Helsingør Byråd 22. februar 2010 Hornbæk Ålsgårde Saunte Skibstrup Hellebæk Havreholm Borsholm Horserød Helsingør Plejelt Nygård Langesø Gurre Tikøb Jonstrup Nyrup Snekkersten Kvistgård Espergærde BØGEHØJGÅRD Holmegårdsvej Carl Bødker Nielsens Vej HORNBÆKHALLEN Hattemagervej N Harboesvej - overførsel til byzone Kommuneplantillæg nr. 1 Lokalplan 5.38
Lokalplan nr. 5.38 Harboesvej overførsel til byzone Tillæg nr. 1 til Helsingør Kommuneplan 2009-2020 INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE...3 Baggrund for lokalplanen...3 Eksisterende forhold...3 Lokalplanens formål...4 Lokalplanens indhold...4 Lokalplanens forhold til anden planlægning...5 Kommuneplantillæggets retsvirkninger...7 Tillæg nr. 1 til Helsingør kommuneplan 2009-2020...9 LOKALPLAN NR. 5.38... 11 1 - Områdets afgrænsning... 12 2 - Lokalplanens formål... 12 3 - Områdets anvendelse... 12 4 - Områdets zonestatus... 12 5 - Udstykning... 12 6 - Vej- og parkeringsforhold... 12 7 - Byggelinier... 13 8 - Bebyggelsens omfang og placering... 13 9 - Bebyggelsens ydre fremtræden... 13 10 - Ubebyggede arealer... 14 11 - Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug... 14 12 - Lokalplanens retsvirkninger... 14
REDEGØRELSE Denne lokalplan indeholder bestemmelser for bebyggelsen på Harboesvej 1-15 i Hornbæk. Lokalplanens område er vist på nedenstående tegning. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Lokalplanområdet har siden vedtagelsen af by- og landzoneloven ligget i landzone. Området er bebygget med parcelhuse og beliggende i tilknytning til Hornbæks byområde. Området ligger i Hornbæks sydlige del og grænser op mod det åbne land. For at forenkle den fremtidige administration af byggesager for området overføres det fra landzone til byzone. EKSISTERENDE FORHOLD Området er et eksisterende åben-lav boligområde med parcelhuse. Alle huse er i et plan og tagene har hældning. De fleste huse har udnyttet tagetage. Husene er opført med murede facader enten som blank mur 3
eller som pudsede/filtsede med en afsluttende malerbehandling. Et enkelt hus har træfacade malet i næsten sort farve. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanens formål er at overføre området fra landzone til byzone samt at fastlægge nogle bebyggelsesregulerende bestemmelser for området. LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanens bestemmelser fastholder områdets åbne lave karakter og sikrer dermed, at ny bebyggelse ikke forringer de eksisterende forhold. Lokalplanen fastlægger området til helårsboligformål. Herudover er det muligt at indrette liberalt erhverv i boligerne under forudsætning af, at det ikke ændrer områdets karakter af helårsbolig-område. Der kan være maksimalt en bolig pr. ejendom. De eksisterende grundstørrelser er fra 731 m 2 til 1274 m 2. Området kan ikke udstykkes yderligere. Bebyggelsesprocenten er 30 % og huse kan opføres i en etage med udnyttet tagetage. Den maksimale bygningshøjde må være 7 m. Ingen facader må være højere end 4 m. Der kan indrettes kælder under boligen. Af hensyn til beskyttelse af de naturinteresser der knytter sig til det beskyttede vandløb, Vesterbæk fastlægges en byggelinje på 10 m fra øverste vandløbskant. Ifølge en ældre deklaration er der på de fleste ejendomme i lokalplanområdet fastlagt en byggelinje 8 m fra midten af Harboesvej. Denne byggelinje udvides til at omfatte alle ejendommene. Med henblik på udvidelse af Carl Bødker Nielsens Vej fastlægges en vejbyggelinje på de ejendomme der grænser op til vejen. Byggelinjen fastlægges 12 m fra midten af Carl