newsletter Februar 2011 erhvervsejendomme i danmark og udlandet

newsletter Februar 2011 erhvervsejendomme i danmark og udlandet Omslag FEBRUAR 2011.indd 7 08/02/11 10.25

Februar 2011 INDHOLDSFORTEGNELSE Side EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET 1 Stilstanden på markedet er brudt 1 Ejendomme med sikkert cash flow er i dagens marked ganske letomsættelige 1 Øget interesse for value-added ejendomme 2 Forbavsende lavt udbud af distressed assets 2 Aktiviteten på investeringsmarkedet forventes at stige yderligere 3 Priserne på investeringsejendomme holdt sig konstante i 2010 4 Totalafkastet af ejendomsinvesteringer var i 2010 positivt med 5,6% 4 Prisudviklingen er vendt 5 Finansieringsmulighederne er på vej mod normalisering 6 Det er fortsat vanskeligt at opnå byggefinansiering 7 ERHVERVSUDLEJNINGSMARKEDET 7 Tomgangen for kontor falder nu svagt 7 En del nybyggerier kom på markedet i 2010, men i 2011 og 2012 vil antallet af færdiggjorte kontorbyggerier være lavt 8 Markedet for butiksudlejning er i klar bedring 9 Øget differentiering mellem gode og mindre gode butiksområder 11 DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER 11 Gældskrisen i Sydeuropa har flyttet investorernes fokus 11 Tomgangen for kontorer i de store tyske byer ligger nogenlunde stabilt 12 Investeringsaktiviteten er steget markant fra 2009 til 2010 13 Nettostartafkastkravene viser en faldende tendens 14 MARKEDSBAROMETER KØBENHAVN, ÅRHUS, TREKANTOMRÅDET Citat kun mod kildeangivelse Sadolin & Albæk A/S Nikolaj Plads 26, DK-1067 København K, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96 Store Torv 7, 2, DK-8000 Århus C, Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 86 20 96 19 E-mail: sa@sadolin-albaek.dk Web: www.sadolin-albaek.dk In alliance with Jones Lang LaSalle

EJENDOMSINVESTERINGSMARKEDET Stilstanden på markedet er brudt Efter en meget beskeden omsætning på markedet for investeringsejendomme i mere end 2 år er stilstanden nu brudt. Est. transaktionsvolumen af investeringsejendomme i Danmark (i mia. DKK) 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2010 2010 2010 2010 Kilde: Sadolin & Albæk Ejendomme med sikkert cash flow er i dagens marked ganske letomsættelige Op mod og umiddelbart efter årsskiftet har der været et pænt antal ganske store transaktioner, overvejende med institutionelle investorer og kapitalstærke ejendomsselskaber som investorer. Det er imidlertid ganske tankevækkende, at der i de fleste tilfælde ikke har været tale om salg under tvangsmæssige omstændigheder. Sælgerne har typisk valgt at afhænde deres ejendomme af mere investeringsstrategiske årsager, f.eks. med henblik på balancenedbringelse og/eller frigivelse af likviditet til nye investeringer. De finansielle virksomheder, som har overtaget ganske store ejendomsporteføljer, har således ikke benyttet den fornyede investorinteresse til at søge at reducere deres eksponering. Køberne har primært efterspurgt velbeliggende ejendomme med et sikkert cash flow, og investeringsinteressen er utvivlsomt i betydeligt omfang rentedrevet. Selv om den lange rente siden lavpunktet i efteråret 2010 er steget med omkring 100 bp, er det direkte afkast af ejendomsinvesteringer fortsat væsentligt højere end renten på en 10- årig statsobligation. Hertil kommer, at frygten for deflation fuldstændig er forsvundet, og at forventningen i dagens marked snarere er en stigende inflation, som vil udhule værdien af ikke-indekserede cash flows. Ved en markedskonform prisfastsættelse er der således i dag en ganske betydelig efterspørgsel efter velbeliggende ejendomme med lange lejekontrakter eller høj udlejningssikkerhed i øvrigt. In alliance with Jones Lang LaSalle 1

