Handel med særligt pladskrævende varegrupper i Farum erhvervsområde Med vedtagelsen af Lokalplan 106 for Farum erhvervsområde fastslog Byrådet, at området både skulle give plads til de eksisterende værksteds- og produktionserhverv samt åbne mulighed for nye selvstændige kontorvirksomheder og lignende. Detailhandel er ikke en mulighed inden for Lokalplan 106, der omfatter hele Farum erhvervsområde undtagen Rostigrunden. Rostigrunden er omfattet af Lokalplan 100, der tillader detailhandel i form af butikker, der alene forhandler de såkaldt "særlig pladskrævende varer". Planlov og detailhandel Efter planloven skal detailhandel lokaliseres inden for de i planlægningen udlagte bymidter. I Hovedstadeområdet er det Miljøministeriet, der fastsætter afgrænsningen af bymidteområderne, der indgår i kommuneplanerne. Dato: 15. august 2013 Sags id: 190-2013-21772 Dok. nr.: 190-2013-77385 Center for By, Miljø og Erhverv Stiager 2 3500 Værløse Asbjørn Gade-Nielsen Direkte telefon: 72355448 E-mail: bme@furesoe.dk Åbningstider Mandag-fredag kl. 10-14 Torsdag kl. 10-18 www.furesoe.dk En undtagelse fra denne regel er butikker, der alene forhandler de såkaldt "særlig pladskrævende varer" disse butikker kan også placeres uden for kommuneplanens bymidteafgrænsning. Særlig pladskrævende varer er defineret i planloven: Biler, Lystbåde, Campingvogne, Planter, Havebrugsvarer, Tømmer, (for byggemarkeder gælder der særlige regler) Byggematerialer, Grus, sten- og betonvarer, Møbler (for møbelbutikker gælder der supplerende regler) Detailhandel med særlig pladskrævende varer kan både foregå i bymidteområderne og i andre områder, der i lokalplaner er udlagt hertil.
Biler er en særlig pladskrævende vare og i Farum erhvervsområde ligger der en række autoforhandlere fra før Lokalplan 106. Disse virksomheder har ingen udviklingsmuligheder eller mulighed for at flytte til en anden adresse inden for Lokalplan 106. Aktuelt har en autoforhandler på Hedemarken ønske om at flytte til en anden adresse på vejen, men dette kan ikke lade sig gøre på grund af lokalplanens og kommuneplanens bestemmelser om detailhandel. Store udvalgsvarebutikker - Kommuneplan 2013 Butikker for særlig pladskrævende varer er en særlig kategori af udvalgsvarebutikker. Begrebet er ikke det samme som "boxbutikker", der alene afgrænses af butiksstørrelsen. I den aktuelle kommuneplanproces indgå et forslag om at udvide bymidteafgrænsningen i Farum, således at det sydøstlige hjørne af Farum erhvervsområde medtages som fremtidig bymidte. Denne planlægning tager sigte på de store udvalgsvarebutikker - der ofte begegnes som boxbutikker som fx hårde hvidevare, tæpper, køkkener, byggemarkeder samt den eksisterende sengetøjsbutik Jysk. Denne type butikker har typisk så stort et arealbehov, at de ikke egner sig til en placering i de eksisterende centerområder som Farum Bytorv og Farum Hovedgade. Efter kommuneplanforslaget vil dette kommende bymidteområde i Farum erhvervsområde kun kunne anvendes af udvalgsvarebutikker med en størrelse på mellem 800 og 2.000 m². Butikker der handler med særlig pladskrævende varer vil også kunne lokalisere sig i dette område, hvis de i øvrigt opfylder de nævnte krav til butiksstørrelser. Planlægningsmæssige overvejelser Forud for enhver ændring af en bestående plan bør kommunen overveje, hvad der søges opnået med planlægningen og hvilke planlægningsmæssige begrundelser, der kan støtte disse hensigter. Furesø Kommune rummer i dag kun ét område til butikker med særligt pladskrævende varegrupper: Rostigrunden, der har en rummelighed på 24.000 m². Rostigrundens muligheder for lokalisering af butikker for særligt pladskrævende varegrupper er endnu ikke udnyttet. Baggrunden for Lokalplan 100 for Rostigrunden var, at man dér kunne etablerer et nyt stort center for detailhandel med særlig pladskrævende varer med en ny vejtilslutning til Slangerupvej. Det var ikke tanken, at eksisterende butikker fra Farum erhvervsområde skulle flytte til dette center. ICP oplyser i deres seneste detailhandels undersøgelse (2013), at der ikke er behov for yderligere udlæg til særligt pladskrævende varegrupper, men nævner Side 2 af 8
dog, at det bør overvejes, om der skal gives mulighed for fx et byggemarked i den sydøstlige del af Farum erhvervsområde langs Frederiksborgvej. Ingen af de 7 butikker, der i dag handler med særligt pladskrævende varegrupper (et byggemarked, en betonvare, to planteskoler og tre bilforhandlere) er beliggende i områder udlagt til formålet. Disse virksomheders udviklingsmuligheder er derfor meget begrænset. Specielt automobilforhandlere med tilknyttede autoværkstederne stiller særlige krav til beliggenheden. Deres butiksarealer er typisk langt under 2.000 m², der er den maksimale størrelse for udvalgsvarebutikker i bymidterne, men værkstedsaktiviteten er typisk uforenelig med en placering inden for bymidteafgrænsningen. Toyota på Frederiksborgvej ligger i inden for bymidteafgrænsningen. Handel med nye og brugte biler er ikke en aktivitet, der dagligt tiltrækker mange mennesker, hvorfor denne type virksomhed fint kan placeres i erhvervsområder. Andre butikker for særligt pladskrævende varegrupper som fx byggemarkeder, havecentre og møbelbutikker genererer en meget større kundestrøm, der kan begrunde en mere bymæssig placering. De eksisterende adgangsveje til Farum erhvervsområde er ikke optimale, hvis der skal megen kundetrafik til området. Eksempelvis vil Gammelgårdsvejs tilslutning til Frederiksborgvej formentlig skulle ombygges, hvis der på Eversgrunden etableres et havecenter eller byggemarked, der henvender sig til private kunder. Alle typer detailhandel foretrækker en synlig placering ved veje med mange forbipasserende, men ikke alle butikstyper bidrager til en forskønnelse af bymiljøet langs vejene. Kun i begrænset omfang kan man gennem lokalplanbestemmelser sikre en smuk udformning af butikker, der handler med særligt pladskrævende varegrupper. Ny planlægning for butikker til særligt pladskrævende varegrupper skal medtænke følgende forhold: Den samlede arealmæssige ramme for denne butikstype. Rammen er i dag 24.000 m². Hertil kommer de eksisterende butikker i andre områder. Den maksimale størrelse af de enkelte butikker. Her er det muligt at differentiere på butikstype og beliggenhed. Mulige placeringer af de forskellige butikstyper. De enkelte butikstyper har forskellige beliggenhedskrav og forskellige trafikpåvirkning. Størrelsen af områderne til særligt pladskrævende varegrupper. Stor butikstæthed kan give en vis synergieffekt, men mindre fleksibilitet. Vilkår for udendørs oplag/vareudstilling. De forskellige butikstyper har forskellige krav til udendørs oplag. Fx skal ikke indregistrere biler betragtes som oplag. Side 3 af 8
Den eksisterende fysiske virkelighed. I hvilket omfang skal de eksisterende virksomheders placering være bestemmende for en kommende områdeafgrænsning. På baggrund af ovennævnte betragtninger præsenteres herunder alternative forslag til ny planlægning af arealer til butikker der alene handler med særligt pladskrævende varegrupper. Udgangspunktet er det aktuelle forslag til Kommuneplan 2013, hvor det sydligøstlige hjørne af Farum erhvervsområde udlægges til store udvalgsvarebutikker. Farum erhvervsområde - eksisterende forhold Kortet på næste side viser den aktuelle placering af butikker med særligt pladskrævende varegrupper i Farum erhvervsområde (rød). Desuden er indtegnet autoværksteder (grønne prikker). Der er indtegnet det nye område for store udvalgsvarebutikker (lys rød) jf. forslag til Kommuneplan 2013. Rostigrunden med Lokalplan 100 er vist med blåt. Lokalplan 100 for Rostigrunden ved Slangerupsvej, der giver mulighed for detailhandel med særligt pladskrævende varegrupper, er fra 2008, men endnu er denne mulighed ikke udnyttet. Farum erhvervsområde 2013 Side 4 af 8
