Forslag til LOKALPLAN NR. 1.2-6 for et område til campingplads bådeoplag m.m. ved Asnæs, Assens by Udkast af 12. december 2013 Der er i forhold til lokalplanudkastet behandlet i Miljø og Teknikudvalget og Økonomiudvalget den 11/12-13 tilføjet en supplerende illustrationsplan, som kortbilag 5 og supplerende visualiseringer af en alternativ placering af bebyggelse på campingpladsen.
Indholdsfortegnelse LOKALPLAN NR. 1.2-6 FORETOMRÅDETILCAMPINGPLADS OMRÅDE TIL CAMPINGPLADS, PLA BÅDEOPLAGM M.M. VED ASNÆS, ASSENS BY Redegørelse for planen Lokalplanens baggrund og formål................................................. 6 Lokalplanområdet og omgivelserne................................................ 7 Lokalplanens indhold........................................................... 10 Forhold til anden planlægning............................................ 20 Forhold til anden lovgivning.............................................. 29 Retsvirkninger................................................................ 38 Bestemmelser for lokalplan nr. 1.2-6 1 Formål................................................................... 39 2 Område og zonestatus...................................................... 39 3 Arealanvendelse........................................................... 39 4 Udstykning................................................................41 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold................................................41 6 Tekniske anlæg............................................................ 42 7 Bebyggelsens omfang og placering........................................... 42 8 Bebyggelsens ydre fremtræden.............................................. 44 9 Ubebyggede arealer........................................................ 45 10 Forudsætning for ibrugtagning.............................................. 47 11 Meddelte landzonetilladelser................................................ 47 12 Servitutter................................................................ 47 13 Ophævelse af lokalplan..................................................... 47 14 Tilladelser efter anden lovgivning............................................ 47 15 Vedtagelsespåtegning...................................................... 48 Kortbilag til lokalplanen Kortbilag L1: Matrikelkort, områdeafgrænsning og delområder..................... 49 Kortbilag L2: Zoner, delområder, veje og stier.................................... 50 Kortbilag L3: Beplatningsbælter, vinteropbevaring og vintercamping.................51 Kortbilag L4: Illustrationsplan................................................. 52 Kortbilag L5: Illustrationsplan 2............................................... 53 2
3
Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg Forslag til Lokalplan nr.1.2-6 og Kommuneplantillæg nr. 4 er fremlagt fra den xx. januar 2014 til den xx. februar 2014. Du er velkommen til at indsende ændringsforslag, indsigelser eller bemærkninger i øvrigt til planforslaget i offentlighedsperioden. Disse skal senest den x. marts 2014 være fremsendt til: eller Assens Kommune Plan og Kultur Rådhus Allé 5 5610 Assens plan@assens.dk Har du spørgsmål til lokalplanforslaget eller til forslag til kommuneplantillægget, er du velkommen til at rette henvendelse til Plan og Kultur, 64 74 75 20. Hvad er en lokalplan Lokalplanen er juridisk bindende for den enkelte grundejer forstået på den måde, at den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil, men ændringer i de eksisterende forhold, fx ved ny- eller ombygning, skal være i overensstemmelse med lokalplanen, medmindre der er opnået dispensation efter reglerne i planlovens 19. Den endelig vedtagne lokalplan tinglyses på de berørte ejendomme, således at den optræder sammen med de øvrige ejendomsoplysninger og bindinger på ejendommens blad i tingbogen. En lokalplan er en plan, hvori kommunalbestyrelsen kan fastsætte bindende bestemmelser for et områdes fremtidige anvendelse, udstykning, placering og udformning af bebyggelse, materialer, beplantning, vej- og stiforhold m.v. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Når et lokalplanforslag er offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af forslaget ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans gennemførelse. Eksisterende lovlig bebyggelse eller fortsættelse af den hidtil lovlige benyttelse af en ejendom kan imidlertid forsætte. En byggetilladelse, der er udstedt før offentliggørelsen af planforslaget berøres heller ikke. Den midlertidige retsvirkning gælder indtil den endelige vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen af planforslaget. 4
Oversigtskort N Assens Midtby Assens Marina Sommerhusområde Eksisterende Campingplads Rekreativt areal Oversigtskort 1:10.000, Lokalplanområdet er markeret med rødt. Alle luftfotos: Luftfoto 2011, COWI 5
Redegørelse REDEGØRELSE FOR PLANEN LOKALPLANENS BAGGRUND OG FORMÅL Baggrunden for lokalplanen er at sikre udviklingsmuligheder for campingpladsen ved Assens Midtby i privat ejerskab samt sikre oplagsplads til Assens Marinas både. Lokalplanens formål er at styrke campingpladsen og de øvrige turisterhverv i Assens Kommune og sikre pladsen gode udviklingsmuligheder ved at udvide den eksisterende campingplads, samt sikre mulighed for etablering af hotel/hotelhytter. Udvidelserne sker dels vest for campingpladsen på et areal, der førhen har været anvendt til fodboldbane ved stranden, dels syd for campingpladsen på bassinområdet, hvor en smal bræmme tilføjes campingpladsen. Det betyder, at området mellem campingpladsen og det kommende byområde syd for reduceres. Øst for campingpladsen lægges et mindre areal til campingpladsen, som bl.a. kan anvendes til campingrelateret særligt pladskrævende varehandel f.eks. i form af et caravancenter. Dele af dette areal mod øst kan ikke anvendes til overnatning. For at skabe en god oplevelsesmæssig og funktionel nødvendig sammenhæng inden for campingpladsen ændres adgangsvejen til sommerhusområdet ved Rylevej til en placering syd for campingområdet. Overordnet set skal udvidelserne af campingpladsen medvirke til en opgradering, så pladsen bliver en mere attraktiv campingplads, der lever op til de krav, campister efterspørger i dag. Lokalplanen skal desuden sikre mulighed for opførelse af nye faciliteter som campinghytter, servicebygninger, hotel/hotelhytter, bebyggelse og anlæg til bade- og aktivitetscenter, mødefaciliteter, fitnesscenter