Flot blandet bolig og Erhvervsejendom God lejespredning Sag AB5599S Valby - Roskildevej 167 God beliggenhed Godt cash flow Mulighed for at optimere lejen TIL SALG Kontantpris kr. 20.800.000 1. års nettoafkast % 5,07 Etageareal m 2 968
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Velholdt investeringsejendom, som er renovereret i årene fra 2008 til 2013. Ejendommen ligger få hundrede meter fra Damhussøen, tæt på den attraktive del af Valby Langgade med Spinderiet inden for rækkevide. Ejendommen er ifølge BBR-meddelelsen disponeret med et samlet boligareal på 466 m² fordelt på 5 boliglejemål samt 3 erhvervslejemål på i alt 416 m². Lejlighederne er på mellem 74 m² og 119 m² Alle boliglejemålene er istandsatte. 3 af boligerne er udlejet efter det lejedes værdi og 2 af lejemålene er udlejet efter markedslejen. Stueetagen er udlejet på markedsvilkår til en bedemand, en kebab restaurant samt en bodega. Der er tale om en solid investering med et sikkert afkast. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 2280 Vigerslev, København København Opført / Ombygget Opførelsesår 1927 Arealer Grundareal 985 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 396 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 502 m 2 Boligareal 466 m 2 Etageareal i alt 968 m 2 Sekundære arealer 37 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1927 Bebygget areal 310 m 2 Sekundære arealer 37 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Detailhandel, stueplan 24 m 2 Erhvervsareal Ja Anden servicevirksomhed, stueplan 179 m 2 Erhvervsareal Ja Anden servicevirksomhed, kælder 30 m 2 Erhvervsareal Ja Detailhandel, stueplan 119 m 2 Erhvervsareal Ja Detailhandel, kælder 64 m 2 Erhvervsareal Ja Boliglejemål 466 m 2 Boligareal Nej Kælder 37 m 2 Sekundært areal Nej 2
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1927 Bebygget areal 86 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Garager og værksted 86 m 2 Erhvervsareal Ja Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 15.000.000 heraf grundværdi kr. 1.595.700 Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Tryg Forsikring, police nr. 649-172.664. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 04.11.2015 med energiklassifikation C. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er omfattet af Københavns Kommunes rammebestemmelser, rammeid: 198. Der er ingen lokalplan gældende for området. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 17.12.2015 Nr. 1 lyst d. 02.04.1917 Dok om bebyggelse, benyttelse mv Nr. 2 lyst d. 25.06.1923 Dok om vej mv. Resp. lån i off. midler. Indeholder økonomiske forpligtelser, se akt Nr. 3 lyst d. 03.01.1927 Dok om bebyggelse, benyttelse mv Nr. 4 lyst d. 01.02.1930 Dok om bebyggelse, benyttelse mv Nr. 5 lyst d. 12.04.1930 Dok om parkering mv Nr. 6 lyst d. 17.09.1957 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv Nr. 7 lyst d. 27.01.1961 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv Nr. 8 lyst d. 18.06.1963 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv Nr. 9 lyst d. 14.02.1964 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv Nr. 10 lyst d. 20.01.1966 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv Nr. 11 lyst d. 21.05.1976 Ekspropriationsfortegnelse Nr. 12 lyst d. 23.01.1995 Dok om fjernvarme/anlæg mv Nr. 13 lyst d. 16.11.2005 Dok vedr. 2 nye beboelseslejligheder der, ikke må anvendes til ferieboliger, men SKAL anvendes til helårsbeboelse Øvrige forhold Ejendommen er registreret med bevaringsmæssig værdi 5, jf. SAVEundersøgelse med registreringsdato af den 29.07.1993. 3
4. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Ifølge Danmarks Miljøportal af den 01.12.2015 og Region H af den 22.12.2015 er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Øvrige miljøforhold, grund Ifølge besvarelse af 22.12.2015 fra Region H oplyses følgende: Matriklen er ikke kortlagt som forurenet eller muligt forurenet. Vi har dog oplysninger om, at der tidligere kan have foregået forurenende aktiviteter. Regionen vil på et senere tidspunkt indhente oplysninger til brug for vurdering af, om matriklen evt. skal kortlægges som forurenet/muligt forurenet i henhold til Jordforureningsloven. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 20.800.000 5.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 595.800 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 593.490 Amortisering af varmeanlæg kr. 30.000 Refunderede driftsudgifter erhverv kr. 32.000 I alt kr. 1.251.291 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. 5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 54.254 Dækningsafgift kr. 69.184 Renovation Renovation kr. 15.155 Renholdelse / Vicevært Renholdelse kr. 20.250 Diverse kr. 3.128 Administration Administration kr. 22.500 Regnskab, udarbejdelse kr. 9.000 Forsikringer Præmie årligt kr. 8.220 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 332 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 202.022 4
Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til anslået momsfradragsprocent på 50%. 5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift skøde kr. 126.460 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Moms kr. 12.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 188.960 Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 50% kr. 6.250 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 182.710 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 20.800.000 Handelsomkostninger anslået kr. 182.710 -Refusion depositum kr. 255.404 -Refusion forudbetalt leje kr. 28.090 Anslået kapitalbehov kr. 20.699.216 5.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 1.219.291 Refunderede driftsudgifter kr. 32.000 - Driftsudgifter iht. Budget kr. 202.022 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 1.049.269 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 1.049.269 x 100 20.699.216 = 5,07% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 50% 5.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 20.800.000 Kontantomregnet købesum kr. 20.800.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 126.460 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 6.250 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 20.982.710 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 8.364.096 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 8.364.096 Særlige installationer kr. 1.858.688 Grundens værdi kr. 2.213.120 Kontantomregnet købesum kr. 20.800.000 5
Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 8.437.567 = kr. 337.503 Særlige installationer 4% x kr. 1.875.015 = kr. 75.001 Afskrivninger 1. år kr. 412.503 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 202.022 kr. 202.022 Udgifter i alt kr. 202.022 kr. 202.022 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 1.219.291 kr. 1.219.291 Refunderede driftsudgifter kr. 32.000 kr. 32.000 1. år før afskrivning / skat kr. 1.049.269 kr. 1.049.269 Afskrivning 1. år, anslået kr. 412.503 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 636.766 Likviditet 1. år før skat kr. 1.049.269 Skattevirkning ved skatteprocent på 23,5% kr. 149.640 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 899.629 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 50%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 5.8 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent er anslået til at udgøre 50%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Tlf.: 3364 6500 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Ålholm Kebabsnedkeren Ålholmvej 19 Erhverv Butik 25 42.000 1.680 2 Ålholm Bodega Roskildevej 167 Erhverv Værtshus 209 302.753 1.449 11.289 3 Bedemand Kim S. Boskjold Roskildevej 167 Erhverv Bedemandsforretning Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 269 248737 925 103.469 32.000 4 Boliglejemål 1. tv. Bolig Beboelse 119 130.900 1.100 32.385 10.795 5 Boliglejemål 1. mf. Bolig Beboelse 103 134.228 1.303 27.285 9.095 6 Boliglejemål 1. th. Bolig Beboelse 74 98.400 1.330 24.600 8.200 7 Boliglejemål 2. tv. Bolig Beboelse 90 116.136 1.290 28.188 8 Boliglejemål 2. th. Bolig Beboelse 80 116.136 1.452 28.188 9 Amortisering af varmeanlæg Andet 30.000 I ALT 969 1.219.291 255.404 28.090 32.000 Erhvervsdelens andel 503 593.490 114.758 0 32.000 Boligdelens andel 466 595.800 140.646 28.090 0 Øvrige arealer 0 30.000 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 1.219.291 255.404 28.090 heraf faktisk 1.219.291 255.404 28.090 heraf anslået 0 0 0 Depositum og forudbetalt leje er anslået. 11
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Ålholm Kebabsnedkeren 4.200 3.600 Ja Faktisk NPI min. 3% p.a. 01.05.2016 2 Ålholm Bodega 18.000 7.800 Ja Faktisk NPI min. 3%p.a. 01.05.2016 3 Bedemand Kim S. Boskjold 14.400 1.748 Ja Faktisk NPI min. 3% p.a. 01.01.2016 4 Boliglejemål 13.200 2.400 Nej Faktisk 3% p.a. 01.03.2016 5 Boliglejemål 14.400 1.200 Nej Faktisk 3% p.a. 01.02.2016 6 Boliglejemål 6.000 3.600 Nej Faktisk 3% p.a. 01.03.2016 7 Boliglejemål 7.200 4.200 Nej Faktisk 3% p.a. 01.09.2016 8 Boliglejemål 7.200 4.200 Nej Faktisk 3% p.a. 01.11.2016 9 Amortisering af varmeanlæg Nej Faktisk Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel 1 Ålholm Kebabsnedkeren Uopsigelighed Udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 0 6 måneder Lejer Udlejer Ja Nej Fremlejeret Bemærkninger 2 Ålholm Bodega 0 06.08.2003 6 måneder Lejer Udlejer Ja Nej Kælder udgør 41 m² heraf. 3 Bedemand Kim S. Boskjold 0 15.10.2010 6 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Kælder og lager udgør hhv. 64 m² og 86 m² heraf. 4 Boliglejemål 0 15.09.2008 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejemål 0 20.02.2007 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejemål 0 01.03.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 7 Boliglejemål 0 01.09.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Ifølge lejekontrakten udgør arealet 95 m² 8 Boliglejemål 0 15.10.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Ifølge lejekontrakten udgør arealet 75 m² 9 Amortisering af varmeanlæg 0 Lejer Udlejer Nej Nej 12