Boliger på Rypevej i Himmelev

Boliger på Rypevej i Himmelev Lokalplan 606 / Præstemarksvej Rypevej

Indhold Forord 4 Baggrund 6 Lokalplanområdet 6 Formål og indhold 7 Forhold til anden planlægning 8 Kommuneplan 8 Vej- og stiplanlægning 9 Skoledistrikt 9 Miljøscreening 9 Forurening 10 Forsyninger 11 Tilladelser fra andre myndigheder 11 Lokalplanets midlertidige retsvirkninger 11 Dispensation fra lokalplanen 12 1 Formål 14 2 Område og zonestatus 14 3 Anvendelse 14 4 Udstykning 14 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 15 6 Bebyggelsens omfang og placering 15 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 16 8 Ubebyggede arealer og terræn 17 9 Grundejerforening 18 10 Forudsætninger for ibrugtagning af bebyggelse 18 11 Aflysning af deklaration 19 12 Lokalplanens retsvirkninger 19 13 Vedtagelsespåtegning 21 Kortbilag 1 23 Kortbilag 2 25 Kortbilag 3 27

3 Teknik- og Miljøudvalget Offentlig høring Borgermøde Teknik- og Miljøudvalget 6. februar 2014 14. februar- 11. april 2014 Nej xx. xxxxx 2014

Forord HVAD ER EN LOKALPLAN? I en lokalplan kan Byrådet fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse. En lokalplan skal dels indeholde en redegørelse for planens intentioner og forhold til anden planlægning, dels en række bestemmelser, som angiver de præcise retningslinjer for området. Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri, anlægs- eller nedrivningsarbejde sættes i gang. Hensigten er, at Byrådet hermed har mulighed for at skabe en ønsket udvikling af de fysiske omgivelser og høre borgernes mening. HVEM UDARBEJDER LOKALPLANER? Lokalplanerne i Roskilde Kommune udarbejdes i Plan og Udvikling. Du kan kontakte Plan og Udvikling på Rådhuset, Rådhusbuen 1 i Roskilde, på tlf. 46313508 eller via email til planogudvikling@roskilde.dk LOKALPLANFORSLAG Lokalplanen udarbejdes først som, der behandles af Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget og vedtages af Byrådet. Herefter fremlægges et til offentlig høring. Når lokalplanet er vedtaget, gælder midlertidige retsvirkninger for det område, som er omfattet af et. Offentlig høring af et lokalplan annonceres i den lokale presse og på kommunens hjemmeside. Det vil være muligt af finde lokalplanet digitalt på hjemmesiden, men du kan også få en trykt udgave i Teknik og Miljø, på biblioteket og borgerservicecentrene i Jyllinge, Roskilde og Viby.

5 Den offentlige høring varer mindst 8 uger. I løbet af denne periode kan alle komme med indsigelser, bemærkninger eller ideer til ændringer af lokalplanet. De skal sendes skriftligt til Plan og Udvikling, Postboks 100, Rådhusbuen 1, 4000 Roskilde eller med email til lokalplan@ roskilde.dk. I forbindelse med vedtagelsen af det enkelte lokalplan beslutter Byrådet, om der skal holdes borgermøde eller anden inddragelse af interessenter. ENDELIG LOKALPLAN Når den offentlige høring er ovre, kan Byrådet efter Teknikog Miljøudvalget og Økonomiudvalgets behandling vedtage lokalplanet endeligt, eventuelt med ændringer på baggrund af de indsigelser, bemærkninger og ideer, som er kommet i løbet af offentlighedsperioden. Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt efter den offentlige høring, er planen retligt bindende for det pågældende lokalplanområde. KLAGEMULIGHED Byrådets vedtagelse af lokalplanen kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet for så vidt angår spørgsmål om planens lovlighed, herunder dens lovlige tilvejebringelse. Der kan ikke klages over planens indhold. Klage skal sendes til Roskilde Kommune senest 4 uger fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan. Roskilde Kommune videresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet. Spørgsmål om planens lovlighed kan indbringes for domstolene inden for 6 måneder fra offentliggørelsen af den endelige lokalplan.

