Punkt 18. Gl. Hasseris Landsby, Bygaden 27-31. Dispensation fra lokalplan 3-3-105 Offentligt formål m.v., Bygaden, Hasseris ved opførelse af 3 skrænthuse (enfamiliehuse) 2014-39619 By- og Landskabsforvaltningen indstiller, at By- og Landskabsudvalget godkender ovennævnte dispensation. Beslutning: Godkendt John G. Nielsen og Jens Toft-Nielsen var fraværende. kl. 08.30 Side 1 af 8
Sagsbeskrivelse Orientering om Bygaden 27 31. By- og Landskabsudvalgets møde 11. december 2014 (punkt 17) Formål På grunden, nedenfor Las Poulsens Have, ønsker to private bygherrer at opføre 3 skrænthuse (enfamiliehuse), som lokalplan 3-3-105 Offentligt formål m.v., Bygaden, Hasseris har udlagt plan for på grunden, dog med ønske om dispensation fra lokalplanen på en række punkter. Projektet kræver dispensation fra lokalplanen med hensyn til facadebeklædning, taghældning, vinduesfarve, byggefelter, beplantning og terrænregulering. Lokalplanens område omfatter de 3 skrænthuse (enfamiliehuse), og de 4 længer i Las Poulsens Have. Området er ved lokalplanens godkendelse taget ud af den bevarende lokalplan for Gl. Hasseris Landsby. Det fremgår af redegørelsen i den nye lokalplan, at dens bærende hensyn er de bevaringsværdige bygninger, men også at give mulighed for, at ny bebyggelse bliver med nutidig arkitektur. Forvaltningen har vurderet projektet til at være i overensstemmelse med intentionerne i lokalplanen, og er positive overfor at godkende projektet. Projektet har været sendt i nabohøring til de 55 nærmeste naboer (fordelt på 8 ejendomme) og Gl. Hasseris Landsbyforening. Indsigelser, bemærkninger og øvrige ændringer Der er modtaget følgende henvendelser: 1. KU Holding ApS, Søvejen 75, Vitved, 8660 Skanderborg v/kurt Larsen 2. Hasseris Landsbyforening v/formand Lars Eric Stenbygaard, Bygaden 11, 9000 Aalborg 3. Josephine Larsen og Bo Nygaard Bai, Bygaden 33, 9000 Aalborg Henvendelserne er søgt opdelt i emner omkring dispensationspunkter fra lokalplanen a) Kælderrum udenfor byggefelterne b) Bøgehæk c) Efterregulere terrænet udover 0,3 meter d) Materialer og farver - herunder facader med kobberfarvede metallameller, træ/alu vinduer med rammer i en farve som harmonerer med bygningernes farvesætning samt flade tage e) Lokalplanens intentioner Pkt. a) Indsigelser og bemærkninger vedrørende kælderrum udenfor byggefelterne Der søges om tilladelse til at etablere 30-40 m² kælderrum under terræn udenfor 2 af de 3 byggefelter. I henhold til lokalplanens pkt. 5.1 skal bebyggelse til beboelse, parkering og depoter placeres i byggefelterne, som vist i lokalplanens bilag 2. KU Holding ApS skriver: Man ønsker kælder rum, dette bedes man kun gøre, såfremt man laver en tilstrækkelig skræntsikring således at det ikke sker de ny restaurerede huse Las Poulsen have 42 noget. Som udgangspunkt har vi heller ingen kommentarer til etablering af kælderrum udenfor [under] terræn udenfor byggefelter. Bemærkningerne har været til udtalelse hos ansøger, som svarer følgende: kl. 08.30 Side 2 af 8
Overordnet er vi helt på linje med overstående kontekst. Det er selvfølgelig helt normal bygge praksis, at man ikke forvolder skade på andres bygning. Der ønskes bygget ud over byggefelterne på Bygaden 27 og 29 samt mellem disse 2 byggefelter. Bygaden nr. 29 er det bygge felt som ligger nærmest skellet mod Las Poulsens Have nr 42. Fra byggefeltet til naboskel mod Las Poulsens Have er der ca. 20 meter, det vurderes til ikke at give nogen byggetekniske problemer at forlænge disse 2 byggefelter med ca. 5 meter. Svar på bemærkninger: Imødekommet. Forvaltningen forudsætter, at kældrene udføres og projekteres, så der ikke er risiko for at der sker skade på husene i Las Poulsens Have. Pkt. b) Indsigelser og bemærkninger vedrørende bøgehæk Der søges om tilladelse til at plante bøgehæk til afgrænsning af de tre haver, samt omkring fællesarealet. I henhold til lokalplanens pkt. 7.3, skal friarealerne indrettes, beplantes og befæstes som vist i lokalplanens bilag 3, hvoraf det fremgår, at hække skal bestå af lige dele rose, pil, sommerfuglebusk, stjernetop, blodribs, glasbær og liguster. Dette er ændret ved deklaration