INDHOLDSFORTEGNELSE Lokalplan nr. 5.6 for storparceller på Tambobakken i Thyholm Kommune INDHOLD SIDE REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund 3 Lokalplanområdet 4 Lokalplanens formål 4 Lokalplanens indhold 5 Forhold til anden planlægning 7 Lokalplanens retsvirkninger 8 LOKALPLANBESTEMMELSER 1 Lokalplanens formål 9 2 Områdets afgrænsning 9 3 Områdets anvendelse 9 4 Udstykninger 10 5 Vej- og stiforhold 10 6 Tekniske anlæg 11 7 Bebyggelsens omfang og placering 11 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 12 9 Ubebyggede arealer 13 10 Grundejerforening 13 11 Ophævelse af lokalplan nr. 5.3 14 VEDTAGELSESPÅTEGNING 14 KORTBILAG Matrikelkort Kortbilag nr. 1 Lokalplankort Kortbilag nr. 2 Illustrationsplan Kortbilag nr. 3 Lokalplanen er udarbejdet af Thyholm Kommune sammen med Nellemann Konsulenterne A/S
REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund I 1989 vedtog kommunalbestyrelsen lokalplan nr. 5.3 for et område til storparceller ved Tambohusvej. Formålet var dels at sikre et bredt udbud af parcelgrunde i kommunen og dels at øge kvaliteterne i landsbyen Tambohuse. I dag er de interne veje og stier i området anlagt, og de enkelte grunde er udstykket efter bestemmelserne i lokalplan nr. 5.3. 5 af områdets parceller er bebygget med fritliggende villaer. Villaerne er opført efter retningslinjerne i lokalplan 5.3, der blandt andet fastsætter, hvilke materialer, der kan anvendes, hvor højt der må bygges og med hvilke tagformer. Intentionerne med lokalplan nr. 5.3 var at skabe et attraktivt boligområde med en bebyggelse, der i kraft af et ensartet materialevalg skulle danne en harmonisk og stærk sammenhæng og samtidig være smukt placeret i terrænet. Med lokalplan nr. 5.3 er det muligt, at sikre hovedparten af bygningerne i området udsigt. Imidlertid ønsker kommunalbestyrelsen at sikre udsigt fra alle boliger. Derfor har man besluttet, at udarbejde denne lokalplan, som fastlægger nye bestemmelser for både bebyggelsens og beplantningens omfang og placering. Desuden giver lokalplanen mulighed for en bredere anvendelse af byggematerialer end lokalplan 5.3 og tillader større differentiering af bygningshøjder for at sikre udsigt. Eksisterende bebyggelse på Tambobakken 2
REDEGØRELSE Lokalplanområdet Lokalplanområdet Tambobakken er et ca. 6 ha stort, stærkt kuperet areal, som ligger i landzone. Området består af 16 storparceller og et fællesområde, der bl.a. kan anvendes til opførelse af et fælleshus. Størrelsen af de enkelte parceller er i gennemsnit 3.500 m 2. Tambobakken ligger vest for Tambohuse landsby og nord for Tambohusvej med udsigt over det fantastisk smukke landskab, der bl.a. omfatter Jegindø og Tambosund. Mellem landsbyen og Tambobakken ligger en mindre minkfarm. Der må ikke opføres boliger nærmere end 100 m fra minkfarmen. Udsigt mod nord fra Tambobakken Lokalplanområdet afskærmes mod vest og syd af beplantningsbælter. I lavningerne mod nord og øst findes desuden kratbevoksninger og mindre nåleskove. Inden for området er der enkelte forholdsvis nyplantede hegn overvejende i den sydvestlige del. Lokalplanens formål Tambobakken rummer mulighederne for et unikt boligområde i et storslået landskab. Derfor forholder lokalplanen sig i første række til landskabskvaliteterne og udsigtsmulighederne i området. 3
REDEGØRELSE Det anses især for vigtigt at fastlægge bestemmelser for placering af bygninger og beplantning i landskabet ud fra en landskabsmæssig betragtning og for at sikre udsigt fra alle boliger. Landskabssnit syd-nord Landskabssnit øst-vest Endvidere fastlægger lokalplanen bestemmelser for bygningernes udseende og for beplantningen for herved at sikre den bedst mulige tilpasning af bebyggelse og beplantning til landskabet. Lokalplanens indhold Området er udstykket i 16 storparceller omkring et fælles areal. Dette ændres der ikke ved i den nye lokalplan, ligesom også veje og stier fastholdes i deres eksisterende udformning. Lokalplanen fastlægger, som lokalplan 5.3, områdets anvendelse til boligformål