1 København, den 15. marts 2012 KENDELSE Klager ctr. Ejendomsmæglerfirmaet John Frandsen A/S v/ advokat Ole Steen Christensen Østergade 10 8450 Hammel Nævnet har modtaget klagen den 1. september 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal erstatte klager det berigtigelseshonorar samt porto og copialia, som klager har betalt til berigtigende advokat for berigtigelse af handlen. Sagen angår endvidere spørgsmålet om, hvorvidt indklagede på tilstrækkelig vis har specificeret sit vederlag og dokumentationsomkostningerne over for klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor en formidlingsaftale med indklagede. Indklagede har oplyst, at der i foråret 2011 blev indgået endnu en formidlingsaftale mellem parterne, men at der ikke samtidig blev udarbejdet og udleveret et salgsbudget til klagerne. Den 27. april 2011 underskrev klager en købsaftale om salg af ejendommen. Det var anført i købsaftalen, at klagers repræsentant skulle berigtige handlen, og klager betale
2 udgifterne hertil. I den salgsprovenuberegning, der hørte til købsaftalen, havde indklagede medregnet et anslået beløb på 7.000 kr. til berigtigelse. Den 27. april 2011 underskrev klager en berigtigelsesaftale, hvoraf det fremgik, at et advokatfirma (advokatfirma 1) skulle foretage berigtigelse uden rådgivning. Parterne har oplyst, at det var indklagede, der indgik aftalen med klager. Ved underskriftslinjen var det anført: For advokatfirmaet ifølge fuldmagt. Advokatens vederlag var aftalt til 7.000 kr. med tillæg af moms samt 450 kr. med tillæg af moms til porto og copialia. Den 11. maj 2011 sendte indklagede sin faktura til klager: Klager har oplyst, at indklagedes tilgodehavende er betalt. Den 20. juni 2011 skrev et andet advokatfirma (advokatfirma 2) til indklagede: Jeg repræsenterer [klager] i forbindelse med dennes køb af [ny ejendom]. Klager fortæller mig, at han har solgt [sin ejendom]. [Klager] har bedt mig berigtige salget. De bedes venligst fremsende købsaftale, bilag mv. [...]. Den 21. juni 2011 meddelte indklagede til advokatfirma 2, at klager allerede havde
3 underskrevet en berigtigelsesaftale, samt at fuldmagten fra klager til berigtiger var registreret hos tinglysningen. Indklagede sendte derfor ikke sagen til advokatfirma 2. Den 23. juni 2011 sendte berigtigende advokat sin faktura til klager: Den 24. juni 2011 skrev advokatfirma 2 på ny til indklagede: Jeg må hellere præcisere min skrivelse: Den aftale, som [klager] har indgået, har han ophævet, og har ændret den til, at det er mig, der foretager arbejdet.
4 Selvfølgelig skal De have et ekspeditionsgebyr for, at registrere fuldmagten. Sagen bedes venligst straks oversendt hertil. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale det honorar til klager, som klager har betalt til advokatfirma 1. I forbindelse med salget af ejendommen indgik klager en berigtigelsesaftale med indklagede. Efterfølgende aftalte klager med advokatfirma 2, at denne skulle berigtige handlen i stedet for indklagede, hvilket blev meddelt indklagede den 20. juni 2011. Indklagede svarede den 21. juni 2011 men oplyste ikke, at indklagede havde videregivet berigtigelsen til advokatfirma 1, hvilket er stærkt kritisabelt. Klager var heller ikke bekendt med, at der ikke medfulgte rådgivning, idet klager ved tidligere ejendomshandler altid havde benyttet sig af rådgivning. Det viste sig da også i denne handel, at behovet for rådgivning af klager var til stede. Det er stærkt kritisabelt, at indklagede uden at spørge klager, sendte sagen til indklagedes samarbejdspartner advokatfirma 1. Klager burde på dette tidspunkt have været gjort bekendt med, at indklagede af tidsmæssige årsager ikke kunne stå for berigtigelsen, og at klager derfor ikke længere var bundet af den indgåede berigtigelsesaftale, således at klagerne havde valgfrihed med hensyn til at finde egen rådgiver. Klager var ved den valgte fremgangsmåde, hvor indklagede forelægger en fortrykt berigtigelsesaftale fra advokatfirma 1, i realiteten afskåret fra selv at vælge, hvem klager ønsker skal berigtige handlen. Samtidig er det ikke ved underskrivelsen oplyst til klager, hvad berigtigelsesaftale uden rådgivning indebærer. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal fortabe sit krav på betaling af sin faktura, når der ikke er sket specifikation af de aftalte ydelser i formidlingsaftalen, og når der heller ikke er udarbejdet et salgsbudget, hvori der er sket specifikation på tidspunktet for formidlingsaftalens indgåelse. Klager har i den forbindelse anført, at han ikke har modtaget et salgsbudget. Indklagede har bl.a. anført: Der kan ikke bebrejdes indklagede noget i forbindelse med handlens berigtigelse, og indklagede bør derfor frifindes for påstanden om betaling af berigtigelseshonoraret.
