LOKALPLAN NR. 294 FOR OMRÅDET VED TOVVÆRKSGRUNDEN VO nsbøl En ve ~ A Lii ~ ~..~. * ~ SP * ~ ~ i~é 13~2 Na Ved Skoven 1 rrev,n e Lokalpianområdet i16 vine n r Gradybet 6 ~28 I- ~$,h~j ca4.jpo~l~l1; ~ ~ ad2e æ LII 2et 140 ade amk[ ade ~ Vej ~~.~172 ~ LIlLI I ~7aF rando 179 Ø Frodesgade 0) *e i tad~158 ~ EiJ~IiZIZ e Skoids ade ~- 0. 139 ~=JJ~L~~ i~ji 4- NVOSrSVeJ v 6~.~i 0 - I 1021 ESBJERG KOMMUNE 1992
HVAD ER EN LOKALPLAN HVAD ER EN LOKALPLAN En lokalpian er den type plan, byrådet kan anvende til at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse. Byrådet udarbejder en lokalplan, f.eks. * før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, * hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, * hvis et areal ønskes overført til byformål eller til sommerhusområde, * hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller * hvis bygge- og anvendelsesmulighederne iøvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. En lokalplan skal overholde kommuneplanen, men lokalplanen kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. En lokalplan tinglyses på de ejendomme den omfatter. En lokalplan kan først træde i kraft, når en tilsvarende ændring af kommuneplanen er endeligtvedtaget af byrådet. Denne lokalplan har været fremlagt til høring fra den 29. oktober 1991 til og med den 27. december 1991.
INDHOLD SFORTEGNELSE INDLEDNING: Side Forord 1 Baggrund for lokaiplanen 1 Lokalplanens indhold 1 Eksisterende forhold 6 LOKALPLAN NR. 294 1. Lokalplanens formål 9 2. Lokaiplanens afgrænsning 9 3. Områdets anvendelse 9 4. Vej-, sti- og parkeringsforhold 11 5. Bebyggelsens omfang og placering 12 6. Bebyggelsens ydre fremtræden 13 7. Ubebyggede arealer 14 8. Forudsætninger for ibrugtagelse af ny bebyggelse 14 9. Ophævelse af del af lokaiplan nr. 128C 14 10. Vedtagelsespåtegning 15 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING: Forholdet til kommuneplanlægningen 17 RETSVIRKNINGER: Lokaiplanens retsvirkninger 18 VEDHÆFTET - KORT Lokaiplankort, tegn.nr. 294-1-91 Lokalpianen er udarbejdet at byplanafdelingen, stadsarkitektens forvaltning.
INDLEDNING Tegning nr. 1, eksisterende forhold Lokalpiangrænse
INDLEDNING FORORD Dette hæfte indeholder lokaiplan nr. 294 for området afgrænset af Esbjerg Idrætspark, Gi. Vardevej, Grådybet og adgangsvejen til Grådybskolen. Området er vist på tegning nr. 1. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Der er i forbindelse med den tidligere Tovværksfabrik ønske om at opføre et nyt fritids- og forretningscenter (se illustrationspianen, tegning nr. 2 og tegning nr. 3). Denne plan fortæller, hvordan nyt byggeri skal opføres, og hvilke bygninger og træer der skal bevares. Planen fortæller også, hvad området kan anvendes til. Her følger et kort sammendrag af lokaiplanens bestemmelser (de gule sider). LOKALPLANENS INDHOLD Lokalpianområdet er opdelt i en række områder med forskellige anvendelser. Byrådet skal godkende anvendelsen i de enkelte områder. Centerområde Område Al udlægges til centerformål såsom hotel, restaurationer, kontorer, klinikker, butikker, og offentlige formål herunder sport og kultur. Område A2 må kun anvendes til kontorer, klinikker, butikker, hotel, restaurationer og til offentlige formål herunder sports- og kulturformål. Det er tanken at opføre et svømmeantæg i dette område. Der kan både opføres fødevare- og udvalgsvarebutikker i Centret. Der er fastsat en grænse for omfanget af butikker i område Al og A2 på henholdsvis 12.500 m2 og 6.000 m2.
