Kr. pr bolig pr. år Pct. fordeling af boligudgift (2) Udgiftspost: 1. Skatter og afgifter 64 4.883 28,6 2. Forsikringer 14 1.085 6,3 3. Renholdelse og vicevært 33 2.507 14,7 4. El, gas og varme 8 555 3,2 5. Administration 32 2.310 13,5 6. Øvrige driftsudgifter 16 1.113 6,5 7. Kapitalafkast 1) 61 4.660 27,2 8. Budgetleje i alt (boliger & erhverv) 227 17.101 100,0 9. Boligernes andel af budgetlejen 223 16.748 43,3 10. Udvendig vedligeholdelse 115 9.076 23,4 11. Indvendig vedligeholdelse 16 1.335 3,4 12. Forbedringsforhøjelser 111 8.147 21,0 13. Residual 2) 42 3.411 8,9 Årsleje i beboelseslejemål i alt 507 38.717 100,0 Noter: 1) Inkl. overførte henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer (fra 1995). 2) Afvigelse mellem omkostningsbudgettet tillagt hensættelser og forbedringer på den ene side og på den anden side de samlede lejeindtægter ifølge samme ejendomsskema. Lejeindtægterne er inkl. boliger udlejet efter fx 5, stk. 2. Årslejen på 507 kr./m² dækker over boliger med tre forskellige lejefastsættelsesprincipper, idet der både er rene omkostningsbestemte huslejer, husleje efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, samt tidligere erhvervslejemål omdannet til boliger. For en nærmere analyse af årslejen efter de forskellige lejefastsættelsesprincipper henvises til kapitel 6. En opdeling af budgetlejen i dens enkelte poster viser, at skatter/afgifter der som hovedregel indeholder betaling af afgifter for vand m.v. gennemsnitligt udgør 64 kr./m² svarende til 28,6 pct. af omkostningsbudgettet. Kapitalafkastet udgør 61 kr./m² svarende til 27,2 pct. af budgettet. Disse to største poster i budgetlejen udgør til sammen 55,8 pct.. De resterende udgiftsposter vedrører renholdelse (14,7 pct.), administration (13,5 pct.), forsikringer (6,3 pct.), el, gas og varme (3,2 pct.) samt øvrige udgifter (6,5 pct.).

Ser man isoleret på ejendommenes boliger udgør ovennævnte omkostninger 43,3 pct. af den samlede husleje, mens 26,8 pct. består af lovpligtige og aftalte hensættelser til udvendig eller indvendig vedligeholdelse og 21,0 pct. til gennemførte forbedringer. De resterende 8,9 pct. af lejen skyldes dels, at ejendommene har boliger med leje, der overstiger den omkostningsbestemte leje (fx 5, stk. 2-boliger), og dels at individuelle forbedringsforhøje lser ikke altid er oplyst i fuldt omfang. Huslejen varierer betydeligt med ejendommenes opførelsesår. I nedenstående figur 4.1 er vist de gennemsnitlige lejeindtægter for samtlige 525 eje n- domme opdelt på disses opførelsesår. Det fremgår, at lejeniveauet ligger omkring 500 kr./m² for ejendomme opført frem til 1960erne, og at lejeniveauet herefter stiger væsentligt jo yngre eje ndommene bliver. Figur 4.1: Husleje pr. m² i samtlige stikprøvens ejendomme. 1200 1000 800 600 400 200 0 1880 1890 1900 1910 KR./M² 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 Anm.: Ejendomme opført i 1880 i figuren vedrører ejendomme opført frem til og med 1880. Det fremgår ligeledes, at der er store forskelle i lejeniveauet for ejendomme opført før 1960erne. Dette skal formentlig ses i sammenhæng med, at der gennemføres forskellige former for bygnings- og boligforbedringer fx gennem støttet byfornyelse hvilket vil få lejeniveauet i de ældre ejendomme til at stige. Mulighederne for genudlejning efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, vil ligeledes betyde, at flere gamle ejendomme får højere gennemsnitsleje. Side 13 af 35