og lign. samt til indretning af området til udendørs aktiviteter som f.eks. swimmingpool, hoppepuder, festtelte og legepladser. Planen giver også mulighed for opførelse af 2 helårsboliger bl.a. til en kommende bestyrer af campingpladsen. Formålet med lokalplanen er herudover at sikre plads til bådeoplag for Assens Marinas både og skabe gode adgangsmuligheder. Arealerne til bådeoplag ligger nordøst, øst og sydøst for campingpladsen og etableres som 4 delområder. De to af delområder kan udover anvendelsen til bådeoplag også anvendes til erhvervsformål, lettere industri, lager, service og værksted. Det tredje delområde kan desuden anvendes til centerfunktioner og det sidste delområde til blandet bolig og erhverv. I den vestlige og sydlige del af lokalplanområdet skal overgangen til det rekreative areal forbedres med særlig fokus på landskabelige, naturmæssige og rekreative værdier. Beplantningen skal danne en landskabelig overgang til områderne syd for, hvor der er planer om at udvikle et boligområde eller et rekreativt område til fritids- og turismeformål som ferie-, eller konferencecenter, hotel, kulturelle institutioner eller forlystelsesanlæg. Vest for campingområdet ligger en strandeng omfattet af naturbeskyttelseslovens 3. Strandengen inddrages i lokalplanområdet med henblik på sikring af en stiforbindelse gennem området. Næsvej Den eksisterende campingplads, som deles i to af Næsvej. 6
Redegørelse Strandbeskyttelseslinje Byzone Sommerhusområde Areal der overføres til byzone Lokalplangrænse Beskyttet strandeng Beskyttet sø Zoneforhold, beskyttede områder samt strandbeskyttelseslinjen. Lokalplanen skal være med til at fremme udviklingen af Asnæs og styrke området omkring marinaen. Generelt vil udvidelsen og opgraderingen af campingpladsens faciliteter styrke turismeerhvervet i og omkring Assens by. Udvidelsen af campingpladsen kan desuden være med til at sikre en bedre sammenhæng til Assens Midtby og styrke de rekreative forbindelser og anvendelser samt friluftslivet på de omgivende arealer. LOKALPLANOMRÅDET OG OMGIVELSERNE Campingpladsen City Camp Assens Strand ligger som to adskilte områder på Asnæs sydvest for Assens Midtby. Asnæs er en lav Odde, der ligger mellem marinaen og området, som tidligere blev anvendt til deponering af jord fra Sukkerfabrikkens roeafvaskning. Størstedelen af campingpladsen er omkranset af levende hegn. Det ene campingpladsområde ligger vest for Næsvej mellem kysten og marinaen, og det andet ligger nord og øst for Næsvej mellem marinaen og området, der tidligere blev anvendt af sukkerfabrikken. Vest for lokalplanområdet ligger Lillebælt og et smalt kystforland. En del af dette område er udpeget til strandeng, som er beskyttet i henhold til 3 i Naturbeskyttelsesloven. Sydvest for den eksisterende campingplads ligger et sommerhusområde og mod nordøst et mindre kolonihaveområde. Øst for campingpladsen ligger en eksisterende erhvervsbygning. Længere mod øst ved Blegegyden ligger en række boliger. 7
Redegørelse Arealet syd for havnebassinet. Øst for lokalplanområdet ligger en række gamle funktionærboliger. Assens Midtby Assens Marina Udsigten syd fra campingpladsen, hvor der er udsigt over marinaen og Assens Midtby. Nord for lokalplanområdet ligger feriehuse, Assens Søsportscenter, Assens Sejlklub og en restaurant. Nord for lokalplanområdet ligger marinaen og længere ude feriehuse, en restaurant, Assens Søsportscenter og Assens Sejlklub. Området mellem campingpladsen og havnebassinet anvendes til bådeoplag og parkering. Området syd for den eksisterende campingplads er et kunstigt skabt landskab, som har været anvendt til jorddepot til den tidligere sukkerfabrik. Det er planen, at store dele af sukkerfabrikkens område syd for campingpladsen skal omdannes til et attraktivt naturområde med en stor variation af rekreative værdier. Terrænet på dette areal ligger 10 meter over det eksisterende campingpladsområde og er omfattet af strandbeskyttelseslinje, som varetages gennem Naturbeskyttelseslovens 15 og 65. Naturstyrelsen er myndighed på strandbeskyttelseslinjen. I lokalplanens sydligste del ligger 2 søer, som er beskyttet iht. Naturbeskyttelseslovens 3. Indgriben i området, som forventes at medføre tilstandsændringer af vandhullet, kræver dispensation fra Naturbeskyttelseslovens 3 jf. lovens 65. 8
Glentevej Mågevej Søndre Ringvej Redegørelse N Krabbeløkkevej Næsvej Blegegyden Ternevej Rylevej Strandbeskyttelseslinje Lokalplanens afgrænsning Kommende campingområde Luftfoto 1:5000, der viser lokalplanområdets afgrænsning og strandbeskyttelseslinjen. Vejadgang til Assens Marina, de nord for beliggende fritidshuse mv., campingpladsen, sommerhusområdet, det eksisterende bådeoplag og erhvervsbygningen foregår via Næsvej. Den eksisterende campingplads og dele af bådeoplaget er omfattet af lokalplan nr. 1.2-4 og omfatter matriklerne 48l, 89g, 92f, 153a, 153ad og 153ae og dele af matriklerne 48a, 48d, 89d, 89i og 92h samt dele af vejmatrikel e og aæ, alle Assens Markjorder. Den nye lokalplan nr. 1.2-6 kommer til at omfatte matriklerne 48l, 89b, 89d, 89g, 92aaa, 92f, 92h, 92i, 153a, 153aa, 153ac, 153ad, 153ae, 153æ, 153ø, 264a og 264b og dele af matriklerne 48a, 48d, 89i og 268a samt dele af vejmatrikel ah, aæ, b, e og k, alle Assens Markjorder. Det samlede areal for lokalplanområdet udgør ca. 19,5 ha, hvoraf campingpladsen fremover udgør ca. 10 ha. Den eksisterende campingplads ligger i by- og landzone samt et mindre areal i sommerhusområde. Et mindre areal vest og syd for campingpladsen overføres til byzone. Arealerne inden for strandbeskyttelseslinjen forbliver i landzone. Der tillægges lokalplanen en bonusvirkning, hvilket betyder, at lokalplanen erstatter de landzonetilladelser, der efter planlovens 35, stk. 1 er nødvendige for lokalplanens virkeliggørelse. Det er i lokalplanen udtrykkeligt beskrevet, hvilke tilladelser, der erstattes af planen. Der skal fortsat indhentes forudgående dispensation til tilstandsændringer indenfor strandbeskyttelseslinjen. Visse mindre terrænreguleringer kan dog være undtaget. 9
Mågevej Glentevej Redegørelse Aktivitetshal og mødefaciliteter 2 etager/10 m Hotel 3,5 etager/15 meter Delområde 7 Beskyttet område Offentlig sti Legeplads Legeplads og aktivitetsområde Svømmebassin 2 etager/15 m Torv Café Administration 1 etage Næsvej Bådehuse Max 12 m i højden 2 etager Bådeoplag Delområde 8 Krabbeløkkevej Max 12 m i højden 3 etager Centerfunktioner Legeland Opmarch areal Indgang til campingplads Havnekaj Delområde 4 Promenade Sti Delområde 9 Næsvej Søndre Ringvej Sti til sommerhuse Hotelhytter 2 etager/7 m Offentlig sti Transformerstation Campinghytter Bestyrerbolig Delområde 3 CaravancenterParkering 2 etager/10 m Bådeoplag Blegegyden Næsgade Beskyttet område Teltplads Delområde 1 Servicebygning Max 500 m² Legeplads 2 etager/7 m Delområde 2 Bådehuse Max 10 m i højden Ternevej P-areal til campister Servicebygning 350 m² 1 etage/6 m Legeplads P-areal Hytter Rylevej Vej til sommerhusområdet Hytter Delområde 5 Max 12 m i højden 4 etager Delområde 6 Offentlig sti og vej Illustrationsplan hvor der er skitseret for hotel mod nordvest. Se kortbilag 5. LOKALPLANENS INDHOLD Trafikale forhold og arealkonsekvenser Lokalplanen skaber mulighed for, at Næsvej som er adgangsvej til marinaen omlægges, så vejen fremover forløber umiddelbart syd for havnebassinet og slår et mindre bueslag, inden den kobler sig på det eksisterende kryds ved Søndre Ringvej. Med den nye vejadgang sikres en bedre sammenhæng mellem by og havn. Der opnås således en mere direkte forbindelse herimellem, samtidig med at oplevelsen af havnen fremmes. Campingpladsen udvides mod vest ud i et område, som tidligere har været anvendt som boldbane. Dette areal har tidligere været registeret, som beskyttet natur i henhold til naturbeskyttelseslovens 3. På baggrund af besigtigelse den 16. maj 2013 er arealet taget ud af registreringen af beskyttet natur, idet arealet er uden en typisk strandengsvegetation. Arealet har således tidligere været fejlregisteret, da det ikke opfyldte betingelserne for at kunne registreres som beskyttet natur, og denne registrering er nu rettet. Delområde 7 Delområde 4 Delområde 8 Delområde 3 Delområde 9 Bådeoplaget syd for havnebassinet flyttes til de nye bådeoplagssteder, som indgår i denne lokalplan. Derved kan den sydlige havnekaj og området nær bassinet benyttes til andre publikumsorienterede aktiviteter i sommerhalvåret og til omlægning af Næsvej. Delområde 1 Delområde 5 Delområde 2 Delområde 6 Lokalplanen muliggør, at adgangsvejen til sommerhusområdet føres syd om campingområdet, hvorved sommerhusejerne får vejadgang via Blegegyden. Den nye vej føres op på diget ved det rekreative område og ned til Rylevej. Vejen forudsættes etableret som en offentlig vej med grusbelægning. Der vil fortsat være stiadgang til sommerhusområdet Illustrationsplan hvor der er skitseret for hotel på den midterste del af campingområdet. Se kortbilag 4. 10
Redegørelse Visualisering af campingpladsen, hvor det rekreative grønne område mod syd ses i forgrunden. fra nord via Næsvej og langs stien via den nordlige grænse af sommerhusområdet. Den nye adgangsvej til sommerhusområdet får også mulighed for at betjene et kommende byområde syd for lokalplanområdet. Umiddelbart nord for vejen anlægges en offentlig sti i kanten af det rekreative område. For at sikre afskærmning mellem campingpladsen og områderne mod syd, skal der etableres en tæt hækbeplantning inden for campingområdet. Hækken skal være 1 meter bred og have en højde på min 1,20 meter og max 1,80 meter. Det rekreative grønne område vurderes som ikke støjfølsomt bufferareal. Med omlægningen af Næsvej og adgangsvejen til sommerhusområdet skabes der mulighed for at samle campingpladsen, hvilket er en væsentligt forudsætning for campingpladsens fremtidige eksistens og udvikling. Den nye reception til campingpladsen forventes flyttet til det midterste campingområde, hvorved indgangen til campingpladsen kan placeres før Næsvejs bueslag. Lokalplanen giver endvidere mulighed for, at der kan etableres overnatning i form af hotel og caravancenter inden for campingområdet. Se illustrationsplanerne på forrige side, eller kortbilag 4 og 5. Ved omdannelse af området nord for Næsvej til bådeoplag fastholdes den eksisterende stiforbindelse gennem området. Bådeoplaget nord for Næsvej får vejadgang fra syd via den omlagte Næsvej. Bådeoplaget umiddelbart øst for campingpladsen får vejadgang fra samme stikvej, som campingpladsen har vejadgang fra. Der kan etableres vejadgang til området syd for campingpladsen fra nord via Blegegyden samt fra Søndre Ringvej. 11
Redegørelse N Delområde 7 Delområde 8 Delområde 9 Delområde 4 Delområde 3 Delområde 1 Delområde 2 Delområde 6 Snit B-B 1:2000 af det fremtidige terræn Delområde 5 Planlagte offentlige stier Sukkerfabrikkens areal Illustration af delområderne og planlagte offentlige stiforbindelser 1:5000. Eksisterende campingplads Inden for lokalplanområdet kan der etableres de for campingpladsen Snit B-B 1:2000 af det nuværende terræn nødvendige interne fordelingsveje og stier. Der kan etableres befæstede arealer til autocampere og anlægges mindre parkeringsområder. Parkering kan også ske ved den enkelte hytte eller telt/campingvogn. Der kan opsættes opslagstavler, skilte til information, brandslukningsudstyr og affaldsøer til campingområdets drift. På hver campingenhed kan der etableres el-tilslutninger, afløb til spildevand og opsættes vandhaner. Anvendelse Lokalplanområdet inddeles i 9 delområder, som vist oven for. Delområde 1 udlægges til campingformål og overnatningsvirksomhed i form af hotel. Delområde 1 er inddelt i to zoner, A og B. Se beskrivelsen på side 15 for yderligere oplysninger. Der kan etableres hytter, service-, fritids- og turismefaciliteter, herunder bebyggelse og anlæg til bade- og aktivitetscenter, konferencecenter, mødefaciliteter, festsal, fitness- og wellnesscenter og lign. Af udendørsaktiviteter kan der eksempelvis etableres sportspladser, hoppepuder, grillpladser og festtelte. Der kan etableres en kiosk og butik til salg af dagligvarer og andre campingrelaterede varegrupper samt grill, restaurant og café. Der gives mulighed for at opføre 2 helårsboliger til bestyrere og lignende af campingpladsen. Derudover kan der etableres særligt pladskrævende Ferieboliger Snit A-A 1:2000 af kystlinjen med den nye campingplads med hotel og badeland. 12 Restaurant
Redegørelse varehandel og butikker inden for området, som er campingrelateret. Bebyggelsesprocenten for zone A er 15 og 10 for zone B. Delområde 2 er udlagt til rekreativt område i form af bådeoplag med tilhørende haller og skure samt til erhvervsformål, lettere industri i virksomhedsklasse 1-2, lager, service og værksted. Bebyggelsesprocenten for delområde 2 er max 45. Bebyggelsen må opføres i op til 2 etager med en højde på maksimalt 10 m. Delområde 3 udlægges til rekreativt område i form af turisme- og fritidsformål. Derudover kan der etableres maritimt- eller campingrelateret særligt pladskrævende varehandel og butikker, service, restaurant, fritids- og turismefaciliteter og havnerelaterede forenings- og værkstedsfaciliteter. Der kan etableres overnatningsvirksomhed i form af hotelinden for zone C. Bebyggelsesprocenten for delområde 3 er max 45. Bebyggelsen må opføres i op til 3,5 etager med en højde på maksimalt 15 meter. Snit A-A Delområde 4 Der må ikke opføres bebyggelse inden for området. Delområde 5 er udlagt til rekreativt grønt område med mulighed for opførelse af bebyggelse til service-, toilet- og udstillingsbygninger til formidling af natur- eller historiefortællinger samt udsigtstårn. Der kan i alt opføres 150 m2 bebyggelse i form af mindre service-, toilet- og udstillingsbygninger i 1 etage med en max højde på 4 meter over kote 10,5 (DVR 90) samt udsigtstårn med en højde på 8,5 meter over kote 10,5 (DVR 90). Placering af snit. Delområde 6 kan anvendes til blandet bolig- og erhvervsområde med mulighed for kontor- og serviceerhverv, miljøklasse 1-2. Der kan dispenseres tilbådeoplag eller bådehuse. Boliger kan opføres som tæt/laveller etageboliger. Bebyggelsesprocenten for delområde 6 er max 80. Bebyggelsen må opføres i op til 2 etager med en højde på maksimalt 12 meter over kote 3,0. Der er et terrænspring på ca. 10 meter inden for området, så der vil nok i første omgang udelukkende blive etableret byggeri ud mod Søndre Ringvej og ikke oppe på det højere beliggende terræn. Hvis der skal etableres bebyggelse på dette areal forudsætter det en terrænregulering. Delområde 7 kan anvendes til rekreativt område i form af strandområde. Der kan bortset fra mindre service og toiletbygninger ikke opføres bebyggelse inden for området, men der kan anlægges en trampesti gennem området. Delområde 8 kan anvendes til rekreativt byområde til turist- og fritidsformål herunder bådoplag for marinaen. Maritimt- eller campingrelateret særligt pladskrævende varehandel. Kiosker, service, restaurant, fritids- og turismefaciliteter samt havnerelaterede forenings- og værkstedsfaciliteter. Den eksisterende sti igennem området kan fastholdes eller ændres. Bebyggelsesprocenten for delområde 8 er max 45. Bebyggelsen må opføres i op til 2 etager med en højde på maksimalt 12 meter. Delområde 9 kan anvendes til bycenter i form af butikker til sær- Eks. på servicebygning Eks. på hotel og badeland Den fremtidige campingplads henvender sig i 4 retninger, som den kan drage fordel af konceptmæssigt. Thing & Wainø Eks. på servicebygning 13 Sommerhusområde
Redegørelse ligt pladskrævende varehandel, liberale erhverv, offentlige formål med naturlig tilknytning til centret samt erhvervsformål, der er forenelige med anvendelsen til boligformål. Det kan f.eks. være mindre ikke generende værksteder samt mindre ikke generende fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikkerne. Derudover kan området anvendes til sports- og friluftsaktiviteter, parkeringsplads og bådeoplag for marinaen. Der kan ikke etableres boliger. Bebyggelsesprocenten for delområde 9 er max 80. Bebyggelsen må opføres i op til 2 etager med en højde på maksimalt 14 meter. Delområderne 8 og 9 vil ikke blive anvendt til bådeoplag i perioden fra d. 15. maj/15. juni til d. 15. september, hvis delområde 2 tages i anvendelse til bådeoplag. Delområde 2 (kortbilag L2) kan anvendes til oplag af marinaens både, stativer og bådevogne hele året. Det foreslås, at bortset fra det markerede areal, som er vist på kortbilag L2, kan delområde 2 ikke anvendes til bådeoplag i perioden fra d. 15. maj til d. 15. september. Periodeangivelserne reguleres ikke af lokalplanen. Campingpladsens orientering og koncept Med udvidelsen af campingpladsen vil den fremtidige campingplads strække sig over tre forskellige områder med hver sin karakter. Det er en kvalitet, som kan udnyttes til at skabe forskellige bokvaliteter indenfor den samme campingplads. Den eksisterende campingplads er opdelt i to områder. Den ene del henvender sig ud mod stranden og den anden mod marinaen. Med udvidelsen får campingpladsen et nyt område, som henvender sig mod byen og havnen. Campingpladsen har dermed potentiale til at få 3 særlige karakteristika - camping på stranden, camping ved havnen og camping mod byen/ havnen. Det giver campingpladsen stor fleksibilitet i forhold til en bred 14
Redegørelse variation af målgrupper, årstidsvariation og karakteren af campingelementer, hotel- og servicebygninger samt campinghytter. Campingpladsens struktur, bygninger og udseende Campingenhederne består af pladser, hvor der kan opsættes telte, campingvogne, autocampere og lign. køretøjer. Lokalplanen skaber i dag plads til ca. 260 campingenheder, mens den fremtidige campingplads vil kunne rumme ca. 450 enheder dvs. i alt ca. 1.500 besøgende i højsæsonen i forhold til 800 gæster tidligere. Det nuværende antal campinghytter er 8 i området. I henhold til det gældende Campingreglement må hytter max udgøre 20 % af antal campingenheder, og max 60 campinghytter pr. campingplads, dvs. at der iht. Campingreglementet vil blive mulighed for at opføre 60 hytter inden for campingområdet. Derudover kan der etableres overnatningsvirksomhed i form af hotel inden for zone A og C. Hotellet forventes at kunne indeholde 150 værelser. Der gives mulighed for, at hotellet kan etableres som en bygning i max 3,5 etager med kælder. Bygningen kan max være 15 meter høj. Der gives tillige mulighed for, at hotellet kan etableres som hotelhytter. Disse kan max opføres med en størrelse på 100 m 2 pr. hytte i max 2 etager med en højde på max 7 meter. Hotel/hotelhytter med tilhørende veje, parkering og udendørs opholdsarealer må max optage 25% af arealet i delområde 1. Bygninger til legeland, badeland og lign. kan etableres i op til 2 etager med en max højde på 15 meter. Disse bebyggelser er fastsat i denne højde pga. bygningernes mulige anvendelse med rutschebaner og lign., hvilket forudsætter at bygningerne opføres med høj kip. Bygninger til kiosk, café, administration, caravancenter, mødelokaler og aktivitets- 15
Redegørelse Eks. på maritim hytte, der kan placeres inden for campingpladsen nær marinaen. (Referencefoto fra Sommerland Sjælland) Eks. på primitiv hytte, der kan placeres inden for campingpladsen nær det rekreative areal. Eks. på Maritim hytte, der kan placeres inden for campingpladsen nær marinaen. Hytterne henvender sig ud mod vandet. (Referencefoto Øster Hurup Havn) Eks. på primitiv hytte, der kan placeres inden for campingpladsen nær det rekreative areal. hal og lign. kan etableres i max 2 etager med en max højde på 10 meter. Den enkelte servicebygning inden for zone A må max max etableres i 2 etager med en max højde på 7 meter. Kiosk og butik må max opføres med et bruttoetageareal på 250 m 2 ekskl. lager. Inden for zone A kan etableres 2 helårsboliger til campingplads og hotel. Boligerne må have et bruttoetageareal på max 250 m 2. Bygninger nær marinaen i zone A kan med fordel få et maritimt udseende, så de er med til at præge havnemiljøet. Inden for zone B kan kun opføres campinghytter og servicebygninger. Hytter må opføres i 1 etage og i op til 4 meters højde. Der må desuden opføres servicebygninger i max 6 meters højde og i max 1 etage. Hver servicebygning må max have et bruttoetageareal på 350 m 2. Det er vigtigt, at bygningerne ikke fremstår synlige set fra kysten. Bebyggelsesprocenten for zone B er 10. Campinghytter placeret nær det rekreative areal i zone B kan med fordel være mindre hytter. Hytterne kan placeres spredt i landskabet, så de fremstår som landart i landskabet. Se inspirationsbillederne af hytter oven for. 16
Redegørelse Visualisering af den nye Næsvej mellem havnebassin og campingplads, hvor hotellet ses i midten af visualiseringen. Eksisterende servicebygninger og hytter er opført i træ. Fremtidige hytter samt servicebygninger kan opføres i træ, glas, muret eller pudset/kalket murværk og vil få en afdæmpet facadefarve, for at opnå en indpasning i det maritime område. Hytter placeret i zone B kan opføres i træ, beton, metalplader og glasfiber. Se zoner og delområder på kortbilag L2. Vinteropbevaring og vintercamping Der er mulighed for vinteropbevaring af campingvogne mv. på campingpladsen Baggrunden for vintercampering er at opnå mulighed for kortvarige ophold i campingvogne og telte m.v. samt i hytter på campingpladsen, i weekends m.v. i perioden 1. november til 28. februar. Bygninger i delområde 2, 6, 8, og 9 Inden for delområde 2, 6, 8 og 9 er der forskellige anvendelser til centerfunktioner (delområde 9), blandet bolig og erhverv (delområde 6), bådeoplag og lettere industri (delområde 2) og turist- og fritidsformål (delområde 8). I områderne kan der dispenseres til bådeskure og haller. Terrænbearbejdning Campingpladsens zone B, der ligger i et højere terræn ca. 8-9 meter over det eksisterende campingpladsområde, har tidligere været anvendt til grusdepot til Sukkerfabrikken. Pga. terrænspringet er denne del af campingpladsen adskilt visuelt og fysisk fra den eksisterende campingplads. Campingpladsens zone B kan terrasseres, så arealet kommer til at skråne mod nord eller nordøst. Terrænet kan reguleres i nødvendigt omfang med henblik på etablering af vej- og stiadgang til sommerhusområdet og omgivende arealer. På de resterende arealer kan der terrænreguleres plus/minus 0,50 m. Terrænet inden for delområde 2, 6, 8 og 9 kan terrænreguleres plus/minus 1,0 m. 17
Redegørelse N Plan der viser hvordan det fremtidige terræn kan komme til at se ud. Her er området syd for sommerhusområdet ikke vist terrænreguleret. Rumlig illustration, der viser en mulighed for det fremtidige terræn for campingpladsens udvidelsesareal. Her er området syd for sommerhusområdet ikke vist terrænreguleret. Thing & Wainø Muligheden for en terrassering af campingpladsens zone B skal sikre bedre sammenhæng med det eksisterende campingområde, og terrasserne er med til at give en spændende og flot udformning af pladsen samt sikre udsigt mod byen og havnen. Jord, sand og grus fra zone B kan eventuelt anvendes til terrænbearbejdning af arealerne, der forudsættes anvendt til bådeoplag og til opfyld i det kommende byområdesyd for lokalplanområdet. Dele af campingpladsen samt adgangsvejen til sommerhusområdet er omfattet af strandbeskyttelseslinjen, som varetages gennem Naturbeskyttelseslovens 15. Naturstyrelsen er myndighed på strandbeskyttelseslinjen. Inden for strandbeskyttelseslinjen kan der ikke foretages 18
Redegørelse Hotel og campingplads set fra sydvest. ændringer i tilstanden, herunder byggeri, terrænændringer, matrikelændringer, tilplantninger med videre, uden forudgående dispensation fra Naturbeskyttelseslovens 15. Dog kan mindre terrænændringer foretages uden dispensation. I skrivelse af 24. maj 2012 fra Naturstyrelsen gør de opmærksom på, at man ved en behandling af en dispensationssag om pladsens konkrete udformning vil forudsætte, at arealet terrasseres ned mod byen og havnen på en sådan måde, at bygninger, hytter, campingvogne og faste installationer placeres lavere end arealet mellem pladsen og kysten og dermed ikke ses fra syd eller vest. Beplantning Syd for campingpladsen udlægges en bred rekreativ grøn korridor. Området kan beplantes med træer og buske, og det grønne areal vil fungere som rekreativt areal og sikre adgangen til kysten for offentligheden. For at sikre afskærmning mellem campingpladsen og områderne syd for indarbejdes det i lokalplanen, at der mod syd inden for campingområdet skal etableres en 1 meter bred og min 1,20 meter høj og max 1,80 meter høj tæt hækbeplantning. Generelt skal der etableres hækbeplantning omkring campingpladsen. Mod offentlig vej og sti skal hækken holdes klippet undtaget dog i zone B, hvor hækken gerne må have mere naturpræget karakter. Hvor der på campingpladsen opføres bebyggelse, der ligger ud til den eksisterende eller omlagte Næsvej kan beplantningen undlades, så det er bygningen, der danner afgrænsning ud mod Næsvej. Iht. til det gældende Campingreglement er det et krav, at der etableres hegn omkring campingpladser beliggende nær byområder. Eventuelle trådhegn skal derfor placeres skjult af beplantningen på egen grund. På arealet nord for Næsvej ud for delområde 2, 8 og 9 skal der plantes enkeltstående opstammede træer på række med en indbyrdes afstand af minimum 7,5 meter og højest 10,0 meter mellem træerne. 19
