Fuldt udlejet boligudlejningsejendom i ét af Aarhus' bedste kvarterer Sag 501615EA TIL SALG Aarhus C - Falstersgade 12 Attraktiv beliggenhed i ø-gadekvarteret Velvedligeholdt ejendom God størrelse lejligheder Hyggelig gårdhave Kontantpris kr. 16.750.000 1. års nettoafkast % 3,67 Etageareal m 2 605
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Beliggenhed Ejendommen er beliggende i centrum af Aarhus - i en del af det attraktive Ø-gadekvarter i centrum af Aarhus. Beliggenheden udmærker sig ved at være med kort afstand til alle midtbyens faciliteter, herunder til f.eks. Aarhus Universitet samt gode offentlige transportmuligheder. Beskrivelse Bebyggelsen er opført i år 1902 i røde mursten og med pudset facade op til 1. sals niveau. Ejendommen er vedligeholdt og ideel for den køber, som vil placere overskudslikviditet. Ejendommen består af 10 boliglejemål i størrelser fra ca. 48 m² til ca. 71 m². Samtlige lejligheder fremstår med nyere køkkener og badeværelser alle med flotte plankegulve og nyere vinduer. Opgangen er pæn og lys og giver et godt indtryk af resten af ejendommen. Grundens udnyttelse Udenomsarealerne er udlagt til gårdhave, hvor der er direkte adgang via opgangen. Inventar/driftsmidler Hårde hvidevarer medfølger i det omfang de tilhører ejendommen i henhold til lejekontrakterne. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 1780 u Århus Bygrunde Aarhus Opført / Ombygget Opførelsesår 1902 Ombygningsår 1976 Arealer Grundareal 257 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 124 m 2 Boligareal 605 m 2 Etageareal i alt 605 m 2 Sekundære arealer 124 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1902/1976 Bebygget areal 124 m 2 Sekundære arealer 124 m 2 Antal etager 4 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bolig areal stue - 3.sal 496 m 2 Boligareal Nej Udnyttet tagetage 4.sal 109 m 2 Boligareal Nej Kælder 124 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. 2
Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 10.300.000 heraf grundværdi kr. 832.700 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Gjensidige Forsikring, police nr. 3362-4102921 Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Området, i hvilket ejendommen er beliggende er omfatter af bestemmelserne i kommuneplanen for Aarhus kommune plannummer 030107BO som blandet andet bestemmer følgende for området: Anvendelse generel Områdets anvendelse er fastlagt til boligformål i form af etagebebyggelse. I tilknytning til boligerne og på friarealer kan opføres og indrettes lokaler til fællesfaciliteter for områdets beboere. Som hovedregel kan der etableres institutioner, faciliteter til fritids- og kulturformål og lignende, butikker til lokal forsyning, mindre fremstillings- og servicevirksomheder og lignende, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden nævneværdige gener for omgivelserne. Ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse gælder, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forøges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særlig hensyn til bygningsstørrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke ændres nævneværdigt. Hensynet til den arkitektoniske helhedsvirkning skal være bestemmende for, hvilket etageantal og hvilken husdybde der konkret kan tillades på den enkelte ejendom. Normalt kan hushøjde og husdybde på nabobebyggelsen ikke overskrides. Såfremt nabobebyggelserne ikke har samme højde eller husdybde, vil den konkrete bygningshøjde eller husdybde blive fastlagt på baggrund af en vurdering af områdets generelle træk. I forbindelse med byfornyelse kan der punktvis tillades en mindre overskridelse af husdybden. Såfremt fællesfaciliteter, for eksempel cykelskure og lignende, ikke kan indrettes i eksisterende forhusbebyggelse, kan disse tilvejebringes i mindre omfang ved opførelse af ny bebyggelse i gårdrummet. Ny bebyggelse i gårdrum i øvrigt kan kun finde sted efter en samlet plan for gårdarealet. Der må, når det vurderes hensigtsmæssigt til lokal forsyning, etableres butikker på op til 1.000 m2. Det er dog en forudsætning - ved planlægning for butikker og ved opførelse eller indretning af en enkelt butik eller flere sammenhængende butikker - at der ikke samlet etableres så mange mindre butikker, at områdets butikker tilsammen kommer til at betjene et større område end det nærområde, de er en del af. Ovennævnte er alene et ekstrakt af kommuneplan. 3
Kulturarv Ifølge oplysninger fra Kulturarvs hjemmeside er ejendommen bevaringsværdig med en bevaringsmæssig værdi 5 Det bemærkes, at når ejendommen er registreret som bevaringsværdig, kan dette medføre at der gælder særlige regler for bygningens ydre, herunder f.eks. i hvilket omfang der kan ske om- og tilbygning, hvilke vinduer og døre der må isættes, hvilken type tag der må lægges mv. Der kan desuden gælde særlige regler for fældning/flytning af træer og buske, som omgiver ejendommen. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 03.02.2016 Ifølge tingbogen påhviler der ejendommen følgende servitutter: 06.06.1901 Dok om bebyggelse, benyttelse mv 18.12.1924 Dok om fælles brandmur/gavl mv Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Ejendommen elforsynes fra valgfrit elforesynings selskab Ejendommen vandforsynes fra Aarhusvand Ejendommen varmeforsynes fra affaldvarme Aarhus 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Øvrige miljøforhold, grund Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: - at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. - at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. - at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. I henhold til oplysninger indhentet via Region Midtjyllands hjemmeside den 03.02.2016 har regionen for nuværende ingen oplysninger om jordforureninger på den pågældende matrikel. 4
