Indstilling om forventet regnskab for Aarhus Kommune Bilag 9 De Bynære Havnearealer Samlet økonomi og bevillingsmæssige konsekvenser
Bilag 9 De Bynære Havnearealer Samlet økonomi og bevillingsmæssige konsekvenser I lighed med praksis for tidligere år opsamles en del af de bevillingsmæssige konsekvenser i forbindelse med indstillingen om forventet regnskab. De bevillingsmæssige konsekvenser er beskrevet nedenfor. Endvidere er der arbejdet med en opdatering af økonomimodellen for De Bynære Havnearealer. Resultatet heraf fremgår af afsnittet om den samlede økonomi for De Bynære Havnearealer nedenfor. Den samlede økonomi for De Bynære Havnearealer I forbindelse med beslutningen om at igangsætte udviklingen af de Bynære Havnearealer, blev der foretaget modelberegninger, der sandsynliggjorde, at det er muligt at udvikle arealerne på en sådan måde, at de samlede anlægsudgifter herunder udgifter til jordkøb og byggemodning kan finansieres ved salg af grunde. Der er i beregningerne ikke indeholdt udgifter til etablering af kommunale servicefaciliteter på havnen, idet disse er forudsat finansieret på normal vis. Udviklingen af arealerne har nu været i gang i 8 år, og der er opnået erfaringer med såvel anlægsudgifterne som salgsindtægterne. Hertil kommer, at konjunktursituationen er ændret markant gennem netop disse 8 år. Endvidere har Folketinget efter de første modelberegninger i økonomimodellen vedtaget en lov, der pr. 1. januar 2011 har pålagt salg af jord moms. Opdateringen af økonomimodellen er baseret på eksterne indtægtsskøn over værdierne af byggeretterne (salgsindtægterne) foretaget medio 2009. Efterfølgende er dette indtægtsskøn nedjusteret sfa. at salg af jord pr. 1. januar 2011 er pålagt moms. Det er forudsat, at momsen så at sige deles mellem kommunen og køber, således at indtægtsskønnene for salg af jord til boliger nedjusteres med halv momseffekt. Erfaringen med den del af anlægsudgifterne, der faktisk er afholdt, har generelt været, at udgiftsskønnene har været realistiske. Dog indikerer et nyt skøn over de resterende anlægsudgifter, at nogle af de forudsætninger der ligger til grund for en del af anlægsarbejderne er ændret. Det vil formentlig medføre fordyrelser af en del af de allerede forudsatte anlægsarbejder samt nye anlægsarbejder. Baggrunden for stigningen er blandt andet en anden udformning af Bernhardt Jensens Boulevard, ændringer af området ved Bassin 7 samt nye udgifter som følge af en fornyet dialog med Letbaneselskabet. Der pågår for tiden et arbejde med at vurdere, hvad dette konkret betyder for anlægsudgifterne i økonomimodellen. Da der fortsat er usikkerhed om størrelsen af disse udgifter afventes det at ligge disse ind i økonomimodellen. Ligeledes er disse udgifter ikke medtaget bevillingsmæssigt her ved forventet regnskab. Udgifterne vil blive indregnet i økonomimodellen og afsat på anlægsreserven på et senere tidspunkt, når der er mere klarhed
over størrelsen af udgifterne. Anlægsarbejder kan samtidig give en merværdi til området, der eventuelt kan medføre en forøget pris for byggeretterne på Aarhus Ø. I lighed med de tidligere modelberegninger af den samlede økonomi, og i overensstemmelse med tidligere salgsaftaler, er forudsat en reduktion i salgspriserne som følge af værre jordbundsforhold end forudsat ved udbuddet samt eventuel ekstraafregning til Aarhus Havn. Erfaringerne fra de tidligere udbud har vist, at den afsatte refusionsudgift ikke refunderes i fuldt omfang til køber. Dog afsættes der alligevel i økonomimodellen den refusion kommunen kan være forpligtiget til at refundere til køber jf. de indgåede salgsaftaler. Herudover er der i økonomimodellen i hele udviklingsperioden indeholdt udgifter til driften af Udviklingssekretariatet for De Bynære Havnearealer under Center for Byudvikling og Mobilitet. De opdaterede beregninger for økonomimodellen for De Bynære Havnearealer viser, at 2 af scenarierne udviser et lille plus, mens 2 af scenarierne udviser et lille minus. Værdierne ligger med en nutidsværdi på mellem -34 og +22 