Bødker Nielsens vej. Klima De seneste års ændringer i klimaet med meget voldsomme regnskyl kræver, at regnvand hurtigt kan nedsives for ikke at belaste de offentlige kloakker. I lokalplanen er der derfor indsat en bestemmelse om, at faste belægninger inklusiv det bebyggede areal ikke må overstige 40% af grundarealet på en ejendom. I Kommunes varmeplanlægningsgrundlag indgår området som en del af Hornbæk Fjernvarmes forsyningsområde. Rammerne for dette blev godkendt af Byrådet i 1993. Fjernvarmen i Hornbæk baseres dels på overskudsvarme fra affaldsforbrænding, dels på kraftvarme fra naturgas, hvilket giver en lav CO2- belastning pr. varmeenhed. 4
Trafikforhold Vejadgang til området sker fra Carl Bødker Nielsens Vej. Carl Bødker Nielsens Vej er i Helsingør Kommuneplan planlagt som en gennemfartsvej, således at vejen føres helt igennem fra Sauntevej til Hornbækvej. Der er på nuværende tidspunkt ikke taget en beslutning om hvornår vejen skal realiseres i sin helhed. Handicapforhold Vesterbæk Servitutter Helsingør Kommunes målsætning er, at byggeri og udearealer er egnede for alle. Byrådet anbefaler derfor, at bygherrer og arkitekter helt fra starten af projekteringen af byggerier sikrer en helhedsløsning for alle. Det vil sige at handicapforholdene er indarbejdede og omfatter både udearealerne og indretningen af bygningerne. Det er vigtigt at overgangen mellem ude og inde bliver udført i niveau. Bygherrer og projekterende henvises derfor under projekteringen at følge vejledningen i Dansk Standard, DS 3028 Tilgængelighed for alle. Kravene vedr. handicapegnethed for vej-, sti-og parkeringsforhold indgår i den lovmæssige lokalplantekst, der tinglyses i den endelige lokalplan. Kravene til bygningernes handicapegnethed er selvstændigt lovgivet i Bygningsreglementet og stilles i forbindelse med udstedelsen af byggetilladelser og indgår således ikke i lokalplaner. Syd for lokalplanområdet løber Vesterbæk. Vandløbet er beskyttet af Naturbeskyttelseslovens 3. Det betyder, at der ikke må foretages ændringer i vandløbets tilstand. Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler og ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan f.eks. dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker området. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Helsingør Kommuneplan 2009-2020 Ifølge Helsingør Kommuneplan er lokalplanområdet beliggende i område 5.B3 (Holmegårdsvej-kvarteret). Her gælder, at følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen for område 5.B3 og (5.B2, 5.B4, 5.B6, 5.B7, 5.B9, 5.B10) skal sikre: a. at områdernes anvendelse fastlægges til helårsboligformål og offentlige formål samt nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. b. at bebyggelsesprocenten ikke overstiger 30 %, dog 40 for matr. nr. 1b Hornbæk Fiskerleje, Hornbæk, c. at bebyggelsen opføres under hensyn til områdets bebyg- 5
gelseskarakter, d. at de særlige miljømæssige og arkitektoniske kvaliteter i Horneby landsby, der er beliggende i område 5.B.2 (Horneby parcelhusområde) og i område 5.B.7 Hornbæk Fiskerleje, bevares gennem et sæt bebyggelsesregulerende bestemmelser, e. at det trekantformede areal mellem Sauntevej og Sennepsbakken samt det ubebyggede areal mod sydøst mellem Sauntevej og eksisterende bebyggelse i område 5.B.5 skal forblive i landzone, f. at ejendommen PUK matr. 27k, ud over anvendelsesformuleringen i litra a, kan anvendes til liberalt erhverv samt til privat og offentlig service. Tillæg nr. 1 til Helsingør kommuneplan 2009-2020 Spildevandsplan Varmeplan Museumslovens 