5 Det var oprindelig hensigten, at handlen skulle berigtiges af indklagede, men på grund af travlhed hos indklagede, blev det aftalt med klager, at advokatfirma 1 skulle stå for berigtigelsen. Indklagede indgik ifølge fuldmagt fra advokatfirma 1 en berigtigelsesaftale med klager. Aftalen er således indgået mellem klager og advokatfirma 1. Aftalen blev indgået på præcis samme vilkår, som ville have været gældende, hvis indklagede skulle have berigtiget handlen. Det fremgår tydeligt af berigtigelsesaftalen, at denne ikke omfatter rådgivning. Hvis klager havde anmodet om rådgivning, hvilket klager ikke har, ville advokatfirma 1 naturligvis have rådgivet klager. Det bestrides, som anført af klager, at klager ved underskrivelsen af berigtigelsesaftalen hos indklagede blev afskåret fra selv at vælge, hvem der skulle berigtige. Klager er selvsagt helt frit stillet til at beslutte, hvem klager ønsker skal berigtige handlen. Det bestrides tillige, at klager ikke er blevet gjort bekendt med omfanget af berigtigelsen. Ved modtagelsen af sagen fra indklagede, sendte advokatfirma 1 et brev til klager, hvori det blev beskrevet, hvori advokatens arbejde bestod, ligesom klager blev opfordret til at kontakte advokaten, såfremt der var spørgsmål til berigtigelsen. Klager har således ikke på noget tidspunkt været i tvivl herom. Der blev ikke i forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse udarbejdet et salgsbudget, idet klager havde modtaget salgsbudget ved indgåelsen af den første formidlingsaftale med indklagede. Nævnet udtaler: Det fremgår klart af berigtigelsesaftalen, at denne indgås med advokatfirma 1, og at indklagede underskriver denne for advokatfirma 1 ifølge fuldmagt. Det fremgår tillige klart, at der er tale om en berigtigelse uden rådgivning. Det lægges herefter til grund, at klager var klar over, at det ikke var indklagede men advokatfirma 1, der skulle varetage berigtigelsen for klager. Nævnet finder ikke grundlag for kritik af, at indklagede forelagde denne berigtigelsesaftale for klager i forbindelse med handlens indgåelse. Det bemærkes hertil, at nævnet ikke finder det godtgjort, at klager ved denne handlemåde var afskåret fra at vælge en anden rådgiver til berigtigelsen, herunder indgå en aftale om berigtigelse, der inkluderede rådgivning. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale klagers udgifter til berigtigelse af handlen. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers
6 stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Indklagede har ikke i formidlingsaftalen specificeret det aftalte vederlag og dokumentationsomkostningerne, ligesom der ikke er udarbejdet og udleveret et salgsbudget med specifikation. Formidlingsaftalen opfylder således ikke lovens bestemmelser, og indklagede kan ikke gøre krav på betaling af vederlag og dokumentationsomkostninger. Indklagede skal derfor tilbagebetale 64.187,50 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 64.187,50 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra 1. september 2011, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand