Andelsboligforeningen Hedevænget II Hedevænget 107 8800 Viborg CVR-nummer: 34797374 ÅRSRAPPORT 1. januar 2013 til 31. december 2013 Vedtaget på andelsboligforeningens ordinære generalforsamling, den / 2014 dirigent
INDHOLDSFORTEGNELSE Ledelsesberetning mv. Foreningsoplysninger... 3 Påtegninger Administrator- og bestyrelsespåtegning... 4 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet... 5 Årsregnskab 1. januar - 31. december 2013 Anvendt regnskabspraksis... 6 Resultatopgørelse... 8 Balance, aktiver... 9 Balance, passiver... 10 Noter... 11 Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 2
FORENINGSOPLYSNINGER Foreningen Andelsboligforeningen Hedevænget II Hedevænget 107 8800 Viborg Telefon: 86 67 44 39 / 27294469 E-mail: hrbarslund@hotmail.com CVR-nr: 34 79 73 74 Regnskabsår: 1. januar - 31. december Bestyrelse Pengeinstitut Revisor Henning Rohde Barslund, Formand Anette Borreskov Laursen, Kasserer Søren Rosendahl Christensen, Sekretær Nordea A/S Sct. Mathias Gade 68 8800 Viborg RevisionsHuset-Viborg I/S Registrerede revisorer FSR danske revisorer Vesterbrogade 13 8800 Viborg Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 3
ADMINISTRATOR- OG BESTYRELSESPÅTEGNING Undertegnede har aflagt årsrapport for Andelsboligforeningen Hedevænget II. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2013. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Viborg, den / 2014 Bestyrelse Henning Rohde Barslund Formand Anette Borreskov Laursen Kasserer Søren Rosendahl Christensen Sekretær Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 4
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING PÅ ÅRSREGNSKABET Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Hedevænget II. Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Hedevænget II for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013, omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet aflægges efter årsregnskabslovens bestemmelser samt foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for foreningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2013 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Viborg, den / 2014 RevisionsHuset-Viborg I/S Registrerede revisorer FSR danske revisorer Leif Aasten Registreret Revisor Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 5
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS GENERELT Årsrapporten for Andelsboligforeningen Hedevænget II er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give oplysning om andelens værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk 5. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år og aflægges i danske kroner. RESULTATOPGØRELSEN Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. Indtægter Boligafgifter og andre indtægter vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Under ejendomsforsikringer indgår præmien til tegnet bestyrelsesansvars- og besvigelsesforsikring jfr. vedtægternes 31, stk 5. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld, amortiserede kurstab og låneomkostninger fra optagelse af lån (prioritetsgæld), indeksregulering af restgælden vedrørende indekslån samt renter af bankgæld. Forslag til resultatdisponering Under resultatdisponering indgår bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til "Andre reserver", f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til "Overført resultat mv." er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger, amortisering af kurstab, indeksregulering vedrørende indekslån m.v.). BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes ved første indregning til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 6
ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmers andelsindskud. Under "andre reserver" indregnes beløb reserveret til fremtidig vedligeholdelse samt reservation til imødegåelse af værdiforringelse af foreningens ejendom, kursreguleringer m.v. i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutning. I henhold til vedtægternes 32, stk. 4 indgår de reserverede beløb ikke i beregningen af andelsværdien. "Overført resultat mv." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele, ændringer i dagsværdien af finansielle sikringsinstrumenter (renteswap) samt resterende overførsel af årets resultat. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. ØVRIGE NOTER Andelsværdi Bestyrelsens forslag til andelsværdi fremgår af note 10. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt vedtægternes 14. Vedtægterne bestemmer desuden i 14, at selvom der lovligt kan vedtages en højere andelsværdi, er det den på generalforsamlingen vedtagne andelsværdi, der er gældende. Værdiansættelsen af andelsbeviserne (andelskronen) opgøres med udgangspunkt i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 5, stk. 2, litra C. Nøgleoplysninger De på siderne 14-16 anførte nøgletal har til formål at give regnskabsbrugeren et bedre grundlag for at analysere foreningens økonomiske situation samt sammenligne foreningens økonomiske situation med andre foreningers økonomiske forhold. Oplysningerne i skemaerne har ligeledes til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om udlevering af nøgleoplysninger ved salg af andelsboliger. De nye regler trådte i kraft den 1. januar 2014. De nye regler skal dog først anvendes på aftaler om salg af andelsboliger, der indgås efter, at der foreligger et godkendt regnskab for det regnskabsår, der begynder den 1. januar 2013 eller senere. Ved aftaler om salg, der indgås efter en generalforsamling i 2014, hvor årsregnskabet for 2013 godkendes, skal sælger følge de nye regler. Ministeriet etablerer en hjemmeside til at håndtere det nye nøgleoplysningsskema, og udvikler et indberetningssystem til formålet, Dette foreligger dog ikke på tidspunktet for årsregnskabet for 2013 er udfærdiget og godkendt af bestyrelsen. Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 7
RESULTATOPGØRELSE 1. JANUAR - 31. DECEMBER 2013 2013 2012 1 Indtægter, andelshavere... 356.424 353.424 Indtægter i alt... 356.424 353.424 2 Ejendomsskat og forsikringer... -119.508-116.981 3 Forbrugsafgifter... -12.500-11.391 4 Vedligeholdelse, løbende... -67.560-250.545 5 Administrationsomkostninger... -32.615-31.129 Omkostninger i alt... -232.183-410.046 Resultat før finansielle poster... 124.241-56.622 Finansielle indtægter... 954 9.239 Finansieringsomkostninger... -61.315-63.759 Finansiering i alt... -60.361-54.520 Årets resultat... 63.880-111.142 Forslag til resultatdisponering: Overført til "Overført resultat m.v.": Betalte prioritetsafdrag... 58.994 56.966 Overført restandel af årets resultat... 4.886-168.108 Resultatdisponering i alt... 63.880-111.142 Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 8
BALANCE PR. 31. DECEMBER 2013 AKTIVER 2013 2012 6 Grunde og bygninger... 13.700.000 13.700.000 Materielle anlægsaktiver i alt... 13.700.000 13.700.000 Anlægsaktiver i alt... 13.700.000 13.700.000 Tilgodehavende boligafgift... 1.868 0 Tilgodehavender i alt... 1.868 0 7 Likvide beholdninger... 280.284 277.266 Omsætningsaktiver i alt... 282.152 277.266 Aktiver i alt... 13.982.152 13.977.266 Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 9
BALANCE PR. 31. DECEMBER 2013 PASSIVER 2013 2012 Andelsindskud... 1.236.000 1.236.000 Overført resultat m.v.... 11.327.462 11.258.135 12.563.462 12.494.135 8 Egenkapital... 12.563.462 12.494.135 9 Prioritetsgæld... 1.418.690 1.483.131 Langfristede gældsforpligtelser i alt... 1.418.690 1.483.131 Gældsforpligtelser i alt... 1.418.690 1.483.131 PASSIVER I ALT... 13.982.152 13.977.266 10 Andelshaverindskud Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 10
NOTER 2013 2012 1 Indtægter, andelshavere Boligafgift... 160.080 160.080 Bidrag arbejdsweekend... 9.000 9.000 Bidrag til fællesudgifter... 124.380 124.380 Bidrag til vedligeholdelse... 59.964 59.964 Andre indtægter... 3.000 0 Indtægter, andelshavere i alt... 356.424 353.424 2 Ejendomsskat og forsikringer Ejendomsskatter... 73.944 72.316 Ejendomsforsikring... 26.274 25.405 Kontingenter ABF, Grundejerforening... 19.290 19.260 Ejendomsskat og forsikringer i alt... 119.508 116.981 3 Forbrugsafgifter El og vand... 4.269 2.795 Renovation... 8.231 8.596 Forbrugsafgifter i alt... 12.500 11.391 4 Vedligeholdelse, løbende Vedligeholdelse bygninger... 19.805 236.856 Vedligeholdelse diverse... 37.947 3.138 Arbejdsweekend... 9.808 10.551 Vedligeholdelse, løbende i alt... 67.560 250.545 5 Administrationsomkostninger Gaver og blomster... 410 210 Generalforsamling... 3.150 2.874 Diæter bestyrelse... 16.875 17.500 Beboerfest... 4.013 2.412 Kontorartikler og tryksager... 42 633 Revisor... 8.125 7.500 Administrationsomkostninger i alt... 32.615 31.129 Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 11
NOTER 2013 2012 6 Grunde og bygninger Kostpris, primo... 13.700.000 13.400.000 Opskrivning... 0 300.000 Kostpris i alt 13.700.000 13.700.000 Grunde og bygninger i alt... 13.700.000 13.700.000 7 Likvide beholdninger Kassebeholdning... 0 273 Betalingskonto Nordea A/S... 5.980 3.080 Højrentekonto Nordea A/S... 97.738 97.762 Investeringsbeviser Nordea Invest... 176.566 176.151 Likvide beholdninger i alt... 280.284 277.266 8 Egenkapital Andelsindskud Andelshaverindskud... 1.236.000 1.236.000 Overført resultat m.v. 1.236.000 1.236.000 Kapitalkonto, primo... 11.258.135 11.083.623 Betalte prioritetsafdrag... 58.994 56.966 Opskrivning ejendom... 0 300.000 Kursregulering Nykredit... 5.447-14.346 Årets resultat... 4.886-168.108 11.327.462 11.258.135 Egenkapital før andre reserver... 12.563.462 12.494.135 Egenkapital i alt... 12.563.462 12.494.135 9 Prioritetsgæld Nykredit 3% HS. 1.550.000... 1.418.690 1.483.131 Prioritetsgæld i alt... 1.418.690 1.483.131 Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 12