om dispensationer fra lokalplan 3-3-105, tinglyst den 15-04-2011: Vedr. opholds- og friarealer delområde C. [Skrænthusene] Der meddeles dispensation til at private udendørs opholdsarealer kan hegnes med levende hegn, der er ens for de tre huse. Der skal vælges plantesorter, så hækken ikke overstiger 150 cm. Det er vigtigt, at man kan sidde privat i sin have, men for den stående eller forbipasserende skal arealet kunne overskues og ses som en samlet have. KU Holding ApS skriver: Bøgehæk bør være begrænset af højden. Vi har ingen indsigelser mod anvendelse af bøgehæk - det synes vi faktisk vil være pænt. Svar på bemærkninger: Imødekommet. Som det fremgår af naboorienteringerne, vurderer Aalborg Kommune, at hækplanter i bøg omkring de private haver overholder servituttens bestemmelse om valg af plantesorter som ikke overstiger 150 cm. Det forudsættes, at bøgehække klippes, så deres højde ikke er i strid med bestemmelserne herom. Pkt. c) Indsigelser og bemærkninger vedrørende terrænregulering udover 0,3 meter Der søges om tilladelse til at efterregulere terrænet udover 0,3 meter mellem haver og fællesarealer, samt mellem og omkring bygningerne. I henhold til lokalplanens pkt. 7.4, må der ikke ske terrænreguleringer ud over ± 0,3 m i forhold til det eksisterende terræn. KU Holding ApS skriver: Jeg ønsker en visualisering hvorledes en terræn regulering vil stå i forhold til Las Poulsens Have. Der er ikke på nogen tegning vist hvordan bygningernes højde er i forhold til Las Poulsens Have, dette bør vises. også terrænregulering 0,3 i forhold til fællesareal bør visualiseres. Da vi ikke er arkitekter eller har nogen anden byggeteknisk baggrund, har vi lidt svært ved at gennemskue hvad den omtalte terrænregulering betyder. Såfremt den på nogen måde betyder at murene eller husenes omgivelser kommer længere op i niveau, helt eller delvist, gør vi også indsigelse mod dette. Det bliver i forvejen med den hævede placering et dominerende byggeri, og hæves murene yderligere op i højden, vil dominansen blive endnu større. Bemærkningerne har været til udtalelse hos ansøger, som svarer følgende: I forbindelse med LPH Livings købsforhandlinger med Aalborg Kommune er der udarbejdet en situationsplan nr. 30156-01, dateret 16-11-2010. Jvf. denne situationsplan fremgår de forskellige koter, ud fra denne situationsplan kan man også se de aktuelle gulvkoter som er gældende for Las Poulsens Have. For at opnå disse gældende koter skal terrænet reguleres mere end 0,3 m. Jvf. fremsendte dispensationsansøgning Skitse 7 fremgår [ ] bygningernes størrelse i forhold til højdegrænseplan. Det skal her bemærkes, at de ansøgte bygninger er meget lavere end de højder som lokalplanen åbner op for. kl. 08.30 Side 3 af 8
Svar på indsigelser: Delvis imødekommet. Lokalplanen har udlagt niveauplaner for de 3 skrænthuse som værende hhv. 8,3, 8,6 og 8,9 m (DVR 90). Situationsplanen viser, at terrænkoten i de nærmeste haver i Las Poulsens Have er 11,0. Kopi af situationsplanen vil blive tilsendt dem, som er kommet med bemærkninger. Gulvkoter og havekoter overholder det i lokalplanen fastlagte niveauplan for hvert af skrænthusene. Det betyder, at terrænreguleringen nogle steder overskrider 0,3 m. Der er tale om størst overskridelse på de 2 smalle arealer imellem de 3 huse, hvor ansøgningsmaterialet viser en regulering på op til 1,5 m, mens arealerne omkring husene vises med en regulering på omkring 0,5 m. Pkt. d) Indsigelser og bemærkninger vedrørende materialer og farver, herunder facader med kobberfarvede metallameller, træ/alu vinduer med rammer i en farve som harmonerer med bygningernes farvesætning samt flade tage Der søges om tilladelse til at lade den øverste del af facaderne fremstå med kobberfarvede metallameller foran glas og at isætte træ/alu vinduer med rammer i en farve som harmonerer med bygningernes farvesætning. Der søges desuden om tilladelse til at opføre bygningerne med flade tage. I henhold til lokalplanens pkt. 6.3.2, skal facader på de 3 huse fremstå enten i blank murværk i teglets naturlige farver, eller med en pudset facade med mat lys overflade (titanhvid evt. blandet