27 Miljøvurdering Kystnærhedszonen Da denne lokalplan ikke er i overensstemmelse med rammerne i kommuneplanen, er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen. Ejendommene er separat kloakeret i overensstemmelse med Spildevandsplanen for 2003-2014. Regnvand- og spildevandssystemerne fra ejendommene er tilsluttet til kloaksystemerne ved Harboesvej der løber videre til Nålemagervej. Ifølge kommunens varmeplan er lokalplanområdet beliggende i fjernvarmeområde tilhørende Hornbæk Fjernvarmeværk. Der kan ved realisering af anlægsarbejder fremkomme hidtil ukendte jordfaste fortidsminder, som vil være omfattet af Museumslovens 27. Der gøres derfor opmærksom på, at bygherren i henhold til nævnte lov er forpligtet til øjeblikkelig til Holbo Herreds Kulturhistoriske Centre, Gilleleje Museum, Vesterbrogade 56, 3250 Gilleleje, at indberette eventuelle fund eller anlæg som måtte fremkomme, samt i det omfang det berører anlæg eller fund, midlertidigt at indstille anlægsarbejde. Museumslovens regler er i øvrigt gældende. Helsingør Kommune har gennemført en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lovbekendtgørelse nr. 936 af 24.9.2009. Lokalplanen omfatter et landzoneareal udbygget med helårsboliger grænsende op til byzone mod nord og vest. Den sydlige del grænser op til landzone og den østlige del grænser op til fredskovsområde. Idet der er begrænsede udbygningsmuligheder i området, er det vurderet, jf. 3, stk. 1, nr. 3, at der ikke skal udarbejdes en egentlig miljøvurdering, idet planen ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet. Byggeriet er beliggende indenfor de kystnære dele af byzonen jvf. 16, stk. 4 i Lov om planlægning. Lokalplanområdet er i dag beliggende i eksisterende helårsboligområde, hvor bygningshøjde max. må være 7 m. Området kan ikke ses fra kysten. Lokalplanen medfører således ikke ændringer, der vil have negative virkninger på kystlandskabet. 6
KOMMUNEPLANTILLÆGGETS RETSVIRKNINGER Inden for byzoner kan kommunalbestyrelsen modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan, der er tilvejebragt før kommuneplanen. Inden for byzoner og sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen, er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt. 7
8
Tillæg nr. 1 til Helsingør kommuneplan 2009-2020 Vedrørende ændring af bestemmelserne for område 5.B3. I henhold til 23 c i Planloven (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24.9.2009) fastsættes herved følgende nye bestemmelser for det areal, der er afgrænset på nedenstående tegning og benævnt 5.B3 (Holmegårds-kvarteret). En lokalplan, der træffer bestemmelser for område 5.B3, skal sikre: a. at området anvendelse fastlægges til helårsboligformål og offentlige formål samt nærmere angivne erhvervstyper, der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne, b. at bebyggelsesprocenten ikke overstiger 30, c. at bebyggelsen opføres under hensyn til områdets bebyggelseskarakter, d. at de særlige miljømæssige og arkitektoniske kvaliteter i Horneby landsby, der er beliggende i område 5.B2 (Horneby parcelhusområde) og i område 5.B7 Hornbæk Fiskerleje, bevares gennem et sæt bebyggelsesregulerende bestemmelser, e. at det trekantformede areal mellem Sauntevej og Sennepsbakken samt det ubebyggede areal mod sydøst mellem Sauntevej og eksisterende bebyggelse i område 5.B5 skal forblive i landzone, f. at Harboesvej matr.nre. 2f, 2m, 2n, 2o, 2p, 2q, 2y Holmegårde, Hornbæk, 5e, 5f, 2dm, 2dn, 2do, 2dp, 2dq, 2dr, 2ds Hornbæk by, Hornbæk overføres til byzone. Således vedtaget af Helsingør Byråd d. 22.2.2010 9
