Rentemestervej 8 2400 København NV Telefon: 72 54 10 00 nmkn@nmkn.dk www.nmkn.dk 10. november 2015 J.nr.: NMK-33-02778 Ref.: HO-NMKN AFGØRELSE i sag om Rudersdal Kommunes afslag på dispensation til arealoverførsel mellem matr.nr. 2gp og matr.nr. 2hi, Vedbæk By, Vedbæk, Fredensvej 12 Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4 1. Natur- og Miljøklagenævnet kan ikke give medhold i klagen over Rudersdal Kommunes afgørelse af 18. august 2014 om afslag på arealoverførsel mellem matr. nr. 2gp og matr.nr. 2hi, Vedbæk By, Vedbæk, Fredensvej 12. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 om planlægning med senere ændringer 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet med senere ændringer
Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet En landinspektør har på vegne af ejeren af de to ejendomme matr. nr. 2gp og matr. nr. 2hi, Vedbæk By, Vedbæk, Fredensvej 12 klaget over Rudersdal Kommunes afgørelse af 18. august 2014 om afslag på arealoverførsel mellem matriklerne. Klager har navnlig gjort gældende - at kommunen ikke har hjemmel til at meddele afslag på arealoverførsel, og klager har med henvisning til udstykningsloven anført, at der ved de matrikulære forandringer ikke skabes en ny samlet fast ejendom, hvorfor der ikke er tale om udstykning, og at lokalplanens 4.1 derfor ikke er til hinder herfor. - at arealoverførslen ikke bidrager til en øget bebyggelsesprocent. Ejeren har etableret et mi n- dre udhus over skel mellem de to grunde. Ved at gennemføre arealoverførslen lovliggøres forholdet, idet den del af udhuset, som er beliggende på matr.nr. 2hi, efter arealoverførslen vil komme til at ligge på matr.nr. 2gp. I henhold til både det nugældende bygningsreglement BR10 og det gældende reglement BR-S85, da lokalplanen blev vedtaget, skal småbygninger og udhuse alene medregnes i fastlæggelsen af bebyggelsesprocenten for så vidt angår de arealer, som overstiger 35m 2. - at der er tale om skøn under regel, idet kommunen ikke har foretaget en konkret vurdering af sagen. Sagens oplysninger Lokalplan Ejendommene matr. nr. 2hi og matr.nr. 2gp, Vedbæk By, Vedbæk, Fredensvej 12 er omfattet af Lokalplan nr. 60 for villaområder mellem Vedbæk Stationsvej og kommunegrænsen mod Hørsholm. Lokalplanen er endeligt vedtaget den 19. marts 1986 med ikrafttrædelse den 15. april 1986. Det fremgår af lokalplanens 1.1, at Det er lokalplanens formål at fastholde karakteren af det eksisterende villakvarter. Lokalplanen skal desuden fremme et grønt præg. Lokalplanen fastlægger, at området skal være et boligområde og at bebyggelsen overvejende skal bestå af fritliggende én- og tofamiliehuse. Det fremgår af lokalplanens 4.1 om udstykninger, at Ingen grunde må udstykkes med et areal på under 1200 m 2. Ved koteletgrunde gælder desuden, at den del af grunden, der ikke er adgangsareal, skal være mindst 900 m 2. Det fremgår af lokalplanens 7.1, at bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke må ove r- stige 22. Sagsforløb Rudersdal Kommune har den 13. maj 2014 modtaget en ansøgning fra klager om arealoverførsel mellem matr. nr. 2gp og matr.nr. 2hi. Arealoverførslen omfatter 52m 2, men således at de to grunde efter arealoverførslen forsat har det samme grundareal. Ejendommene har samme ejer. Matr. nr. 2gp er bebygget med et fritliggende enfamiliehus på 142 m 2. 2
Baggrunden for ansøgningen er et ønske om en ændret grundafgrænsning i forbindelse med beby g- gelse på den ubebyggede grund, matr.nr. 2hi samt lovliggørelse af et eksisterende ældre indbygget udhus, som i dag er bygget over skel. På den ubebyggede grund matr.nr. 2hi vil klager gerne opføre en ny beboelsesbygning og i den forbindelse gennemføre en mindre arealoverførsel. Matr.nr. 2gp har et grundareal på 490 m 2 og matr.nr. 2hi har et grundareal på 452 m 2. Den 18. august 2014 har Rudersdal Kommune meddelt afslag på arealoverførsel mellem matr. nr. 2gp og matr.nr. 2hi, Vedbæk By, Vedbæk, Fredensvej 12. Kommunen har i sin afgørelse henvist til, at i lokalplanen fastlægges en mindste grundstørrelse på 1.200 m 2 og en bebyggelsesprocent på maksimalt 22. Ejendommene overholder ikke kravet om mindste grundstørrelse, og arealoverførslen vil ikke ændre på det forhold. Kommunen godkender af princip ikke arealoverførsler, hvor kravet