med pligt til helårsbeboelse og med mulighed for at indrette en bolig pr. ejendom. Vejledning for Tambobakken Parallelt med lokalplanen er der udarbejdet en vejledning for bebyggelse på Tambobakken. Vejledningen indeholder i første række anvisninger og inspiration til at bygge i et bakkefuldt landskab, således at der kan sikres udsigt fra alle parceller. Endvidere er der vist eksempler på bebyggelse, der er indpasset i et kuperet terræn. Vejledningen tager udgangspunkt i lokalplanens indhold. Bebyggelse og beplantning For at imødekomme ønsket om udsigt fra alle boliger, viser illustrationsplanen en bebyggelse, der i vid udstrækning er placeret på højdepunkterne i landskabet. Ud over udsigtsmulighederne fremhæver og dramatiserer bebyggelsens 4
REDEGØRELSE placering på denne måde terrænets former. Illustrationsplanen angiver principperne for, hvorledes det er muligt at sikre begge dele. Illustrationsplan Udsigtskravene betyder endvidere, at der på enkelte grunde er fastlagt områder, der kun må beplantes med lav beplantning som buske, og som kun i begrænset omfang må bebygges med udhuse og lignende. Områderne til begrænset beplantning er vist med særlig signatur på lokalplankortet. Lokalplanen åbner mulighed for, at boligbebyggelse opføres i 1½ etage med udnyttet tagetage, men hvor terrænet er stærkt skrånende er det muligt at udnytte terrænet til forskudte etager eller en underetage i byggefeltets laveste ende. På 2 grunde, der ligger lavest i terrænet, er det muligt at opføre bebyggelse i 2 etager. 5
REDEGØRELSE Forhold til anden planlægning Kommuneplan I Thyholmplanen 1997 2008 er lokalplanområdet udlagt til boligområde for 16 parceller med tilknyttede rekreative muligheder. Zonestatus Lokalplanområdet ligger i landzone, og da det er omfattet af en lokalplan, er det kommunalbestyrelsen som er landzonemyndighed for lokalplanområdet. Miljø Umiddelbart øst for området ligger der en minkfarm. Afstanden mellem lokalplanområdets boligbebyggelse og minkfarmen skal administreres i overensstemmelse med gældende bekendtgørelse om pelsdyrfarme (bekendtgørelse af 15. juli 2002 med senere ændringer) som gælder for minkfarme med under 10.000 tæver. I bekendtgørelsen fastsættes mindsteafstanden mellem en minkfarm og nabobeboelse til 100 m. På lokalplankortet er der indtegnet en 100 m afstandszone fra minkfarmen. Indenfor zonen er det ikke tilladt at opføre boligbebyggelse. Elforsyning Elforsyning sker fra ThyMors Energi. Vandforsyning Vandforsyning sker fra Tambohus Vandværk. Varmeforsyning Området er individuelt varmeforsynet. Kloakering Spildevand tilsluttes kloaknettet i Tambohuse. Regnvand ledes til nedsivning på de enkelte parceller. 6
REDEGØRELSE Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget af byrådet og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges og anvendes i overensstemmelse med planen, jf. planlovens 18. Den hidtidige lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg med videre, som er indeholdt i planen, skal etableres. Byrådet kan dispensere for mindre afvigelser fra planen, hvis de ikke er imod planens principper. Hvis det vurderes, at dispensationerne har betydning for omgivelserne, skal der foretages en nabohøring i mindst to uger. Mere vidtgående ændringer kan kun ske ved udarbejdelse af en ny lokalplan med en ny høringsprocedure. 7
BESTEMMELSER Lokalplan nr. 5.6 for storparceller på Tambobakken i Thyholm Kommune I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000) fastsættes herved følgende bestemmelser for lokalplanområdet, der er beskrevet i 2: 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål, at sikre anvendelse af området til helårsbeboelse med bopælspligt, at fastlægge områdets anvendelse til storparceller med mulighed for landlige aktiviteter som begrænset (ikke-erhvervsmæssigt) dyrehold og lignende, at sikre alle boliger mulighed for at få del i udsigten mod enten nord eller øst over Tambosund, at bebyggelse, beplantning, veje og stier placeres og udformes således, at der skabes et karakterfuldt område i harmoni med det attraktive, omgivende landskab at sikre stiforbindelser til landsbyen og til landskabet. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag nr.2 og omfatter matriklerne 10e, 10f, 10g, 10h, 10i, 10j, 10k, 10l, 10m, 10n, 10o, 10p, 10q, 10r, 10s, 10t, 10u og 10v, Hellerød by, Sønderbjerg og et umatrikuleret vej-, sti- og naturområde, samt eventuelle parceller, der udstykkes fra ovennævnte ejendomme efter den 1. december 2001. 2.2 Området er i landzone. 3 Områdets anvendelse Område I 3.1 Området må kun anvendes til boligformål med fritliggende enfamiliehuse til helårsbeboelse med bopælspligt. 8
BESTEMMELSER Inden for afstandszonen til minkfarmen må der ikke opføres boliger. 3.2 På hver ejendom må der opføres eller indrettes én bolig, der kun med kommunalbestyrelsens samtykke må benyttes til andet end helårsbeboelse. 3.3 Der kan opføres mindre bebyggelse til garage, mindre værksteder, redskabsskure, mindre stalde mm. 3.4 Områdets græsnings- og dyrkningsarealer må ikke anvendes i erhvervsmæssig øjemed. Område II 3.5 Området udlægges til fælles friareal til beboerne i lokalplanområdet. 3.6 Indenfor området må der opføres bebyggelse og anlæg til fællesformål såsom fælleshus, legeplads, petanguebane og lignende. Område III 3.7 Området må kun anvendes til fællesområde til græsning eller henligge som naturområde. 3.8 Indenfor området må der ikke opføres nogen form for bebyggelse. 4 Udstykning 4.1 Områdets udstykning er vist på kortbilag nr.1. Yderligere udstykning må ikke finde sted. 5 Veje, stier og parkering 5.1 Der udlægges areal til adgangs- og boligvej som vist på kortbilag nr. 3 med en anlægsbredde på 5 m. 5.2 Der udlægges primære- og sekundære stier som vist på kortbilag nr. 2. Den primære sti anlægges med en min. bredde på 1,5 m., og de sekundære stier skal fremkomme ved naturligt brug. 5.3 Der skal indrettes mindst 2 parkeringspladser pr. bolig. Parkeringspladserne skal placeres på egen grund. 5.4 Udendørs oplagring, herunder campingvogne, både og lignende, må ikke finde sted på vej-, sti- og parkeringsarealer. 9
BESTEMMELSER 6 Tekniske anlæg 6.1 El-ledninger må kun udføres som jordkabler. 6.2 Belysning af stier og veje må kun udføres som parkbelysning. 7 Bebyggelsens omfang og placering Område I 7.1 For at tilgodese udsigten fra hver enkelt ejendom, skal kommunalbestyrelsen godkende placeringen af boligbygninger, garager, udhuse og lignende i hvert enkelt tilfælde. 7.2 Som udgangspunkt skal boligbebyggelse opføres inden for byggefelterne, der er angivet på kortbilag nr. 2. 7.3 Boligbebyggelse skal opføres udenfor 100 m afstandszonen fra minkfarmen. 7.4 Garager, redskabsskure, mindre stalde og lignende bygninger kan i mindre omfang opføres uden for byggefelterne. Disse bygninger må dog ikke opføres inden for beplantningsområder med særlige bestemmelser, med mindre det kan dokumenteres, at det ikke vil hindre en udsigt fra et andet byggefelt i lokalplanområdet. Beplantningsområder med særlige bestemmelser er vist på kortbilag nr. 2. 7.5 Bygninger skal holde en mindsteafstand på 5 m fra skel. 7.6 Bruttoetagearealet må udgøre op til 10% af den enkelte ejendom. 7.7 Boligbebyggelse skal på hver ejendom opføres med et etageareal på mindst 120 m 2. 7.8 Boligbebyggelse må højst opføres i 1½ etage. Hvor terrænforholdene tillader det, kan der gives tilladelse til at etablere udnyttelig kælder eller forskudt etage i boligbebyggelsen. 7.9 Indenfor ejendommene, der er mærket A på kortbilag nr. 2, må boligbebyggelse højst opføres i 2 etager. 7.10 Boligbebyggelsens højde må ikke overstige 8,5 m målt fra eksisterende terræn ved bygningens højeste beliggende naturlige kote. 10
