Forslag til bebyggelsesplan på Hyllegårdsudstykningen.

Forslag til bebyggelsesplan på Hyllegårdsudstykningen.

GST Oversigtskort Lejre 4kf Højby By, Rorup Tidspunkt: 03-11-2016 10:26:22 Udskrevet af: Gitte Klejs Jensen Målestoksforhold: 1:6255

Hyllegården, Hvalsø Opførelse af 50-60 boliger 1

Er der behov for yderligere 50-60 lejeboliger i Hvalsø? Nedenstående vurdering er lavet med henblik på at vurdere, om Boligselskabet Sjælland vil kunne udleje 50-60 nye boliger i Hvalsø, hvis de blev opført på området ved Hyllegården. I vurderingen går vi ud fra, at nedenstående parceller og lejeboliger bliver/er opført. Notatet er udfærdiget, fordi det er blevet muligt at erhverve det skitserede areal (se forsiden) på ca. 5.500 m2. Der vil kunne opføres 50-60 boliger afhængig af bebyggelsesprocenten. Planlagte udstykninger i Hvalsø til ejerbolig forskellige boformer Der er inden for det næste år planlagt/udstykket parceller til Frikøbing (bæredygtigt byggeri) 20-25 husstande, handicapboliger v/fonden Mariehjemmene og ca. 25 parcelhusgrunde. Endvidere er 3. etape i Buske Nord undervejs. Hvor mange parceller, der forventes solgt, er boligselskabet ikke bekendt med. Planlagte nye lejeboliger i Hvalsø Domea har stiftet Boligselskabet Midtsjælland, Afd. 146-01 v/søtorvet. Her planlægges opført 47 boliger fordelt på 2, 3 og 4 rums mellem 70-114 m2. Huslejeniveauet bliver ca. 1.050 kr. pr. m2. excl. forbrug. Der forventes indflytning august 2017. Alle boliger bliver placeret på 1. og 2. sal med altan. Der vil være butikker og liberalt erhverv i stueetagen. oo00oo Generelle ønsker fra vores medlemmer Tidligere kundeforespørgsler i Boligselskabet Sjælland og Hvalsø Boligselskab har vist, at der er et ønske om, at der bygges 1 plan boliger med egen lille have. Grunden til, at der foretrækkes 1 plan i forhold til 1½ plan er, at kvadratmeterne udnyttes bedre i 1 plan, og de ældre vil blot helst undgå trapper. For etagebyggeri er der et ønske om, at der er et godt lysindfald, at lejlighederne er godt indrettet, og at der altid er altan. Elevator er også et stort ønske. Boligsammensætning i Hvalsø Hvalsø Boligselskab råder over 287 familieboliger i Hvalsø. Derudover har M/P Ejendomme P/S 41 lejeboliger på Kløvermarken. Endelig er der enkelte private udbydere. Men ellers er øvrige boliger enten andel- eller ejerboliger. Befolkningsprognose 2016 Det fremgår af Befolkningsprognose 2016 1 for Lejre Kommune, at der forventes en pæn befolkningstilvækst i aldersgruppen 25-64 år på 818 over de næste 10 år, og en pæn stor befolkningstilvækst af seniorer på 65-79 år på knap 100 personer og tilsvarende i ældregruppen 80+ år. Derudover har Hvalsø haft en større befolkningstilvækst end forventet i gruppen 17-24 år. Tilvæksten har været på 85 i 2015. Årsagen hertil skyldes formentlig, at der er flere af de helt unge, der er blevet boende i Hvalsø som pendlere i stedet for at flytte mod de større byer. 1 http://www.lejre.dk/media/1835686/befolkningsprognose-2016-for-lejre-kommune.pdf 2