om mindste grundstørrelse ikke over holdes. Det gælder også i sager som denne, hvor størrelsen på de arealer, der overføres er ens. Desuden vil matr. nr. 2 gp, der i forvejen er overbebygget, blive yderligere overbebygget, hvis arealoverførslen gennemf ø- res. Kommunen har bemærket, at kommunen af flere omgange har meddelt afslag på lignende ansøgninger om arealoverførsel. Det fremgår af bl.a. sagens historiske oplysninger, at kommunen (tidligere Søllerød Kommune) den 27. juni 1988, 12. juni 1990, 10. marts 1997 og 6. januar 1999 har meddelt afslag til en skelforandring mellem matr. nr. 2gp og matr.nr. 2hi, Vedbæk By, Vedbæk, Fredensvej 12. Kommunens udtalelse Kommunen har på baggrund af klagen udtalt generelt om sagen, at de to grunde er udstykket i 1916 og har et grundareal på 490 m 2 for matr. nr. 2gp og 452 m 2 for matr.nr. 2hi. De to grunde er ikke matrikulært samnoteret og vil således kunne afhændes og bebygges uafhængigt af hinanden i ove r- ensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Den eksisterende bebyggelse er for størstedelen opført og godkendt i 1815 med en tilbygning i 1931 indeholdende værelser samt vaske - og baderum. Endvidere er der i 1965 godkendt en række mindre ombygninger. En del af den godkendte tilbygning fra 1931 er bygget over skel og dermed beliggende på matr.nr. 2hi. Den anvendes, så vidt kommunen er orienteret som udhus/fyrrum og har et areal på ca. 10 m 2. Bebyggelsen omfatter således i dag en beboelsesbygning på 142 m 2 samt et indbygget udhus/fyrrum på 10 m 2. Kommunen har bemærket, at tilladelsen til byggeriet af tilbygningen over skel i 1931 og senere en tilbygning i 1965 i sin tid er meddelt ud fra en antagelse om, at det var én stor ejendom og ikke 2 mindre. Kommunen blev først opmærksom på de rette forhold i 1987. En afhændelse af en af de to matrikler vil som udgangspunkt forudsætte en løsning/lovliggørelse af bebyggelsen beliggende over skel. Kommunen har i den forbindelse bemærket, at der er flere alternativer til en lovliggørelse, og kommunen vil gerne indgå i en dialog med ejer omkring denne problemstilling. 3
Den eksisterende bebyggelse på matr. nr. 2 gp medfører en bebyggelsesprocent på 28,9. Da beby g- gelsen er opført inden lokalplanens ikrafttrædelse, har kommunen betragtet dette som lovligt eksisterende forhold. Kommunen har lagt til grund for sin vurdering, at den ansøgte matrikulære ændring vil afstedko m- me, at lokalplanens krav til mindste grundstørrelse, jf. 4.1 samt bebyggelsesproce nt, jf. 7.1, vil finde anvendelse, jf. planlovens 18. En godkendelse vil således forudsætte dispensation fra lokalplanens krav om mindste grundstørrelse til begge ejendomme og en dispensation fra bebyggelsesprocenten på 22 til den eksisterende beby g- gelse på matr. nr. 2gp samt til udhuset, som i dag er beliggende på matr.nr. 2hi, men som efter arealoverførslen vil komme til at ligge på matr.nr. 2gp, jf. planlovens 19. Bebyggelsesprocenten på matr.nr. 2gp vil således blive øget til 31. Baggrunden for denne beregning er, at udhuse medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten ved lokalplanens vedtagelse i 1986 med henvisning til Bygningsreglementet for småhuse af 1985 (BR-S85), bilag A, 2.2.3, stk. 3. Den ansøgte arealoverførsel vil således forhøje den samlede byggemulighed for de to ejendomme. Med henvisning til de to gru n- des begrænsede arealstørrelse er det kommunens vurdering, at en yderligere overbyggelse af de to ejendomme tilsammen vil skabe en utilsigtet fortætning i strid med lokalplanens hensigt. Særligt i relation til arealoverførsel har kommunen udtalt, at udstykningsloven blev ændret ved lov nr. 137 af 7. marts 1990. Indtil da var det lovbekendtgørelse nr. 6 af 7. januar 1977 om udstykning og sammenlægning m.m af faste ejendomme, der var gældende. Lokalplanen for ejendommene er således vedtaget før lovændringen i 1990, hvor der blev indført nærmere definitioner af de forskell i- ge matrikulære begreber. Inden da var der ikke en sådan skelnen mellem de matrikulære begreber, og udstykning blev anvendt som en fælles betegnelse for forskellige matrikulære arbejder både i kommunens lokalplaner og i øvrigt. Kommunen henviser til Højesteretsdom U2006.1302H. Kommunen har vurderet, at udstykning må fortolkes i overensstemmelse