Helsinge Kommune Lokalplan nr. 87.03 for et område ved Stuebjerggårdsvej i Tisvildeleje Kommuneplantillæg nr. 18 til Helsinge Kommuneplan 1997-2008 Tisvilde Bygade Tisvilde Hegn December 2002
Lokalplan nr. 87.03 Stuebjerggårdsvej 2, Tisvildeleje INDHOLDSFORTEGNELSE INDLEDNING Hvorfor lokalplan? side 2 Hvad er en lokalplan? side 2 Fremlæggelse og indsigelsesfrist? side 3 LOKALPLANREDEGØRELSE Lokalplanens midlertidige retsvirkninger side 5 Lokalplanens idémæssige indhold side 5 Lokalplanens forhold til anden planlægning side 6 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1 Lokalplanens formål side 8 2 Områdets afgrænsning og zonestatus side 8 3 Områdets anvendelse side 8 4 Udstykning side 8 5 Parkeringsforhold. side 8 6 Bebyggelsens omfang og placering side 9 7 Bebyggelsens ydre fremtræden side 9 8 Hegn side 9 9 Ubebyggede arealer side 9 10 Dispensation fra lokalplanens bestemmelser side 10 11 Lokalplanens retsvirkninger side 10 12 Ophævelse af byplanvedtægt side 10 Vedtagelsespåtegning Kortbilag 1: Lokalplanområde Kortbilag 2: Arealanvendelse Kortbilag 3-7: Principskitser for facader Kortbilag 8-13: Illustrationsplaner Forslag til kommuneplantillæg nr. 18 til Helsinge Kommuneplan 1997-2008 Lokalplanen er udarbejdet af: LANDINSPEKTØRGRUPPEN Jens Bruun Andersen Niels Øvlisen Frejasvej 5 3400 Hillerød Tlf. 48 26 48 88 Fax 48 25 52 54 E-mail landinspektoer@email.dk i samarbejde med Tegnestuen Strandengen, Strandengen 2, 3210 Vejby og Helsinge Kommune, Teknisk Forvaltning December 2002 1
Lokalplan nr. 87.03 Stuebjerggårdsvej 2, Tisvildeleje INDLEDNING HVORFOR LOKALPLAN? Lokalplaner skal normalt udarbejdes, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- eller anlægsarbejder, dele af kommuneplanen skal realiseres, forældede byplanvedtæger eller lokalplaner skal revideres eller ophæves når et areal skal overføres fra landzone til byzone i forbindelse med bygge- eller anlægsarbejder. Nærværende lokalplanforslag er udarbejdet med baggrund i et konkret ombygningsprojekt. Lokalplanforslaget skal udarbejdes, fordi ombygningsprojektet ikke er foreneligt med de bestemmelser som findes i den eksisterende byplanvedtægt. Lokalplaner udarbejdes af kommunalbestyrelsen. Planloven giver kommunen mulighed for at forlange, at den private bygherre yder bistand til lokalplanudarbejdelsen. I praksis udarbejdes lokalplanen således ofte i et samarbejde mellem kommunen, den private bygherre og dennes rådgivere. Planlovens bestemmelser sikrer, at der ved lokalplanudarbejdelsen gives mulighed for offentligheden til at komme med indsigelser mod et planforslag. HVAD ER EN LOKALPLAN? Når en lokalplan er vedtaget af kommunalbestyrelsen, udgør den det regelsæt, som vil blive lagt til grund, når kommunen skal vurdere ansøgninger om opførelse af ny bebyggelse, ombygninger, udstykninger mv. En lokalplan består af to dele: en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesserede om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indhold og den forhold til den øvrige planlægning beskrives. Desuden forklares lokalplanens retsvirkninger. 2
Lokalplan nr. 87.03 Stuebjerggårdsvej 2, Tisvildeleje Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalplanens vedtagelse er bindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og suppleret med kortbilag. Lokalplanen tinglyses på alle ejendomme indenfor lokalplanens område. FREMLÆGGELSE OG INDSIGELSESFRIST For at sikre borgernes indsigt og medindflydelse i planlægningen fremlægges hermed et forslag til lokalplan nr. 87.03 for et område ved Stuebjerggårdsvej, Tisvildeleje. Forslaget er fremlagt i 8 uger fra 28.02.2003. Lokalplanforslaget vil være fremlagt til gennemsyn på Rådhuset, Teknisk Forvaltning, samt på Helsinge bibliotek og Tisvilde minibibliotek i ovennævnte periode. Har De indsigelser eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal De skrive til: Helsinge Kommune Rådhuset Teknisk Forvaltning Rådhusvej 3 3200 Helsinge Fristen for indsendelse af indsigelser og ændringsforslag er fastsat til 25.04.2003, hvor de skal være modtaget i forvaltningen. Før en lokalplan vedtages endeligt, behandler kommunalbestyrelsen de modtagne skriftlige tilkendegivelser og beslutter i hvilket omfang, indsigelser og ændringsforslag skal imødekommes i den færdige lokalplan. Kommunalbestyrelsen bekendtgør herefter lokalplanens endelige vedtagelse i den lokale presse, og lokalplanens bestemmelser tinglyses på de berørte ejendomme. 3