Redegørelse LP 606 Lokalplanområdets beliggenhed Geodatastyrelsen Geodatastyrelsen BAGGRUND Denne lokalplan er udarbejdet for at imødekomme ønsket fra en privat investor om at opføre 10 ældrevenlige fritliggende rækkehuse. Arealet har tidligere været anvendt til børneinstitution. LOKALPLANOMRÅDET Lokalplansområdet omfatter matr. nr. 34 aa Nymarken, Roskilde Jorder, beliggende Rypevej 1 3, Roskilde, som vist på kortbilag 1. Lokalplansområdet er på ca. 3300 m2 og ligger i et boligområde af varieret karakter og grundstørrelser, med en blanding af rækkehuse og parcelhuse i et plan. Rypevej er beliggende i forbindelse med Præstemarksvej og Ternevej, som huser bebyggelser, der i udnyttelsesgrad

Eksempel på fritliggende rækkehuse 7 og tæthed, er meget lig den bebyggelse, der tænkes opført i dette lokalplansområde. Den nuværende bebyggelse på grunden har ikke været i drift efter der blev truffet beslutning om at nedlægge daginstitutionen. Der er vejadgang til lokalplansområdet fra Rypevej. FORMÅL OG INDHOLD Det er formålet at sikre, at området kan udbygges med 10 fritliggende rækkehuse. Lokalplanen skal fastlægge bestemmelser for områdets karakter, beplantningsprincipper, bebyggelsens ydre fremtræden samt adgangsforhold og parkering. Se kortbilag 3 Det er tanken, at området skal fremstå som en mindre samlet bebyggelse med 10 fritliggende rækkehuse. Der vil være adgang til bebyggelsen af en fælles adgangsvej fra Rypevej. Husene vil fordele sig med 5 boliger mod vest og 5 boliger mod øst for for den fælles adgangsvej. Husene orienteres i længderetning øst - vest, og kan sammenkædes med overdækkede p-arealer og udhuse. Til hver bolig knytter der sig private udendørs opholdsarealer der vender mod syd-vest. For at opnå bedst mulige udendørsarealer i forhold til sollyset, har boligerne mod vest primært havestykker som traditionelle haver mod syd-vest. Boligerne mod øst har vestvendte gårdhaver og et mindre haveareal mod syd.

Rypevej set fra Præstemarksvej Redegørelse FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Miljøministeriet har indsigelsesret over for kommunernes planlægning, hvis planlægningen er i strid med overordnede planlægningsinteresser. De statslige interesser, der er aktuelle i forhold til denne lokalplan, er sammenfattet nedenfor. Lokalplanområdet er i Vandplan 2010-2015 udpeget som et område med særlige drikkevandsinteresser, hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes. Lokalplanens bestemmelser for områdets anvendelse er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området. Lokalplanområdet er beliggende mindre end 3 km fra Roskilde Fjord og er derfor omfattet af bestemmelserne i Planlovens kapitel 2a om planlægning i kystområdet. Topografien og byområdet imellem fjorden og lokalplanområdet bevirker, at byggeri med de højder, der er fastsat i lokalplanen, ikke vil medføre en visuel påvirkning af kystlandskabet KOMMUNEPLAN I Roskilde Kommuneplan 2009 er lokalplanområdet beliggende indenfor rammeområde 2.B.6. Området udlægges til boligformål, åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse med mulighed for indpasning af offentlige formål (fx institutioner, friareal, o.l.) samt evt. liberale erhverv. Bebyggelsesprocenten for områder til åben-lav bebyggelse må ikke overstige 30, og for tæt-lavbebyggelse 40. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager.

