Hørsholm Kommune Opkrævning af ejendomsskat ved omdannelse af andelsboligforening til ejerlejligheder Statsforvaltningen Hovedstaden udtaler, at Hørsholm Kommune ikke har handlet i strid med reglerne i ejendomsbeskatningsloven, ejendomsvurderingsloven og lån til betaling af ejendomsskatter ved opkrævning af ejendomsskat i forbindelse med omdannelse af en andelsboligforening til ejerlejligheder. 28-10- 2008 Statsforvaltningen Hovedstadens udtalelse til en borger Vedr. klage over Hørsholm Kommunes opkrævning af ejendomsskatter Deres klage I brev modtaget den 16. juni 2008 har De klaget over Hørsholm Kommunes opkrævning af ejendomsskatter for 2007-8 på Deres ejendom x, 2970 Hørsholm. De har oplyst følgende: Jeg har erhvervet ejendommen pr. 15. januar 2007 fra Andelsboligforeningen y. Denne andelsboligforening er siden nedlagt og likvideret og eksisterer således ikke længere. Alle ejere af bebyggelsen y i Hørsholm er medlemmer af z Grundejerforening, som ejer og administrerer de fælles arealer mv. Hørsholm kommune har foretaget opkrævning af ejendomsskatter i henhold til vurderingen af den nedlagte andelsboligforening, sendt en opkrævning til den nystartede grundejerforening samt derefter overladt til grundejerforeningen vilkårligt at fordele ejendomsskatterne på de enkelte ejendomme. STATSFORVALTNINGEN HOVEDSTADEN BORUPS ALLÉ 177, BLOK D- E 2400 KØBENHAVN NV JOURNAL NR.: 2008-613/416 SAGSBEHANDLER:JEIKOE DIREKTE TELEFON:7256 7096 TELEFON: 7256 7000 TELEFAX: 38 33 20 12 GIRO: 3001 4329848 EAN- NR. 5798000362222 SE- NR. 29-37- 62-20 hovedstaden@statsforvaltning.dk www.statsforvaltning.dk TELEFONTID: Mandag- Onsdag 09.00-15.00 Torsdag 13.00-18.00 Fredag 09.00-14.00 ÅBNINGSTID FOR PERSONLIGE HENVENDELSER: Mandag- Onsdag 09.00-15.00 Torsdag 09.00-18.00 Fredag 09.00-14.00 De har gjort gældende, at der ikke er noget lovgrundlag for at opkræve ejendomsskatter på Deres selvstændige ejendom x på denne måde, og at det må være direkte ulovligt, idet ældre borgeres ret til at få indefrosset ejendomsskatter derved tilsidesættes. Kommunens udtalelse Hørsholm Kommune har i brev af 1. juli 2008 oplyst følgende:
xx ejer ejendommen x, 2970 Hørsholm, som indtil ultimo 2006 er en del af andelsboligforeningen y. Andelshaverne vedtager at opløse andelsboligforeningen og købe deres egne boliger og fællesarealer overgår til Grundejerforeningen z. Ejendomsskat for 2008 er for hele den samlede bebyggelse blevet sendt til Grundejerforeningen z ved idet der ikke forelå særskilte vurderinger på hver ejendom. Udstykningen af y er godkendt af Kort- og Matrikelstyrelsen d. 21/11-2006. Vurderingen pr. 1/10-2006 som er grundlaget for ejendomsskat i 2008 er således stadig en samlet vurdering som andelsboligforening og som følge heraf også samlet opkrævning af ejendomsskat. Derfor foreligger i 2008 ingen særskilt ejendomsskat for xx bolig x, idet særskilt beskatning først finder sted i 2009. I henhold til 26, stk. 2, i lov om kommunal ejendomsskat opkræves ejendomsskat i det 2. år efter vurderingen er foretaget. Vurderingen foretages pr. 1/10 og ændringer såsom udstykning af andelsboliger til ejerboliger medtages til denne dato. De enkelte boliger er pr. 1/10-2007 vurderet selvstændigt og denne vurdering vil danne grundlag for opkrævning af ejendomsskat i 2009. Med hensyn til spørgsmål om indfrysning af ejendomsskat kan oplyses, at der kan ikke optages lån til indefrysning af ejendomsskat før en ejendom er pålignet selvstændig ejendomsskat. Statsforvaltningens kompetence Statsforvaltningen fører tilsyn med, at kommunerne overholder den lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder, herunder kommunale forskrifter, der er udstedt i medfør af denne lovgivning, jf. 48, stk. 1, i den kommunale styrelseslov. Kommunernes overholdelse af bl.a. den kommunale styrelseslovgivning og kommunalfuldmagtsreglerne samt offentlighedsloven, forvaltningsloven og almindelige offentligretlige retsgrundsætninger er således omfattet af statsforvaltningens tilsyn. SIDE 2
Lovgivning, der gælder for både offentlige myndigheder og private, er ikke omfattet af statsforvaltningens tilsyn. Afgrænsningen indebærer, at også i sager, hvor en kommune handler på privatretligt grundlag, vil statsforvaltningen kunne tage stilling til overholdelsen af lovgivning, der særligt gælder for offentlige myndigheder. Derimod vil en kommunes overholdelse af en aftale eller lignende privatrelig disposition, en kommune har indgået, ikke kunne påses af tilsynet. Tilsynet har ikke til opgave at gennemtvinge krav, der grunder sig på privatretlige forpligtelser. Ejendomsbeskatningsloven 1 Ifølge 26, stk. 2 i ejendomsbeskatningsloven lægges ansættelserne ved de i medfør af lov om vurdering af landets faste ejendomme foretagne almindelige vurderinger og omvurderinger, jf. lovens 3, til grund ved opgørelsen af det afgiftspligtige grundlag fra og med det første skatteår, der tager sin begyndelse i det andet kalenderår, der følger efter det, i hvilket vurderingen er foretaget. Ifølge 29 i ejendomsbeskatningsloven hæfter samtlige skatte- og afgiftsbeløb med påløbne renter på den pågældende ejendom i dens helhed med den for kommunale skatter og afgifter hjemlede pante- og fortrinsret og svares af den, der er ejer af ejendommen ifølge erhvervelsesdokument, tinglyst som adkomst, eller af brugeren, såfremt denne ifølge lovgivningen skal udrede skatterne af ejendommen. Ejendomsvurderingsloven 2 Almindelig vurdering af landets faste ejendomme finder sted hvert andet år, jf. 1. Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvori vurderingen foretages, jf. 2. Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering af ejendomme, fra hvilke der er udskilt et areal, når dette er blevet ansat ved en vurdering i henhold til 4, stk. 1, eller når arealet i overensstemmelse med reglerne i 8, stk. 3, skal vurderes som en selvstændig ejendom, jf. 3, stk. 1, nr. 3. Ved vurderingen i henhold til stk. 1 er vurderingsterminen 1. oktober i det år, hvori omvurderingen foretages, jf. 3, stk. 4. 1 Bekendtgørelse nr. 724 af 26. juni 2006 af lov om kommunale ejendomsskat 2 Bekendtgørelse nr. 740 af 3. september 2002 af lov om vurdering af landets faste ejendomme SIDE 3
Enhver selvstændigt vurderet ejendom samt ethvert ikke selvstændigt vurderet areal, der opfylder betingelserne i 8, stk. 1, 2 eller 3, for at kunne vurderes selvstændigt, kan på begæring af ejeren - når de i 8, stk. 3, 3. pkt., omhandlede betingelser foreligger, på begæring af hver af parterne i salget - forlanges optaget til vurdering (omvurdering) til enhver tid uden for de almindelige vurderinger. Begæring om en sådan vurdering skal fremsættes skriftligt, og såfremt der for ejendommen skal indgives vurderingsskema, jf. 38, stk. 2, er foretagelsen af vurderingen betinget af, at skema indgives inden en af vurderingsmyndigheden fastsat frist, jf. 4, stk. 1. Ejerlejligheder, der er oprettet i henhold til loven om ejerlejligheder, anses som selvstændige faste ejendomme, når der er sket anmeldelse til tinglysningsmyndighederne af ejendommens opdeling i ejerlejligheder, medmindre anmeldelsen afvises, jf. 8, stk. 2. Når der har fundet matrikulær udstykning sted, kan ejeren under forudsætning af, at der ikke er sket notering i matriklen om, at de pågældende matrikelnumre (artikelnumre) skal holdes forenet som en samlet ejendom, såvel ved en almindelig vurdering som ved en vurdering i henhold til 4 eller 4 A, forlange, at de nye matr. nr.e (art. nr.e) vurderes hver for sig som selvstændige ejendomme, uanset at de vedblivende tilhører samme ejer og drives under et, jf. 8, stk. 3. Når en fast ejendom eller en del af en sådan overdrages, kan det overdragne areal først vurderes som tilhørende den nye ejer, når denne har fået tinglyst adkomst på det overdragne, medmindre overdragelsen finder sted i forbindelse med en ekspropriation af arealet, jf. 8, stk. 4. Lov om lån til betaling af ejendomsskatter 3 1. Efter anmodning fra ejere af de ejendomme, der er nævnt i stk. 4, yder kommunerne, såfremt betingelserne i stk. 4 er opfyldt, lån til følgende udgifter: 1) Udgifter til ejendomsskatter der påhviler de pågældende ejendomme med tilhørende grund, gårdsplads og have. Statsforvaltningens udtalelse Statsforvaltningen finder ikke, at Hørsholm Kommune har handlet i strid med ovennævnte regler i forbindelse med opkrævningen af ejendomsskat af den omhandlede ejendom. 3 Lov nr. 192 af 20. marts 2003 om lån til betaling af ejendomsskatter og om ændring af ligningsloven SIDE 4
Baggrunden herfor er, at Deres andelsbolig først blev omdannet til en ejerbolig i slutningen af 2006 efter den 1. oktober 2006. Ejerlejligheden blev således først vurderet som en selvstændig ejendom ved vurderingen den 1. oktober 2007. Da ejendomsbeskatningen foretages på grundlag af en 2 år gammel vurdering i henhold til ejendomsbeskatningslovens 26, stk. 2, er det først i 2009, at Deres ejendom bliver selvstændig beskattet. Statsforvaltningen skal bemærke, at hvorledes grundejerforeningen har fordelt kommunens opkrævning af ejendomsskat i år 2008, ikke er kommunens ansvar, og statsforvaltningen fører ikke tilsyn hermed. Statsforvaltningen skal endvidere bemærke, at da Deres ejendom først blev selvstændig vurderet i 2007, påhviler der først Deres ejendom udgifter til ejendomsskat i henhold til ejendomsbeskatningsloven i 2009, hvorfor De først på det tidspunkt kan få lån til betaling af ejendomsskatter. Statsforvaltningen foretager herefter ikke yderligere i anledning af Deres henvendelse. Udtalelsen vil snarest muligt blive offentliggjort på statsforvaltningernes hjemmeside www.statsforvaltning.dk. i anonymiseret form. Med venlig hilsen Lone Birgitte Christensen kontorchef/ Jette Eikrem fuldmægtig SIDE 5