Det er blevet endnu sværere at finde lejebolig i København og boligpriserne har - på trods af finanskrisen - været stigende de sidste par år i København specielt hvad angår de mindre lejligheder. I første kvartal i 2014 var kvadratmeterprisen i København midtby ca. 35.000 kr. I tredje kvartal i 2015 var kvadratmeterprisen steget til ca. 42.000 kr. En lejlighed på 50 m2 er hermed på 1½ år blevet kr. 350.000 dyrere. Vi ved, at mange er kommet i klemme i forhold til de skærpede udlåningsregler ved køb af fast ejendom. Renten er ekstrem lav, men aldrig har bankerne og realkreditinstitutterne stillet større krav til både førstegangskøbere og flergangskøbere (de fleste banker forlanger, at man har solgt sin nuværende bolig før de giver tilsagn om udlån til ny ejendom). Pr. 1. november 2015 trådte en ny regel i kraft. Reglen går ud på, at en køber selv skal have sparet 5% af købesummen op. Det kan for mange være svært at skaffe så mange penge, da der også skal spares op til selve flytningen/istandsættelsen. Herudover kræver bankerne et meget højt rådighedsbeløb. En tommelfingerregel er 5.000 kr. pr. voksen og kr. 2.000 kr. pr. barn. Det vil sige, at en familie på 2 voksne og 2 børn skal have kr. 14.000 til sig selv efter alle faste udgifter er betalt. Det er der ikke mange lønmodtagere der kan levere og derfor er det blevet rigtig svært at købe fast ejendom specielt hvis du er førstegangskøber og ikke har et friværdibeløb at skyde ind i købet. Alene på den baggrund forventer vi en efterspørgsmål på gode sunde boliger til en rimelig husleje. Derudover forventer vi også, at der er mange af Hvalsø s seniorer, der på et tidspunkt ønsker at afhænde deres bolig og i stedet bo til leje. De ønsker at slippe for forpligtelserne med vedligeholdelse og pasning af større udearealer. Når antallet af borgere på 80+ år stiger, må vi forvente en efterspørgsmål på små handicapvenlige boliger. Boligselskabet er ikke bekendt med, at kommunen har planlagt yderligere ældre- og plejeboliger i Hvalsø, men i takt med, at levealderen generelt stiger, så vil der være ældre i gruppen 80+ år, der har brug for små handicapvenlige boliger. Disse boliger kunne eventuelt fordeles ud for samme principper som Elmevej 3 B, 5 B og 10 B. Tilgængelighed Det er boligselskabets vurdering, at det er vigtigt for Hvalsø-folket, at de kan komme hurtigt til både Roskilde, Holbæk og København. Hvalsø-folket sætter pris på at bo på landet, men samtidig også at kunne opleve de muligheder som f.eks. kulturlivet i København byder på. Denne frihed gælder både unge som ældre. Selvom DSB har fjernet nogle af hurtigtogene til Hvalsø med vinterkøreplanen, er Hvalsø stadig den by i Lejre kommune, hvor der er flest togafgange mod København, ligesom bilisterne meget hurtigt kan komme til Holbæk motorvejen. Tilflyttere Boligselskabet Sjælland og de administrerende selskaber har pr. 1. januar 2016 ændret reglerne for opskrivning. Det betyder, at alle medlemmer i bl.a. Hvalsø Boligselskab og Boligselskabet Sjælland kan søge på tværs af hinanden. Vi forventer, at rigtig mange af vores medlemmer i Boligselskabet Sjælland vil benytte sig af, at de vil kunne få tilbudt en bolig til en god leje i Hvalsø. Har du ikke en opskrivning på mindst 10 år i Boligselskabet 3

Sjælland, er det svært at få tilbudt et rækkehus i Roskilde-området. Mange af vores medlemmer i Boligselskabet Sjælland er parat til at flytte uden for Roskilde, så længe transporttiden er rimelig. En togtur på mellem 11-14 minutter vurderes som rimelig. Da boligselskabet i 2012 byggede 50 rækkehuse i Borup havde vi i første omgang svært ved at udleje de boliger, der var opført i 1 ½ plan. Indretning af prøvebolig og et par annoncer i Søndagsavisen gjorde, at vi havde alt udlejet efter ganske få åbent hus arrangementer. Det var primært familier med børn i alderen 25-50 år fra Københavnsområdet, der flyttede ind. I forhold til togforbindelser, kultur m.v. vurderes Hvalsø mere attraktiv end Borup. Konklusion Det er Boligselskabet Sjællands vurdering, at det vil kunne lade sig gøre at udleje 50-60 yderligere boliger i Hvalsø, hvis disse primært opføres som 1-plans boliger med egne små haver og til en fornuftig husleje på ikke højere end 1.000 kr. pr. m2. Da vi må forvente, at mange seniorer, ældre og yngre børnefamilier vil være interesseret i at få en bolig, er det vigtigt, at vi bygger både 2, 3 og 4 rums boliger. Det kan betyde, at nogle af de nye boliger vil blive beboet af nuværende lejere i Hvalsø Boligselskab, hvilket kan få negativ indflydelse på ventelisterne i Hvalsø Boligselskab. Men det er også boligselskabets vurdering, at vi med få markedsføringsmidler kan synliggøre mulighederne for at få en god bolig i Hvalsø - via medlemmets opskrivning i Boligselskabet Sjælland - uden at have været skrevet op i mange år. Det vil gavne Hvalsø Boligselskab positivt og det vil skabe plads til nye familier i Hvalsø. Roskilde, den 14. marts 2016 /bme 4