Redegørelse Visualisering set fra det rekreative areal inden for zone B, hvor der er foretaget terrænregulering. Terrænet er moduleret, så det skråner ned mod den eksisterende campingplads. Dermed opnås større visuel kontakt til marinaen. I delområde 1 mod øst ved grænsen til bådeoplaget og mod vest ved grænsen til sommerhusområdet kan der etableres beplantningsbælter i form af træer og buske. Beplantningsbælterne skal dels sikre afgrænsning mod de tilstødende områder, dels være et afskærmende og læskabende element. Beplantning skal holdes i en afstand på min 10 m fra de beskyttede søer og beplantningen skal bestå af hjemmehørende arter. Der må ikke etableres beplantning med Rynket Rose (Rosa Rugosa) inden for lokalplanområdet. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplanlægning Lokalplanen er omfattet af Kommuneplan 2013-2025. Lokalplanområdet ligger inden for rammeområde 1.2.R.1, 1.2.R.16, 1.2.B.17, 1.2.R.18 1.2.R.19, 1.2.R.20, 1.2.C.12, 1.2.B.41 og 1.2.BE.3 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, derfor ledsages lokalplanen af et kommuneplantillæg. Kommuneplantillæggets areal udgør 52 ha, hvoraf de 19,5 ha udgør det planlagte lokalplanområde for campingplads og bådeoplag. Kommuneplantillæg og lokalplan er udarbejdet sideløbende og er i offentlig høring samtidig. Revision af rammerne er primært mindre ændringer af afgrænsninger eller supplerende anvendelser, som muliggør, at der kan etableres overnatningsvirksomhed i form af hotel og campingrelateret pladskrævende varehandel inden for campingområdet, samt at campingpladsen kan udvides. Derudover sikres det, at flere arealer omkring marinaen mod sydøst og nordøst for campingpladsen kan anvendes til bådeoplag. 20
Redegørelse R.1 C.12 R.20 C.17 R.16 R.19 B.41 R.17 BE.3 R.18 Rammeområderne som skitseret for kommuneplantillæg nr. 4. Zoneforhold Lokalplanen er beliggende i både by- og landzone samt et mindre areal i sommerhusområde. Der overføres flere arealer til byzone. Arealerne der overføres til byzone omfatter arealet, der inddrages til campingformål mod vest samt området til blandet bolig og erhverv mod syd. Arealerne inden for strandbeskyttelseslinjen forbliver i landzone. Der tilskrives bonusvirkning til lokalplanen for arealer i landzone. Grundvandsbeskyttelse Størstedelen af campingpladsen er kortlagt som område med begrænsede drikkevandsinteresser (OBD). En del af campingpladsen med omgivelser er kortlagt som område med drikkevandsinteresser (OD). Det er specielt biler og autocampere samt bådeoplaget, der indebærer en forureningsrisici. Generelt vurderes risikoen for forurening af jordbund og vand at være begrænset. Forsyningsforhold Spildevandsplan Ifølge kommunens spildevandsplan er lokalplanområdet beliggende i separatkloakeret kloakopland (dvs. der er kloakeret for både regn- og spildevand). Ifølge den foreliggende oversvømmelseskortlægning fra 2013 er lokalplanområdet beliggende i højrisiko-område for fremtidige (og nutidige) oversvømmelser fra havet (se kortudsnit til højre). Det er 21
Redegørelse derfor vigtigt, at der er mulighed for regnvandsafledning via offentligt regnvandssystem. Regnvandsafledning Der er offentlig regnvandskloakering i området. Nedsivning eller afledning til recipient kræver særskilt tilladelse efter miljøbeskyttelsesloven. Lokalplanområdet er beliggende i et område med høj grundvandsstand og risiko for oversvømmelse fra havet. Det kan derfor være vanskeligt at nedsive i området. Vandforsyning Lokalplanområdet skal vandforsynes med almen vandforsyning. Kort med risiko for oversvømmelser. Varmeforsyning Opvarmede bygninger skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning medmindre bebyggelse opføres som lavenergibyggeri i henhold til bygningsreglementet. Der er gravet fjernvarme ned i arealet ud mod havnebassinet. Elforsyning I Danmark er der et frit el-marked. Det betyder, at man som el-forbruger har mulighed for selv at vælge leverandør til sin elforsyning. Affaldsbortskaffelse Lokalplanområdet er omfattet af kommunens affaldsregulativ og affald skal bortskaffes i henhold hertil. Kystnærhedszone Lokalplanområdet er omfattet af planlovens 5a, stk. 3, der omfatter landzonearealer og sommerhusområder i kystnærhedszonen samt 5a, stk. 4 vedrørende den kystnære del af byzonen. I henhold til planlovens 16, stk. 3 og 4 skal der bl.a. i redegørelsen til lokalplanforslaget for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonen, der vil påvirke kysten visuelt, gøres rede for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde og volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor. Herudover skal redegørelsen omfatte eventuelle andre forhold, der er væsentlige for varetagelsen af natur- og friluftsmæssige interesser. I byzone fastsætter lokalplanen maksimale bygningshøjder i et spænd fra 4 meter til 15 m. Lokalplanens udvidelsesarealer består af mindre arealer, der tilføjes campingpladsen vest, sydøst og nordøst for det allerede udlagte campingområde. Arealet mod vest ligger ca. 30-50 m fra kysten og vil komme til at bestå af beskyttet strandeng samt areal til campingplads. Ved udvidelsesarealerne vest for campingpladsen vil permanente bygninger til campingpladsen ikke ligge tættere på kysten end det eksisterende sommerhusområde. Campingudvidelsen mod øst ligger bag det eksisterende sommerhusområde og campingområde ca. 400 m fra kysten. Mod sydvest foretages en mindre justering af lokalplanafgrænsningen for at få den rette hældning på adgangsvejen til sommerhusområdet. Vejen placeres langs campingområdet mod syd og vil komme til at ligge 22
Redegørelse Visualisering set fra det rekreative højere beliggende areal. på et eksisterende dige, hvorved den ligger på det højest beliggende terræn på den østlige del af strækningen. Mod vest skråner vejen ned mod sommerhusområdet og ligger derfor lavere i terrænnet på denne strækning. Den største visuelle påvirkning vil være bilerne, der kommer til at køre på den. Lokalplanen muliggør inden for landzone, at der kan etableres servicebygninger på max 350 m 2, hvor den forrige lokalplan kun muliggjorde servicebygninger på max 100 m 2. Denne ændring er foretaget, for at kunne leve op til de krav campister efterspørger i dag, som bl.a. medfører behov for store servicebygninger. Arealet hvor vej og servicebygninger placeres, ligger 11 meter over vandoverfladen på et plateau, og den eksisterende campingplads ligger i kote 1. Med lokalplanen skabes der mulighed for at terrænregulere arealet inden for strandbeskyttelseslinjen, så arealet kommer til at skråne ned mod den eksisterende campingplads. Terrænbearbejdningen betyder, at den visuelle påvirkning af kysten minimeres, da campingpladsen herved indpasses i det nye terræn. En evt. indbygning af hytterne i terrænet vil yderligere kunne formindske det visuelle indgreb, der måtte være. Generelt ligger der en del beplantning i form af træer og buske imellem kysten og lokalplanområdet på dette sted, hvorfor det vurderes, at etablering af vej og udvidelse af campingplads med servicebygninger ikke kan ses fra kysten. Sydøst for campingpladsen lokalplanlægges der for et område til blandet bolig og erhverv, hvor der også kan dispenseres til bådeoplag. Arealet ligger ca. 550 meter fra kysten ud mod det rekreative område. Boliger inden for området kan opføres som tæt/lav- eller etageboliger. Bebyggelsesprocenten for delområde 6 er max 80. Bebyggelsen må opføres i op til 4 etager med en højde på maksimalt 12 meter. Der er et terrænspring på ca. 10 meter inden for området, så det forventes, at der udelukkende vil blive etableret byggeri ud mod Søndre Ringvej og ikke oppe på det højere beliggende terræn. 23