Startafkastkrav på ejendomsinvesteringer og den lange rente 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 2006 2007 2008 2009 2010 Førsteklasses kontorejendom 10-årig statsobligation Gennemsnitlig god kontorejendom Kilder: Danmarks Nationalbank og Sadolin & Albæk Øget interesse for value- added - ejendomme Det er glædeligt at konstatere, at der nu er investorer til ikke bare de mest velbeliggende ejendomme med sikkert cash flow. Også ejendomme med en lidt mere udpræget risikoprofil tiltrækker i dagens marked investorinteresse. Med en sund fremgang i økonomien og en stabilisering af beskæftigelsen er enkelte ejendomsselskaber og private investorer, men i høj grad også udenlandske investorer, igen i markedet efter såkaldt value-added -ejendomme med et mere usikkert cash flow, men samtidig med et potentiale for værdiudvikling gennem aktivt management. Interessen koncentrerer sig her naturligt nok om de mere velbeliggende ejendomme, hvor udlejningsmulighederne er rimeligt gode. Dette gælder ikke mindst for investeringsejendomme i det centrale København. For de mere sekundært beliggende ejendomme er markedet forsat svagt, idet risikoen for en længerevarende tomgang her anses for betydeligt større. Dette gælder i særdeleshed for ejendomme inden for industrisegmentet, hvor et stigende antal ejendomme er præget af funktionel forældelse. Sådanne ejendomme vil derfor selv i en forbedret konjunktursituation have vanskeligt ved at tiltrække lejere. Forbavsende lavt udbud af distressed assets Blandt både inden- og udenlandske investorer er der en pæn efterspørgsel efter såkaldte distressed assets investeringsejendomme, hvor ofte både vedligeholdelse og administration halter som følge af ejerens økonomiske problemer, eller hvor aktiverne er overtaget af et finansieringsinstitut. 2 In alliance with Jones Lang LaSalle

Uvist af hvilken grund er det en overordentligt almindelig attitude i den finansielle sektor, at man gerne taler med investorer, som henvender sig med et konkret tilbud på en given ejendom eller portefølje, mens der er en ulogisk aversion mod at foretage et struktureret udbud i markedet, baseret på et fuldstændigt dokumentationsgrundlag og et professionelt salgsmateriale. Det er imidlertid Sadolin & Albæks erfaring, at et velstruktureret udbud på baggrund at et professionelt udarbejdet salgsmateriale både udvider antallet af potentielle købere og sikrer et højere provenu. En række at de store transaktioner, som har fundet sted i de seneste måneder, var utvivlsomt ikke blevet eksekveret, hvis ikke de pågældende investeringsmuligheder var blevet præsenteret og aktivt markedsført overfor investorer, som helt berettiget forventer, at en potentiel sælger er i stand til at stille et gennemarbejdet salgsmateriale og et struktureret datagrundlag til rådighed. Aktiviteten på investeringsmarkedet forventes at stige yderligere Med en årlig omsætning af investeringsejendomme på omkring DKK 17 mia. i 2010 er der langt op til niveauet fra årene 2005-2007, hvor markedet var præget af en ekstraordinær høj likviditet og en meget høj transaktionshastighed. Det vil antagelig vare adskillige år, før vi igen vil se en så ekstremt høj transaktionsaktivitet som i årene 2006 og 2007, hvor der årligt blev omsat for DKK 60 mia. eller mere. På den anden side er der grund til at antage, at markedet inden for et par år normaliseres, således at den årlige omsætning af investeringsejendomme vil komme tilbage på det niveau omkring DKK 30 mia., der kunne registreres tilbage i 2001 til 2004. Transaktionsvolumen for erhvervs- og investeringsejendomme (i mia. DKK) 70 60 50 40 30 20 10 0 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Danmark Storkøbenhavn Kilder: Danmarks Statistik og Sadolin & Albæk In alliance with Jones Lang LaSalle 3

Priserne på investeringsejendomme holdt sig konstante i 2010 Sadolin & Albæks prisindeks for erhvervsejendomme i Storkøbenhavn viser, at den gennemsnitlige prisudvikling fra 2009 til 2010 var minus 0,5%. Det var det tredje år i træk med en negativ prisudvikling, men trods alt en forbedring i forhold til 2008 og 2009, hvor prisfaldet var henholdsvis 4,7% og 8,4%. Sadolin & Albæks prisindeks for erhvervsejendomme (index 100 = 1984) 400 350 300 250 200 150 100 50 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Kilde: Sadolin & Albæk Nominelle værdier Deflaterede værdier Udviklingen i 2010 dækker over forskelligrettede underliggende tendenser: For førsteklasses investeringsejendomme har startafkastkravene været svagt faldende, mens lejepriserne har været stabile. Tomgangen har også været nogenlunde stabil, og priserne på sådanne ejendomme har derfor gennemsnitligt vist en meget svag, opadgående tendens. For ejendomme på mere sekundære beliggenheder og af mere sekundær kvalitet har startafkastkravene været stabile. Til gengæld har lejeniveauerne her fortsat været under pres som følge af en høj og i et vist omfang stigende tomgang. Den stigende tomgang og de svagt faldende nyudlejningspriser har bevirket, at det gennemsnitlige løbende cash flow for sådanne ejendomme har været svagt faldende. Dette har naturligt nok ført til et mindre prisfald. Totalafkastet af ejendomsinvesteringer var i 2010 positivt med 5,6% Det årlige totalafkast af en ejendomsinvestering defineres som summen af det løbende driftsoverskud og værdiudviklingen. Med et gennemsnitligt direkte afkast på 6,1% og en negativ værdiudvikling på 0,5% var totalafkastet af ejendomsinvesteringer i Hovedstadsområdet i 2010 på 5,6%. 4 In alliance with Jones Lang LaSalle

Det er en væsentlig forbedring i forhold til 2008 og 2009, men fortsat som følge af den negative værdiudvikling under det langsigtede gennemsnit, som for perioden 1990 til 2010 andrager 8,9%. Afkast på ejendomsinvesteringer (i %) 30 25 20 15 10 5 0-5 -10-15 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Kilde: Sadolin & Albæk Totalafkast Løbende afkast Værdiudvikling Prisudviklingen er vendt Baseret på de seneste makroøkonomiske tendenser samt den øgede investeringsinteresse for fast ejendom er det Sadolin & Albæks vurdering, at vi i 2011 vil se stigende priser. Set i et længere perspektiv er ejendomsinvesteringer på trods af den svage udvikling på markedet i 2010 ganske lukrative. Totalafkast på forskellige aktivklasser (index 100 = 2000) 300 250 200 150 100 50 0 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 MSCI Danmark Totalafkastindeks aktier Nordea Benchmark 7-årige obligationer Erhvervsejendomme i Storkøbenhavn Kilder: MSCI Barra, Nordea og Sadolin & Albæk In alliance with Jones Lang LaSalle 5

Som det fremgår af nedenstående figur, faldt nyudlånet i realkreditsektoren fra et niveau omkring DKK 30-35 mia. i kvartalet til og med 3. kvartal 2009 til herefter at andrage omkring DKK 15-20 mia. i kvartalet. Finansieringsmulighederne er på vej mod normalisering Af figuren nederst på side 5 ses, hvorledes en krone investeret i aktiemarkedet, obligationsmarkedet og ejendomsmarkedet i år 2000 har udviklet sig. Selv om en sådan figur altid skal studeres med det forbehold, at det har meget stor betydning, hvilket år en sådan analyse starter aktie-markedet var f.eks. steget pænt indtil år 2000 synes ejendomsinve-steringer fortsat at være konkurrencedygtige i forhold til andre inve-steringer. Såfremt forventningen om en stigende inflation indfries, vil renten utvivlsomt stige. Dette vil have en betydelig negativ effekt på totalafkastet af lange obligationer, og det er således ikke uden grund, at flere betydende institutionelle og andre investorer i øjeblikket overvejer at justere deres aktivsammensætning, således at fast ejendom og infrastrukturinvesteringer med inflationssikrede afkast vægtes op i forhold til obligationer. Det er glædeligt at konstatere, at både de førende realkreditinstitutter og de store banker viser stigende vilje til at finansiere ejendomsinvesteringer for seriøse og solide investorer. I 2008 og 2009 blev udlånsvæksten i realkreditsektoren i høj grad drevet af refinansieringsaktiviteter i forbindelse med, at bankerne ønskede at reducere deres udlån til fast ejendom. I 2010 aftog denne aktivitet væsentligt. Dette er dels et udtryk for, at omlægningen fra bankfinansiering til realkreditfinansiering er aftaget hvilket indikerer sundere forhold i banksektoren, dels et udtryk for et relativt svagt nyudlån som følge af den lave bygge- og transaktionsaktivitet. Nettonyudlån i realkreditsektoren (i mia. DKK) 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2007 2008 2009 2010 Kilde: Realkreditrådet 6 In alliance with Jones Lang LaSalle