9 Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinjer og rammebestemmelser for området. VEJ- OG STIPLANLÆGNING Der vil være adgang til bebyggelsen fra Rypevej og adgangsvejen får status som private fællesveje. SKOLEDISTRIKT Lokalplanområdet ligger indenfor Klostermarkens skoledistrikt, som har kapacitet til den boligudbygning som lokalplanen giver mulighed for. MILJØSCREENING I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor»screenes«, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen besluttes det, om en plans påvirkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Det er Roskilde Kommunes vurdering, at der på baggrund af»screening«af lokalplan 606, ikke er behov for at fortage en samlet miljøvurdering af lokalplanet.

Billdet viser et til hvordan bebyggelsen kunne se ud. Det er tanken at de fritliggende rækkehuse skal fremstår som en samlet bebyggelse, sammenkædet af private udearealer og carporte. Redegørelse Vurdering og screening har været udsendt til høring hos Roskilde Museum og DN s lokalfdeling, der ikke har haft bemærkninger til planen. FORURENING Lokalplanområdet er ikke registreret som muligt forurenet og har hidtil været anvendt til Børnehave. Det antages derfor, at området ikke er forurenet. FORSYNING Lokalplanområdet ligger i fjernvarmeområde, så ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarme. Der kan suppleres med alternativ opvarmning f. eks solvarme efter regler fastsat af Roskilde Kommune. VANDFORSYNING Lokalplanområdet ligger i et område der forsynes med vand fra Roskilde Forsyning, og ny bebyggelse forudsætter tilslutning fra ovennævnte vandværk. ELFORSYNING Elforsyningen til lokalplanområdet varetages pt. af Dong- Energy, men jf. lovgivningen kan der frit vælges mellem eludbyder. KLOAKERING Området er fælleskloakeret, men er planlagt separatkloakeret og derfor skal spildevand og regnvand separeres, før spildevand tilsluttes det offentlige spildevandsanlæg.

Billdet viser et til hvordan bebyggelsen kunne se ud og. Bebyggelsen er set fra nord mod syd/rypevej. 11 Der er endvidere i spildevandsplanen forudsat en maksimal befæstelsesgrad på 17%, dvs. at hvis grunden befæstes mere, skal der ske en reduktion af regnvandsafledningen svarende til en befæstelse på 17%. Dette kan ske enten ved nedsivning eller ved etablering af et forsinkelsesbassin inden afledning til kloakledningen i vejen. Generelt er det ønskeligt at nedsive regnvand. Miljømyndigheden kan, på nærmere givne vilkår, give tilladelse til nedsivning af regnvand fra tage og overfladevand fra befæstede arealer. Tilladelsen kan som hovedregel kun gives, hvis nedsivningen kan ske uden risiko for grundvandet, hvis det er geoteknisk muligt og hvis det kan ske uden ulemper for naboer. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Der er fortsat gældende, at enhver statslig myndighed har vetobeføjelse overfor lokalplaner. Der skal rettes henvendelse direkte til det det enkelte ministerium (dette sker automatisk gennem indberetning i PlanDK) LOKALPLANFORSLAGETS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNING Indtil lokalplanet er endelig vedtaget af Byrådet må ejendommen, der er omfattet af et, ikke benyttes på en måde, der kan foregribe den endelige plan. Der gælder efter lov om planlægning 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse.

Eksempel på en bolig der etableres i rækken mod vest 14,65 m Soveværelse 12m2 Køkken 8m2 Handicapvenligt toilet og bad 7,5m2 Værelse 10m2 7,50 m Stue 26m2 Have Bryggers 4m2 Værelse 8,5m2 IND Carport 4,00 m Terrasse Redskaber Redegørelse Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændrings er udløbet, kan Byrådet på visse betingelser give tilladelse til anvendelse af en ejendom i overensstemmelse med et. Disse midlertidige retsvirkninger gælder indtil et er endelig vedtaget, dog højest et år efter offentliggørelsen af et. DISPENSATION FRA LOKALPLANEN Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