4.2. Sammenligning af årslejen 1993 og 2002 4.2.1 Samlet husleje i 1993 og 2002 Direkte sammenligninger med den seneste undersøgelse fra 1993 er muligt for 110 ejendomme. Det er således cirka halvdelen af de 218 eje ndomme, der indgår i denne undersøgelse med fuldt specificeret omkostningsbudget 110 ejendomme, som også indgik med godkendte oplysninger i undersøgelsen fra 1993. Sammenligningerne skal tolkes med forsigtighed, da de 110 ejendomme med 3.330 boliger blot repræsenterer en stikprøve på 1,8 pct. af boligerne i eje n- domme med over 6 boliger i regulerede kommuner. Herudover skal man især være opmærksom på, at der i de enkelte ejendomme kan være sket forskellige ændringer, som kan have haft betydning for (gennemsnits-) huslejens og de enkelte udgiftsposters størrelse, fx forbedringer eller større ombygninger. Blandt andet ses, at det udlejede boligareal i ejendommene er 3,2 pct. mindre i 2002, end i det var i 1993, og at mindre end to ud af tre ejendomme har præcis samme boligareal i de to undersøgelser. Der er således ikke tale om sammenligninger baseret på identiske eje n- domme og boliger, dvs. huslejen dækker ikke nødvendigvis over den samme kvalitet. Figur 4.2: Huslejen i 1993 og 2002 for ejendomme, der indgik i de to stikprøver. Løbende priser, simple gennemsnit. 700 Kr./m²/år 600 500 400 300 299 419 362 530 332 513 466 581 1993 2002 200 100 0 I II III IV Kommunegruppe Note: Kommunegrupper: I: Københavns og Frederiksberg kommuner. II: Københavns, Frederiksborg og Roskilde amter. III: Byer udenfor hovedstadsregionen med 50.000 eller flere indbyggere. IV: Øvrige byer (<50.000 indbyggere). Sammenligninger af huslejen i de 110 ejendomme i 1993 og 2002 viser (jf. figur 4.2), at huslejerne i Københavns og Frederiksberg kommuner steg fra 299 kr./m² i 1993 til 419 kr./m² i 2002. I de tre amter i hovedstadsregionen steg huslejen fra 362 kr./m² i 1993 til 530 kr./m² i 2002. Desuden viser figur 4.2, at huslejen i begge år er højst i de små kommuner (9 ejendomme i Side 14 af 35

kommunegruppe IV) og mindst i Københavns/Frederiksberg (med 35 eje n- domme). 4.2.2 Stigninger fra 1993 til 2002 De årlige huslejestigninger har fra 1993 til 2002 ligget på gennemsnitligt 4,2 pct. i de ejendomme, der indgår i de to undersøgelser. Stigningerne har således været højere end stigningerne i forbrugerpriserne, der gennemsnitligt lå på 2,3 pct. p.a. i perioden april 1993 - april 2002. Det er forbundet med en vis usikkerhed at sammenligne såvel de enkelte udgiftsposter som den samlede husleje i ejendommene. Dels er ejendommenes størrelse ændret (jf. 4.2.1 ovenfor), og dels kan fysiske ændringer i eje n- dommen samt ændringer i lovgivningen spille ind. Alligevel vælges i det følgende at vise udgiftsniveauer og stigningsprocenter for samtlige udgiftsposter i de udsendte spørgeskemaer. Med de forbehold, der følger af ovenstående ses, at de reale huslejer i de nævnte ejendomme er steget med 1,9 pct. fra 1993 til 2002. Baggrunden for denne stigning i huslejerne søges belyst i tabel 4.2. Tabel 4.2: Årlig husleje pr. m² i 1993 og 2002 samt gennemsnitlige årlige stigninger i perioden. Uvægtede gennemsnit. 