Ejendom med yderst attraktiv placering Boligudlejningsejendom Sag AB6368S TIL SALG København S - Norgesgade 7 Uudnyttet tageetage Nyrenoveret Tæt beliggende ved metrostation Kontantpris kr. 14.800.000 1. års nettoafkast % 2,62 Etageareal m 2 516
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen omfatter et boligareal på 516 m² fordelt på 9 lejligheder i størrelsesordenen 48-81 m². Der findes desuden et uudnyttet tagareal som kan omdannes til lejligheder. Dette gør ejendommen særdeles attraktiv og fungerer som en stærk tiltrækningsfaktor af potentielle investorer. Tillige har ejendommen været igennem en større renovering af den ind- og udvendige konstruktion. Ejendommen har en yderst attraktiv placering på det centrale Amager med kort afstand til centrum. Desuden er ejendommen meget tæt beliggende ved metrostationen Amagerbro og Københavns Universitet Amager. Alt i alt vil disse kvaliteter være attraktive for potentielle investorer. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 27 H Sundbyvester, København København Opført / Ombygget Opførelsesår 1890 Arealer Grundareal 311 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 130 m 2 Boligareal 516 m 2 Etageareal i alt 516 m 2 Sekundære arealer 130 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1890 Bebygget areal 130 m 2 Sekundære arealer 130 m 2 Antal etager 4 Anvendelse Registreret som Norgesgade 7, st.tv. 81 m 2 Boligareal Norgesgade 7, st.th. 48 m 2 Boligareal Norgesgade 7, 1.tv. 81 m 2 Boligareal Norgesgade 7, 1.th. 48 m 2 Boligareal Norgesgade 7, 2.tv. 81 m 2 Boligareal Norgesgade 7, 2.th. 48 m 2 Boligareal Norgesgade 7, 3.tv. 81 m 2 Boligareal Norgesgade 7, 3.th. 48 m 2 Boligareal Norgesgade 7, kælder 130 m 2 Sekundært areal Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 7.150.000 heraf grundværdi kr. 1.064.300 2
Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 09.12.2011 med energiklassifikation E. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Afløbsforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er omfattet af Københavns Kommuneplan 2015, ramme-id: 1992. Lokalplan nr. 134 er gældende for området. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 12.09.2016 01 lyst 24.04.1873 Dok om vej m.v. 02 lyst 25.02.1931 Dok om forsynings-/afløbsledninger m.v. 03 lyst 21.10.1938 Dok om bebyggelse, benyttelse m.v. 04 lyst 14.04.1945 Dok om forsynings-/afløbsledninger m.v. 05 lyst 29.02.1968 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor m.v. 06 lyst 16.01.1990 Lokalplan nr. 134 07 lyst 23.01.1995 Dok om fjernvarme/anlæg m.v. 08 lyst 02.12.1997 Dok om luftfartshindringer m.v. 09 lyst 01.08.2007 Dok i h.t. lov om offentlig veje 23 stk 1, 2.pkt. Tilbudspligt Øvrige forhold Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. Ejendommen er registreret med bevaringsmæssig værdi 5, jf. SAVEundersøgelse med registreringsdato af den 10.06.1992. 4. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Ifølge Danmarks Miljøportal af den 10.06.2016 er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 14.800.000 3
5.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 571.043 Lejeindtægt andre lejemål kr. 6.201 I alt kr. 577.245 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 39.144 Renovation Renovation kr. 21.038 Diverse omkostninger kr. 28.117 Vand / Vandafledning El Elforbrug kr. 5.870 Elforbrug - lejere kr. 438 Renholdelse / Vicevært Renholdelse kr. 2.031 Trappevask kr. 3.873 Telefon, vicevært kr. 388 Vedligeholdelse (i.h.t. lejelove) Regnskabskonto: BRL 18 kr. 42.828 Administration Administration kr. 33.750 Forsikringer Præmie årligt kr. 11.756 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 158 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 189.392 Bemærkninger Der er ikke afsat til BRL 18 B pga. modregningsret i saldo. 5.4 Vedligeholdelseskonti Bindingskonto GI BRL 18 B pr. 30.06.2016 kr. -356.208 5.5 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 90.460 Advokatsalær - skøde kr. 50.000 Moms kr. 12.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 152.960 4
Kapitalbehov: Kontantpris kr. 14.800.000 Handelsomkostninger anslået kr. 152.960 -Refusion depositum kr. 74.850 -Refusion forudbetalt leje kr. 88.409 Anslået kapitalbehov kr. 14.789.701 5.6 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 577.245 - Driftsudgifter iht. budget kr. 189.392 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 387.853 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 387.853 x 100 14.789.701 = 2,62% (anslået) 5.7 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 14.800.000 Kontantomregnet købesum kr. 14.800.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 90.460 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 12.500 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 14.952.960 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Bygninger kr. 11.336.652 Særlige installationer kr. 1.259.628 Grundens værdi kr. 2.203.720 Kontantomregnet købesum kr. 14.800.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 1.272.646 = kr. 50.906 Afskrivninger 1. år kr. 50.906 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5
5.8 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 189.392 kr. 189.392 Udgifter i alt kr. 189.392 kr. 189.392 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 577.245 kr. 577.245 1. år før afskrivning / skat kr. 387.853 kr. 387.853 Afskrivning 1. år, anslået kr. 50.906 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 336.947 Likviditet 1. år før skat kr. 387.853 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 74.128 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 313.724 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til:, Tlf.: 3364 6500 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 T. Boisen Kælder Andet 15 6.201 413 1.500 Depositum garanti Forudbetalt leje 2 Boliglejer St.tv. Bolig 81 108.000 1.333 27.000 27.000 3 Boliglejer St.th. Bolig 48 54.000 1.125 13.500 13.500 4 Boliglejer 1.tv. Bolig 81 46.775 577 7.622 5 Boliglejer 1.th. Bolig 48 108.000 2.250 6 Boliglejer 2.tv. Bolig 81 61.668 761 7.437 7 Boliglejer 2.th. Bolig 48 52.800 1.100 8 Boliglejer 3.tv. Bolig 81 56.400 696 12.000 12.000 9 Boliglejer 3.th. Bolig 48 83.400 1.738 20.850 20.850 Refunderede driftsudgifter I ALT 531 577.245 74.850 88.409 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 516 571.043 73.350 88.409 0 Øvrige arealer 15 6.201 1.500 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 577.245 74.850 88.409 heraf faktisk 577.245 74.850 88.409 heraf anslået 0 0 0 10
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 T. Boisen Nej Faktisk 2 Boliglejer Nej Faktisk 3 Boliglejer Nej Faktisk 4 Boliglejer Nej Faktisk 5 Boliglejer Nej Faktisk 6 Boliglejer Nej Faktisk 7 Boliglejer Nej Faktisk 8 Boliglejer Nej Faktisk 9 Boliglejer Nej Faktisk Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 T. Boisen 0 01.03.2007 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Boliglejer 0 01.12.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 01.08.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 6 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Lejen stiger med 192 kr. pr. m² i forhold til lejelisten, grundet nyt køkken og bad. 7 Boliglejer 0 01.01.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Boliglejer 0 01.10.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Boliglejer 0 01.10.2008 Lejer Udlejer Nej Nej 11