10
HELSINGØR KOMMUNE LOKALPLAN NR. 5.38 for Harboesvej overførsel til byzone Kortbilag nr. 1: Matrikelkort mål 1:1000 Kortbilag nr. 2: Retningsgivende bebyggelsesplan mål 1:1000 Teknisk Forvaltning, Espergærde d. 22.2.2010 MGA/ghu/aha 11
I henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 937 af 24.9.2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 1 nævnte område i Helsingør Kommune. 1 - OMRÅDETS AFGRÆNSNING stk. 1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1. stk. 2 Lokalplanen omfatter pr. 24.6.2009 matr. nre. 2 f, 2 m, 2 n, 2 o, 2 p, 2 q, 2 y Holmegårde, Hornbæk, og 2 dm, 2 dn, 2 do, 2dp, 2dq, 2dr, 2ds, 5e, 5f Hornbæk by, Hornbæk, samt alle parceller der udstykkes efter denne dato. 2 - LOKALPLANENS FORMÅL stk. 1 Lokalplanen har til formål, at overføre området fra landzone til byzone, at fastlægge områdets anvendelse til helårsboligbebyggelse, at sikre, at ny bebyggelse opføres under hensyn til områdets bebyggelseskarakter. 3 - OMRÅDETS ANVENDELSE stk. 1 Lokalplanområdet må kun anvendes til helårsboligformål. Bebyggelsen må kun bestå af åben lav bebyggelse, det vil sige fritliggende enfamilieshuse. Der må tillige etableres liberalt erhverv (privat servicevirksomhed og lign.) under følgende forudsætninger: o o o o Hovedanvendelsen af ejendommen skal fortsat være helårsbeboelse. Virksomhedens etageareal må højst udgøre 30% af det samlede etageareal, dog højst 125 m 2. Ejendommen må ikke ved skiltning eller lignende ændre karakter af beboelsesejendom. Behovet for parkering skal kunne opfyldes på ejendommen uden, at denne bliver domineret af parkering og mister præg af beboelsesejendom. 4 - OMRÅDETS ZONESTATUS stk. 1 Området er beliggende i landzone. Ved endelig vedtagelse af denne lokalplan overføres området til byzone. 5 - UDSTYKNING stk. 1 Der kan ikke udstykkes eller sammenlægges til nye ejendomme i lokalplanområdet. stk. 2 Ejendomme til tekniske anlæg (små transformerstationer og lign. der forsyner lokalplanområdet) kan udstykkes, så grunden ikke er større end anlæggets sokkelgrund + 1 m. 6 - VEJ- OG PARKERINGSFORHOLD stk. 1 Vejadgang til området skal ske fra Carl Bødker Nielsens Vej. Ved udvidelse af Carl Bødker Nielsens Vej indrettes udkørslen til Carl Bødker Nielsens Vej i overensstemmelse med reglerne i Vejlovgivningen. 12
stk. 2 Ved opførelse af ny bebyggelse eller ændret anvendelse skal der anlægges 2 p-pladser pr. bolig på egen grund. 1 p-plads pr. 50 m 2 til erhvervsformål (jf. 3 stk.1) stk. 3 Veje og stier skal udføres handicapegnede i overensstemmelse med Dansk Standard, DS 3028-2001, Tilgængelighed for alle og SBI-anvisning nr. 98 Boligbebyggelse for alle. 7 - BYGGELINIER stk. 1 Bebyggelse i lokalplanområdets sydlige del på matr. nre. 2 f, 2 n, 2 p, 2 q, 2 o, 2 m Holmegårde, Hornbæk og 5 e og 5 f Hornbæk by, Hornbæk må ikke overskride byggelinjen 10 m fra øverste vandløbskant langs Vesterbæk, som vist på kortbilag 2. stk. 2 Langs Carl Bødker Nielsens Vej udlægges der en vejbyggelinje 12 m fra vejmidten over matr. nre. 2 do og 2 dm Hornbæk by, Hornbæk og 2 y, 2 n og 2 f Holmegårde, Hornbæk, som vist på kortbilag 2. Mellem vejbyggelinjen og matrikelskellet må der ikke opføres ny bebyggelse eller genopføres nedbrændt bebyggelse. Anlægsarbejder (f.eks. nedgravning af ledninger) mellem vejbyggelinjen og matrikelskellet må ikke finde sted uden Byrådets særlige godkendelse. stk. 3 Langs Harboesvej udlægges en byggelinje 8 m fra vejmidte. Al bebyggelse også carport, garager m.v. skal holdes bag denne linje. 