med den forståelse af udstykningsbegrebet, der var gældende på tidspunktet for lokalplanens tilvejebringelse. Særligt i relation til bebyggelsesprocent har kommunen udtalt, at det er korrekt, at udhuset ikke ville skulle medregnes ved beregning af bebyggelsesprocenten efter Bygningsregleme ntet BR10, men det aktuelle udhus skal medregnes, jf. BR-S85, bilag A 2.2.3, stk. 3, idet det er beregningsreglerne gældende for det tidspunkt, hvor lokalplanen vedtages, der skal anvendes ved beregning i dag. Det af klager anførte om, at kun småbygninger og udhuse, der overstiger 35 m 2, skal medregnes, gælder alene for garagearealer, jf. BR-S85, bilag A 2.2.3, stk. 5. Særligt i relation til skøn under regel har kommunen udtalt, at kommunen igennem årene har haft en restriktiv praksis for ikke at imødekomme arealoverførsler og udstykninger, hvorved en grund ikke opnår den i lokalplanen fastlagte mindste grundstørrelse. Baggrunden for denne praksis er, at kommunen ønsker at fastholde lokalplanens krav til mindste grundstørrelse. En dispensation til mindre grundstørrelser vil være i strid med denne hensigt og fratage grundejerne et incitament til matrik u- lære ændringer, som opfylder lokalplanens krav til grundstørrelser. Kommunen har begrundet afg ø- relsen med, at arealoverførslen vil medføre, at matr.nr. 2gp vil blive yderligere overbebygget. Efter kommunens opfattelse vil det ansøgte medføre en fortætning i området og forhøje den samlede byggemulighed for de to ejendomme i strid med hensigten i det foreliggende lokalplangrundlag. 4
Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan Natur- og Miljøklagenævnet tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål, om det ligger indenfor kommunens kompetence at afslå at meddele dispensation til det ansøgte. Derimod kan nævnet ikke tage stilling til, hvorvidt et afslag på dispensation er rimeligt eller he n- sigtsmæssigt i forhold til klagers interesser. Den 18. august 2014 har Rudersdal Kommune meddelt afslag på dispensation til arealoverførsel mellem matr. nr. 2gp og matr.nr. 2hi, Vedbæk By, Vedbæk, Fredensvej 12 med henvisning til lokalplanens 4.1 om udstykning og 7.1 om bebyggelsesprocent. Det følger af planlovens 18, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne. Det betyder, at dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladt. Derimod forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne. Efter planlovens 19, stk. 1, kan en kommune dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Videregående afvigelser end omhandlet i stk. 1, kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan, jf. planlovens 19, stk. 2. Udstykning/arealoverførsel Klager har gjort gældende, at der i den aktuelle sag ikke er tale om udstykning i udstykningslovens forstand, hvorfor lokalplanens 4.1 ikke er til hinder for arealoverførslen. Matr.nr. 2gp har et grundareal på 490 m 2 og matr.nr. 2hi har et grundareal på 452 m 2 og ejes af samme ejer. Det fremgår af lokalplanens 4.1, at ingen grunde må udstykkes med et areal på under 1200 m2. Ved koteletgrunde gælder desuden, at den del af grunden, der ikke er adgangsareal, skal være mindst 900 m2. Begrebet udstykning er ikke nærmere defineret eller beskrevet i lokalplanen eller i planloven i øvrigt. Det er Natur- og Miljøklagenævnets opfattelse, at begrebet udstykning i Lokalplan nr. 60 må fortolkes i overensstemmelse med den forståelse af udstykningsbegrebet, der var gældende på tidspun k- tet for lokalplanens tilvejebringelse i 1986. I henhold til den dagældende lovbekendtgørelse nr. 6 af 7. januar 1977 om udstykning og samme n- lægning m.m. af faste ejendomme var omfordeling en del af udstykningsbegrebet. Det fremgår således af denne lovs 15 om omfordeling, at der herved forstås et areal, der fraskilles en ejendom for at forenes med en tilgrænsende samme ejer tilhørende ejendom. 5
