Salgsopstilling Kontor komplekser i Esbjerg Sag 114012 Bavnehøjvej 6-12, 6700 Esbjerg To markante og velbeliggende komplekser Nær Esbjerg Havn, centrum samt motorvejsafkørsel Udlejet til flere lejere Gode parkeringsforhold ved bygningerne Kontantpris kr. 28.500.000 / Startforrentning 7,55 % Etageareal 3.754 m 2 Grundareal 6.783 m 2
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Ejendom bestående af to markante og velbeliggende kontor komplekser. Ejendommen er opført i lysegrå betonelementer og er opført som etagebyggeri i tre etager + kælder. Kælder ligger flere steder over terræn. Begge bygninger er udlejet til flere lejere og er løbende istandsat efter lejers ønsker. De fleste lejemål fremstår i en flot stand med gode stabile lejere. Der er et par enkelte ledige lejemål, som fremstår i middelpæn stand. Disse forsøges udlejet. Der er elevator i begge bygninger. Beliggenheden er tæt på Esbjerg Havn, centrum samt motorvejsafkørsel. Der er meget aktivitet ved Esbjerg Havn, der for tiden oplever en stor udvikling. Her er ligeledes en flot udsigt fra flere af lejemålene. Udenomsarealerne er udlagt til parkering samt grønne områder, og der er mulighed for tilkørsel til ejendommen fra flere sider. En fin ejendom med god lejespredning. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Bavnehøjvej 6-12 6700 Esbjerg Matr.nr. 1062 b Esbjerg Bygrunde KOMMUNE: Esbjerg OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 1982-2003 Ombygningsår 1986 AREALER: Grundareal 6.783 m² heraf vej 0 m². Bebygget areal 1.235 m² Erhvervsareal u/afskrivning 3.754 m² Etageareal i alt 3.754 m² Sekundære arealer 101 m² 2.1. BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1982/ 1986 Bebygget areal 651 m² Antal etager 4 Kontor 2.110 m² Erhvervsareal Nej Sagsnr. 114012 slb - Side 2 af 11
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1986 Bebygget areal 483 m² Antal etager 4 Kontor 1.644 m² Erhvervsareal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal 11 m² Sekundære arealer 11 m² Cykel- og redskabsskur 11 m² Sekundært areal Nej Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 1990 Bebygget areal 12 m² Sekundære arealer 12 m² Cykel- og redskabsskur 12 m² Sekundært areal Nej Bygning nr. 5 BBR-bygningsnr. 5 Opført / ombygget år 1996 Bebygget areal 43 m² Sekundære arealer 43 m² Cykelskur 43 m² Sekundært areal Nej Bygning nr. 6 BBR-bygningsnr. 6 Opført / ombygget år 2003 Bebygget areal 35 m² Sekundære arealer 35 m² Udhus 35 m² Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2012 Ejendomsværdi kr. 27.500.000 heraf grundværdi kr. 1.085.300 Sagsnr. 114012 B1338 slb - Side 3 af 11
FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: Alm. Brand Forsikring Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 01.09.2009 med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i Byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af lokalplan 204_1 - For bebyggelsens ydre fremtræden, herunder bl.a. skiltning, omfattende ejendommen inden for ejerlauget Esbjerg Bygrunde. SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 22.08.2013 21.04.1983-9747-49 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 07.04.1989-5798-49 Lokalplan nr. 204-1 12.12.1989-19379-49 Lejekontrakt med Det norske Veritas, Danmark A/S 10.10.1991-18655-49 Dok om sti mv. 20.11.1996-37565-49 Dok om højspænding mv. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND OG VARME: Vandforsyning: Alment vandforsyningsanlæg Varmeinstallation: Fjernvarme El: TRE-FOR 5. MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. MILJØFORHOLD, DRIFT Ifølge Region Syddanmark er der på nuværende tidspunkt ingen oplysninger om jordforurening på den pågældende matrikel. Sagsnr. 114012 B1338 slb - Side 4 af 11
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1. KØBESUM Kontantpris kr. 28.500.000 6.2. LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 1.929.221 Refunderede driftsudgifter erhverv kr. 283.133 I alt kr. 2.212.354 ANSLÅEDE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 427.000 I alt kr. 427.000. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. De anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede boligog erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3. DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2013) kr. 27.600 RENOVATION Renovation kr. 29.000 Rottebekæmpelse kr. 900 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Grønne områder kr. 46.000 Saltning/snerydning kr. 55.000 Vinduespolering kr. 53.000 Adgangskontrol kr. 8.000 Serviceabonnementer kr. 41.000 Tilsyn kr. 10.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 196.650 ADMINISTRATION Administration kr. 17.250 Sagsnr. 114012 B1338 slb - Side 5 af 11
FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 23.000 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Energimærkning kr. 6.500 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 513.900 Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. 6.4. HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift skøde kr. 86.330 Advokatsalær skøde kr. 127.000 Moms kr. 31.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 245.080 Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 % kr. 31.750 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 213.330 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 28.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 213.330 -Refusion depositum kr. 553.958 Anslået kapitalbehov kr. 28.159.372 6.5. STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 2.356.221 Refunderede driftsudgifter kr. 283.133 - Driftsudgifter iht. budget kr. 513.900 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 2.125.454 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 2.125.454 X 100 28.159.372 = 7,55 % (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100,00 % Sagsnr. 114012 B1338 slb - Side 6 af 11
6.6. KØBESUMMENS FORDELING KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 28.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 28.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 86.330 Advokatsalær skøde kr. 127.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 28.713.330 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 27.414.700 Grundens værdi kr. 1.085.300 Kontantomregnet købesum kr. 28.500.000 6.7. LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER: Driftsudgifter kr. 513.900 kr. 513.900 Udgifter i alt kr. 513.900 kr. 513.900 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 1.929.221 kr. 1.929.221 Lejeindtægter, anslåede kr. 427.000 kr. 427.000 Refunderede driftsudgifter kr. 283.133 kr. 283.133 1. år før afskrivning / skat kr. 2.125.454 kr. 2.125.454 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 2.125.454 Likviditet 1. år før skat kr. 2.125.454 Skattevirkning ved skatteprocent på 32,21 % kr. 684.609 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 1.440.845 Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00 %. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Sagsnr. 114012 B1338 slb - Side 7 af 11
6.8. MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100,00 %. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Kolding/Fredericia, Bredgade 33, 6000 Kolding, 76310160 Sagsnr. 114012 B1338 slb - Side 8 af 11
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 114012 B1338 slb - Side 9 af 11
Sagsnr. 114012 B1338 slb - Side 10 af 11
Lejemålsoversigt Ejendommen: Bavnehøjvej 6, 6700 Esbjerg Lejemåls. nr. Opgang/- Etage Lejers navn Areal m 2 Depositum (* = som garanti) Forudbetalt leje Leje pr. m 2 Aktuel årlig leje Refund. Reguleringsprincip driftsudg. Seneste reg. Næste reg. Uopsigelig for lejer indtil Moms Afståelses-/fremlejeret 1 6, st. East Metal Trade 644 187.879 583 375.757 62.757 2,5 % af den gældende leje 01-10-2012 01-10-2013 01-10-2015 Ja Ja/Ja 2 6, 1. Partner Revision 677 677 458.324 65.973 NPI 01-01-2013 01-01-2014 Ja Ja/Ja * 114.581 3 6, 2. DIS Dansk 159 38.848 489 77.696 15.494 NPI 01-04-2013 01-04-2014 Ja Nej/Ja 4 6 Jansson 202 52.515 520 105.029 19.685 NPI min 3 % 01-01-2013 01-01-2014 Ja Nej/Nej 5 6, 2. Tomgang a) 503 500 251.500 0 Ja Nej/Nej 6 12, st. JKS A/S 339 93.225 550 186.450 28.931 NPI min. 3 % 01-10-2013 01-11-2014 Ja Nej/Ja 12, st. + 7 th. NIRAS 719 116.158 646 464.632 61.361 Ja Ja/Ja 8 12 NIRAS A/S 339 65.333 771 261.333 28.931 NPI min. 1 % maks. 4 % 01-07-2013 01-07-2014 Ja Nej/Ja 9 12 Tomgang a) 339 500 169.500 0 Ja Nej/Nej 10 12 Tomgang a) 12 500 6.000 0 Ja Nej/Nej I alt 3.933 668.539 0 2.356.221 Erhvervsdelens andel 3.933 668.539 0 2.356.221 Af erhvervsdelens depositum på kr. 668.539 er kr. 114.581 stillet som garanti. Heraf faktisk 3.079 668.539 0 1.929.221 Heraf anslået 854 0 0 427.000 Boligdelens andel 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 a) Ledigt lejemål Andet 0 0 0 0 Heraf faktisk 0 0 0 0 Heraf anslået 0 0 0 0 Sagsnr. 114012 slb - Side 11 af 11