mio. kr. Alle scenarierne balancerer dermed omkring nul. Alt i alt vurderes der samlet set fortsat økonomisk balance i projektet. Dog skal det bemærkes, at forudsætningen for vurderingen justeres løbende. Over tid kan der derfor være ret betydelige ændringer i de forudsatte nettoindtægter, og især i indtægters og udgifters tidsmæssige placering. Bevillingsmæssige konsekvenser Denne del af bilaget opsamler de bevillingsmæssige konsekvenser for De Bynære Havnearealer, der følger dels af tidsforskydninger af nogle af de udgifter og indtægter, der tidligere har været forudsat og dels nye udgifts- og indtægtsskøn for perioden frem til 2018. Hovedprincippet er, at der er optaget udgiftsreserver til byggemodningsomkostninger ud fra de udgiftsskøn der er vurderet i forbindelse med planlægningen og udviklingen af De Bynære Havnearealer. Der er endvidere afsat udgiftsreserver til afregning af refusionsudgifter til grundkøberne sfa. værre jordbundsforhold end forudsat ved udbuddene. Det er generelt forudsat, at disse refusionsudgifter hertil afholdes 1 år efter kommunen har modtaget salgsindtægten. Endelig er der justeret i de forventede renteudgifter. Der er ikke afsat en udgiftsreserve til en eventuel ekstraafregning til Aarhus Havn jf. den indgåede overdragelsesaftale ml. kommunen og havnen, da en eventuel afregning ikke forventes i perioden til og med 2018. På indtægtssiden er der budgetteret med de kendte og indgåede aftaler og herudover er der forudsat kommende udbud og salg af areal til Generationernes Hus, til Pakhus 2013 (byggefelterne ved siden af Isbjerget ind mod Bernhardt Jensens Boulevard), det yderste byggefelt på Pier 2, Light*house-X2 yderst på Pier 4, arealet omkring Bassin 7 og Nikoline Kochs Plads samt Trailerpladsen.
Princippet i gennemgangen nedenfor er, at der er vist tre tabeller: 1. I tabel 1 vises de nuværende udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb på anlægsreserven for De Bynære Havnearealer. 2. I tabel 2 vises de nye udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb på anlægsreserven for De Bynære Havnearealer, som de nye vurderinger ved forventet regnskab 2014 mv. giver anledning til. Det bemærkes, at der udover disse beløb allerede ligger diverse udgifts- og indtægtsanlægsbevillinger under MTM, som ikke er med i tallene. 3. I tabel 3 vises de foreslåede afledte bevillingsmæssige ændringer af de nuværende rådighedsbeløb på reserven for De Bynære Havnearealer. Ad 1: Nuværende beløb vedr. De Bynære Havnearealer på anlægsreserven De nuværende reservebeløb er tidligere optaget ved forventet regnskab for 2013 samt ved budgetlægningen for 2015. I løbet af året har der via indstillinger til byrådet været udmøntning af reservebeløb til MTM til byggemodning, drift af Udviklingssekretariatet for De Bynære Havnearealer samt fra indtægter ved jordsalg. I tabellen nedenfor er vist de nuværende udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb på anlægsreserven for De Bynære Havnearealer. Tabel 1: Nuværende udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb på anlægsreserven for De Bynære Havnearealer for perioden 2014-2018 (anlægsbevillinger hos MTM indgår ikke i tabellen) Tal i mio. kr. 2014 2015 2016 2017 2018 2014: 2014 p/l, 2015-2018: 2015 p/l RÅDIGHEDSBELØB på reserven for De Bynære Havnearealer Udgifter: DBH Byggemodning og andre udgifter (note 1) 0,4 104,6 65,8 40,4 50,5 DBH Afregning iht. indgåede aftaler 35,1 9,4 37,8 67,5 24,5 DBH Opsamling 0,0 0,0 0,0 0,0 93,7 Udgiftsrådighedsbeløb i alt 35,5 114,0 103,6 107,9 179,3 Indtægter: DBH Salg af arealer -132,2-89,8-633,0-79,2-179,3 Indtægtsrådighedsbeløb i alt -132,2-89,8-633,0-79,2-179,3 Note 1: I indstillingen om Teknik og Miljø s forventede regnskab for 2014, er der udmøntet ca. 10,8 mio. kr. årligt i perioden 2015-2018 til udgifter til driften af Udviklingssekretariatet for De Bynære Havnearealer under Center for Byudvikling og Mobilitet. Der er korrigeret herfor i ovenstående reservebeløb. I næste afsnit fremgår de nye vurderinger udgifts- og indtægtsvurderinger.