med gul okker, eller sort). Vinduer og døre skal have sorte rammer og karme af træ, og tage skal fremstå med en hældning på 15-50º som ligebenede saddeltage. KU Holding ApS skriver: Det bør sikres at det kobberfarvede metallameller - glas og Blank tegl ikke vil genere naboer. Blank Tegl vil ofte virke skinnende. Hasseris Landsbyforening skriver: Der er efter vores mening tale om et projekt, der på afgørende punkter bryder med intentionerne om at indpasse et boligorienteret nybyggeri i et følsomt bymiljø. Vi mener derfor ikke, at projektet skal have dispensation fra kravet om, at facaderne skal fremstå i blank tegl eller pudset facade. Flade tage og store glasfacader harmonerer dårligt med de bestående omkringliggende bygninger og rimer rigtig dårligt på landsbymiljø. Tagkonstruktion med kobberbelagte tage uden saddeltagskonstruktion og med sorte vinduer er [ ] svær at se anderledes end en endog meget vidtgående dispensation fra den foreliggende lokalplan. Bygningerne umiddelbart bagved denne nye udstykning, Las Poulsens Have er højt præmieret blandt andet af Aalborg Kommune og er i halvandet plan med stråtag. Det skitserede byggeri på Bygaden 27, 29 og 31 angives i dispensationsansøgningen at skulle "indpasse sig i det nuværende gadebillede og nedtone bygningernes dominans i omgivelserne". Husene vil uanset hvad dominere omgivelserne på Bygaden en del idet husene vil komme til at ligge ganske højt og dermed synligt. Husene som de er projekterede nu fremstår overordentlig moderne og særdeles tidstypiske. Med deres supermoderne udtryk, med fladt tag, store glaspartier med alu som synlige rammer og med store dele af facaden dækket af metallameller, så er det for os umuligt at se at de vil kunne siges at indpasse sig i et gadebillede og område, der ellers primært består af klassiske pudsede eller murede villaer. I et område hvor der lægges vægt på "landsbypræg", hvor sadeltag er påbudt og hvor store glaspartier er uønskede. Ja, endda et område hvor der også f.eks. er regler for hvordan skorstene skal placeres på tagene for ikke at forstyrre indtrykket af "landsby". Las Poulsens Have [...] er efter vores mening en smuk fortolkning af landsbypræget. Det falder harmonisk ind i det omgivende byggeri. Vi synes ikke træ/alu vinduer i en farve som ikke tager udgangspunkt i lokalplanerne for området, delvist og for Gl. Hasseris som helhed, er nogen god ide, og gør derfor indsigelse mod dette. kl. 08.30 Side 4 af 8
Træ/alu passer i udtrykket ikke ind i et "landsbypræget" miljø. Flade tage harmonerer ikke med omgivelserne, og det gør vi derfor også indsigelse imod. Vi kan ikke se hvordan flade tage "vil give et fint og roligt samspil med husene bagved i Las Poulsens Have" der har et særdeles smukt stråtag. Vi synes tværtimod flade tage synsmæssigt vil kollidere med omkringliggende bygninger der alle har sadeltag i en eller anden variant. Endelig gør vi indsigelse mod den ansøgte dispensation for facadernes udseende. Det er en udmærket ide at udføre facaderne i gamle genbrugssten [ ] det vil kunne falde smukt ind i omgivelserne. Men en delvis facade i kobber og glas vil ikke passe sig ind i omgivelserne på nogen måde. Der star så vidt vi husker faktisk specifikt nævnt i lokalplanen for GI. Hasseris at store glaspartier er uønskede. Så vi gør også indsigelse imod at det tilsyneladende skal være dels en del af det kobberlameldækkede område, dels skal der være store glaspartier i øvrigt. Dette mindre område skal passe sammen med GI. Hasseris hvor store glaspartier er uønskede. Det mest dominerende ved disse nye huse vil netop være facaderne. Vi synes det er meget vidtgående dispensationer der lægges op til fra kommunens side. Bemærkningerne har været til udtalelse hos ansøger, som svarer KU Holding ApS følgende: Jf. vores opfattelse skal blank tegl opfattes som blankt murværk. Her er der ikke tale om blanke teglsten til taget. Taget ønskes udført med fladt tag beklædt med sort tagpap med en meget lav glansgrad, som ligeledes gør sig gældende for lamellerne. Ansøgers svar i øvrigt: I vores planlægning og design af husene har vi arbejdet meget med at få de 3 