1993 2002 Gns. årlig stigning Udgiftspost: -- Kr./m²/år -- 1. Skatter og afgifter 51 63 2,4% 2. Forsikringer 12 13 0,9% 3. Renholdelse og vicevært 25 34 3,5% 4. El, gas og varme 12 7-5,8% 5. Administration 25 29 1,7% 6. Øvrige driftsudgifter 5 13 11,2% 7. Kapitalafkast 1) 62 57-8 a. Fornyelse af tekniske installationer 1) 35 - - 8 b. Tillæg til kapitalafkast - 15-9. Budgetleje i alt (boliger & erhverv) 227 230 0,1% 10. Boligernes andel af budgetlejen 207 231 1,2% 11. Udvendig vedligeholdelse 56 112 8,0% 12. Indvendig vedligeholdelse 13 16 2,3% 13. Forbedringsforhøjelser 59 94 5,3% 14. Årsleje i beboelseslejemål i alt 335 454 3,4% 15. Lejeindtægter i alt (2) 339 492 4,2% Noter: 1) Kapitalafkast og henlæggelser til tekniske installationers fornyelse ændredes fra og med 1995. I 2002 erstatter tillægget til kapitalafkast i tabellens 8 b én tredjedel af de tidligere henlæggelser i 1993 (jf. 8 a) tillagt inflationsregulering. 2) Jf. note 2 til tabel 4.1 Fra og med 1. januar 1995 er der sket ændringer i reglerne for kapitalafkastberegning (jf. afsnit 5.6). De tidligere henlægge lser til fornyelse af tekniske installationer er konverteret til kapitala fkast (med 1/3) og til henlæggelser til Side 15 af 35

udvendig vedligeholdelse (med 2/3). Dette sammenholdt med at ejendommene tilsyneladende er undergået forandringer i hvert fald mht. boligarealets størrelse betyder, at man ikke kan sammenligne kapitalafkastet og henlæggelserne til tekniske installationer, som disse fremgår af de to undersøgelser. Udgifterne til (1) skatter og afgifter, (3) renholdelse m.v. og (6) øvrige driftsudgifter er alle steget mere end forbrugerpriserne. Hertil kommer, at hensættelserne til udvendig vedligeholdelse og husleje efter gennemførte forbedringsforhøjelse også er steget (noget) kraftigere. De øvrige udgiftsposter er steget i samme takt som forbrugerpriserne eller langsommere og udgifterne til (4) el, gas og varme er faldet med 5,8 pct. p.a. Det samlede omkostningsbudget er således steget med 0,1 pct. p.a., men da 2/3 af de tidligere henlæggelser til tekniske installationer er flyttet over på kontoen for udvendig vedligeholdelse (11), skal der ske en korrektion. Da tillægget til kapitalafkastet (8) udgør 15 kr./m² i 2002 skønnes det, at der er gledet 30 kr./m² ud af omkostningsbudgettet i forhold til 1993. Dermed er sammenligningsudgifterne 227 kr./m² i 1993 og 260 kr./m² i 2002 svarende til en gennemsnitlig stigning på 1,5 pct. p.a. En væsentlig del af stigningen skyldes således både absolut og procentue lt de større hensættelser til udvendig vedligeholdelse og forhøjelser efter gennemførte boligforbedringer. Hertil kommer, at ejendommene i 2002 omfatter boliger udlejet efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, hvilket resulterer i, at lejeindtægterne (15) overstiger den rene omkostningsbestemte årsleje (14). Side 16 af 35

5. Driftsudgifter 2002 5.1 Skatter og afgifter Udgifterne omfatter offentlige skatter og afgifter til ejendomsskat, renovation, vand og vandafledning, kloak, dækningsafgift, vejbidrag, skorstensfejning, rottebekæmpelse m.v. I gennemsnit betaler lejerne i private boliger 64 kr./m² årligt i skatter og afgifter m.v. I tabel 5.1 er udgifterne i de forskellige geografiske områder belyst, dels som gennemsnit og dels med angivelse af henholdsvis 10%- og 90%-fraktilerne 3. Tabel 5.1: Gennemsnitlige udgifter til skatter og afgifter fordelt efter kommunegrupper. Vægt: Ejendomme. 10% -fraktil Vægtet gennemsnit 90% -fraktil Kommunegruppe: --- Kr. pr. m² pr. år --- I. Københavns og Frederiksberg kommune 45 68 91 II. Københavns, Frederiksborg og Roskilde amter 57 79 117 III. Øvrige land: Byer med over 49.999 indbyggere 31 62 96 IV. Øvrige land: Byer med 20.