13

Bestemmelser I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse 937 af 24. september2009) fastsættes følgende bestemmelser for det i kortbilag 1 angivne område i Roskilde Kommune. 1 FORMÅL Lokalplanens formål er at sikre: - området udbygges med boliger (tæt/lav) - bebyggelsen fremstår med en ensartet karakter, herunder valg af formen på boligerne, mateialer, farver og afskærmning. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 2 og omfatter følgende matr. nr. 34aa af Nymarken, Roskilde Jorder Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 ANVENDELSE Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål i form af tæt/lav byggeri. Alt byggeri skal tilsluttes fjernvarme. Byggeriet kan opføres som lavenergi byggeri, og hvis denne form vælges, er der ikke tilslutningspligt til fjernvarme. 4 UDSTYKNING 4.1 Udstykning af lokalplanområdet kan principielt foretages i overensstemmelse med den på kortbilag 3 viste bebyggelsesplan.

15 4.2 Området kan enten bevares som en storparcel, eller udstykkes som individuelle parceller, i pricippet som vist på kortbilag 3. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Veje Vejadgange til lokalplanområdet skal ske fra Rypevej. Vejadgang til boligerne, skal ske fra den fælles adgangsvej A-A, som vist på kortbilag 3. Adgangsvej A-A anlægges med 5 meter køreareal og vendeplads for enden af vejen. 5.2 Parkering Der skal udlægges areal til parkering svarende til 1½ p- plads pr. bolig i tæt/lav bebyggelse. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocent Indenfor lokalplanområdet må bebyggelsesprocenten ikke overstige 40. 6.2 Etageantal og bygningshøjder Indenfor lokalplanområdet må boligerne maksimalt opføres i 1½ etager. Intet punkt af bygningens ydervæg eller tagflader må overstige 7,5 meter, målt fra reguleret terræn. Boligerne skal placeres med hovedretning i øst-vest retning, i princippet som vist på kortbilag 3.

Bestemmelser 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Facader og gavle Bebyggelsen skal opføres med facader og gavle i tegl, enten som blank, pudset eller vandskuret, med mulighed for mindre lette partier i træ- eller pladebeklædning. Facader skal holdes i jordfarver, sort, hvid eller grå toner. Træværk og anden sekundær beklædning som eksempelvis partier med træ- eller pladebeklædning, skal i farvevalg tilpasses vinduer og døre. 7.2 Tagbeklædning Tagkonstruktionen skal udføres som saddeltag og med en taghældning der maksimalt må være 40 grader. Tage skal være i tegl, cementsten, tagpap, zink, e.l. Tage må ikke være reflekterende. Glansgraden må maksimalt være 20. Tagrende og nedløb skal udføres som zink eller galvaniseret stål. Der må ikke etableres kviste eller altaner e.l. på bebyggelsen. 7.3 Vinduer og døre Vinduer og døre skal fremstå i samme farve. I hver boligenhed friholdes facaden mod nord for vinduer og døre e.l., for at undgå inkig gener til nabo. For husene længst mod nord kan der etableres vinduer i nord facaden.

Billedet viser et til hvordan bebyggelsen kunne se ud. Med privat, udendørs opholdsareal forstås en have, terrasse eller lignende, hvor beboerne kan opholde sig i det fri i tilknytning til egen bolig. 17 7.4 Mindre bygninger Til hver bolig må opføres én carport og ét skur. Carporte og skure skal opføres i træ, metal eller samme materialer og farver som beboelse. Tage på carporte skal udføres som flade tage med zink, trapezplader eller lignende. 7.5 Udvendige anlæg Der må ikke opsættes udvendige antenner, og paraboler må kun placeres på terræn. Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget, som anbringes udvendigt på bygningen tilpasses tagfladen eller bygningens øvrige ydervægge. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 I tilknytning til hver bolig, udlægges der private udendørs opholdsarealer efter principperne på kortbilag 3. Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på fælles ubebyggede arealer. 8.2 Terræn Indenfor lokalplanområdet må der kun fortages terrænregulering på maksimalt 0,5 meter. Dog må de jordhøje som er på grundstykket, udjævnes uden hensynstagen til bestemmelsen om en maksimal regulering på 0,5 meter.