skrænthuse til at underlægge sig området i forhold til deres udseende samt deres form og farve. Vi har arbejdet meget med at indpasse og nedtone bygningerne, således de ikke bliver for dominerende i forhold til de omkringliggende bygninger og terræn. Dette er gjort ved at holde bygningerne så lave som muligt. Dette er visualiseret på fremsendte dispensationsansøgning Skitse 7, hvoraf det tydeligt fremgår bygningernes faktiske størrelse i forhold til højdegrænseplan i lokalplanen. Det har således været vores bærende mål at nedtone bygningerne, forsøgt at skabe facaderne så lette som muligt. Dette tænkt således, at der anvendes et andet materiale til 1. sal. Ved kombinationen af fladt tag, murværk samt tilsat en lamel konstruktion til 1. sal og en farve på bygninger som underlægger sig Las Poulsens Have mener vi, at bygningerne på en god måde fortolker lokalplanens hensigt om, at opføre de 3 skrænthuse i et nutidigt formsprog. Vi er overbevist om, at dette er med til at give en fantastisk sammenspil mellem nyt og gammelt og vil givet et godt helhedsudtryk til de omkringliggende bygninger. Det skal i den forbindelse bemærkes, at der i det bagved liggende byggeri Las Poulsens Have er integreret nogle meget nutidig og meget store glas karnapper i facaden mod vest på den gamle lade bygning. Det er vores opfattelse, at disse harmonerer fint med de omkringliggende bygninger og vil komme til at spille godt sammen med vores påtænkte byggeri. Overordnet er vi meget enige i denne betragtning, at Las Poulsen Have er et smukt byggeri som på en særdeles god måde underligger sig området. Dette er blandt andet opnået fordi man har anvendt flere forskellige materialer til facaderne. Børnehaven er udført i pudset facade/bindingsværk, laden er bibeholdt i de eksisterende teglsten og hele den nye bygning er udført i træfacade. Alt i alt giver dette en særdeles god virkning mellem noget gammel og noget nutidig arkitektur. Ved at udføre den nye bygning i træ bliver denne bygning ikke så bastant som hvis den var opført i teglfacader. Som det fremgår af medsendte dispensationsansøgning Skitse 9 ses det tydeligt, at der ingen forskel er i [vindues-] profilernes størrelse. Det betyder i praksis, at man skal rimelig tæt på bygningerne for at bemærke, at disse er udført med træ/alu vinduer. Det vil ikke være muligt at konstatere om der er anvendt træ/alu vinduer fra naboejendomme eller fra Bygaden. Ansøger svarer desuden landsbyforeningen: kl. 08.30 Side 5 af 8
Vi skal for god ordens skyld præcisere følgende: vi ønsker at udfører bygningerne med fladt tag, belagt med sort tagpap. Jvf. lokalplanen 3-3-105 pkt. 6.3.2 Materialer og farver: Beskriver netop at vinduer og døre skal have sorte rammer og karme af træ. Vi ønske vinduer udført i træ/alu med en farve sort eller i nuanceret farve som vil matche de endelige facader. Svar på indsigelser: Ikke imødekommet. Lokalplanen har udlagt niveauplaner for de 3 huse 3,3-3,9 m over niveauet på Bygaden. Fra niveauplan må husene være 8,5 m høje og i to fulde etager. Det betyder, at de 3 skrænthuse indenfor lokalplanens rammer kan gives en kiphøjde, som vil være 6 meter over Las Poulsens Have s gulvkote. I det ansøgte projekt, holdes taget 3 meter lavere end udlagt i lokalplanen. Ved opførelse af nybyggeri i et miljø med mange bevaringsværdige bygninger, skal nybyggeriet både opføres i et nutidigt formsprog og tilpasse sig det bestående miljø. Det kan ske ved at fastholde det traditionelle formsprog med saddeltag og murede facader. Det kan også ske ved at opføre ansøgte projekt med genbrugstegl og en let overetage med et fladt tag. Projektet er et godt eksempel på nutidigt arkitektur tilpasset områdets karakter, og kan derfor anbefales. I den nye lokalplan er der ikke bestemmelse om, at store vinduespartier er uønskede, og vinduespartiernes størrelse er derfor i overensstemmelse med lokalplanen også selvom der måtte gælde andre regler for naboerne på Bygaden. Lokalplanens eneste regulering af vinduer er vinduer og døre skal have sorte rammer og karme af træ. Idet træ/alu vinduer også har karme af træ, vil der kunne argumenteres for, at