-50.000 indbyggere 25 47 78 V. Øvrige land: Byer med under 20.000 indbyggere 17 57 99 Hele landet 33 64 96 De højeste udgifter til skatter m.v. ses i de tre amter i hovedstadsregionen (gruppe II), hvor udgifterne gennemsnitligt udgør 79 kr./m². De laveste udgifter ses i kommunegruppe IV med 20-50.000 indbyggere i byområder, hvor udgifterne gennemsnitligt ligger på 47 kr./m². Der er således en forholdsvis stor forskel i udgifterne til skatter/afgifter me l- lem kommunerne, idet boligerne i de dyreste kommuner i gennemsnit har udgifter, som ligger (79-47=) 32 kr./m² eller 68 pct. højere end i de billigste. Forskellene dækker antagelig i et vist omfang over forskelle i servic e- behovet mellem små kommuner og større kommuner og formentlig også i en vis udstrækning ejendommenes forskellige forbrug af fx vand m.v.. 5.2 Forsikringer Som gennemsnit udgør udgifterne til brandforsikring, hus- og grundejerforsikring, svampe- og insektforsikringer m.v. 14 kr./m². Der er forholdsvis stor spredning i udgifterne, idet der for alle boliger under ét ses et spænd fra 7 kr. til 22 kr. pr. m², jf. tabel 5.2. Mellem kommune- 3 De to fraktiler afgrænser intervallet for 80 pct. af huslejerne: 10% -fraktil viser de laveste udgifter, 90%-fraktilen de højeste. Side 17 af 35

grupperne ses ikke store beløbsmæssige variationer, idet gennemsnittet ligger mellem 12 kr./m² og 16 kr./m². Tabel 5.2: Gennemsnitlige udgifter til forsikringer fordelt efter kommunegrupper. Vægt: Ejendomme. 10% -fraktil Vægtet gennemsnit 90% -fraktil Kommunegruppe: --- Kr. pr. m² pr. år --- I. Københavns og Frederiksberg kommune 8 14 23 II. Københavns, Frederiksborg og Roskilde amter 7 13 21 III. Øvrige land: Byer med over 49.999 indbyggere 6 13 21 IV. Øvrige land: Byer med 20.-50.000 indbyggere 5 12 23 V. Øvrige land: Byer med under 20.000 indbyggere 8 16 29 Hele landet 7 14 22 Udgifterne til forsikringer ikke er steget væsentligt, når man sammenligner med den seneste undersøgelse (jf. også tabel 4.2, hvor den årlige stigning er opgjort til 0,9 pct.). 5.3 Renholdelse og vicevært Som gennemsnit udgør udgifterne til renholdelse og vicevært m.v. 33 kr. pr. m² i april 2002. Tabel 5.3a: Gennemsnitlige udgifter til renholdelse og vicevært fordelt efter kommunegrupper. Vægt: Ejendomme. 10% -fraktil Vægtet gennemsnit 90% -fraktil Kommunegruppe: --- Kr. pr. m² pr. år --- I. Københavns og Frederiksberg kommune 19 38 55 II. Københavns, Frederiksborg og Roskilde amter 21 42 67 III. Øvrige land: Byer med over 49.999 indbyggere 17 30 52 IV. Øvrige land: Byer med 20.-50.000 indbyggere 9 25 48 V. Øvrige land: Byer med under 20.000 indbyggere 21 55 73 Hele landet 17 33 56 Der er stor spredning i udgifterne, som spænder fra 25 kr. i kommuner med 20-50.000 indbyggere til 55 kr. pr. m² i de mindste kommuner. Der synes dog ikke udfra disse tal at være grundlag for at konkludere, at der er tydelig sammenhæng mellem bymæssighed og størrelsen af udgifterne til renholde l- Side 18 af 35

se m.v. Skal man pege på en tendens, må denne være, at de mindste kommuner har de højeste gennemsnitlige udgifter, og at 10%- og 90%-fraktilerne indenfor de mindste kommuner også er større end i de øvrige kommunegrupper. Argumentet svækkes dog af, at kommuner med 20-50.000 indbyggere har de laveste udgifter, og af at antallet af ejendomme i kommunegruppe IV og V er mindre end i de øvrige grupper (lavere signifikans). Tabel 5.3 b: Gennemsnitlige udgifter til renholdelse og vicevært fordelt ejendomsstørrelse. Kr. pr. m². Kr./m²/år. Ejendommens antal boliger: Alle 7-12: 13-24: 25-50: Over 50: Opført før 1920 34 32 36 35 39 1920-1939 29 27 27 34 46 1940-1959 28 32 41 49 38 1960-39 41 52 41 33 Alle år: 33 31 35 37 40 Det er velkendt fra tidligere undersøgelser af budgetlejen i 1988 og 1993, at der tilsyneladende ikke er nogen klare og entydige stordriftsfordele i forhold til renholdelse og vicevært. Større ejendomme betyder ligesom i de tidligere undersøgelser fra 1988 og 1993 tilsyneladende ikke, som man umiddelbart ville forvente, at m²-udgifter til renholdelse og vicevært falder. Af tabel 5.3 b ses tværtimod, at udgifterne stiger med ejendommens størrelse (antal boliger), når man betragter de ældre ejendomme opført enten i mellemkrigsperioden eller i årene før 1920. Men omvendt ses i de nyere eje n- domme (især efter 1960), at udgiftsniveauet er lavere i de største eje ndomme med over 50 boliger. Store, nyere ejendomme har således lavere udgifter til renholdelse og viceværtfunktioner end gennemsnittet af ejendomme. Men det har (ældre) små ejendomme også. Hvor det første antagelig beror på stordrift, beror besparelserne i de mindste ejendomme formentlig på, at viceværten og lignende ofte er sparet væk. 5.4 Administrationsudgifter Gennemsnitlig betalte lejerne 2.246 kr. pr. bolig til administration i april 2002. Der synes at være større spredning i udgifterne til administration i de mindre ejendomme sammenholdt med de større. I ejendomme med over 50 boliger ligger 80 pct. af lejerne således med administrationsudgifter på mellem 1.893 kr. til 2.300 kr., mens der i ejendomme med 7-12 boliger ses en spredning fra godt 1.800 kr. til ca. 3.250 kr. Dette kan tages som udtryk for, at udgifterne til administration har en tendens til at falde, jo større eje ndommen er. Side 19 af 35

Tabel 5.4: Gennemsnitlige udgifter til administration fordelt efter kommunegrupper. Kroner/bolig. Vægt: Boliger 10% -fraktil Vægtet gennemsnit Ejendomsstørrelse: --- Kr. pr. bolig pr. år --- 90% -fraktil 7-12 boliger 1.825 2.348 3.251 13-24 boliger 1.667 2.144 2.739 25-50 boliger 1.812 2.277 2.810 Over 50 boliger 1.893 2.133 2.300 Hele landet 1.757 2.246 3.000 5.5 Hensættelser til vedligeholdelse Efter gældende regler foretages hensættelser til udvendig vedligeholdelse efter bestemmelserne i boligreguleringslovens 18 og 18 b og i visse eje n- domme hensættelser til indvendig vedligeholdelse efter lejelovens 22. Udgifterne afspejler ikke faktisk gennemførte vedligeholdelsesarbejder, men alene den del af huslejen, der afsættes med henblik på eventuelt senere at gennemføre vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Udvendig vedligeholdelse. Efter boligreguleringsloven 18 og 18b afsættes som hovedregel et beløb til udvendig vedligeholdelse af udlejningsejendomme, og hensættelserne skal ske udfra ejendommens samlede udlejede bruttoetageareal. Der hensættes således også for fx 5, stk. 2-boliger og for udlejede erhvervsarealer. Fra og med 1995 overføres 1/3 af det, der blev hensat (eller kunne være hensat) til fornyelse af ejendommens tekniske installationer til kapitalafkastet, 1/3 til 18-hensættelser (fri konto) og den sidste tredjedel til 18 b- hensættelser (bunden konto). Boligreguleringslovens bestemmelser om hensættelser til udvendig vedligeholdelse ændredes i 1994, så hensættelsesbeløbene fra og med 1995 reguleres efter satsreguleringsloven og senere efter stigningen i nettoprisindekset. Tidligere steg hensættelserne efter 18 med 1,50 kr./m² hvert år, mens 18 b-hensættelserne ikke blev reguleret. Desuden blev hensættelsesbeløbet efter 18 b hævet i 1993-1997. Frem til 1. maj 1993 skulle hensættes 15 kr./m², hvorefter hensættelsesbeløbet blev hævet gradvist til 39,50 kr./m² gældende fra 1997. (1994-prisniveau). Der ligger således politiske beslutninger bag en stor del af stigningerne i de samlede vedligeholdelseshensættelser efter 1993, idet 18 b-hensættelserne (i 1994-priser) er steget med 24,50 kr./m², hvortil skal lægges 1/3 af de tidligere hensættelser til tekniske installationers fornyelse, som ifølge 1993- undersøgelsen lå på 27 kr./m². Hertil kommer inflationsregulering fra 1994- til 2002-niveau. Side 20 af 35

Tabel 5.5 a: Hensættelser til udvendig vedligeholdelse pr. april 2002 fordelt på opførelsesår og ejendomsstørrelse. Kr./m². Vægt: Boligareal. Ejendomsstørrelse: Alle år: Opført før 1964 Opført 1964-1969 Opført 1970 og frem 7-12 boliger 112 113 128 71 13-24 boliger 115 116 129 55 25-50 boliger 116 119-70 Over 50 boliger 117 120 123 81 Alle ejendomme 115 125 125 72 Hensættelserne til udvendig vedligeholdelse udgør i 2002 gennemsnitligt 115 kr./m² for alle ejendomme (vægtet med boligareal). Heri er som nævnt inkluderet de overførte 2/3 af tidligere hensættelser til tekniske installationers fornyelse. I ejendomme opført efter 1969 ligger hensættelserne på 72 kr./m² og i ejendomme opført frem til 1969 ligger hensættelserne på 125 kr./m². Indvendig vedligeholdelse. Efter lejelovens 22 skal der, medmindre det er aftalt, at lejer har vedligeholdelsespligten, afsættes et beløb til indvendig vedligeholdelse af udle j- ningsboliger. Beløbet er i loven fastsat til 29,00 kr./m² i 1994 niveau. Opreguleret til 2002-niveau udgør beløbet 34 kr. I det omfang udlejer ikke har den fulde indvendige vedligeholdelsespligt, nedsættes hensættelsesbeløbet. Stikprøvens ejendomme rummer eksempler på ejendomme med hensættelser fra 0 kr. og op. I ejendomme opført efter 1970 er der i stikprøven kun ejendomme, hvor hensættelserne efter 22 er nul. Dette er antagelig mere et udtryk for statistisk tilfældighed end for, at der ikke i sådanne ejendomme foretages hensættelser til indvendig vedligeholdelse. Tabel 5.5 b: Hensættelser til indvendig vedligeholdelse pr. april 2002 fordelt på opførelsesår og ejendomsstørrelse. Kr./m². Vægt: Boligareal. Ejendomsstørrelse: Alle år: Opført før 1964 Opført 1964-1969 Opført 1970 og frem 7-12 boliger 15 15 0 0 13-24 boliger 21 22 4 0 25-50 boliger 22 24-0 Over 50 boliger 18 20 17 0 Alle ejendomme 18 19 13 0 Side 21 af 35

5.6 Kapitalafkast Kapitalafkastet skal i her forstås snævert, som det tillæg til lejen, som udlejer kan opkræve efter boligreguleringslovens 9. I fastlæggelsen af udlejers samlede afkast af den investerede kapital skal en række andre forhold tages i betragtning. Det ordinære kapitalafkast er efter boligreguleringslovens 9 fastsat til 7 pct. af den offentlige ejendomsvurdering ved 15. almindelige vurdering fra 1. april 1973. Hvis ejendommen er taget i brug efter 31. december 1963, kan afkastet beregnes udfra ejendommens anskaffelsessum. For ejendomme opført i 1964 kan afkastet beregnes som 8 pct. af anskaffelsessummen, 1965-69 som 10 pct. af samme, 1970-73 som 12 pct. af samme og endelig for eje n- domme ibrugtaget efter 1973 som 14 pct. af anskaffelsessummen. For ejendomme, der moderniseredes i perioden efter 1963 og frem til 15. almindelige vurdering i 1973, kan udlejeren beregne kapitalafkastet udfra ejendomsværdien umiddelbart før ombygning og et tillæg til rimelig afkastning af forbedringsudgiften. Selvom ejendommen forbedres efter 1. april 1973 ligger kapitalafkastet fast. Kapitalafkastet omfatter fra og med 1. januar 1995 et beløb svarende til 1/3 af de henlæggelser, der blev henlagt, eller kunne være blevet henlagt til tekniske installationers fornyelse i 1995. Tabel 5.6: Gennemsnitligt kapitalafkast fordelt efter opførelsesperiode. Kr. pr. m². Vægt: Ejendomme. 