INDLEDNING 2 Tegning rir. 2, illustrationspian Sådan kan centret komme til at se ud N isstadion I crlketkiub 17>] - fodboidsta<iion ~i~! Perkerinq I /,~ parkeringahus ~ borneinstit~tio,~ ind til p-hus - - varegård ger/kontoror I butik boiiger/kontorer over butik IL (i 1/] butik [ butik torpiads _ boliger/kontorer over Utralostation ~ - I i TOVVÆRKSFABRIKKEN. SVØMMEBASSIN og BADELAND Bygherre: Te9ning : Områdepian Administrationskontoret Dato lllebruar 1991 Arkitekt: Soltrup-Jeneens Tegnetue ifs
INDLEDNING 3 Der er fastsat en grænse for omfanget af butikker i område Al og A2 på henholdsvis 12.500 m2 og 6.000 m2. Det er tanken at etablere et center med mange forskellige tilbud. Det gælder udover sports- og kulturtilbud forskellige butikstyper f.eks. markedshaller, dagligvare-og specialbutikker, overdækkede gangarealer og torve med boder m.v. Det er således ikke tanken at placere et større lavpiisvarehus på stedet. Derfor er der i lokalplanen en bestemmelse om, at der ikke må indrettes butiksenheder, der handler med fødevarer, større end 3000 m2. I område Al og A2 kan der indrettes boliger efter byrådets godkendelse. Tegning nr. 3, perspektiv af et muligt fremtidigt butiksmiljø
INDLEDNING 4 Boligområder Det nuværende 4. maj kollegiet udlægges fortsat til kollegieformål samt til boliger, kontorer og offentlige formål. Desuden fastholdes de eksisterende boliger i områderne Bl og B3 til boligformål dog kan der indrettes kontorer. Grådybskolen til offentlige formål Grådybskolen udlægges til offentlige formål herunder institutioner til undervisningsformål. Der kan også indrettes kontorer samt ungdoms- og ældreboliger i bygningen. Vandrerhjemmet udlægges fortsat til vandrerhjem samt til hotel og kontorformål. Haven bevares som grønt område med karakter af park. Den nuværende børneinstitution ved Grådybet udlægges fortsat til offentligt formål. Fastholdelse af grønne områder Den nuværende campingplads påtænkes nedlagt i 1993, og arealet udlægges til grønt område. Sammen med vandrerhjemmets have kunne disse arealer tænkes at rumme parkfunktioner, såsom legeplads, friluftstribune og friluftsudstillinger. De store træer er rekreativt og miljømæssigt af stor betydning for området. Mange af træerne er bevaringsværdige og må kun beskæres ejler fjernes med byrådets tilladelse. Parkeringshus Der er i lokalplanen en bestemmelse om, at byrådet kan forlange at en del af parkeringen etableres som underjordisk parkering eller i p-huse. Der kan opføres p-huse i område Al og A2.
INDLEDNING 5 Vejadgang Adgangen til det påtænkte fritids-og forretningseenter skal ske fra Grådybet og Gl. Vardevej. Lokalplanen indeholder også en bestemmelse om en intern vej gennem centerområdet. Dette skyldes, at centrets parkeringsanlæg ønskes forbundet, så kunder ikke behøver at køre på Gl. Vardevej og Grådybet for at finde en ledig p-plads, men kan fortsætte med at søge i området. Adgangen til Grådybskolen skal ske ad den eksisterende brostensbelagte vej. Til at sikre forbindelsen mellem Esbjerg Idrætspark og de kommende sportsfaciliteter på Tovværksgrunden er der i lokalplanen fastlagt en mulighed for en hovedstiforbindelse nord-syd. Ny bebyggelse I område Al og A2 kan ny bebyggelse maksimalt opføres i 3 etager. Planen giver også mulighed for en bygning i max. 18 etager. Denne bygning kan i givet fald placeres inden for byggefeltet angivet på lokalplankortet, således at omkringboende generes mindst muligt med hensyn til indblik, skygge m.v. Den høje bygning skal i givet fald markere centret. Der er mulighed for at opføre glasoverdækninger mellem bygninger efter byrådets nærmere godkendelse. Områderne har desuden en maksimal bebyggelsesprocent, der fortæller, hvor meget der maksimalt måbygges i de enkelte områder. Der kan maksimalt etableres et center med et etageareal på 60.000 m2 i område Al og A2 tilsammen. Heraf kan maksimalt 14.000 m2 være butikker. De nuværende bygninger på Tovværksgrunden har et etageareal på ca. 26.000 m2. Nye facader skal godkendes af byrådet. Herved er det muligt at sikre en sammenhæng i områdets bebyggelse.
INDLEDNING 6 Sikring af bevaringsværdige bygninger Planen indeholder en bestemmelse, der sikrer, at de bevaringsværdige huse ikke kan nedrives. Det gælder Esbjerg Vandrerhjem og Grådybskolen. Ved Grådybskolen er der dog mulighed for en mindre udvidelse af bygningen. Skolens haveanlæg, der er udført efter professor C. T. H. Sørensens tegninger, udgør sammen med bygningen en fin helhed og bør i videst mulig omfang bevares. Overlapning af lokalplan nr. 128 C. Campingpladsen er omfattet af lokalplan nr. 128 C. Bestemmelserne heri fortrænges af denne lokalplan. EKSISTERENDE FORHOLD Gamle fabriksbygninger Den tidligere tovværksfabrik udgør hovedparten af lokalplanområdet. De første fabriksbygninger blev opført i 1905, herefter fulgte en række udvidelser. Fabrikskomplekset udgør i dag et etageareal på 26.000 m2, og grunden har et areal på 43.000 mi. Bygningerne er ikke i sig selv bevaringsværdige, men det gamle fabriksmiljø, specielt de gamle buehaller, giver en atmosfære, der er værd at fastholde. Campingplads og vandrerhjem Strandby Campingplads og Esbjerg Vandrerhjem er kommunalt ejede og blev etableret henholdsvis 1950 og 1959. Campingpladsen er på 18.700 m2 med plads til 470 personer i døgnet. Vandrerhjemmet har 120 sengepladser. Campingplads og vandrerhjemmet har fine forbindelser med skoven og Esbjerg Idrætscenter. Grådybbadet i tilknytning hertil er nu nedlagt. Bygningen Gl. Vardevej 80, som Esbjerg Vandrerhjem holder til i, er en meget smuk og bevaringsværdig bygning. Bygningen gør sig særlig præsentabel med en enkel og parklignende have mod vest og med en fin forplads og indgangsportal mod Gl. Vardevej.
INDLEDNING Bevaringsværdige træer Campingpladsen og vandrerhjemmets have indeholder en del store bevaringsværdige løvtræer. De blev plantet som en del af Strandbyskoven i 1902. Trægrupperne foran 4. maj kollegiet er ligeledes bevaringsværdige og giver en flot facade mod Gl. Vardevej. Grådybskolen Grådybskolen fra 1954 er en meget bevaringsværdig bygning. Den tidligere folkeskole huser nu handelsskole. i
LOKALPLALNEN LOKALPLAN NR. 294 Lokalplan nr. 294 for området afgrænset af Esbjerg Idrætspark, Gl. Vardevej, Grådybet og adgangsvejen til Grådybskolen. I lokalplan nr. 294 fastsættes følgende bestemmelser for det i afsnit 2.1. nævnte område: 1) 1.0 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 at sikre området anvendt til center og boligformål samt til offentlige formål efter nærmere fastlagte retningslinier. 1.2 at sikre, at bevaringsværdige huse bevares 2.0 OMRÅDETS AFGRÆNSNING 2.1 Lokalplanen omfatter, som vist på vedhæftede lokalplankort (tegning nr. LP 294-1-9 1) følgende matr.nr e_ 2ii 2kk, 2rng, 2~, 2~, 2rj, 2~Ø, 3bf 4ba og 4ct Strandby samt del af 3~, 3i~I og 4h Strandby. 2.2 Lokalplanområdet opdeles i områderne Al, A2, Bl, B2, B3, Cl, C2, C3, 01, 02 og 03 som vist på lokaiplankortet bagest i lokaiplanen. 3.0 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Område Al må kun anvendes til centerformål såsom hotel, restaurationer, kontorer, klinikker, butikker, mødelokaler, parkeringshus og offentlige formål herunder sports- og kulturformål samt lignende formål, som efter byrådets skøn naturligt hører til i området. Der kan maksimalt opføres 12.500 mi butiksareal i område Al. Der kan indrettes boliger efter byrådets nærmere godkendelse. 1) Lokaiplanen er udarbejdet efter kommuneplanloven, lov nr. 287 af 26. juni 1975, med senere ændringer. 9
LOKALPLANEN 3.2 Område A2 må kun anvendes til butikker, kontorer, klinikker, hotel, restaurationer, parkeringshus og til offentlige formål herunder, sports- og kulturformål, samt lignende formål, som efter byrådets skøn naturligt hører til i området. Der kan maksimalt opføres 6.000 mi butiksareal i område A2. Der kan indrettes boliger efter byrådets nærmere godkendelse. 3.3 I område Al og A2 må der tilsammen maksimalt opføres 14.000 m2 butiksareal. I område Al og A2 må der udover markedshaller og lignende ikke etableres butiksenheder, der handler med fødevarer, med et større etageareal (butik, lager og personalerum) end 3.000 m2. 3.4 Område Bl og B3 må kun anvendes til boligformål, til kontorer, klinikker og lignende formål. 3.5 Område B2 må kun anvendes til kontorer, klinikker, hotel og boligformål herunder kollegium samt til offentlige formål. 3.6 Område Cl må kun anvendes til ungdoms- og ældreboliger, kontorformål og til offentlige formål herunder skole samt til institutioner af almennyttig karakter samt lignende formål, som efterbyrådets skøn naturligt hører til i området. Der kan indrettes boliger med tilknytning til erhvervsanvendelsen i området. 3.7 Område C2 må kun anvendes til vandrerhjem, hotel, kontorformål og til offentlige formål herunder grønt område samt lignende formål, som efterbyrådets skøn hører til i området. 3.8 Område C3 må kun anvendes til offentlige formål herunder institutioner af almennyttig karakter samt lignende formål, som efter byrådets skøn naturligt hører til i området. 3.9 Område 01 og 02 udlægges til offentlige formål og må kun anvendes til rekreative formål. I en del af område 01 kan der indrettes parkering i forbindelse med bebyggelse i område Al og A2, under hensyntagen til de bevaringsværdige træer, og efter byrådets nærmere godkendelse. 10
LOKALPLANEN 3.10 Område 03 udlægges til offentligt formål og må kun anvendes til vej-og stiformål samt til grønt område. 3.11 I lokaiplanområdet skal der sikres et offentligt beskyttelsesrum på min. 1000 m2. 3.12 Indenfor lokalplanområdet må ingen virksomheder medføre større udendørs støjbelastning uden for eget skel en 55/45/40 db (A) i perioderne dag/aften/nat. Ingen virksomheder må udsende stoffer i partikeleller luftform, som forårsager ikke uvæsentlige gener i eller uden for området. 4.0 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 4.1 Vejadgangen til område Al og A2 skal ske fra Grådybet og Gl. Vardevej, som vist på lokalpiankortet. 4.2 Der skal udlægges en vej mellem I og II inden for lokalplanområdet efter byrådets nærmere godkendelse. 4.3 Der skal udlægges areal til en stiforbindelse fra Ill til IV i princippet, som vist på lokalplankortet, efter byrådets nærmere godkendelse. 4.4 Ved ny bebyggelse eller ændret anvendelse skal der sikres parkeringsbåse svarende til: en parkeringsbås for hver 33 1/3 m2 etageareal til butikker, restaurationer samt overdækkede gangarealer. en parkeringsbås for hver 50 m2 etageareal til offentlige- og private institutioner og sportsformål samt til kontorer, klinikker og lignende liberale erhverv. en parkeringsbås for hver 100 m2 etageareal til boliger, kollegium og vandrerhjem. en parkeringsbås for hvert hotelværelse. 4.5 Byrådet kan forlange at en del af parkeringsbåsene etableres som underjordisk parkering eller i et parkeringshus. 4.6 I forbindelse med nybyggeri skal der sikres brandveje og brandredningsarealer til fremføring af
LOKALPLANEN brandvæsenets køretøjer og materiel til ejendommens ubebyggede arealer. 4.7 Veje, stier og fælles parkeringsarealer med kørselsarealer, overkørsler m.v. skalvedrørende placering, omfang og udformning etableres efter detailplaner, der skal godkendes af byrådet. 5.0 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 5.1 Bebyggelssprocenten for lokalplanområdet under et må ikke overstige 75. Område Al og A2: 5.2 Bebyggelsesprocenten for område Al og A2 må samlet ikke overstige 110 incl. glasoverdækkede gange og torve. 5.3 Ny bebyggelse i område Al og A2 må opføres i max. 3 etager med kælder og med en maksimal gesimshøjde på 9 m efter byrådets nærmere godkendelse. 2) Område A2: 5.4 Inden for det krydsskraverede byggefelt kan der opføres et punkthus i maksimalt 18 etager og med et maksimalt bebygget areal på 1.000 m2 og et maksimalt etageareal på 12.000 m2 efter byrådets nærmere godkendelse. 2) Område Bl, B2 og B3: 5.5 Bebyggelsesprocenten for område Bl må ikke overstige 40. Ny bebyggelse må maksimalt opføres i 2 etager med udnyttet tagetage og kælder. 5.6 Bebyggelsesprocenten for område B2 må ikke overstige 65. I område B2 må bebyggelse højst opføres i 3 etager med udnyttet tagetage og kælder efter byrådets nærmere godkendelse. 2) Byggelovens afstandsbestemmelser er fortsat gældende. 12