Hyllegården, Hvalsø Roskilde juni 2016/bme Hyllegården tankerne bag de nye boliger og behovet herfor. De tanker som Boligselskabet har gjort omkring et kommende byggeri på Hyllegården går meget godt i spænd med Lejre Kommunes Plan- og bæredygtighedsstrategi for 2016 1. Vi har en vision om livet i naturen Vi har en vision om, at boligtilbud skal være varieret. I Hyllegård udstykningen er der mange ejerboliger vi vil tilbyde lejeboliger i forskellig størrelse Vi vægter kvalitet, pris og bæredygtighed Vi ønsker så vidt muligt at sikre kunst i boligområdet. Tanken med byggeriet er at danne et bofællesskab, hvor økologi og bæredygtighed vil være fællesnævner for hele udstykningen. Den samlede udstykning vil omfatte Frikøbing, Marie-Cecilie hjemmet for unge med handicap, almindelige parceller og almene lejeboliger. I de almene boliger tænkes i gode materialer, der kræver mindst mulig efterfølgende drift/vedligeholdelse og udenoms arealer, hvor stier skal være lidt vilde, så den nuværende natur udnyttes til fulde. Hvalsø Boligselskab ønsker at bygge 57 lejeboliger fra 2-4 rum. Frikøbing er en grundejerforening af ejerboliger med et fællesskab omkring økologi og bæredygtighed. Hvalsø Boligselskab ønsker at bringe den sociale bæredygtighed ind det vil sige ejerboliger og lejeboliger blandet så den sociale bæredygtighed for området bliver så optimal som muligt. Da vi i 2014 havde en dialog med folkene bag Frikøbing og Solskinshuset var der et stort ønske om at få adgang til lejeboliger. Dette ønske er der stadig, idet de interesserede ikke har haft mulighed for at bygge lejeboliger andre steder siden. Der er mange, der gerne vil bo bæredygtigt, men som ikke har mulighed for at erhverve fast ejendom. Endelig er der stadig ønske om et seniorbofællesskab, hvorfor det kan overvejes, om nogle af boligerne skal anvendes til dette. Vi ser det som en positiv mulighed for, at Hvalsø by kan få nye borgere til kommunen, der kan bidrage med skattekroner og som kan bidrage positivt til forretningslivet omkring Søtorvet. Nogle vil komme fra andre kommuner herunder også København og andre vil flytte internt fra de eksisterende afdelinger i Hvalsø Boligselskab. Såfremt folk flytter internt, bliver der plads til tilflyttere i de eksisterende afdelinger. Og mange vil komme fra ejerboliger i Hvalsø og de omkringliggende byer Ny Tolstrup, Særløse, Skov Hastrup, Kr. Sonnerup, Såby m.v. Endelig vil flere nye boliger være positivt i forhold til de flygtninge kommunen forventer at modtage de kommende år. Der er igen en tendens til, at folk flytter væk fra København og bosætter sig i omegnskommunerne. 2 Når de unge er færdige med at læse, vælger et stort antal at flytte tilbage mod det område de er opvokset i. Denne udvikling bekræftes i Lejre Kommunes befolkningsprognose, side 3. 3 Det fremgår endvidere af prognosen, at den største tilvækst forventes at ske i Hvalsø. Befolkningsprognosen i fødsler og fertilitet fortæller, at der fra 2006 til 2014 har været et stort fald i Lejre Kommune. Antal af fødsler på landsplan forventes dog i 2016 at blive det højeste i mange år. Stigningen kommer efter et lavpunkt i nyere tid, hvor Danmark med 55.873 nyfødte i 2013 var nede på det laveste 1 http://www.lejre.dk/media/2311810/plan-og-baeredygtighedsstrategi-2016_offentliggoerelse.pdf 2 http://www.b.dk/nationalt/danmarks-stoerste-byer-vokser-selvom-folk-flytter-vaek 3 http://www.lejre.dk/media/1835686/befolkningsprognose-2016-for-lejre-kommune.pdf

