Velbeliggende udlejningsejendom i Randers Centrum Sag 5718 TIL SALG Randers C - Slotsgade 18 Beliggende lige ved Østervold gågademiljøet 2 store beboelseslejligheder 2 butikslejemål i stueetagen 4 stk. parkeringspladser i ejendommen gård Kontantpris kr. 2.750.000 1. års nettoafkast % 6,00 Etageareal m 2 402
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Velbeliggende byejendom i Randers centrum. Ejendommen er opført i 1897 og væsentligt om og tilbygget i 1971, og fremstår med pudsede facader og med teglstens tag og to kviste. Der er nyere plastvinduer med termoglas mod Slotsgade og trævinduer med termoglas mod gården. Ejendommen består af to mindre erhvervslejemål i stueplan, hvor af det ene er ny renoveret til butikslejemål, den anden har fået ny gulvbelægning m.v. Begge erhvervslejemål er med tilhørende kælderrum. Det ene lejemål er udlejet til alternativ behandlingsformål, og det andet udlejet til en massør. Derudover indeholder ejendommen 2 beboelseslejligheder, en på 1.sal med tre værelser, samt køkken og badeværelse. Lejligheden er med nyere trægulve og køkkenelementer, samt badeværelse. Den anden lejlighed er beliggende på 2. og 3. Sal og består af en større stue i åben forbindelse med en mindre spisestue, derudover er der køkken og badeværelse på 2.sal. Lejlighedens øverste etage rummer tre værelser, badeværelse og et større repos med udgang til en altan. Til ejendommen er der et mindre gårdområde med plads til 4 parkeringspladser. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 153 Randers Bygrunde Randers Opført / Ombygget Opførelsesår 1897 Ombygningsår 1971 Arealer Grundareal 177 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 92 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 128 m 2 Boligareal 274 m 2 Etageareal i alt 402 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 Opført / ombygget år 1897/1971 Bebygget areal 92 m 2 Antal etager 5 Anvendelse Registreret som Afskrivning St. tv. 35 m 2 Erhvervsareal Ja Kld. tv. 27 m 2 Erhvervsareal Ja St. th. 50 m 2 Erhvervsareal Ja Kld. th. 16 m 2 Erhvervsareal Ja 1. sal 96 m 2 Boligareal Nej 2. sal 97 m 2 Boligareal Nej Tagetagen 81 m 2 Boligareal Nej Beskrivelse bygning nr. 1 Ejendommen har bevaringsværdi 5 i henhold til Kommuneatlas. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. 2
Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 2.050.000 heraf grundværdi kr. 525.700 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 23.03.2013 med energiklassifikation E. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Offentlig. Ejendommen er beliggende i et område omfattet af Randers Kommunes lokalplan nr. 291 " Underværket" og 309 "Midtbyen". Området, hvori ejendommen er beliggende må ifølge lokalplanerne anvendes til boliger og erhverv som butikker og administration, liberale erhverv, forlystelser og mindre ikke generende fremstillingsvirksomheder samt til offentlige formål. Værtshuse og restauranter med alkoholbevilling kan etableres med Byrådets særlige tilladelse. Restauranter med natbevilling må ikke etableres i lokalområdet. Boligetagearealts skal mindst udgøre 35%. Da ejendommen er beliggende med facade mod en strøggade må bygningers stueetage kun indrettes til butiksformål. Liberale erhverv, som har udstillingsvinduer og salg af produkter til private, for eksempel frisører, klinikker (fodpleje, hudpleje, kiropraktor o.l.), caféer, restauranter, kan indrettes i bygningers stueetage langs "Strøggader" efter byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. Andre liberale erhverv som for eksempel kontorer, pengeinstitutter, forsikringsselskaber, ejendomsmæglere, spillehaller, solcentre o.l. kan ikke godkendes indrettet i bygningers stueetage langs "Strøggader". Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige 160. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 04.02.1895 Dok om fælles brandmur/gavl mv, forsynings- /afløbsledninger mv, 01.11.1897 Dok om fælles brandmur/gavl mv (45/290) 13.02.1899 Dok om fælles brandmur/gavl mv, 09.02.1903 Dok om fælles brandmur/gavl mv, 09.01.1958 Lejekontrakt med Peter Jensen, 09.01.1958 Lejekontrakt med Anna Lise Erikstrup, 10.09.1999 Bygningsfornyelse m.v. 17.01.2000 Tillæg til bygningsfornyelsesbeslutning 24.05.2000 Lokalplan 291 19.12.2001 Dok om fælles gårdanlæg mv. 21.11.2003 Lokalplan nr. 309 Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen anvendes til blandede formål og indeholder mindre end 13 beboelseslejligheder. 3
4. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Ejendommen er ifølge Region Midtjyllands oplysninger ikke registreret som forurenet på vidensniveau 1 / 2. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 2.750.000 5.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 87.600 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 53.582 I alt kr. 141.182 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 69.000 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 20.980 Lejeindtægt andre lejemål (p-pladser) kr. 12.000 I alt kr. 101.980 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2017) kr. 10.530 Renovation (år 2017) kr. 4.121 Vand / Vandafledning El El. fællesarealer opgørelse (år 2015) kr. 942 Vand og vandafledning opgørelse (år 2015) kr. 13.368 Renholdelse / Vicevært Vicevært, afsat kr. 1.000 pr. lejemål kr. 4.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 50 pr. kvm kr. 20.200 Administration Afsat kr. 2.500 pr. lejemål kr. 10.000 Forsikringer Præmie årligt kr. 8.684 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse (år 2017) kr. 168 Varmeregnskabshonorar (år 2015) kr. 3.039 4
Ejerlaugskontingent (år 2016) kr. 2.170 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 77.221 Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til momsfradragsprocent på 31,7% 5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 9.080 Advokatsalær - skøde kr. 24.000 Moms kr. 6.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 39.080 Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 31,7% kr. 1.902 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 37.178 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 2.750.000 Handelsomkostninger anslået kr. 37.178 -Refusion depositum kr. 22.750 Anslået kapitalbehov kr. 2.764.428 5.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 243.162 - Driftsudgifter iht. budget kr. 77.221 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 165.941 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 165.941 x 100 2.764.428 = 6% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 31,7% 5.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 2.750.000 Kontantomregnet købesum kr. 2.750.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 9.080 Advokatsalær skøde kr. 24.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.098 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 2.787.178 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 775.776 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 1.448.524 Grundens værdi kr. 525.700 Kontantomregnet købesum kr. 2.750.000 5
Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 786.264 = kr. 31.451 Afskrivninger 1. år kr. 31.451 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 77.221 kr. 77.221 Udgifter i alt kr. 77.221 kr. 77.221 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 141.182 kr. 141.182 Lejeindtægter, anslåede kr. 101.980 kr. 101.980 1. år før afskrivning / skat kr. 165.941 kr. 165.941 Afskrivning 1. år, anslået kr. 31.451 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 134.490 Likviditet 1. år før skat kr. 165.941 Skattevirkning ved skatteprocent på 29,49% kr. 39.661 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 126.280 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 31,7%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 5.8 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 31,7%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Randers/Viborg/Skive Østervold 42, 2. sal. 8900 Randers C Att.: Carsten Hjorth, Erhvervsmægler & valuar, MDE Tlf.: 7020 3911, mobil: 20209980, e-mail: hjo@nybolig.dk 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Erik. Laila Knudsen 18, 2 og 3 sal Bolig 178 87.600 492 10.000 2 Ledig 1 sal Bolig 98 69.000 704 3 Massage-Huset St. th Erhverv 66 53.582 812 12.750 4 Ledig St. tv Erhverv 62 20.980 338 5 Parkeringspladser Andet 12.000 I ALT 404 243.162 22.750 0 0 Erhvervsdelens andel 128 74.562 12.750 0 0 Boligdelens andel 276 156.600 10.000 0 0 Øvrige arealer 0 12.000 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 243.162 22.750 heraf faktisk 141.182 22.750 heraf anslået 101.980 0 12
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Erik. Laila Knudsen 13.800 Nej Faktisk Lejeloven Nej 2 Ledig 9.000 Nej Anslået Nej 3 Massage-Huset Ja Faktisk Nettoprisindeks, min. 2,5 % 01.04.2016 01.04.2017 Nej 4 Ledig 4.800 1.200 Ja Anslået Nej 5 Parkeringspladser Nej Anslået Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Erik. Laila Knudsen 0 Lejer Udlejer Nej Ja 2 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Ja 3 Massage-Huset 0 01.04.2014 01.10.2019 01.10.2015 Lejer Udlejer Ja Ja 4 Ledig 0 Lejer Udlejer Ja Ja 5 Parkeringspladser 4 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 13