Det er således i dag relativt sjældent, at en transaktion mislykkes på grund af købers manglende evne til at skaffe finansiering om end etablering af en sådan finansiering i dag er meget tidskrævende. Det skal dog understreges, at mange mindre og mellemstore pengeinstitutter fortsat slikker sårene efter udlånseventyrene i 2005 til 2007, og oprydningen i dårlige ejendomsengagementer i denne del af finanssektoren er langt fra tilendebragt. Det er fortsat vanskeligt at opnå byggefinansiering Det er også værd at notere, at selv om udlånsvilligheden er stigende, er viljen til at finansiere byggeprojekter særdeles lav. Selv til projekter, som er 100% forhåndsudlejede, kan det være vanskeligt at opnå byggefinansiering, og der er endog registreret tilfælde, hvor et byggeprojekt, som på forhånd er videresolgt i nøglefærdig stand, ikke har kunnet opnå byggefinansiering. For investorer, som er villige til at foretage forward funding af byggeprojekter, vil der således potentielt kunne opnås et noget højere afkast end ved køb af projektet i nøglefærdig stand. ERHVERVSUDLEJNINGSMARKEDET Tomgangen for kontor falder nu svagt I vort NewsLetter fra februar 2009 da tomgangen for kontorer i Hovedstadsregionen var omkring 5% - forudså vi, at kontorledigheden ville stige til omkring 10% i efteråret 2010, hvorefter den igen ville vise en faldende tendens. Det ser ud til, at vor prognose var ganske præcis. Tomgang for kontorer i Hovedstadsområdet 12% 10% 8% 6% 4% 2% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken In alliance with Jones Lang LaSalle 7

Som det fremgår af ovenstående figur, har tomgangen for kontorer i Hovedstadsområdet på det seneste glædeligvis været faldende, og antallet af ledige kontorer svarer nu til ca. 9% af bestanden. Et endnu kraftigere fald har kunnet registreres i det centrale København (CBD), hvor faldet inden for de seneste 6 måneder har været ca. 100 bp. Tomgang for kontorer i København CBD 12% 10% 8% 6% 4% 2% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken Ikke mindst har en god lejeefterspørgsel fra den offentlige sektor været medvirkende til dette fald. Det er imidlertid glædeligt at konstatere, at lejeefterspørgslen fra virksomhederne på det seneste også har været stigende. En del nybyggerier kom på markedet i 2010, men i 2011 og 2012 vil antallet af færdiggjorte kontorbyggerier være lavt Som følge af finanskrisen og den økonomiske krise er nybyggeriet faldet betydeligt. Det er dog værd at bemærke, at der i 2010 blev færdiggjort i alt ca. 150.000 m 2 kontorbyggeri, hvilket faktisk var en betydelig stigning fra 2009. Disse byggerier er igangsat på baggrund af beslutninger, som blev truffet, før finanskrisen for alvor eskalerede i efteråret 2008. Med baggrund i analyser over igangværende byggeri må det forventes, at antallet af nye kontorarealer, som færdiggøres til indflytning i 2011 og 2012, vil være beskedent. Kombineret med en stigende økonomisk aktivitet og beskæftigelse vil dette betyde en faldende tomgang. Som det fremgår af nedenstående figur, var nettonyudlejningen af kontorer i 2010 negativ med ca. 12.000 m 2 dvs. at der blev lediggjort 12.000 m 2 mere, end der blev nyudlejet. I 2009 var nettonyudlejningen negativ med ca. 230.000 m 2. Den samlede stigning i tomgangen, som kunne registreres i 2010 som følge af en kraftigt stigende kontorledighed i første halvår har derfor omtrent modsvaret det færdiggjorte nybyggeri. 8 In alliance with Jones Lang LaSalle

