Solid mindre boligudlejningsejendom i Brønshøj Sag JH6241S TIL SALG Brønshøj - Brønshøjvej 34 Småhusejendom med 6 boliger og 2 erhvervslejemål 2 moderniserede lejligheder til købers disposition Lejepotentiale i boligerne Kontantpris kr. 8.000.000 1. års nettoafkast % 4,21 Etage m 2 456
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er beliggende centralt i Brønshøj få hundrede meter fra Brønshøj Torv og de mange indkøbsmuligheder her. Ejendommen er trods den lidt store vej, roligt beliggende. En absolut god beliggenhed. Ejendommen er opført i 1938 i røde mursten og i 3 etager. Vinduerne er 2 fags termovinduer og taget er et sadeltag belagt med røde tegl. Der er 2 altaner til hver lejlighed, en mod vejen og en mod haven. Opgangen er moderniseret. Ejendommen opvarmes med centralvarme fra det kommunale fjernvarme forsyning. Ejendommen er disponeret med 6 lejligheder, 4 lejligheder på 69 m² og 2 lejligheder på 55 m². Alle lejlighederne er velindrettede 3 værelses lejligheder. Der er to ledige moderniserede lejligheder til købers disposition. I kælderen er der to mindre erhvervslejemål, der er udlejet. Til ejendommen hører en garagebygning med 3 garager der alle er udlejet. Ejendommen fremstår i normal stand, med nyere termovinduer og et ældre tegltag der løbende er efterset. Ejendommens facade trænger dog til nye fuger. En god mindre ejendom med fornuftigt startafkast og mulighed for lejeoptimering ved genudlejning og modernisering. Ejendommen er ikke omfattet af reglerne om tilbudspligt. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 1481 Brønshøj, København København Opført / Ombygget Opførelsesår 1938 Arealer Grund 628 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget 139 m 2 Erhvervs 70 m 2 Bolig 386 m 2 Etage i alt 456 m 2 Sekundære er 139 m 2 2
2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1938 Bebygget 139 m 2 Sekundære er 139 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Bolig 386 m 2 Bolig Erhverv 70 m 2 Erhvervs Sekundære er 139 m 2 Sekundært Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 5.100.000 heraf grundværdi kr. 1.442.300 Ejendommen er sælger bekendt ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Codan Forsikring A/S, police nr. 900 111 6875 Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 08.03.2013 med energiklassifikation E. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Servitutter Ejendommen er beliggende i byzone. Afløbsforholdene er noteret som; afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er omfattet af Københavns Kommunes Kommuneplan 2015, Ramme 126. Der er ingen lokalplan gældende for området. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 30.05.2016 Nr. 1 lyst d. 29.03.1920 Dok om bebyggelse, benyttelse mv Nr. 2 lyst d. 01.11.1927 Dok om grundejerforening mv, vej mv, Indeholder økonomiske forpligtelser, se akt, Om resp se akt Nr. 3 lyst d. 31.03.1938 Dok om fælles brandmur/gavl mv Nr. 4 lyst d. 29.06.1938 Butik i kælderen Nr. 5 lyst d. 25.10.1943 Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv Nr. 6 lyst d. 23.01.1995 Tillægstekst Dok om fjernvarme/anlæg mv. Øvrige forhold Ejendommen er registreret med bevaringsmæssig værdi 5, jf. SAVEundersøgelse med registreringsdato af den 13.09.1994. 3
4. MILJØFORHOLD Forurening Ifølge Danmarks Miljøportal af den 30.05.2016 og Region H af den 15.06.2016 er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 8.000.000 5.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 218.693 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 94.005 Lejeindtægt andre lejemål kr. 9.000 I alt kr. 321.698 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 180.000 I alt kr. 180.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervser. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, er, kontraktsforhold m.m. 5.3 Driftsudgifter ansl. Ejendomsskatter kr. 49.038 Renovation Renovation kr. 15.803 Vand / Vandafledning /El Vandafgift kr. 13.878 Elforbrug kr. 1.834 Renholdelse / Vicevært Renholdelse kr. 10.050 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 30.000 Vedligeholdelse (i.h.t. lejelove) Regnskabskonto LL 22 kr. 2.772 Administration Administration kr. 20.000 Varmeregnskab kr. 5.489 4