Lokalplan nr. 87.03 Stuebjerggårdsvej 2, Tisvildeleje REDEGØRELSE Den efterfølgende redegørelse indeholder de planmæssige forudsætninger for den fremtidige anvendelse af et område på ca. 2.200 m 2 beliggende på en del af matr.nr. 6nh og en del af matr.nr. 6af Tisvilde by, Tibirke. Lokalplanområdet er beliggende i den østlige del af Tisvildeleje. Mod nord afgrænses området af Tisvilde Bygade, hvortil området har vejadgang ad Stuebjerggårdsvej, som afgrænser området mod øst. Mod syd og vest afgrænses området af ejendomme med enfamiliehuse. Området er i Helsinge Kommuneplan 1997-2008, som er vedtaget 16.12.1997, beliggende i området B18. Områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende lokale serviceanlæg, som f.eks. mindre dagligvarebutikker, børneinstitutioner og fælleshuse samt virksomheder, der uden genevirkning kan indpasses i området. Den eksisterende bebyggelse inden for lokalplanområdet har indtil medio 2002 været anvendt af en virksomhed beskæftiget med honeteknik (præcisionsslibning). Der har tidligere været snedkerværksted i bygningerne. Det er hensigten, at der inden for de eksisterende bygningsrammer skabes mulighed for at indrette 10 lejligheder og et mødelokale/redskabsskur for ejendommens brugere. I forbindelse hermed sker der ændringer i tagkonstruktionen på bygningen nærmest Tisvilde Bygade. Ligeledes nedrives en del af den eksisterende lagerbygning. Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet under ét vil efter realisering af dette projekt blive ca. 50 %. Særligt om principskitser og illustrationsplaner Der henvises i lokalplanens bestemmelser til principskitser for facadeudformningen. Disse principskitser, der er vedhæftet som bilag 3-7, er retningsgivende for ombygningsarbejder mv. som foretages indenfor lokalplanområdet. Skitserne vil blive lagt til grund for kommunens behandling af ansøgninger om tilladelse til ombygning af de eksisterende bygninger. Bilag nr. 8-13 er et sæt illustrationsplaner, som viser en opdeling af 10 lejligheder og en hensigtsmæssig placering af vinduer, døre mv., således, at der kan opnås tilfredsstillende lysforhold i lejlighederne. Desuden vises en mulig opdeling af kælderetagen. Illustrationsplaner er ikke direkte bindende for ombygningsarbejder mv., men er medtaget for at give bygherre, kommende beboere og naboer indtryk af, hvad byrådet har til hensigt med lokalplanen. 4
Lokalplan nr. 87.03 Stuebjerggårdsvej 2, Tisvildeleje LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen, må der ikke udstykkes, bygges eller ændres i brugen af de ejendomme, som ligger inden for lokalplanens område. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for at komme med indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan kommunalbestyrelsen give tilladelse til udnyttelse af ejendommene i overensstemmelse med lokalplanforslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 28.02.2003, og indtil forslaget er endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen, dog højst indtil den 28.02.2004. Lokalplanens retsvirkninger efter den endelige vedtagelse i kommunalbestyrelsen er beskrevet i 11. Kommunalbestyrelsen kan i henhold til Lov om planlægning meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt (eller fastholdt) ved lokalplanen. Mere væsentlige lempelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. LOKALPLANENS IDÉMÆSSIGE INDHOLD Lokalplanen giver mulighed for indretning af 10 boliger i den eksisterende erhvervsbygning på ejendommen. Da erhvervsbygningen ligger i et boligområde, vil det være naturligt, at denne bygning konverteres til boliger, for derved at skabe ro og kontinuitet i lokalområdet. Det er hensigten at indrette 10 boliger af varieret størrelse, som blandt andet tilgodeser den gruppe borgere i Tisvilde-området, som ønsker at afhænde hus og have, men samtidig ønsker at bevare tilknytningen til Tisvilde-området. De 10 lejligheder som dette ombygningsprojekt indeholder, vil blive bygget såvel arkitektonisk som håndværksmæssigt korrekt. Alle stuelejligheder samt de to 2-etagers boliger har privat have. 1. sals lejligheder har balkon eller franske altaner. Der vil i ombygningsprojektet blive lagt vægt på lysforholdene i alle lejligheder. Der er pulterum i kælderen, fælles haveanlæg, redskabsrum og mødelokale i den tidligere lagerbygning. Bygningen vil i det ydre fremstå i sandfarvet pudset murværk, lærketræ, sort tagpap med lister, hvide vinduer og døre samt galvaniserede franske altaner. 5
