Velbeliggende og renoveret boligudlejningsejendom Godt startafkast Sag LJ6248S TIL SALG København S - Korfuvej 17-17A Tæt på Amager Strand og Metro Gennemrenoveret ejendom Lejereserve på boliglejemål Kontantpris kr. 8.500.000 1. års nettoafkast % 4,11 Etageareal m 2 432
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Velbeliggende og klassisk boligudlejningsejendom tæt ved Amager Strand, Metro station, Kløvermarken samt indkøbsmuligheder og cafeer. Ejendommen består af to bygninger - Korfuvej 17 og Korfuvej 17A. Korfuvej 17 er forhus indrettet med 3 boliglejemål og 1 erhvervslejemål i kælderen. Korfuvej 17A er baghus indrettet med 1 boliglejemål. Det samlede udlejede areal udgør 432 m². Ejendommen er opført i 1922-1924, og er over de seneste år gennemgribende renoveret. Der er bl.a. fortaget facaderenovering med isolering og vinduer er udskiftet. Lejlighederne er 2 og 3 værelses lejligheder alle med nye køkkener og badeværelser. Ejendommens centralvarmeanlæg er tilsluttet den kommunale fjernvarmeforsyning. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 8 ai Sundbyøster, København 8 eæ Sundbyøster, København København Opført / Ombygget Opførelsesår 1922-1924 Ombygningsår 1969 Arealer Grundareal 473 m 2 heraf vej 83 m 2 Bebygget areal 191 m 2 Erhvervsareal 64 m 2 Boligareal 338 m 2 Etageareal i alt 402 m 2 Sekundære arealer 94 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1924/1969 Bebygget areal 98 m 2 Sekundære arealer 94 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Bolig 256 m 2 Boligareal Erhverv 64 m 2 Erhvervsareal Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1922 Bebygget areal 82 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Bolig 82 m 2 Boligareal 2
Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1924 Bebygget areal 11 m 2 Anvendelse Registreret som Udhus 11 m 2 Sekundært areal Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 3.650.000 heraf grundværdi kr. 1.297.100 Ejendommen er sælger bekendt ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Alm. Brand Bank A/S under police nr. 054179707 Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 01.06.2016 med energiklassifikation C. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Servitutter Ejendommen er beliggende i byzone. Afløbsforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er omfattet af Københavns Kommunes rammebestemmelser, rammeid: 1947. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 28.06.2016 Nr. 1 lyst d. 16.03.1899 Tillægstekst Dok om vej mv, Indeholder økonomiske forpligtelser, Nr. 2 lyst d. 11.10.1920 Tillægstekst Dok om vej mv Nr. 3 lyst d. 06.10.1941 Tillægstekst Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv, Nr. 4 lyst d. 01.03.1947 Tillægstekst Luftfartshindringer i 25 m højde over terrænet eller derover kræves tilladelse fra Min. f. off. arbejder Forprioritet Nr. 5 lyst d. 20.01.1969 Tillægstekst Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv Nr. 6 lyst d. 23.01.1995 Tillægstekst Dok om fjernvarme/anlæg mv, Nr. 7 lyst d. 12.01.2015 Tinglyst med forprioritet med respekt. Øvrige forhold Korfuvej 17 er registreret med bevaringsmæssig værdi 5, jf. SAVEundersøgelse med registreringsdato af den 14.07.1992. 4. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Ifølge Danmarks Miljøportal af den 07.06.2016 er matriklen ikke kortlagt som forurenet. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 3
5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 8.500.000 5.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 375.696 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 86.520 I alt kr. 462.216 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.3 Driftsudgifter ANSLÅET Ejendomsskatter 2016 kr. 33.966 Renovation Renovation kr. 10.700 Vand / Vandafledning / El Elforbrug kr. 1.000 Grundejerforening kr. 1.200 Renholdelse / Vicevært Grønne områder kr. 5.000 Saltning/snerydning kr. 5.000 Trappevask kr. 4.000 Udvendig vedligeholdelse Anslået kr. 21.600 Administration Administration, anslået kr. 20.000 Varmeregnskab kr. 3.200 Forsikringer Præmie årligt kr. 8.468 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 77 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 114.211 5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 52.660 Advokatsalær - skøde kr. 35.000 Moms kr. 8.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 96.410 4
Kapitalbehov: Kontantpris kr. 8.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 96.410 -Refusion depositum kr. 97.104 -Refusion forudbetalt leje kr. 41.875 Anslået kapitalbehov kr. 8.457.431 5.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 462.216 - Driftsudgifter iht. budget kr. 114.211 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 348.005 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 348.005 x 100 8.457.431 = 4,11% (anslået) 5.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 8.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 8.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 52.660 Advokatsalær skøde kr. 35.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 8.750 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 8.596.410 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Bygninger kr. 5.933.274 Særlige installationer kr. 720.290 Grundens værdi kr. 1.846.436 Kontantomregnet købesum kr. 8.500.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 728.460 = kr. 29.138 Afskrivninger 1. år kr. 29.138 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5
5.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 114.211 kr. 114.211 Udgifter i alt kr. 114.211 kr. 114.211 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 462.216 kr. 462.216 1. år før afskrivning / skat kr. 348.005 kr. 348.005 Afskrivning 1. år, anslået kr. 29.138 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 318.866 Likviditet 1. år før skat kr. 348.005 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 70.151 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 277.854 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Tlf.: 3364 6500. 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Erhvervslejer Korfuvej 17, kld. Erhverv 94 86.520 920 21.630 Depositum garanti Forudbetalt leje 2 Boliglejer Korfuvej 17, st Bolig Bolig 94 111.763 1.189 27.941 18.627 3 Boliglejer Korfuvej 17, 1. Bolig Bolig 94 101.296 1.078 25.324 8.441 4 Boliglejer Korfuvej 17, 2. Bolig Bolig 68 88.837 1.306 22.209 14.806 5 Boliglejer Korfuvej 17A, st Bolig Bolig 82 73.800 900 Refunderede driftsudgifter I ALT 432 462.216 97.104 41.875 0 Erhvervsdelens andel 94 86.520 21.630 0 0 Boligdelens andel 338 375.696 75.474 41.875 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 462.216 97.104 41.875 heraf faktisk 462.216 97.104 41.875 heraf anslået 0 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Erhvervslejer Nej Faktisk NPI min. 3% 01.01.2017 2 Boliglejer Nej Faktisk NPI min. 3% 3 Boliglejer Nej Faktisk Trappeleje til 2022 4 Boliglejer Nej Faktisk NPI min. 3% 5 Boliglejer Nej Faktisk Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 11
Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed Udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Erhvervslejer 01.01.2016 3 mdr Lejer Udlejer Nej Nej Bemærk: Der er difference mellem areal på BBR og indgået lejekontrakt. BBR arealet andrager 64 m². 2 Boliglejer 15.01.2010 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 01.09.2012 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Boliglejer 01.03.2010 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer 01.03.2010 Lejer Udlejer Nej Nej 12