Ad. 2: Nye rådighedsbeløb på anlægsreserven vedr. De Bynære Havnearealer efter forventet regnskab 2014 Ved forventet regnskab for 2014 foretages en ny vurdering af projektets udgifter og indtægter og deres tidsmæssige placering i perioden 2015-2018. De nye udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb på anlægsreserven er vist i tabel 2 nedenfor. Udgiftsreserver: Reserven til byggemodning og andre udgifter vedrører primært udgifter til diverse byggemodningsarbejder. Primært omkring Bassin 7 og Trailerpladsen. Herudover er der, jf. tidligere byrådsindstilling på lukket dagsorden d. 5. december 2012, afsat beløb til betaling til Aarhus Havn for en eventuel fremrykning af overtagelsen af Trailerpladsen. Reserven til afregning iht. indgåede aftaler vedrører den eventuelle refusion til køber, som kommunen kan risikere at skulle tilbagebetale køberne, hvis jordbundsforholdene er værre end forudsat ved udbuddet af arealerne. Opsamlingsreserven opsamler en del af periodens overskud fra salg af arealer. Baggrunden for denne reserve er, at selvom der ud fra et bedste skøn fortsat forventes en positiv økonomisk balance i den samlede økonomi for De Bynære Havnearealer, så er den skønnede og tidsmæssige placering af såvel udgifter og især indtægter vanskelig at forudsige og især på det længere sigt. Af forsigtighedshensyn placeres en del af overskuddet derfor på en udgiftsreserve. Indtægtsreserven: Indtægterne på anlægsreserven i tabel 2 vedrører salg af areal til Generationernes Hus, til Pakhus 2013 (byggefelterne ved siden af Isbjerget ind mod Bernhardt Jensens Boulevard), det yderste byggefelt på Pier 2, Light*house-X2 yderst på Pier 4, arealet omkring Bassin 7 og Nikoline Kochs Plads samt Trailerpladsen. Tabel 2: Nye udgifts- og indtægtsrådighedsbeløb på anlægsreserven for De Bynære Havnearealer for perioden 2015-2018 (anlægsbevillinger hos MTM indgår ikke i tabellen): Tal i mio. kr. 2015 2016 2017 2018 2014: 2014 p/l, 2015-2018: 2015 p/l RÅDIGHEDSBELØB på reserven for DBH Udgifter: DBH Byggemodning og andre udgifter 104,6 65,8 40,4 50,5 DBH Afregning iht. indgåede aftaler 13,4 20,8 45,2 62,5 Opsamlingsreserve 0,0 0,0 0,0 93,7 Udgiftsrådighedsbeløb i alt 118,0 86,6 85,6 206,7 Indtægter: DBH Salg af arealer -113,2-476,0-355,5-176,0 Indtægtsrådighedsbeløb i alt -113,2-476,0-355,5-176,0
Der vil løbende i forbindelse med at der fremsendes indstillinger om salg af areal eller igangsættes yderligere byggemodningsarbejder på De Bynære Havnearealer ske udmøntning af beløb fra anlægsreserven til MTM. Ad 3: De bevillingsmæssige ændringer for De Bynære Havnearealer som forventet regnskab for 2014 giver anledning til For at rådighedsbeløbene på anlægsreserven kommer til at afspejle de beløb som fremgår af tabel 2 ovenfor, skal der indberettes bevillingsændringer til de nuværende rådighedsbeløb på anlægsreserven (tabel 1 ovenfor). I tabel 3 nedenfor er derfor vist de nødvendige afledte bevillingsmæssige ændringer, som forventet regnskab for 2014 giver anledning til. Rådighedsbeløbene samt bevillingsbehovene i tabellen finansieres indenfor den samlede økonomi for De Bynære Havnearealer. Tabel 3: Ændringer af nuværende rådighedsbeløb på anlægsreserven og anlægsbevillingsbehov under MTM for perioden 2014-2018: Tal i mio. kr. 2014 2015 2016 2017 2018 2014: 2014 p/l, 2015-2018: 2015 p/l Ændringer i RÅDIGHEDSBELØB på reserven for De Bynære Havnearealer: Udgifter: Byggemodning og andre udgifter -0,4 0,0 0,0 0,0 0,0 Afregning iht. indgåede aftaler -35,1 5,0-17,0-22,3 38,2 Opsamlingsreserve 0,0 Udgiftsrådighedsbeløb i alt -35,5 5,0-17,0-22,3 38,2 Indtægter: Salg af arealer 132,2-24,4 157,0-276,3 3,3 Indtægtsrådighedsbeløb i alt 132,2-24,4 157,0-276,3 3,3 Ændringer i BEVILLINGSBEHOV med tilhørende rådighedsbeløb under MTM: Udgifter: Ejendomsskat 0,4 Byinventar Light*house-X1 grunden 2,5 Udgiftsbevilling i alt 2,9 Indtægter: Salg af arealer -11,3 Indtægtsbevilling i alt -11,3 Renter: DBH - Renteudgifter -0,5 2,6 0,8 0,4-0,4 Årets samlede ændringer (note 1) 87,8-16,8 140,8-298,2 41,1 Note 1: Et positivt tal er en samlet mindreindtægt/merudgift (forværring), mens et negativt tal er en merindtægt/mindreudgift (forbedring)