Kontornybyggeri, nettonyudlejning og tomgang 400 000 12% 300 000 10% 200 000 100 000 0-100 000 8% 6% 4% -200 000 2% -300 000 0% 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 Nybyggeri i kvm (venstre akse) Nettonyudlejning i kvm (venstre akse) Tomgang i % (højre akse) Kilder: Oline Lokalebørs Statistikken, Skov- og Naturstyrelsen og Sadolin & Albæk Målt på kvadratmeter over de seneste 12 år nåede nybyggeriet af kontorer bunden i 2004, hvilket utvivlsomt hænger sammen med, at der fra og med 2001 kunne registreres en betydelig stigning i tomgangen, og ikke mindst efter den 11. september 2001 turde ingen virksomheder eller investorer træffe beslutning om at igangsætte nye projekter. For de investorer, som i 2002 og 2003 igangsatte nybyggerier, var belønningen imidlertid god. De fik bygget til rimelige byggepriser, før højkonjunkturen og et massivt boligbyggeri fik byggeomkostningerne til at eksplodere. I dag kan man igen kontrahere nybyggeri til rimelige priser. Og det kan på ingen måde udelukkes, at de investorer, herunder enkelte institutionelle investorer, som i 2011 igangsætter spekulativt kontorbyggeri, på tilsvarende måde rammer en fremragende timing i forhold til efterspørgslen og lejeprisudviklingen. Markedet for butiksudlejning er i klar bedring Butiksmarkedet har naturligt nok også lidt under eftervirkningerne af finanskrisen og den økonomiske krise med et faldende privatforbrug. På det seneste har privatforbruget dog igen udviklet sig positivt. Arbejdsløsheden er steget, men ligger fortsat på et lavt niveau omkring 4%, så jobsikkerheden er ganske høj. Hertil kommer, at skattelettelser har øget de disponible indkomster og den lave rente har også haft positiv indflydelse på forbrugsmulighederne. Ikke mindst på de mest attraktive adresser har dette ført til en pæn udlejningsaktivitet, hvor kapitalstærke detailhandelskæder har set en gunstig In alliance with Jones Lang LaSalle 9

mulighed for at placere sig i de bedste butiksområder til en rimelig leje og med nøglepenge, som er betydeligt lavere end niveauerne fra før krisen. Som eksempler kan nævnes nyetableringer på Strøget af Emporio Armani, LEGO og med åbning i maj 2011 Disney Store. Tomgang for butikker i det centrale København 5% 4% 3% 2% 1% 0% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken Tomgangen for butikker i det centrale København har faktisk efter en voldsom stigning fra ultimo 2007 til primo 2009 i de seneste knap 2 år vist en faldende tendens. Tomgang for butikker i Hovedstadsområdet uden for City 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Kilde: Oline Lokalebørs Statistikken 10 In alliance with Jones Lang LaSalle

Uden for City toppede tomgangen først ultimo 2009, og der synes endnu ikke at kunne konstateres en klart faldende tendens. Der er flere årsager hertil: For det første registreres der efterhånden i et stigende antal butikscentre, især i mindre lokalcentre, en stigende tomgang, som for visse centre synes at antage en begyndende strukturel karakter. Denne udvikling vil fortsætte, ikke mindst for centre, hvor ejerne ikke evner at foretage de investeringer, som ofte er nødvendige for at øge centrets attraktivitet. Hertil kommer, at der i det såkaldte big box marked også er udlejningsvanskeligheder. I perioden fra 2005 til 2007 var nybyggeriet af butikker inden for dette segment massivt. Møbel- og køkkenbutikskæder ekspanderede og nød godt at den høje aktivitet på boligmarkedet. Øget differentiering mellem gode og mindre gode butiksområder Under og efter finanskrisen er boliginvesteringerne faldet betydeligt, hvilket har ramt de detailvirksomheder, hvis aktiviteter er tæt forbundet med boligmarkedet, herunder møbel- og køkkenbranchen samt DIY. Det er Sadolin & Albæks vurdering, at vi i de kommende år vil se en markant bedring af markedet i de bedste butiksområder, samtidig med, at der vil være områder, som vil blive ramt af strukturel tomgang. De bedste butiksområder og centre vinder markedsandele, og de sekundære områder og centre vil få stigende udfordringer, som på et tidspunkt vil antage strukturel karakter. Ikke mindst for butikscentre vil ejernes vilje og evne til at foretage investeringer i udvikling og opgradering af et center være afgørende for, om man også i fremtiden vil være i stand til at tilbyde det varesortiment og de faciliteter, som forbrugerne efterspørger. DE INTERNATIONALE EJENDOMSMARKEDER Gældskrisen i Sydeuropa har flyttet investorernes fokus For få år siden, før finanskrisen, var investorernes fokus i Europa rettet mod de såkaldte vækstmarkeder i Øst- og Sydeuropa og så naturligvis Irland, den såkaldte keltiske tiger. Den fremherskende opfattelse var tilsyneladende, at såfremt et område havde et bruttonationalprodukt pr. indbygger, som lå lavt i forhold til det europæiske gennemsnit, da ville bruttonationalproduktet stige ekstraordinært højt og konvergere mod det europæiske gennemsnit. I dag ser billedet anderledes ud. Et betydeligt underskud på statsfinanserne truer med at underminere enkelte nationers mulighed for at refinansiere deres statsgæld. Kun ved at gennemføre hårde økono- In alliance with Jones Lang LaSalle 11