Redegørelse Visualisering set fra marinaen med campingpladsen i baggrunden (zone B), hvor campinghytter og campingvogne er placeret på et skrånende reguleret terræn. På visualiseringen er bebyggelsen i zone A fjernet. Den visuelle påvirkning med campingvogne og telte vil veksle efter årstiden. Af permanente bygninger kan etableres servicebygninger, hytter, bestyrerboliger, reception med butik i max 7 meters højde, hotel, legeland og badeland i max 15 meters højde samt aktivitetshal, mødelokaler, caravancenter i max 10 meters højde. Hytterne der er placeret inden for strandbeskyttelseslinjen, er fastsat til max 4 meter høje. Inden for delområde 2 kan der etableres bebyggelse med en højde på op til 10 meter, og i delområde 6 og 8 op til 12 meter og op til 14 meter i delområde 9. Bebyggelsen til hotel og badeland mv. kan placeres inden for zone A. Bebyggelsen kan enten komme til at ligge bag det eksisterende sommerhusområde set fra kysten eller ud mod stranden. Det vurderes dog ikke, at byggeriet vil have en negativ visuel påvirkning på kystlandskabet, da der vil være beplantning mellem bygningen og kysten. Desuden viser visualiseringer og snit, at bygningens volumen harmonerer med de eksisterende bygningsvolumener. Begrundelsen for, at der kan opføres en bygning i 15 meters højde er, at et eventuelt badeland og legeland med rutschebane vil kunne kræve en konstruktion i denne højde, samt at hotellet skal have en vis rummelighed for at være rentabelt. Bebyggelsen i delområde 2, 3, 6, 8 og 9 vil komme til at ligge længere inde i området (længere væk fra kysten) end bebyggelsen til hotel og badeland mv. Det er nødvendigt, at hallerne og bådehuse mv. er placeret nær vandet, da de skal anvendes til bådeoplagets aktiviteter, herunder service og renovering af både. Hallerne vil komme til at ligge bag beplantning, så det vurderes at byggeriet ikke vil have en negativ visuel påvirkning på kystlandskabet. Anvendelsen af området til campingplads er med til at give et dynamisk landskabsbillede, som ændrer udseende alt efter årstiden. Om sommeren er der fyldt med telte og campingvogne på campingpladsen, og om vinteren er der kun få campister i området. På den måde forandres påvirkningen af landskabet med årstidernes gang. Om sommeren, hvor campingpladsen er fyldt, vil påvirkningen være størst, men på det tidspunkt vil hækbeplantningerne, som omkranser campingpladsen, 24
Redegørelse Visualisering af hvordan campingpladsens udvidelse mod syd kan se ud. skærme for telte m.m. og være med til at hindre, at kystlandskabet påvirkes negativt. Om vinteren vil servicebygningerne, badeland, konferencecenter, hotel mv. og hytterne være mere blottet set fra kysten pga. løvfald, men som følge af bygningernes relativt beskedne volumen, vurderes den permanente bebyggelse ikke at påvirke kysten negativt. Planlovens 5b stk. 1 pkt. 1 fastsætter, at der kun må inddrages nye arealer i byzone og planlægges for anlæg i landzone, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. I henhold til Planlovens 5b stk. 1 pkt. 4 skal ferie- og fritidsanlæg lokaliseres efter sammenhængende turistpolitiske overvejelser og kun i forbindelse med eksisterende bysamfund eller større ferie- og fritidsbebyggelser. Det er vigtigt for campingpladsen, at den ligger naturskønt tæt ved kyst og strand. Det er ligeledes et stort aktiv for campingpladsen, at den ligger bynært, så byens seværdigheder og forretningsliv kan anvendes af turisterne. I lokalplanen sikres stiforbindelser både til midtbyen, kystlandskabet og til det rekreative område. På den måde bidrager campingpladsen til Assens by som attraktionsmål, og hermed forbedres den lokale service og de lokale beskæftigelsesmuligheder. Det er i Kommuneplan 2013 et mål, at Assens by er omdrejningspunkt for udvikling af turisme og oplevelsesøkonomi. Det er samtidig vigtigt, at campingpladsen ligger lige netop her, da aktiviteterne ved havnen og de rekreative omgivelser er med til at fastholde grundlaget for campingpladsen. Campingpladsen er ligeledes med til at styrke miljøet omkring havnen, så der opnås en synergieffekt. Med lokalplanen sikres et område til re- 25
Redegørelse Visualisering af hotel og caravancenter, som de kan komme til at se ud mod marinaen, hvis de placeres i den midterste del af campingpladsen. kreativt grønt område, som kan anvendes af offentligheden som opholdsareal, og som sikrer adgang til kysten og det rekreative areal. Assens Kommune har vurderet, at der er et behov for hotel/hotelhytter på dette sted, der kan supplere de andre ferieformer (sommerhuse og campingområde), som er i området i dag. Hotel/Hotelhytterne ønskes opført på dette sted, hvorved feriegæsterne får glæde af naturværdierne i området og de nuværende servicefaciliteter ved den eksisterende campingplads og på marinaen. Hotel/hotelhytter skal være med til at styrke grundlaget for at opretholde og eventuel udvide servicefunktionerne i området. Derudover sikres den brede befolkning adgang til ferieoplevelser ved kysten. Det er således vurderet, at campingpladsen med hotel vil falde naturligt ind i det kystnære bylandskab, og at bebyggelsen ikke vil medføre en negativ visuel påvirkning. I henhold til Planlovens 11f stk. 4 punkt 1 skal ny bebyggelses indpasning i den kystlandskabelige helhed vurderes. Lokalplanen fastsætter bestemmelser for beliggenhed og materialer med henblik på at sikre, at Hotel/hotelhytter og andre bygninger opføres i ensartede materialer og indpasses i området. I henhold til Planlovens 11f stk. 4 punkt 4 fastsættes det, at offentligheden skal sikres adgang til kysten. 26