Tre modeller for afgrænsning af område til særligt pladskrævende varer Model 1: I model 1 udlægges to nye områder (vist med grønt) til særligt pladskrævende varer placeret i tilknytning til øvrige områder til butikker med god synlighed fra de overordnede veje. Med denne model søges detailhandlen samlet i to yderområder af Farum erhvervsområde. Hermed opnås mulighed for en vis synenergi mellem de enkelte butikker. Butikker med et stort kundeflow har typisk stor interesse i at ligge side om side med andre butikker, mens meget specialiserede butikker ikke har samme behov. Model 1 omfatter arealer, som har potentiale til en udvikling med mere kontorprægede virksomheder, der typisk ikke ønsker et naboskab med fx autoforhandlere med tilhørende værksteder. Denne arealkonflikt vil være størst mellem kontordomiciler og forhandlere af brugte biler eller byggematerialer. Model 1 omfatter kun få af de eksisterende butikker, hvilket betyder at de øvrige butikker ikke kan foretage større udvidelser eller fx inddrage en naboejendom. Hvis Kommuneplan 2013 ikke ender med at indeholde en udvidelse af bymidteområdet til det viste område i Farum erhvervsområdes syd østlige hjørne, bør det overvejes, at medtage dette område til butikker for særligt pladskrævende varer. Dette gælder også for det to andre modeller i dette notat. Side 5 af 8
Model 2: Model 2 adskiller sig fra model 1 ved at udlægge et noget større område til handel med særligt pladskrævende varegrupper. Dette giver større frihed for de enkelte virksomheder og grundejere. Man sikrer i denne model kun i mindre grad en synergi mellem de enkelte butikker. Model 2 muliggør, at virksomheder, der ønsker en fremtrædende og synlig placering kan lokalisere sig langs de store veje, mens fx mindre autoværksteder med beskedent salg af brugte biler kan vælge placering i "baglandet". Model 3 Model 3 vil muliggøre handel med særligt pladskrævende varegrupper i hele Farum erhvervsområde, hvilket giver maksimal frihed for både virksomheder og grundejere. Modellen sikrer ikke en synergieffekt mellem de enkelte butikker. Al eksisterende detailhandel i Farum erhvervsområde er omfattet af denne model. Model 3 begrænser selvsagt Furesø Kommunes mulighed for at styre lokaliseringen af de forskellige butikker. I lokalplanlægningen kan kommunen dog gennem bestemmelser om butiksstørrelser og udendørs oplag mv. sikre en hensigtsmæssig udvikling af erhvervsområde - herunder områdets fremtræden mod de overordnede veje. Det store område, der udlægges i model 3 er ikke udtryk for at der er et meget stort behov for placering af denne type butikker. Modellen skal som de øvrige modeller ledsages af en samlet ramme for butiksarealet inden for området. Side 6 af 8
Model 3 vil kunne suppleres med bestemmelser, der sikrer mulighed for mindre autoforhandlere i hele området, mens større butikker fx begrænses til placering øst for eller omkring Gammelgårdsvej. Ny lokalplanlægning En ny lokalplan med mulighed for salg af særligt pladskrævende skulle i givet fald supplere den eksisterende lokalplan med bestemmelser om butiksstørrelser vareoplag mv. En sådan lokalplan vil forudsætte et kommuneplantillæg med forudgående indkaldelse af ideer og forslag eller planstrategi. Trafikalt vil detailhandel i erhvervsområdet kunne medføre nogle udfordringer, men området kunne eventuelt opdeles således, at butikker med stor kundetrafik kun kan placeres, hvor der er let tilgængelighed. Bilforhandlere er typisk virksomheder med beskeden kundetrafik. Udover henvendelser fra en lokal autoforhandler har er kommunen bekendt med, at nogle større byggemarkedskæder er interesseret i at lokalisere sig i Farum erhvervsområde. Tidsplan for planlægning af detailhandel i Farum erhvervsområde Forslag til Kommuneplan 2013 er i høring til 4. september 2013, hvorefter den går til den afsluttende politiske behandling i Byrådet. En eventuel indkaldelse af ideer og forslag til planlægning for butikker til særligt pladskrævende varegrupper vil kunne igangsættes i begyndelsen af september og være afsluttet samtidig med vedtagelsen af Kommuneplan 2013. Herefter vil der kunne offentliggøres et forslag til lokalplan for de berørte områder i Fa- Side 7 af 8
rum erhvervsområde med tilhørende kommuneplantillæg. Endelig lokalplan vil kunne foreligge i foråret 2014. Side 8 af 8