der kun er tale om dispensation fra en anden farve end sort. Forvaltningen mener, at det primære mål, er at vinduerne harmonerer med bygningen i øvrigt, og imødekommer både ønsket om alu og en anden farve end sort. Pkt. e) Indsigelser og bemærkninger vedrørende lokalplanens intentioner Aalborg Kommune kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensation ikke er i strid med principperne i planen. Dette fremgår af planlovens 19, stk. 1. Forvaltningen har vurderet projektet til at være i overensstemmelse med intentionerne i lokalplanen, og er derfor positive overfor dispensationerne. Hasseris Landsbyforening skriver: Det bærende i lokalplan 3-3-105 er bevaringshensynet. Dette fremgår af lokalplanens redegørelse side 6 og gælder for både eksisterende bebyggelse og for nybyggeri. Den øvrige del af Gammel Hasseris landsby er omfattet af den overordnende lokalplan 05-022, hvis primære formål også er at bevare det eksisterende tilbageværende landsbymiljø. Det er med glæde vi har modtaget [ ] ansøgning om dispensation fra lokalplan 3-3-105 og 05-022. Lokalplanerne for området her samt for Gl. Hasseris tilsiger bl.a. at det eksisterende landsbypræg skal bibeholdes, både hvad angår eksisterende byggeri og nybyggeri. [ ] i vores øjne kolliderer [det] helt og aldeles med omgivelserne og slet ikke kan siges at overholde lokalplanernes intentioner. Det vil i al tid fremover være et fremmedlegeme i et i øvrigt harmonisk miljø. Vi har svært ved at se hvordan en facade udover en i tegl eller pudset mur, uden større glaspartier og/eller delvist metaldækket, kan siges at opfylde intentionen om at indpasse sig i omgivelserne. Landsbymiljøet vil være sat over styr hvis der bygges så "tidstypiske" og netop ikke tidsløse huse midt i det miljø. Såfremt dispensationerne gives har man i kommunen bagudrettet og fremadrettet et forklaringsproblem overfor dem der har søgt og vil søge om dispensation fra lokalplanen, såfremt en sådan dispensation ikke er givet eller ikke bliver givet. Ansøger skriver i sine svar, følgende: Jvf. lokalplanen 3-3-105, bilag 3 side 2 til 5, inspirationsbilleder til arkitektur fremgår det at lokalplanen lægger op til [ ] nutidigt formsprog, store glaspartier, taghældninger mindre end 45º, træbeklædninger samt zinktage. kl. 08.30 Side 6 af 8
Desuden citerer de lokalplanen for følgende to passager: Lokalplan 3-3-105 er indholdsmæssigt i tråd med den gamle bevarende lokalplan, men det har været nødvendigt at regulere bebyggelsens udseende og anvendelse mere specifik end i den gamle lokalplan. Området er allerede omfattet af en bevarende lokalplan. Ved den endelig vedtagelse af lokalplan 3-3-105 bliver lokalplan 05-022 ophævet inden for lokalplan 3-3-105 s område. Svar på indsigelser: Ikke imødekommet. Lokalplanens formålsbestemmelse forholder sig til den arkitektur, der ønskes for de fire længer i Las Poulsens Have. Skrænthusene indgår ikke i formålsbestemmelserne. I lokalplanens redegørelse står der, at det bærende hensyn er bevaringshensynet. Men der står ikke, hvordan bevaringshensynet påvirker nybyggeri. Til gengæld står der, at Lokalplan 3-3-105 er indholdsmæssigt i tråd med den gamle bevarende lokalplan, men det har været nødvendigt at regulere bebyggelsens udseende og anvendelse mere specifikt end i den gamle lokalplan. Og om længerne i Las Poulsens Have skrives, at de kan genopføres i en traditionel 4 længet gårdstruktur, men med nutidig arkitektur. På baggrund af ovennævnte formuleringer i redegørelsen samt de i lokalplanen viste inspirationsbilleder til (nutidig) arkitektur og bygningernes i forvejen utraditionelle højdeforhold, vurderer forvaltningen, de ansøgte dispensationer til at være i overensstemmelse med intentionerne i lokalplanen, og mener at bygningerne kan bidrage positivt til det bestående miljø. kl. 08.30 Side 7 af 8
Bilag: By- og Landskabsudvalget Indsigelser Ansøgers svar på indsigelser Skitseprojekt - Bygaden 27-29 og 31 Lokalplan 3-3-105 Offentligt formål mv Bygaden Hasseris Naboorientering og partshøring - vedrørende Bygaden 27 29 og 31 Revideret situationsplan med private haver 912-2010 kl. 08.30 Side 8 af 8