8 - BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING stk. 1 Bebyggelsen må kun opføres i en etage og med udnyttet tagetage. Bygningshøjden (gavle) må være maksimalt 7 m og facadehøjden må være maksimalt 4 m over naturligt terræn eller målt fra et fastsat niveauplan. Trempler må være maksimalt 1 m. Der kan etableres kælder under bebyggelsen. stk. 2 Inden for lokalplanområdet må bebyggelsesprocenten ikke overstige 30 %. 9 - BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN stk. 1 Bebyggelsens ydervægge skal udføres med murede facader (blank, pudset eller vandskuret) eller med en træbeklædning. Træbeklædningen skal fremstå i en mørk farve, som f.eks. mørk blå, - brun, - rød, sort eller som naturtræ. Tagene på husene skal udføres med tagsten, eller med sort tagpap på lister, skifereternit eller sort bølgeeternit. På udhuse verandaer og lignende kan anvendes andre materialer. For alle tage gælder, at der ikke må anvendes stålplader som tagmateriale eller blanke og reflekterende tagmaterialer, som f. eks glaserede tagsten. 13
10 - UBEBYGGEDE AREALER stk. 1 Hegn langs vej skal bestå af levende hegn med en maksimal højde på 1,80 m eventuelt suppleret med et lavt dyrehegn (trådhegn). (Se dog stk. 2) Hegn kan tillige bestå af et lavt stakit på maksimalt 1,20 m eventuelt suppleret med lav beplantning. stk. 2 I forbindelse med en udvidelse af Carl Bødker Nielsens Vej kan der tillige opsættes en støjskærm, der skal udformes som en plantekasse der skal tilplantes, således at skærmen helt dækkes af beplantning. Plantekassens placering og udformning skal aftales med vejmyndigheden, men skal i princippet placeres i vejbyggelinjen. stk. 3 Parkering eller henstilling af uindregistrerede køretøjer er ikke tilladt inden for området. stk. 4 De faste belægninger på den enkelte ejendom må inklusiv det bebyggede areal ikke overstige 40 % af grundarealet. stk. 5 Friarealer skal udføres handicapegnede i overensstemmelse med SBI-anvisning nr. 98 Boligbebyggelser for alle og DS-håndbog 3028 Tilgængelighed for alle. 11 - BETINGELSER FOR AT TAGE NY BEBYGGELSE I BRUG stk. 1 Nyt boligbyggeri må ikke tages i brug før det er tilsluttet fjernvarme. 12 - LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER stk. 1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af planen. I henhold til 24 i planloven vedtages lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d. 5.10.09 14
I henhold til 27, stk. 1 i planloven vedtaget lokalplanen endeligt. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d. 22.2.2010 15
LØBE NR GRUPPE OMR ARK 47.583 7.3 2641 16 2bø 2cc 2cf 2ci 2bz 2ca 2cd 2cg 2ck 2cn 2bæ 2cb 2ce 2cn 2cl 2co 2cp 2bi 2bm h 2bh 2bi 2bp 2bc 2bd 2df Holmegårdsvej 2cc 2ee 2t 2dp 2do 2u 5o 2y 2z 2hi 2x 2hk o 2hm 2hq 2hi Holmegårde, Hornbæk Hornbæk By, Hornbæk 2hh 2hp 2ho 2hn 2gl 2gi 2gx 2gy 2fy 2gz 2gæ 2fæ 2gø 2fø 2ha 2cr 2cs Hattemagervej 2cu 2cv 2cx 2fc 2i 2fb 2fd 2ck 2cy 2el 2y Carl Bødker Nielsens Vej 2dm 2do 2dp 2dn i 2m 2n 2p 2q 2o 2f 2hg 2hf 2he 2ds 2dq 2dr Harboesvej 5e 5f 2hd 2hc 2hb 2a 2ga 2gk 2gb 2cæ 1b 2b 8h N 0m Lokalplanområdets afgrænsning 50m 100m Mål 1:2000 KORTBILAG 1 Matrikelkort Lokalplan nr. 5.38 Harboesvej - overførsel til byzone Helsingør Kommune 22. februar 2010
svej e o b r Ha j 12 m N Ca B rl ø er k d e Ni ls s en Ve ARK GRUPPE 7.3 47.584 8m m 8m OMR 17 12 10 m LØBE NR 2641 8m Lokalplanområdets afgrænsning KORTBILAG 2 Byggelinie Retningsgivende bebyggelsesplan Vejmidte Lokalplan nr. 5.38 Harboesvej - overførsel til byzone 0m 25m 50m Mål 1:1000 Helsingør Kommune 22. februar 2010