NOTER 2013 2012 10 Andelshaverindskud Værdiansættelse af andelsbeviserne kan opgøres efter en af følgende metoder, jfr. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber 5, stk. 2. 1. Anskaffelsespris 2. Handelsværdi jfr. valuar 3. Seneste kontante ejendomsvurdering Andelsbevisernes værdi er beregnet jfr. punkt 3. Indskuddet hidrører fra 15 andelshavere: Egenkapital Ejendoms- Sidste år vurdering Andelshaver indskud 1.236.000 1.236.000 1.236.000 Overført driftsresultat 3.862.167 3.862.167 3.752.481 Anskaffelsespris 5.098.167 5.098.167 4.988.481 Stigning ejendomsværdi Ejendomsværdi iflg. regnskab 6.180.000 6.180.000 6.180.000 Offentlig ejendomsvurdering 13.700.000 13.700.000 13.700.000 Stigning ejendomsværdi 7.520.000 7.520.000 7.520.000 Kursregulering prioritetsgæld -54.705 0-14.346 Egenkapital 12.563.462 12.618.167 12.494.135 Værdiansættelse af andelsbeviser Lille hus 772.510 775.873 768.247 Stort hus 894.486 898.381 889.550 Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at værdien af andelsbeviserne sættes lavere end de overnævnte beregnede. Overdragelsen af andelsbeviserne foreslås ansat til henholdsvis kr. 737.863 for et lille hus og til kr. 854.369 for et stort hus, baseret på en nedsat egenkapital til kr. 12.000.000, idet det overskydende beløb anses som hensættelse til udvendig vedligeholdelse. Værdiansættelsen af andelsbeviserne er gældende fra generalforsamlingsdatoen til den efterfølgende generalforsamling. Andelshavernes forholdsmæssige hæftelse for andelsboligforeningens realkreditlån udgør pr. 31. december 2013 kr. 87.233 for et lille hus og kr. 101.007 for et stort hus, jfr. vedtægternes 5, stk 2. Det samlede tilbagebetalingskrav til det offentlige vedr. ydelsesstøtte til lån i Nykredit er opgjort til i alt kr. 4.766.489. Heraf udgør den kommunale andel kr. 476.649. Tilbagebetalingskravet udgør for et lille hus kr. 293.085 og for et stort hus kr. 339.362. Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 13
NOTER Oplysninger i skemaet er opgjort pr. 31. december 2013 1 Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen Oplysningerne i afsnit 1-3 samt P og R i afsnit 4 er opgjort pr. 31. december 2013 Låneoplysninger i afsnit 4 (undtagen P og R) er opgjort pr. 31. december 2013 Seneste regnskabsperiode 1. januar 2013-31. december 2013 B Antal BBR Areal m 2 B1 Andelsboliger 15 1.331 B2 Erhvervsandele B3 Boliglejemål B4 Erhvervslejemål B5 Øvrige lejemål, kældre, garager mv. B6 I alt C Sæt kryds Boligernes areal (BBR) C1 C2 C3 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af andelsværdien? Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelse af boligafgiften? Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her: Fordelingsnøgle: stort hus/ 97 m2 = 7,11974% - lille hus/ 77 m2 = 6,14886% Boligernes areal (anden kilde) X 2) Efter fordelingsnøgle Det oprindelige indskud Andet X 1) Efter egenkapital D D1 Foreningen stiftelsesår 1983 D2 Ejendommens opførelsesår 1983 E Ja Nej E1 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end det der er betalt for x andelen? E2 Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 14
NOTER 1 Grundlæggende oplysninger om andelsboligforeningen F Sæt kryds Anskaffelsesprisen F1 Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien Valuarvurdering Offentlig vurdering x Kr. Gennemsnit kr.pr.m 2 F2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip 13.700.000 10.293 F3 Generalforsamlingsbestemte reserver 0 0 % F4 Reserver i procent af ejendomsværdi 0 G Ja Nej G1 Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal x tilbagebetales ved foreningsopløsning? G2 Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om x frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? G3 Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? x 2 Andelsboligforeningens drift, herunder udlejningsvirksomhed H Gennemsnit kr. pr. andels-m 2 pr. år H1 Boligafgift 120 H2 Erhvervslejeindtægter H3 Boliglejeindtægter J Forrige år Sidste år I år J1 Årets overskud (før afdrag), gennemsnit kr. -159-84 48 pr. andels-m 2 (sidste 3 år) K Gennemsnit kr. pr. andels-m 2 K1 Andelsværdi 9.480 K2 Gæld - omsætningsaktiver -854 K3 Teknisk andelsværdi 8.626 Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 15
NOTER 3 Byggeteknik og vedligeholdelse M Forrige år Sidste år I år M1 Vedligeholdelse, løbende (gennemsnit 21 46 51 kr.pr.m 2 ) M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering 262 143 0 (gennemsnit kr.pr.m 2 ) M3 Vedligehold, i alt (kr.pr.m 2 ) 284 188 51 4 Finansielle forhold P P1 Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) % 89,6 R Forrige år Sidste år I år R1 Årets afdrag pr. andels-m 2 (sidste 3 år) 228 43 44 Andelsboligforeningen Hedevænget II Side 16