Lokalplan nr. 87.03 Stuebjerggårdsvej 2, Tisvildeleje LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Helsinge Kommuneplan 1997 2008 Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens rammeområde B18, Tisvildeleje. Kommuneplanens rammebestemmelser udgør de indholdsmæssige rammer for den fremtidige lokalplanlægning. Det vil sige, at der ikke kan optages bestemmelser i en lokalplan, som strider imod den overordnede kommuneplans rammebestemmelser. Såfremt kommunalbestyrelsen ønske dette alligevel, skal der udarbejdes et tillæg til kommuneplanen. Boligområde B18 fastsætter flg. rammebestemmelser: Området udlægges til boligformål med tilhørende lokale serviceanlæg, som f.eks. mindre dagligvarebutikker, børneinstituationer og fælleshuse samt mindre virksomheder, der uden genevirkninger kan indpasses i området. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom eller for et område som helhed må ikke overstige 25. Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1½ etage, og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Da bebyggelsen i lokalplanområdet overskrider kommuneplanens rammer for boligområde B18 for så vidt angår bebyggelsesprocent og maksimalt etageantal, skal der efter planlovens regler udarbejdes et tillæg til kommuneplanen. Tillægget er udarbejdet samtidig med nærværende lokalplanforslag og offentliggøres sammen med lokalplanforslaget. Zoneforhold Området er beliggende i byzone. Spildevandsafledning Området afleder spildevand til hovedledning i Stuebjerggårdsvej. Vandforsyning Området er forsynet fra Tisvilde Vandværk. Elforsyning Området er forsynet fra NESA. Varmeforsyning Erhvervsbygningerne har hidtil været opvarmet ved centralvarmeanlæg (oliefyr), men agtes tilsluttet fjernvarmeforsyning i forbindelse med omdannelsen til boligformål. 6
Lokalplan nr. 87.03 Stuebjerggårdsvej 2, Tisvildeleje Antenneanlæg Boligerne tilsluttes fælles antenneanlæg. Byplanvedtægt Lokalplanområder er omfattet af byplanvedtægt nr. 1 for Tisvilde-området fra 1964, med tillæg fra 1968 og 1976. Byplanvedtægten aflyses for så vidt angår matr.nr. 6nh og del af matr.nr. 6af Tisvilde by, Tibirke, som omfattes af nærværende lokalplan. 7
Lokalplan nr. 87.03 Stuebjerggårdsvej 2, Tisvildeleje I medfør af Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000, som ændret ved lov nr. 388 af 6. juni 2002) fastlægges følgende BESTEMMELSER 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål: at at sikre en hensigtsmæssig udnyttelse af eksisterende bygninger, og tilvejebringe grundlaget for omdannelse af eksisterende erhvervsbygninger til boligformål. 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr.nr. 6af og del af matr.nr. 6nh Tisvilde by, Tibirke, i alt ca. 2.200 m 2. 2.2 Lokalplanområdets zonestatus er byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Den på kortbilag 2 viste bygning A må alene anvendes til boligformål, og må højest indeholde 10 lejligheder til helårsbeboelse. 3.2 Den på kortbilag 2 viste bygning B må alene anvendes til mødelokale for ejerne af boligerne i bygning A samt til redskabsskur til brug for ejendommens drift. 4 Udstykning 4.1 Der må ikke ske udstykning inden for lokalplanområdet. 5 Parkeringsforhold 5.1 Der skal anlægges mindst 12 parkeringspladser efter princippet som er vist på kortbilag 2 (optrukket linie). 5.2 Der skal udlægges yderligere 3 parkeringspladser efter princippet som er vist på kortbilag 2 (stiplet linie). 8
Lokalplan nr. 87.03 Stuebjerggårdsvej 2, Tisvildeleje 5.3 Parkeringsudlæg skal anlægges, såfremt det af byrådet skønnes, at de jf. 5.1 anlagte parkeringspladser ikke kan dække behovet inden for lokalplanområdet. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Der må ikke opføres yderligere bebyggelse end de på kortbilag 2 viste bygninger A og B. 6.2 Bygning A må maksimalt opføres i 2 etager. 6.3 Ingen del af bygning A må overstige en højde på 8,5 m, bortset fra mindre fremspring, skorstene, antenner mv. 6.4 Bygning B må maksimalt opføres i 1 etage. Bygningens højde i den vestlige side må ikke overstige 2,20 meter målt i forhold til terræn i skel mod nabogrund. Bygningens højde i den østlige side må ikke overstige 3,80 m målt i forhold til terræn. Dog kan den sydlige gavlmur på bygning B udføres med en højde på maksimalt 0,60 m over tagbelægning. Tagkonstruktionen skal udføres med ensidigt fald. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 For lokalplanområdet i sin helhed gælder, at facader skal udføres i vandskurede eller pudsede vægge. Det skal dog være tilladt, at den vestlige facade på bygning B samt hegnsmur i forlængelse heraf mod matr.nr. 6bq Tisvilde by, Tibirke, fremstår som gulstensmur. 7.2 Tagbeklædning på bygning A og B må ikke udføres med reflekterende materialer. Tagbeklædning skal udføres med rene materialer og mål ikke udføres i surrogatmaterialer Det er tilladt at udføre inddækning ved tagvinduer mv. med aluminium eller zink. Solfangeranlæg skal godkendes af Byrådet efter en samlet plan. Solfangerne skal integreres i bebyggelsens arkitektur og facadeudformning, og må ikke reflektere kraftigt lys til det omgivende landskab eller bebyggelse. 7.3 Udvendige bygningssider skal fremstå i farver inden for jordfarveskalaen. Undtaget herfra er den vestlige facade på bygning B samt hegnsmur, jf. 7, stk. 1. 7.4 Facader skal udføres i princippet som vist på kortbilag 3 7. 8 Hegn 8.1 Det er tilladt at opsætte interne hegn, som vist på kortbilag 2. 9
Lokalplan nr. 87.03 Stuebjerggårdsvej 2, Tisvildeleje 8.2 Hegning må kun ske som levende hegn, eventuelt suppleret med ikke synligt trådhegn. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Ubebyggede arealer skal anlægges som have som vist på kortbilag 2. 10 Dispensationer 10.1 Mindre betydende lempelser af retningslinierne i nærværende lokalplan kan tillades af byrådet, såfremt karakteren af det boligområde, som lokalplanen søger at skabe, ikke derved ændres. 11 Lokalplanens retsvirkninger 11.1 Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 11.2 Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. 11.3 Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. 11.4 Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 12 Ophævelse af byplanvedtægt 12.1 Byplanvedtægt nr. 1 for Tisvilde-området tinglyst d. 24.02.1966 ophæves inden for denne lokalplans afgrænsning (del af matr.nr. 6nh og del af matr.nr. 6af Tisvilde by, Tibirke). 10
Lokalplan nr. 87.03 Stuebjerggårdsvej 2, Tisvildeleje Vedtagelsespåtegning Således vedtaget til offentlig fremlæggelse af Helsinge Byråd. Helsinge, den 18. februar 2003 (sign.) Claus Lange Borgmester (sign.) Per Knudsen Kommunaldirektør Lokalplanforslaget er offentligt bekendtgjort den 28. februar 2003. I henhold til Lov om Planlægning 27 er foranstående lokalplan godkendt endeligt af Helsinge Byråd den 20. maj 2003. Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den 24. maj 2003. 11
Tillæg nr. 18 til Helsinge Kommuneplan 1997-2008 TILLÆG NR. 18 TIL HELSINGE KOMMUNEPLAN 1997-2008 REDEGØRELSE I kommuneplan 1997-2008 for Helsinge Kommune er område B18 udlagt til boligformål med tilhørende lokale serviceanlæg, som f.eks. mindre dagligvarebutikker, børneinstitutioner og fælleshuse samt mindre virksomheder, der uden genevirkninger kan indpasses i området. For område B18 er fastsat at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom eller for et område som helhed må ikke overstige 25 at bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1½ etage, og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m. Idet disse bestemmelser ikke svarer til bestemmelserne i lokalplanforslag nr. 87.03, er nærværende forslag til tillæg nr. 18 til kommuneplanen udarbejdet. Lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillægget er offentliggjort samtidigt. 1
Tillæg nr. 18 til Helsinge Kommuneplan 1997-2008 NYE RAMMEBESTEMMELSER FOR ET OMRÅDE VED STUEBJERGGÅRDSVEJ Anvendelse: Bebyggelsestæthed: Bygningshøjde: Området må alene anvendes til boligformål. Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 50 procent. Bebyggelsen må maksimalt opføres i 2 etager. Ingen del af bebyggelsen må overstige en højde på 8,5 m, bortset fra mindre fremspring, skorstene, antenner mv. Vedtagelsespåtegning Således vedtaget til offentlig fremlæggelse af Helsinge Byråd. Helsinge, den 18. februar 2003 (sign.) Claus Lange Borgmester (sign.) Per Knudsen Kommunaldirektør Forslaget til kommuneplantillæg er offentligt bekendtgjort den 28. februar 2003. I henhold til Lov om Planlægning 27 er foranstående kommuneplantillæg godkendt endeligt af Helsinge Byråd den 20. maj 2003. Kommuneplantillægget er offentligt bekendtgjort den 24. maj 2003. 2