Den aktuelle arealoverførsel, hvor 52 m 2 overføres mellem matr. nr. 2hi og matr.nr. 2gp, må anses for omfattet af den dagældende bestemmelse i udstykningslovens 15 og dermed omfattet af b e- grebet udstykning. Nævnet skal i lighed med kommunen henvise til Højesteretsdommen U.2006.1302H, hvor en omfordeling af fast ejendom blev anset for en udstykning omfattet af byplanvedtægt og lokalplan. Sagen omhandlede planer, som var tilvejebragt i henholdsvis 1967 og 1985. Landsretten og Højest e- ret udtalte bl.a., at På daværende tidspunkt blev begrebet udstykning foruden i udstykningslovens forstand anvendt som et overbegreb for forskellige matrikulære ændringer, herunder omfordelinger, og også i daglig tale var begr e- bet blevet anvendt i en anden betydning end i udstykningsloven. Efter den almindelige sproglige forståelse af bestemmelserne var der derfor ikke grundlag for at antage, at reguleringen alene omfattede udstykning i snæver forstand. Også under hensyn til formålet med planbestemmelserne var omfordelingen omfattet af udstykningsbegrebet. Den ønskede omfordeling forudsatte derfor en dispensation i medfør af planlovens 19. I den aktuelle sag medfører det, at den ansøgte arealoverførsel er i strid med lokalplanens 4.1 om udstykning, og det ansøgte er således ikke umiddelbart tilladt, men forudsætter en dispensation, jf. planlovens 18. Den omstændighed, at de to grunde efter en arealoverførsel fortsat ville have samme grundareal, finder nævnet ikke kan føre til et andet resultat, idet der er tale om fysisk ændring af de bestående forhold på ejendommene. I relation til det i klagen anførte om, at det ansøgte ikke medfører en øget bebyggelsesprocent, skal nævnet bemærke, at beregning af bebyggelsesprocenten i et lokalplanområde skal som udgang s- punkt ske ud fra de beregningsregler, der var gældende på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse. I den aktuelle sag finder BR-S85 anvendelse, hvilket kommunen har nærmere redegjort for i sin udtalelse, som Natur- og Miljøklagenævnet kan tiltræde. Det er som udgangspunkt op til kommunens egen skønsmæssige vurdering, om den ønsker at meddele en ansøgt dispensation fra en lokalplan, dersom kommunen i øvrigt måtte have hjemmel hertil i planlovens 19, stk. 1. Kommunens afgørelse er baseret på en skønsmæssig vurdering, der ikke kan efterprøves af Natur - og Miljøklagenævnet. Kommunens afgørelse skal imidlertid være i overensstemmelse med almindelige forvaltningsretlige grundsætninger, jf. nedenfor. Skøn under regel Hvis det efter planlovens 19 er muligt at dispensere fra en lokalplanbestemmelse, skal en komm u- ne foretage en konkret og individuel vurdering af en ansøgning. Kommunens skønsmæssige vurd e- ring skal være baseret på planlægningsmæssigt relevante hensyn. Det er i strid med planlovens 19, stk. 1, hvis en kommune har fastsat interne regler, der træder i stedet for det konkrete og individuelle skøn. En kommune må således ikke sætte skøn under regel, 6
f.eks. ved at fastsætte interne regler om, at der aldrig gives dispensation eller, at der kun kan gives dispensation i nærmere bestemte tilfælde. Det er ikke i strid med planlovens 19, stk. 1, hvis en kommune har en restriktiv praksis eller har fastsat retningslinjer for praksis, når blot kommunen i hvert enkelt tilfælde foretager en konkret og individuel vurdering af en ansøgning. Kommune har oplyst, at den igennem årene har haft en restriktiv praksis for ikke at imødekomme arealoverførsler og udstykninger. Efter kommunens opfattelse vil den ansøgte arealoverførsel medf ø- re, at matr.nr. 2gp vil blive yderligere overbebygget, og kommunen finder, at det vil medføre en fortætning i området og forhøje den samlede byggemulighed for de to ejendomme i strid me d hensigten i det foreliggende lokalplangrundlag. Nævnet finder, at kommunens begrundelse for sin afgørelse er tilstrækkelig fyldestgørende og er baseret på planlægningsmæssigt relevante hensyn. Nævnet finder således ikke grundlag for at antage, at kommunen har fastsat interne regler, der træder i stedet for en konkret vurdering i den aktuelle sag. På denne baggrund kan Natur- og Miljøklagenævnet ikke give medhold i klagen over Rudersdal Kommunes afgørelse af 18. august 2014 om afslag på arealoverførsel mellem matr. nr. 2gp og matr.nr. 2hi. Lena Kongsbach Ankechef / Henriette Oldager Fuldmægtig Afgørelsen er sendt pr. e-mail til: Rudersdal Kommune, byplan@rudersdal.dk; chk@rudersdal.dk sagsnr. 14/12238 Landinspektør Kristian Baatrup, kb@lspkon.dk; post@landinspektorkontoret.dk j.nr. 201486 Ejerens advokat, Johan Schwarz-Nielsen, johan@schwarz-nielsen.dk og pr. brev til: Susanne Kirstine og Klaus Ole Fossum Fredensvej 12 2950 Vedbæk 7