Redegørelse Visualisering af hotel/hotelhytter set fra stranden. Visualiseitngen viser hvor hotel/hotelhytter er placeret mod nordvest. Dette sikres ved, at det fortsat er muligt at bevæge sig henholdsvis nord om campingpladsen via den eksisterende strandadgang og syd om pladsen via Blegegyden med forlængelsen op over diget. Trafikbelastning og trafikstøj Udvidelsen af campingpladsen og en øget rekreativ udnyttelse af omgivelserne i øvrigt vil øge trafikbelastningen. Miljøstyrelsens Vejledning 4/2007 Støj fra veje præciserer de vejledende grænseværdier for støj på veje og støjvilkår for etablering af nye områder med støj. En udvidelse af campingpladsen i det aktuelle område kan karakteriseres som nyt område med støj. Den vejledende grænseværdi for campingpladser er L(den) 53 db. Det vurderes, at der ikke er problemer med støjforhold fra veje. Virksomhedsstøj Campingpladsen er en virksomhed, der er omfattet af støjkrav i forhold til omgivelserne. Samtidigt er campingpladsen også støjfølsom. De støjfølsomme naboområder er især sommerhusområdet mod vest og det kommende boligområde syd for lokalplanområdet. Der er udlagt et beplantningsbælte i grænsen til begge områder for at sikre afstand til naboområderne. Støj til naboområdet skal overholde de gældende regler om støjgrænser. Lysgener for omgivelserne Ved udvidelse af campingpladsen vil belysningen af det samlede område øges. Belysningen kan potentielt være til gene for dyrelivet omkring campingpladsen. Lys kan forekomme som lyssmog (oplyse nattehim- 27
Redegørelse Visualisering af hotel/hotelhytter set fra marinaen. Visualiseringen viser hotel/hotelhytter hvor de er placeret mod nordvest. len), blænding (stærkt lys), indtrængende lys (lys udenfor hvor det er tiltænkt) og lyskaos (mange forskellige typer af lys samtidig). Lys kan således påvirke orienteringssansens for nataktive dyr (og for menneskers velfærd). I disse planer vurderes den yderligere effekt fra udvidelsen af campingpladsen ikke at have betydning, da det vurderes, at der ikke findes sårbare nataktive dyr inden for området. Natura 2000 Lokalplanområdet er beliggende udenfor det internationale naturbeskyttelsesområde Lillebælt (EF-habitatområde, EF-fuglebeskyttelsesområde og Ramsarområde). Forholdet til de tre områder er beskrevet i miljørapporten fra 2012. Tilgængelighed og fremkommelighed I planlægningen af campingpladsen og omgivelserne er der sikret vejog stiforbindelser imellem byen og kysten. Erhvervsliv Det er et stort aktiv for campingpladsen, at den ligger bynært, så byens seværdigheder og forretningsliv kan nyde godt af turisterne. I lokalplanen sikres stiforbindelser både til midtbyen, kystlandskabet og til det rekreative område. Campingpladsen er på den måde med til at bidrage til Assens by som attraktionsmål samt til udvikling af stinettet. Klima i forhold til havvandsstigninger Dele af området omkring havnebassinet og ud mod Lillebælt ligger relativt lavt og kan blive påvirket af havvandsstigninger. Det bør derfor indtænkes, at bygninger kan tåle disse mulige oversvømmelser. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN LOV- 28
Redegørelse Visualisering af campingpladsen med nyt bådeoplage i forgrunden og en ny bebyggelse, der ligger ud til den nye Næsvej. GIVNING Byggeloven I forbindelse med opførelse af ny bebyggelse og ombygning af eksisterende bebyggelse skal det gældende bygningsreglement overholdes, når andet ikke er bestemt. Planloven (Bonusvirkning) Dele af lokalplanområdet forbliver uændret i landzone, hvor der ikke må foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændring i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer uden tilladelse fra landzonemyndigheden, som er Assens Kommune. Det betyder, at tilladelser til udstykning, opførelse af ny bebyggelse og ændret anvendelse af ubebyggede arealer kræver landzonetilladelse, medmindre lokalplanen ved en bestemmelse er tillagt særlige retsvirkninger, hvorefter lokalplanen erstatter nærmere anførte landzonetilladelser, jf. 15 stk. 4 og 36 stk. 1 pkt. 5 i Lov om planlægning. Denne lokalplan indeholder bestemmelser om, at disse særlige retsvirkninger skal gælde for områdets anvendelse iht. lokalplanens 3. Bestemmelserne fremgår af lokalplanens 11, hvor der er anført de tilfælde, hvor landzonetilladelser ikke er fornødne, men anses for meddelt ved den offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan. Ved bebyggelser m.m., der ikke udtrykkeligt er nævnt i 11, skal der fortsat indhentes landzonetilladelse efter gældende regler. Der skal dog stadig søges om byggetilladelse m.v. til byggeri samt dispensation til strandbeskyttelseslinjen. Naturbeskyttelsesloven (Strandbeskyttelseslinje) 29
Redegørelse Visualisering af bådeoplaget i delområde 8 set fra marinaen. Dele af lokalplanområdet er omfattet af strandbeskyttelseslinjen i henhold til naturbeskyttelseslovens 15. Arealer indenfor strandbeskyttelseslinjen skal opfattes som en forbudszone, hvor tilstandsændring ikke er tilladt, medmindre der meddeles dispensation hertil. Arealerne fremstår landskabsmæssigt kunstigt udformet, da de har udgjort en del produktionsanlægget tilknyttet Assens Sukkerfabrik. Da arealerne således ikke henligger som naturlig strandeng eller lignende, så er der her et særligt udgangspunkt. Det er anført i bemærkningerne til kystlovforslaget, at der i rimeligt omfang vil kunne dispenseres fra forbuddet mod tilstandsændringer til efterkommelse af ønsker fra eksisterende virksomheder i den udvidede strandbeskyttelseszone om arealmæssigt begrænsede udvidelser, som er nødvendige for at virksomheden kan tilpasse sig udviklingen. For ferie- og fritidsanlæg har udtalelsen relation til f.eks. campingpladser, hoteller og sommerrestauranter. Det er en forudsætning, at udvidelsen kan begrundes ud fra omfanget af de allerede foretagne investeringer. Som også anført i lovforslagets bemærkninger kan konkrete forhold nødvendiggøre dispensationsvilkår om udvidelsens ydre fremtræden og dens indplacering i landskabet. Udtalelsen i lovforslagets bemærkninger sigter kun til virksomheder, der er beliggende i den udvidede beskyttelseszone, dvs. bag en hidtidig strandbeskyttelses- eller klitfredningslinje. For campingpladser på over 75 enheder betyder tilkendegivelsen i lovbemærkningerne, at der normalt vil være grundlag for dispensation til udvidelser, nybyggeri m.v., som er nødvendige for, at campingpladsen kan gennemføre en sædvanlig produktudvikling. Der vil også kunne dispenseres til en øget kapacitet, således at den arealmæssige udvidelse i videst muligt omfang foretages landværts i pladsens eksisterende bredde og ikke står i et urimeligt forhold til hverken kapaciteten for den eksisterende campingplads eller størrelsen af de allerede afholdte inve- 30