6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 16.750.000 Øvrige forhold: Nybolig Erhverv Aarhus hjælper gerne med at fremskaffe lånetilbud på finansiering. 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 776.906 I alt kr. 776.906 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Bemærkning: Det bemærkes, at de anslåede lejeindtægter er ansat af ejendomsmægleren efter bedste skøn, - uden ansvar for at udlejning faktisk kan ske som anført, herunder lejens lovlighed. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 12.113 Renovation Renovation kr. 8.350 Vand / Vandafledning El Fælles el og vand anslået kr. 5.000 Vedligeholdelse (i.h.t. lejelove) Regnskabskonto: BRL 18: Bolig 605 á kr. 86 kr. 52.030 Bindingskonto: BRL 18 B: Bolig høj 605 á kr. 79 kr. 47.795 Administration Administration anslået kr. 25.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 15.104 Øvrige driftsudgifter Fælles varme, anslået kr. 4.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 169.392 6.4 Vedligeholdelseskonti Bindingskonto GI BRL 18 B pr. 31.12.2014 kr. 40.688 5
6.5 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 51.080 Advokatsalær - skøde kr. 80.000 Moms kr. 20.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 151.080 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 16.750.000 Handelsomkostninger anslået kr. 151.080 -Refusion depositum kr. 179.580 -Refusion forudbetalt leje kr. 179.580 Anslået kapitalbehov kr. 16.541.920 6.6 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 776.906 - Driftsudgifter iht. budget kr. 169.392 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 607.514 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 607.514 x 100 16.541.920 = 3,67% (anslået) 6.7 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 16.750.000 Kontantomregnet købesum kr. 16.750.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 51.080 Advokatsalær skøde kr. 80.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 20.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 16.901.080 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 13.856.267 Særlige installationer kr. 1.539.585 Grundens værdi kr. 1.354.148 Kontantomregnet købesum kr. 16.750.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 1.553.471 = kr. 62.139 Afskrivninger 1. år kr. 62.139 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6
6.8 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 169.392 kr. 169.392 Udgifter i alt kr. 169.392 kr. 169.392 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 776.906 kr. 776.906 1. år før afskrivning / skat kr. 607.514 kr. 607.514 Afskrivning 1. år, anslået kr. 62.139 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 545.376 Likviditet 1. år før skat kr. 607.514 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 119.983 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 487.532 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Værkmestergade 2, 17. etage. 8000 Aarhus C Att.: Erik Andresen, Direktør, Indehaver, Erhvervsmægler, MDE, MRICS Tlf.: 8620 8585, mobil: 28157495, e-mail: eas@nybolig.dk 7
FOTOS OG KORT Bag facade Gård 8
FOTOS OG KORT Opgang st.th 9
FOTOS OG KORT st.th st.th 10
FOTOS OG KORT 2.tv 2.tv 11
FOTOS OG KORT 3.th 3.th 12
FOTOS OG KORT 3.th 3.th 13
FOTOS OG KORT Vaskekælder Gårdhave 14
FOTOS OG KORT 15
FOTOS OG KORT 16
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Boliglejer st.th Bolig Beboelse 71 83.820 1.181 22.665 22.665 2 Boliglejer St.tv Bolig beboelse 53 75.360 1.422 18.300 18.300 3 Boliglejer 1.th Bolig beboelse 71 96.000 1.352 24.000 24.000 4 Boliglejer 1.tv Bolig beboelse 53 72.000 1.358 18.000 18.000 5 Boliglejer 2.th Bolig beboelse 71 37.946 534 6 Boliglejer 2.tv Bolig Beboelse 53 80.100 1.511 15.900 15.900 7 Boliglejer 3.th Bolig beboelse 71 102.660 1.446 25.665 25.665 8 Boliglejer 3. tv Bolig beboelse 53 79.800 1.506 19.950 19.950 9 Boliglejer 4.th Bolig beboelse 60 82.260 1.371 18.900 18.900 10 Boliglejer 4.tv Bolig beboelse 48 66.960 1.395 16.200 16.200 Refunderede driftsudgifter I ALT 604 776.906 179.580 179.580 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 604 776.906 179.580 179.580 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 776.906 179.580 179.580 heraf faktisk 776.906 179.580 179.580 heraf anslået 0 0 0 17
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Boliglejer 5.280 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2016 01.01.2017 Nej 2 Boliglejer 4.500 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2016 01.01.2017 Nej 3 Boliglejer 4.800 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2017 Nej 4 Boliglejer 4.500 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2018 Nej 5 Boliglejer 5.700 Nej Faktisk Skatter og afgifter 01.01.2016 01.01.2017 Nej 6 Boliglejer 4.500 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2016 01.01.2017 Nej 7 Boliglejer 4.800 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2017 Nej 8 Boliglejer 4.800 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2018 Nej 9 Boliglejer 5.400 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2016 01.01.2017 Nej 10 Boliglejer 4.500 Nej Faktisk Trappeleje 01.01.2016 01.01.2017 Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Boliglejer 0 01.01.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Vicevært i ejendommen. Honoreres med kr. 750 pr. md. som fratrækkes lejen. Den anførte leje er den reducerede leje. 2 Boliglejer 0 01.02.2013 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 01.04.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 4 Boliglejer 0 01.07.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer 0 15.03.1999 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer 0 15.03.2008 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 7 Boliglejer 0 15.07.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 8 Boliglejer 0 01.08.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 9 Boliglejer 0 01.10.2012 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 10 Boliglejer 0 15.01.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 18