BESTEMMELSER 7.11 Garager, udhuse og mindre stalde må højst opføres i én etage med en højde på indtil 6 m. 7.12 Tagene skal være symmetriske saddeltage med en hældning på mellem 30 og 45 grader. Tage kan udføres med andre tagformer, hvis det kan indpasses i den øvrige arkitektur og i øvrigt tilpasses området. På garager, mindre udhuse og stalde kan der tillades andre tagformer. Område II 7.13 Der kan opføres et fælleshus med en størrelse på højst 200 m 2. 7.14 Fælleshuset skal opføres inden for byggefeltet og med facade i byggelinjen, som vist på kortbilag nr. 2. 7.15 Fælleshuset må opføres med højst 1 etage og en bygningshøjde på op til 6 m. 7.16 Herudover kan der opføres mindre bygninger som læskure og legehuse. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Ydervægge på boliger og fælleshus kan beklædes med rødt tegl eller bræddebeklædning eller fremstå med pudset overflade. Ydervægge på garager, udhuse og stalde kan beklædes med andre materialer, hvis det kan indpasses i den øvrige arkitektur og i området som helhed. 8.2 Facader kan udover at fremstå med materialets naturlige overflade males med farverne sort, grå, hvid eller jordfarver. 8.3 Tage må beklædes med tegl, sort tagpap, sort eternit eller strå. 8.4 Tage kan udføres i andre materialer, hvis det kan indpasses i den øvrige arkitektur og i øvrigt tilpasses området. 8.5 Opsætning af antenner, herunder parabolantenner, skal i videst muligt omfang begrænses og indpasses i bebyggelsen, så de ikke er synlige fra fællesarealer og lokalplanområdets omgivelser. 11
BESTEMMELSER 9 Ubebyggede arealer 9.1 Kommunalbestyrelsen kan for at sikre udsigtsforholdene kræve, at beplantninger beskæres eller fældes. Ved beplantning skal man derfor være opmærksom på placering af træer, hegn og buske i forhold til omkringliggende bebyggelsers udsigtsforhold. 9.2 Træer må kun plantes som enkeltstående træer og ikke i sammenhængende grupper. 9.3 Hegning mod skel må kun udføres som levende hegn med undtagelse af læmure og lignende i tilknytning til boligbebyggelsen. Det bør tilstræbes, at hegning gives et naturligt udseende med spredte buske af lave sorter i modsætning til hækkene i traditionelle villakvarterer. Hegn bør udformes som én række og ikke som brede beplantningsbælter. 9.4 Af hensyn til udsigtsmuligheder er der på enkelte grunde udlagt beplantningsområder med særlige bestemmelser som vist på kortbilag nr. 2. Disse områder skal friholdes for beplantning eller fortrinsvis bestå af lav beplantning som buske. Der må ikke opføres bebyggelse inden for disse områder med mindre, det kan dokumenteres, at mindre bygninger som udhuse og lignende ikke vil hindre udsigt fra naboejendomme i lokalplanområdet. 9.5 Beplantning ved vej- og stiskel samt ved skel til fælles friarealer skal finde sted på egen grund og 30 cm fra skellet. 9.6 I forbindelse med dyrehold må der etableres traditionelle dyreindhegning. 9.7 Terrænreguleringer på mere end 0,5 m må kun finde sted med kommunalbestyrelsens tilladelse. 9.8 Ubebyggede arealer skal gives et ryddeligt udseende og udendørs oplagring, herunder campingvogne, både og lignende, må ikke finde sted indenfor lokalplanområdet. 12
BESTEMMELSER 10 Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes grundejerforening med medlemspligt for samtlige parceller indenfor lokalplanområdet. 10.2 Grundejerforeningen skal oprettes, senest når 50% af parcellerne er solgt, eller når kommunalbestyrelsen kræver det. 10.3 Samtlige veje, stier og fællesområder i lokalplanområdet forudsættes tilskødet grundejerforeningen. 10.4 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af veje, stier og øvrige fællesområder. 10.5 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af kommunalbestyrelsen. 10.6 Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at visse punkter eller hele afsnit administreres af grundejerforeningen. 11 Ophævelse af lokalplan nr. 5.3 Den af Kommunalbestyrelsen godkendte lokalplan nr. 5.3 for storparceller ved Tambohuse af 8. maj 1989 ophæves med vedtagelsen af nærværende lokalplan. 13
VEDTAGELSESPÅTEGNING Vedtagelsespåtegninger Vedtaget som forslag af kommunalbestyrelsen i Thyholm den 23. april 2002 P.b.v. Peter Gade Johannes Wang Jensen Borgmester Kommunaldirektør Endelig vedtaget af kommunalbestyrelse i Thyholm den 17. september 2002 P.b.v. Peter Gade Johannes Wang Jensen Borgmester Kommunaldirektør 14