LOKALPLANEN 5.7 I område B3 måbebyggelsesprocenten ikke overstige 25 for den enkelte ejendom. Ny bebyggelse måmaksimalt opføres i 1 etage med udnyttet tagetage og kælder. Område Cl, C2 og C3: 5.8 Bebyggelsesprocenten for område Cl må ikke overstige 40. Ny bebyggelse i område Cl må kun opføres i 1 etage eventuelt med kælder. 5.9 Bebyggelsesprocenten for område C2 må ikke overstige 50. 5.10 Bebyggelsesprocenten for område C3 må ikke overstige 25. Ny bebyggelse må maksimalt opføres i 1 etage med udnyttet tagetage og kælder. Område 01,02 og 03: 5.11 Område 01, 02 og 03 må ikke bebygges ud over mindre bygninger til områdets drift og vedligeholdelse efter byrådets nærmere godkendelse. 6.0 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 6.1 Nye facader skal udformes, så de harmonerer med den eksisterende bebyggelse og skal godkendes af byrådet. 6.2 Ændring i facaderne af eksisterende bygninger skal godkendes af byrådet. 6.3 Bevaringsværdige bygninger, vist med indramning på lokalplankortet, må ikke nedrives. 6.4 Skiltning og reklamering må kun finde sted med byrådets tilladelse i hvert enkelt tilfælde. 6.5 Der må kun opsættes synlige antenner efter byrådets nærmere godkendelse. 7.0 UBEBYGGEDE AREALER 7.1 I forbindelse med ny bebyggelse eller ændret anvendelse skal der etableres et opholdsareal svarende til mindst 50% af etagearealet til boliger og 15% af etagearealet til offentlige formål og erhverv. 13
LOKALPLANEN Opholdsarealer kan etableres som altaner, tagterrasser eller som fællesarealer inden for lokaiplanområdet efter byrådets nærmere godkendelse. 7.2 Friarealerne skal anlægges efter en plan, godkendt af byrådet. Planen skalredegøre for belægninger, beplantninger, belysning m.v. 7.3 De på lokaiplankortet indrammede træer er bevaringsværdige og må ikke fjernes eller beskæres uden byrådets godkendelse. 7.4 I område 03 må vejbelægningen ikke ændres og træerne ikke fjernes eller beskæres i større omfang uden byrådets godkendelse. 8.0 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGELSE AF NY BEBYGGELSE 8.1 Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 4.4. nævnte parkeringsbåse være sikret og de i afsnit 7.1. nævnte opholdsarealer være etableret. 8.2 Før ny bebyggelse tages i brug, skal den være tilsluttet det offentlige el-, vand-, kloak- og fjernvarmenet. 9.0 OPHÆVELSE AF DEL AF LOKALPLAN 128 C. Lokalplan nr. 128C vedtaget af byrådet den 23. marts 1987 ophæves for den del, der er omfattet af nærværende lokalplan (område 02 og del af område A2). 14
LO KALPLANEN 10.0 15 VEDTAGELSESPÅTEGNING Således vedtaget af Esbjerg byråd, den 14. oktober 1991. Flemming Bay-Jensen / Poul Pedersen juridisk chef I henhold til 27 i lov om kommuneplanlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Esbjerg byråd, den 10. februar 1992. Flemming Bay-Jensen / Poul Pedersen juridisk chef
17 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING FORHOLDET TIL KOMMUNEPLANEN En lokaiplan skal tilvejebringes, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, og den må ikke indeholde bestemmelser i strid med kommuneplanen. I en lokalpian kan bebyggelsesregulerende bestemmelser skærpes i forhold til kommuneplanen, men ikke lempes. Lokaiplanområdet er omfattet af kommuneplanændring nr. 2.05. Lokalpianen er i overensstemmelse med kommuneplanændringen. Lokalpianen træder ikke i kraft før kommuneplanændringen er endeligt vedtaget. lsr/nr. 294
LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER (Retsvirkningerne gælder lokalplanbestemmelserne, der er beskrevet på de gule sider, samt lokaiplankortet bagest i lokalplanen). Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, jfr. kommuneplanlovens 31 kun bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanenmedfører heller ikke i sig selv krav om regulering af de forhold m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokaiplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gemmenføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Lokalplanen indeholder i afsnit 6.3. bestemmelse om, at de bevaringsværdige huse inden for lokalplanområdet ikke må nedrives. Ejeren kan efter kommuneplanlovens 33 under visse forudsætninger forlange, at ejendommen overtages af kommunen mod erstatning. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. 18