Forsikringer Præmie årligt kr. 18.130 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 113 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 167.106 5.4 Vedligeholdelseskonti Regnskabskonto LL 22 pr. 01.06.2016 kr. 27.579 5.5 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 49.660 Advokatsalær - skøde kr. 35.000 Moms kr. 8.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 93.410 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 8.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 93.410 -Refusion depositum kr. 82.886 -Refusion forudbetalt leje kr. 41.220 -Refusion vedligeholdelse (i h.t. lejelove) kr. 27.579 Anslået kapitalbehov kr. 7.941.725 5.6 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 501.698 - Driftsudgifter iht. budget kr. 167.106 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 334.592 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 334.592 x 100 7.941.725 = 4,21% (anslået) 5.7 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 8.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 8.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 49.660 Advokatsalær skøde kr. 35.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 8.750 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 8.093.410 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. 5
Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 5.163.840 Særlige installationer kr. 573.760 Grundens værdi kr. 2.262.400 Kontantomregnet købesum kr. 8.000.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 580.459 = kr. 23.218 Afskrivninger 1. år kr. 23.218 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.8 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 167.106 kr. 167.106 Udgifter i alt kr. 167.106 kr. 167.106 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 321.698 kr. 321.698 Lejeindtægter, anslåede kr. 180.000 kr. 180.000 1. år før afskrivning / skat kr. 334.592 kr. 334.592 Afskrivning 1. år, anslået kr. 23.218 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 311.373 Likviditet 1. år før skat kr. 334.592 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 68.502 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 266.090 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Tlf.: 3364 6500 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 80490201 Erhvervslejer Kld. th. Erhverv 50 56.805 1.136 28.361 80490201 Erhvervslejer Kld.tv. + garage Erhverv 20 37.200 1.860 11.055 Depositum garanti Forudbetalt leje 80490301 Boliglejer st.tv. Bolig 69 72.331 1.048 18.000 18.000 80490401 Boliglejer st.th. Bolig 69 61.506 891 15.294 15.294 80490501 Boliglejer 1.tv. Bolig 69 90.000 1.304 80490601 Boliglejer 1.th. Bolig 69 90.000 1.304 80490701 Boliglejer 2.tv. Bolig 55 35.471 645 80490801 Boliglejer 2.th. Bolig 55 49.385 898 7.927 7.927 80490901 Sekundært 80491201 Sekundært Garage Andet Garage Andet 9.000 2.250 Refunderede driftsudgifter I ALT 456 501.698 82.886 41.220 0 Erhvervsdelens andel 70 94.005 39.416 0 0 Boligdelens andel 386 398.693 41.220 41.220 0 Øvrige er 0 9.000 2.250 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 501.698 82.886 41.220 heraf faktisk 321.698 82.886 41.220 heraf anslået 180.000 0 0 10
Nr. Lejer Varme á conto REGULERINGER M.M. Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 80490201 Erhvervslejer Ja Faktisk 5% p.a. 01.02.2017 80490201 Erhvervslejer Nej Faktisk 2% p.a. 01.07.2016 80490301 Boliglejer Nej Faktisk 80490401 Boliglejer Nej Faktisk 80490501 Boliglejer Nej Anslået 80490601 Boliglejer Nej Anslået 80490701 Boliglejer Nej Faktisk 80490801 Boliglejer Nej Faktisk 80490901 Sekundært 80491201 Sekundært Nej Nej Faktisk Faktisk Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P- pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 80490201 Erhvervslejer 01.02.2010 3 mdr. Lejer Udlejer Nej Nej 80490201 Erhvervslejer 15.05.2014 6 mdr. Lejer Udlejer Ja Nej 80490301 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 80490401 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 80490501 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 80490601 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 80490701 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 80490801 Boliglejer Lejer Udlejer Nej Nej 80490901 Sekundært 80491201 Sekundært Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Lejer Udlejer Nej Nej Bemærkninger 11