Bestemmelser 8.3 Beplantning I vejskel mod Rypevej skal der plantes bøgehæk 30 cm inde på egen grund. Afskærmning i naboskel indenfor lokalplanområdet skal etableres som levende hegn f.eks. bøgehæk eller etableres som fast hegn i form af plankeværk eller havemur i forlængelse af facaden. Hvis der opsættes fast hegn, skal disse fremstå med en grøn karakter, dvs. de skal tilplantes med egnede klatreplanter. 8.4 Renovation Der skal sikres mulighed for placering og tømning af affaldscontainere/ stativer i henhold til affaldsregulativer for Roskilde Kommune. Der skal etableres en fælles affaldsstation ved Rypevej, som vist på kortbilag 3. 9 GRUNDEJERFORENING I forbindelse med udstykning skal der oprettes en grundejerforening som skal forestå drift og vedligeholdelse af intern vej og fællesarealer indenfor lokalplanområdet. Grundejerforeningen skal oprettes med medlemspligt for samtlige ejere af grunde indenfor lokalplanområdet. 10 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING AF BEBYGGELSE Forudsætning for ibrugtagning af bebyggelse er, at boligerne skal være tilsluttet offentligt spildevandanlæg, den kommunale renovationsordning og kollektiv varmeforsyning

19 med mindre at bebyggelsen er fritaget for kravet, som følge af at bebyggelsen er opført som lavenergibyggeri. 11 AF LYSNING AF DEKLARATION Deklaration af 18. oktober 1968 (3632) aflyses for så vidt angår denne lokalplans område, matr. nr. 34 aa af Nymarken, Roskilde Jorder. 12 LOKALPLANENS RETSVIRKNING Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planloven 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.

Bestemmelser

21 13 VEDTAGELSESPÅTEGNING Således vedtaget til offentlig fremlæggelse På vegne af Roskilde Byråd den 6. februar 2014 Torben Jørgensen Formand for Teknik- og Miljøudvalget / Martin Holgaard Teknisk direktør Ved endelig vedtagelse benyttes nedenstående standardformulering: I henhold til 27 i Lov om Planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. På vegne af Roskilde Byråd den xx. xxxxx 2014 Torben Jørgensen Formand for Teknik- og Miljøudvalget / Martin Holgaard Teknisk direktør

Kortbilag 1 Eksisterende forhold Lokalplangrænse

Politisk behandling 23

Kortbilag 2 Matrikel Lokalplangrænse Beboelse - byggefelt Skel Vej / fællesarealer

25 Nord 35b 34ak 34a 34n 35f 34ai 34aa Nymarken 34ø 34b 33b Rypevej 7000t 33c 33d 33e 100 m

Kortbilag 3 Fremtidige forhold Lokalplangrænse/ Matrikelskel Beboelse Ind- og udkørsel Hækbeplantning Privat fællesvej Parkering Fælles affaldstation Koter 42

41.5 2,5 m 5 m 4 m 4 m 42.5 Politisk behandling 27 Nord 40.5 42 41.5 A 5 m Vendeplads 12,5 m 41 5 m 42 2,5 m Gårdhave Have Carport Container A Parkering Container Skur Have Rypevej 42.5 100 m

Plan og Udvikling Postboks 100 Rådhusbuen 1 4000 Roskilde 4631 3508 planogudvikling@roskilde.dk Jyllinge Gundsømagle Herringløse Ågerup/Store Valby Veddelev Lokalplan 606 Svogerslev Roskilde Vindinge Vor Frue Gadstrup Snoldelev Viby/Dåstrup