10% -fraktil Vægtet gennemsnit Opført: --- Kr. pr. m² pr. år --- 90% -fraktil Før 1964 31 55 76 1964 76 99 128 1965-1969 79 122 168 1970-1973 159 174 191 1974-363 632 775 Hele landet 31 61 77 Anm.: For perioderne 1964, 1965-69 og 1970-1973 er der oplysninger for hhv. 3, 6 og 2 ejendomme, således at kapitalafkastet for disse årgange skal fortolkes med forsigtighed. Som det fremgår af ovenstående tabel 5.6 giver boligreguleringslovens 9 anledning til store forskelle i det kapitala fkast, der indgår i ejendommenes budgetleje. Ejendomme opført før 1964 har således et gennemsnitligt afkast på 55 kr./m², mens ejendomme opført efter 1974 har et gennemsnitligt afkast på 632 kr./m². Dvs. afkastet i byggeriet fra 1974 og frem er mere end ti gange større end i byggeriet fra før 1964 og fem gange større end i byggeriet fra sidste halvdel af 1960erne. Side 22 af 35

I nedenstående figur 5.1 er vist variationerne i kapitalafkastets størrelse efter ejendommens opførelsesår. Bemærk, at enkelte opførelsesperioder omfatter et meget lille antal ejendomme, jf. noten til tabel 5.7. Figur 5.1: Gennemsnitligt kapitalafkast pr. april 2002 fordelt efter opførelsesår. 700 600 500 Kr./m² 400 300 200 100 0 Før 1900 1900-1909 1910-1919 1920-1929 1930-1939 1940-1949 1950-1959 1960-1963 1964 1965-1969 1970-1979 1980-1989 1990- Som det fremgår af ovenstående er kapitalafkastet markant højere for eje n- domme opført efter 1980. Det laveste og højeste kapitalafkast iblandt stikprøvens ejendomme opført efter 1980 udgør henholdsvis 400 kr./m² og 886 kr./m². 5.7 Forbedringsforhøjelser Ved gennemførelse af boligforbedringer kan huslejen hæves med et beløb, der beregnes udfra byggeudgiften (med fradrag for sparet vedligeholdelse) og den aktuelle obligationsrente. Kort fortalt hæves huslejen normalt med et beløb svarende til ydelsen på et 20-årigt realkreditlån med en kontanthovedstol svarende til den samlede, rene forbedringsudgift. Huslejeforhøjelsen er permanent. Undersøgelsen viser, at forbedringsforhøjelserne i 2002 ligger på 111 kr./m² eller 21,0 pct. af den samlede boligleje, jf. tabel 4.1. Der er knyttet en vis usikkerhed til opgørelsen af forbedringsforhøjelserne. Denne usikkerhed peger entydigt i retning af, at forbedringsforhøjelserne i 2002 er større end de viste 111 kr./m². For det første kan der i ejendommene være gennemført fælles forbedringer, der i et eller andet omfang ligger i budgetudgifterne som generelle forhøje l- ser i stedet for at være specificerede i huslejeskemaets punkt 21, jf. bilag. Derudover er der i en række skemaer afvigelse mellem de oplyste lejeindtægter vedrørende boliger og de udgifter, der vedrører boliger i omkostningsbudgettet tillagt hensættelser m.v. Afvigelsen er vist i tabel 4.1 og benævnt residual, og udgør som gennemsnit 42 kr./m² i de ejendomme, hvor princippet om omkostningsbestemt lejefastsættelse finder anvendelse for mindst én bolig. Afvigelsen på 42 kr./m² er dels et udtryk for, at udlejer ikke har kunne oplyse om de samlede individuelle forbedringsforhøjelser, og dels et udtryk for, Side 23 af 35