Hyllegården, Hvalsø Roskilde juni 2016/bme fødselstal siden 1987. Det forventes, at vi i 2016 på landsplan rammer over 60.000 fødsler for første gang i flere år. 4 Der er et stort behov for 1-plans boliger med egen have. Byens to ejendomsmæglere har i flere år efterlyst mindre lejeboliger til brug for ældre ægtepar, der ønsker at afhænde deres større parcelhuse i Hvalsø og omegn. De ønsker at fritages for ansvar med vedligeholdelse af ejendommen og for at slippe for at ordne en stor have, men de ønsker stadig at have mulighed for at have terrasse, så de stadig kan nyde udelivet. Udviklingen af ventelisterne er nærmest eksploderet. Den ene årsag er naturligvis, at det er blevet sværere at blive godkendt til at købe egen bolig, da bankerne/kreditforeningerne har skærpet kravene, og den anden årsag er, at vi har fået fælles venteliste med Hvalsø Boligselskab, Boligselskabet Sjælland og BoliGrøn. Mange af vores medlemmer, der tidligere kun har søgt i Roskilde-området, har fået øjnene op for Hvalsø, der ligger tæt på Roskilde. Den tætte beliggenhed til Roskilde, gode togforbindelser mod København og Lejre Kommune, der brandes som økologisk Kommune er alle positive faktorer, der spiller ind. I 2013 udlejede vi 50 nye tæt/lav boliger i Borup by. Heraf kom ca. 1/3 af de nye beboere fra Borup resten var spredt ud over hele Sjælland plus en enkelt fra Sverige og Haderslev. Så alt afhængig af, hvad man aftaler om fordelinger af boliger til interne/eksterne forventer vi os også en stor interesse for boligerne fra borgere uden for Lejre Kommune. Se nedenstående oversigt over udviklingen af vores venteliste på familieboliger, der ligger i Hvalsø by tilhørende Hvalsø Boligselskab. En stigning i procent i gennemsnit for samtlige afdelinger på 284% for tiden april 2013 til april 2016. Det vil sige, at rigtig mange står aktivt søgende og venter på at få lov til at få en bolig. Nedenfor har vi anført opsigelsesprocenterne for afdelingerne i 2015. Opsigelsesprocenten ligger for de fleste under 10% - hvilket er meget flot. Det vil sige, at vi ikke har særlig stor omsætning i boligerne. Hvalsø 1 5% Traneparken- 10,61% Vangkildegård - 5,95% Laurbærhaven 9,52% Brune Banke- 9,33% En opsigelsesprocent på 10,61 i Traneparken er også meget flot. Her er vi gået fra 17 opsigelser i 2011 til henholdsvis 8, 5 og 7 opsigelser i 2013, 2014 og 2015 ud af 66 boliger. I Laurbærhaven er vi gået fra at have 11 opsigelser i 2013 til at have henholdsvis 4 i 2014 og 4 i 2015. 4 http://www.dr.dk/nyheder/indland/babyboom-i-danmark-til-sommer

Hyllegården, Hvalsø Roskilde juni 2016/bme Det er derfor vores overbevisning, at vi vil kunne bygge nogle meget attraktive boliger til en god lejepris, der vil kunne udlejes uden problemer, og uden at det vil skabe udlejningsproblemer i de eksisterende afdelinger i Hvalsø by. Vi er heller ikke bekymret for, at projektet på Hyllegården vil ødelægge Søtorvets muligheder for at udleje deres nye boliger. Det er to vidt forskellige boligprojekter, der tiltrækker to forskellige typer lejere. Søtorvet tiltrækker bl.a. folk, der gerne vil bo/have: Etagebyggeri Midt inde i byen tæt på indkøb, station, skole, dagsinstitutioner Mange aktiviteter omkring sig - Torvelivet Ingen forpligtelser med udenoms arealer ønsker kun en dejlig altan Tæt på Skolesøen Hyllegården tiltrækker bl.a. folk, der gerne vil bo/have: Tæt/lavt byggeri Tæt på naturen i landlige omgivelser Egen have og natur integreret i boligområdet Bo bæredygtigt Sætter pris på økologi Sætter pris på fællesskab I forhold til vores aktive venteliste, så har der været en stor stigning i ventelisten til Traneparken, der er den afdeling, der er mest sammenlignelig med Søtorvet. Det forventes, at Søtorvet står færdigt i sommeren 2017. Boligerne omkring Hyllegården kan tidligst forventes færdigt i sommeren/efteråret 2018, idet der først skal godkendes en lokalplan førend vi kan få skema A og derefter skal byggeriet projekteres og udbydes i licitation. Boligerne på Søtorvet skulle derfor gerne være godt udlejet førend udlejningen af Hyllegården starter op. Vi forventer at kunne opføre et bæredygtigt kvalitetsbyggeri til en årlig m2 leje på ca. 1.000 kr. (2016-tal). Roskilde, den 13. juni 2016 Boligselskabet Sjælland på vegne af Hvalsø Boligselskab