INDHOLDSFORTEGNELSE INDHOLDSFORTEGNELSE... 1 INDLEDNING... 2 INDHOLDSOVERSIGT... 2 LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD... 2 Eksisterende forhold... 2 Fremtidige forhold... 2 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING... 5 Kommuneplan... 5 Kystnærhedszonen... 5 Spildevandsplan... 5 Varmeplan... 5 LOKALPLAN 35 FOR BOFÆLLESSKAB VED BYVEJEN... 6 1 Lokalplanens formål... 6 2 Afgrænsning og zonestatus... 6 3 Områdets anvendelse... 6 4 Udstykning... 6 5 Bebyggelsens omfang og placering... 6 6 Bebyggelsens ydre fremtræden... 7 7 Parkering... 7 8 Ubebyggede arealer... 7 9 Hegn og beplantning... 7 10 Forudsætninger for ibrugtagning... 8 11 Lokalplanens retsvirkninger... 8 KORTBILAG Planbilag 1: Lokalplanens afgrænsning Planbilag 2: Retningsgivende bebyggelsesplan Lokalplanen er udarbejdet af Karlebo kommune, Teknik og Miljø, plan Forsideillustration: Tegnestuen Thora Tryk: Karlebo kommune, september 2002 Oplag: 150 eksemplarer 1
INDLEDNING Dette hæfte indeholder lokalplan 35 for bofællesskab ved Byvejen. Lokalplanen omfatter ejendommen Byvejen 8 samt mindre tilgrænsende arealer. Lokalplanen var fremlagt til offentlig høring fra den 7. november 2001 til den 9. januar 2002 og blev endelig vedtaget i byrådet den 27. februar 2002. INDHOLDSOVERSIGT Det følgende afsnit om lokalplanens formål og indhold rummer en kort beskrivelse af hensigten med lokalplanen og indholdet i lokalplanbestemmelserne. Afsnittet om forholdet til anden planlægning skal gøre det muligt skal gøre det muligt at se planen i en større sammenhæng, idet afsnittet beskriver de planlægningsmæssige sammenhænge, der gør sig gældende i området. Derefter følger selve de bestemmelser - inklusive kortbilag, hvis indhold er bindende for områdets udnyttelse. Lokalplanens retsvirkninger fremgår af 11 sidst i lokalplanen. LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD I dette afsnit beskrives, hvordan området ser ud i dag, og hvad lokalplanen giver mulighed for at bygge og anlægge. Eksisterende forhold Området omkring Byvejen består af en broget blanding af gamle huse, nyere villaer og rækkehusbebyggelser. De gamle huse - her i blandt det gamle Nivågårds Hospital, som i dag huser kommunens Jobhus - er resterne af Niverød Landsby. Området ved Byvejen er stort set fuldt udbygget hovedsageligt med boliger, bortset fra lokalplanens område, der har ligget ubebygget en tid. En del af lokalplanområdet har været anvendt til parkeringsplads for bla, Jobhuset. Byvejen var oprindelig direkte forbundet med Niverødvej syd for Nivåvej. Men ved anlæggelsen af Nivåvej blev denne forbindelse afbrudt og Byvejen blev ført østpå til Holtebakken. Ved den lejlighed blev et lille areal på ca. 300 m² mellem Byvejen og Nivåvej "til overs". Fremtidige forhold Lokalplan nr. 35 giver mulighed for, at opføre et bofællesskab for psykisk udviklingshæmmede på Byvejen. Bofællesskabet indrettes med 5-6 individuelle boliger og fælles køkken og opholdsarealer. Bofællesskabet er ikke en institution og der er ikke påregnet egentlige personalefaciliteter. De kommende beboerne skal, trods det at de er udvik- 2
lingshæmmede, være så selvhjulpne, at de kan klare sig selv med støtte fra en ansat støtteperson i dagtimerne. Bofællesskabet placeres på grunden ved siden af Jobhuset. Byggeriet er søgt indpasset i området ved at opdele bofællesskabet i to længer, der i bredde og til dels længde svarer til de gamle landsbyhuse. Længerne rummer de individuelle boliger, som knyttes sammen af en kvadratisk bygningsdel, der rummer fællesarealerne. Bofællesskabet opføres i traditionelle materialer som tegl og træ, men i en nutidig arkitektur. På næste side ses skitser af bygningens facader. Bofællesskabet er indpasset på grunden sådan, at parkeringsarealet ud mod Byvejen bevares, dog i en ændret udformning, der udnytter pladsen bedre. Endvidere er bygningen søgt indpasset under hensyn til de store træer på grunden og til privatlivet i de omkringliggende haver. Indpasningen og udformningen af bofællesskabet giver de kommende beboere mulighed for at få glæde af udsigten til træerne og den øvrige beplantning og det skiftende sollys i løbet af dagen. Lokalplanen giver mulighed for at ændre de matrikulære forhold i overensstemmelse med den kommende anvendelse til henholdsvis bofællesskab og parkeringsplads. Bebyggelsesprocenten på en ny ejendom til bofællesskab vil blive 20-25 %. 3
4
LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Dette afsnit skal redegøre for, hvordan lokalplanen hænger sammen med den overordnede planlægning og kommunens planlægning i øvrigt. Kommuneplan Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen. I Kommuneplan 1997-2009 er fastlagt følgende rammer for enkeltområde B5, hvor lokalplanområdet er beliggende: En lokalplan der træffer bestemmelser for området skal sikre: a) at områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende kollektive anlæg, såsom børneinstitutioner, varmecentral, medborgerhus og lignende, samt nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne, b) at bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom inden for området ikke overstiger 25. Dog kan der, hvis der udarbejdes en samlet plan for en del af området, tillades en højere bebyggelsesprocent under forudsætning af at ny bebyggelse indpasses i det eksisterende miljø, og at der udlægges passende friareal. c) den enkelte ejendom kan, uanset størrelse bebygges i overensstemmelse med den samlede for delområdet udarbejdede plan. d) at al nybygning, ombygning og ændring af eksisterende bebyggelse skal udføres således, at bebyggelsen harmonerer med enkeltområdets særlige karakter. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger indenfor kystnærhedszonen. Området er imidlertid omgivet af tæt, bymæssig bebyggelse og lokalplanen har dermed ingen særskilt visuel indflydelse på kystmiljøet. Spildevandsplan Da området er fælleskloakeret, skal regnvand - for så vidt det er muligt - nedsives på arealet. Varmeplan I henhold til varmeplanen for Karlebo kommune er området ved Byvejen forsynet med naturgas. 5
LOKALPLAN 35 FOR BOFÆLLESSKAB VED BYVEJEN I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: at give mulighed for at opføre et bofællesskab at sikre at bofællesskabet indpasses under hensyn til den omgivende bebyggelse og beplantning at sikre at der i lokalplanområdet fortsat er offentlige parkeringsmuligheder 2 Afgrænsning og zonestatus Lokalplanen afgrænses som vist på planbilag 1. Lokalplanen omfatter matr.nre 6f, 7l og 7aæ samt del af matr.nre 6e, 51og umatrikuleret vejareal litra aæ, alle Niverød by, Karlebo samt alle parceller, der efter lokalplanens vedtagelse udstykkes herfra. Lokalplanområdet er i byzone. 3 Områdets anvendelse Lokalplanområdet opdeles i delområde I og II som vist på planbilag 1. Delområde I må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse. Delområde II må kun anvendes til parkering og vejareal. 4 Udstykning Udstykning og matrikulær sammenlægning indenfor lokalplanområdet kan ske i overensstemmelse med lokalplanens opdeling i delområde I og II (herunder vejareal). Yderligere udstykning kan ikke tillades. 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Delområde I må bebygges med en tæt-lav boligbebyggelse i overensstemmelse med retningsgivende bebyggelsesplan, planbilag 2. 5.2 Desuden kan der opføres mindre udhuse, som er nødvendige for bebyggelsens funktion som bofællesskab. 6
5.3 Bebyggelsesprocenten i delområde I må ikke overstige 30. Bebyggelsen må kun opføres i en etage. 5.4 Delområde II må ikke bebygges. 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Bebyggelsen i delområde I skal fremstå med facader i teglsten eller træ, eller en kombination heraf. 6.2 Tage skal dækkes med uglaserede tegl, naturskifer, zink, sort eller gråt tagpap. 6.3 Vinduer og døre skal være af træ. 7 Parkering 7.1 Indenfor delområde I skal anlægges 5 parkeringspladser til bebyggelsen i overensstemmelse med retningsgivende bebyggelsesplan, planbilag 2. 7.2 Indenfor delområde II skal anlægges 15 parkeringspladser nord for Byvejen i overensstemmelse med retningsgivende bebyggelsesplan, planbilag 2. 7.3 Yderligere parkeringspladser kan anlægges indenfor delområde II, syd for Byvejen, hvis der viser sig behov herfor. 7.4 Eventuel belysning af ovennævnte parkeringspladser skal udformes med lavtsiddende lys, der ikke blænder. 8 Ubebyggede arealer Indenfor delområde I skal ubebyggede arealer, bortset fra parkeringsarealer iht. 7 anlægges og vedligeholdes som have. 9 Hegn og beplantning 9.1 Hegn i skel må kun etableres som levende hegn (hæk) i max. 180 centimeters højde. 7
9.2 Eksisterende beplantning på matr.nr. 6e og 6f, Niverød by, Karlebo skal så vidt muligt bevares. 10 Forudsætninger for ibrugtagning Ny bebyggelse må ikke tages i brug før parkeringspladser er anlagt iht. 7.1 og 7.2. 11 Lokalplanens retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 31 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Byrådet kan meddelelse dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. ------ I henhold til planlovens 27 vedtages foranstående lokalplan endeligt. Karlebo byråd den 27. februar 2002 Olav Aaen / Henrik Nowak Borgmester Teknisk direktør 8