Som det fremgår af tabellen, forventes der i 2014 bevillingsmæssigt i afrundede tal samlet set en forværring på 88 mio. kr. I 2015 en forbedring på 17 mio. kr. og i 2016 en forværring på 141 mio. kr. I 2017 forventes en forbedring på 299 mio. kr. og i 2018 en forværring på 41 mio. kr. Samlet set er der for hele perioden 2014-2018 en forbedring på ca. 45 mio. kr. Denne forbedring er dog inden nye anlægsskøn blandt andet sfa. fornyet dialog med Letbaneselskaber er lagt ind, jf. ovenfor. Nedenfor beskrives de væsentligste bevillingsmæssige ændringer for hhv. 2014 og perioden 2015-2018. 2014: I 2014 nulstilles anlægsreserven. Samtidig anmodes der i forbindelse med forventet regnskab om følgende justeringer af rådighedsbeløb og anlægsbevillinger for De Bynære Havnearealer under Teknik og Miljø i 2014: Udgiftsanlægsbevilling med tilhørende rådighedsbeløb på 0,4 mio. kr. til refusion af ejendomsskat til Aarhus Havn Udgiftsanlægsbevilling med tilhørende rådighedsbeløb på 2,5 mio. kr. til refusion til- Havneinvest for deres udlæg til byinventar på Light*house-X1 grunden tættest på Boulevarden Indtægtsanlægsbevilling med tilhørende rådighedsbeløb på 9,6 mio. kr. sfa. indbetaling fra Havneinvest relateret til deres manglende optionsudnyttelse på Light*house -X2 grunden yderst på Pier 4 Indtægtsanlægsbevilling med tilhørende rådighedsbeløb i på 1,6 mio. kr. sfa. udbetaling fra moratorieordning for Tækker Europa ApS (I forbindelse med Tækkers overdragelse af Isbjerget til PensionDanmark anmeldte Aarhus Kommune et krav mod Tækker Europa ApS. I det omfang der i moratorieordningens løbetid er midler til at dække de anmeldte krav, vil Aarhus Kommune få udbetalt beløb fra moratorieordningen) For ejendomsskat bemærkes, at Aarhus Kommune er noteret som ejer af en del af de fra Aarhus Havn overtagne arealer og disse er fremadrettet fritaget for ejendomsskat og dækningsafgift. Men Aarhus Havn er stadig er tinglyst adkomsthaver for en mindre del af de arealer Aarhus Kommune har overtaget, og ejendomsskatten for disse arealer er blevet opkrævet hos Aarhus Havn, der har betalt ejendomsskatten på kommunens vegne. Dette skal Aarhus Havn naturligvis kompenseres for. Efterhånden som De Bynære Havnearealer videresælges til tredjemand vil køber skulle afregne ejendomsskatten, der vil tilgå kommunekassen. Det må forventes, at ejendomsskatterne fra De Bynære Havnearealer i takt med at omdannelsen gennemføres, vil medvirke til at realisere den vækst i ejendomsskatterne der er forudsat for Aarhus Kommune. På denne baggrund foreslås det, i lighed med praksis for tidligere år, at der gives bevilling til refusion af ejendomsskatten til Aarhus Havn og at denne i den midlertidige udviklingsperiode betales af kassen, mens der tilsvarende gives indtægtsbevilling til den indtægtsrefusion af
ejendomsskat der eventuelt modtages fra tredjemand ifbm. salg af arealer, og at denne indtægt tilsvarende tilgår kassen. Ejendomsskatterne er således udeholdt at økonomimodellen. Perioden 2015-2018: Byggemodning og andre udgifter: Jf. ovenfor ændres der ikke på nuværende tidspunkt på udgiftsrådighedsbeløbene på anlægsreserven til byggemodningsarbejder, da der fortsat er usikkerhed om størrelsen af de fordyrelsen af allerede forudsatte anlægsarbejder / nye anlægsarbejder, som blandt andet en fornyet dialog med Letbaneselskaber indikerer. Afregning iht. indgåede aftaler: Den eventuelle refusion kommunen skal tilbagebetale køber sfa. værre jordbundsforhold end forudsat ved udbuddet justeres. Dels som følge af tidsforskydning af salgsindtægterne og dels som følge af, at der ikke skal ske fuld refusion til køber for en del af de allerede solgte projekter. DBH Indtægter: Der justeres i indtægterne og deres tidsmæssige placering. Blandt andet tidsforskydes indtægter fra 2014 til kommende år og salget af Light*house-X2 flyttes fra 2016 til 2017. Renteudgifter: Ændringen i renteudgifterne er afledt af ændringen i udgifternes og indtægternes tidsmæssige placering.