at boliger indenfor den enkelte ejendom kan have forskellige lejefastsættelsesprincipper, jf. tidligere. Ved henvendelse til administrator/ejer har det vist sig, at forskelsværdien beror på, at udlejer ikke har umiddelbart tilgængelige oplysninger om forbedringsforhøjelser gennemført tilbage i tid i samtlige lejemål. Men da det i de konkrete tilfælde er verificeret, at lejeindtægterne og budgetlejen hver for sig er korrekte, kan afvigelserne som udgangspunkt være udtryk for individuelle forbedringsforhøjelser. Afvigelsen er skønnet til 21 kr./m² (på baggrund af ejendomme, hvor der kun er rene omkostningsbestemte lejemål). Alternativt skyldes forskellen mellem indtægter og udgifter, at der i eje n- dommen er boliger med fri leje (omdannede erhvervslejemål) og/eller moderniserede boliger med husleje efter 5, stk. 2. I disse tilfælde vil huslejeindtægterne altid være større end den husleje, der følger af principperne for omkostningsbestemt husleje. I 5, stk. 2-boligerne er der pr. definition ingen (gamle) forbedringsforhøje l- ser, idet sådanne i princippet nulstilles, når boligen udlejes i henhold til det lejedes værdi. Disse boliger giver samlet anledning til en stigning i ovennævnte afvigelse fra 21 kr. til 42 kr./m². Boligerne med fri leje og boligerne med husleje efter 5, stk. 2, giver således anledning til et huslejeløft i eje n- dommene på 21 kr./m² eller fra 486 kr./m² til 507 kr. Tabel 5.7: Gennemsnitlige udgifter som følge af forbedringsforhøjelser fordelt efter antal boliger i ejendommen og beliggenhed samt opførelsesår. Antal ejendomme n = Alle ejendomme 7-12 boliger 13-24 boliger 25-50 boliger Over 50 boliger --- kr./m²/år --- I. Københavns og Frederiksberg 70 73 64 93 53 55 II. Københavns, Frederiksborg og Roskilde amter 35 73 96 66 50 61 III: Øvrige land: Ko mmuner med over 100.000 indbyggere 88 134 121 148 242 90 IV-V: Øvrige ko m- muner 25 98 109 98 0 64 Opført før 1920 93 112 122 113 94 11 1920-1939 62 114 100 134 139 140 1940-1959 26 104 98 106 155 91 1960-34 97 0 52 145 38 Alle ejendomme: 218 111 112 116 118 73 Side 24 af 35

I tabel 5.7 er vist de faktisk oplyste lejeforhøjelser som følge af forbedringer, og indeholder altså ikke ovennævnte residualudgifter. Forbedringsforhøje l- serne er opgjort som gennemsnit for alle boliger uanset, at der blandt boligerne er nogle, som har forbedringsforhøjelser på 0 kr.. Dvs. tallene afspejler ikke gennemsnittet af de gennemførte forhøjelser, men derimod de gennemførte forhøjelsers effekt på ejendommenes samlede lejegennemsnit. Som det ses, tyder undersøgelsen på, at forbedringsforhøjelserne er større udenfor hovedstadsregionen, dvs. størst i kommunegruppe III og de to grupper IV & V, der af hensyn til antal ejendomme er lagt sammen i øvrige kommuner. Godt 40 pct. af ejendommene (n=88) ligger således i provinsbyer med over 100.000 indbyggere 4, og i disse ejendomme er den gennemsnitlige forbedringsforhøjelse på 134 kr./m². I Københavns og Frederiksberg kommuner samt i de tre hovedstadsamter ligger forbedringsforhøjelserne på lidt over det halve, dvs. på 73 kr./m². Som det også ses, er der ikke nogen særlig kraftig sammenhæng mellem forbedringsforhøjelsernes størrelse og ejendommenes opførelsesår. For eje n- domme opført før 2. verdenskrig ligger niveauet på 112-114 kr./m², mens det ligger på 97 kr./m² i ejendomme opført efter 1960. Tendensen er dog stærkere, hvis man alene ser på ejendomme med under 25 boliger, idet forbedringsforhøjelserne er klart større i de ældre blandt disse ejendomme end blandt ejendomme opført efter 1960. 4 Århus, Odense og Aalborg kommuner. Side 25 af 35