miske reformer med en stram finanspolitik besparelser på de offentlige budgetter og skattestramninger - kan man håbe på at bevare tilliden på de internationale finansmarkeder. En sådan kontraktiv finanspolitik vil uundgåeligt få konsekvenser for den økonomiske vækst. Det er derfor en logisk konsekvens, at investorernes fokus flyttes fra disse lande til Nordeuropa. Efter krisen har specielt Tyskland evnet at fastholde en gunstig økonomisk udvikling. En meget lav rente har været et incitament til forbrug og investeringer, og de tyske virksomheder har haft fremgang på eksportmarkederne. Samme tendens har kunnet registreres i de nordiske lande, som ligesom Tyskland har en relativt lav offentlig gæld i forhold til bruttonationalproduktet, meget lavere end landene i Sydeuropa og for den sags skyld også Storbritannien, USA og Japan. Investorer betragter derfor i et vist omfang Tyskland og de øvrige lande i Nordeuropa som investeringsmæssige safe havens, både for investeringer i statsobligationer og i fast ejendom. Tomgangen for kontorer i de store tyske byer ligger nogenlunde stabilt Som det fremgår af nedenstående figur, ligger tomgangen for kontorer i de mest betydende kontormarkeder i Tyskland nogenlunde stabil. I Berlin er tomgangen faldet svagt, mens den i de andre store kontormarkeder er steget lidt. Det bemærkes, at ledigheden er højest i Frankfurt, der formentlig er det mest volatile kontormarked blandt de største tyske byer, blandt andet som følge af, at kontormarkedet i Frankfurt er stærkt afhængig af en enkelt sektor, nemlig finanssektoren, mens markedet i de øvrige væsentlige kontormarkeder er mere diversificeret med hensyn til brancher. Tomgang for kontorer i udvalgte tyske byer 20% 16% 12% 8% 4% 0% Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Stuttgart 2009 2010 Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk 12 In alliance with Jones Lang LaSalle

Også lejepriserne er relativt stabile. Efterspørgslen efter førsteklasses kontorer på de bedste beliggenheder har i 2010 været ganske god, og i 4 ud af de 6 væsentligste kontorområder er lejeprisen for førsteklasses kontorlokaler med bedste beliggenhed steget fra 2009 til 2010. Toplejepriser for kontorer i udvalgte tyske byer (EUR pr. m 2 pr. måned) 40 35 30 25 20 15 10 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Stuttgart 2009 2010 Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk Investeringsaktiviteten er steget markant fra 2009 til 2010 Den stabile udvikling på udlejningsmarkedet og den ganske positive udvikling i tysk økonomi generelt har ført til en væsentlig stigning i investeringsaktiviteten på ejendomsmarkedet. Omsætningen af investeringsejendomme i Tyskland (i mia. EUR) 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 2009 2010 Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk In alliance with Jones Lang LaSalle 13

Som det fremgår af ovenstående figur, er investeringsaktiviteten i Tyskland næsten fordoblet fra 2009 til 2010, og både tyske og internationale investorer er tilbage i markedet. Med et fortsat lavt renteniveau og en pæn økonomisk vækst er det forventningen, at det tyske marked også i 2011 vil udvise pæne prisstigninger, både som følge af højere lejepriser og faldende nettostartafkastkrav. Nettostartafkastkravene viser en faldende tendens Den øgede investorinteresse har betydet, at startafkastkravene har været svagt faldende gennem de seneste kvartaler. Gennemsnitligt nettostartafkast for førsteklasses kontorejendomme, Tyskland 5,75% 5,50% 5,25% 5,00% 4,75% 4,50% 2009 2010 2010 2010 2010 Kilde: Jones Lang LaSalle / Sadolin & Albæk Som det fremgår af ovenstående figur, er investorernes nettostartafkastkrav for ejendomsinvesteringer i de mest betydende kontormarkeder i Tyskland faldet kvartal for kvartal gennem det seneste år. Sadolin & Albæk 14 In alliance with Jones Lang LaSalle

MARKEDSBAROMETER Kontor 2007 2008 2009 2010 2011 Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 4. - 1. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 1.750 1.800 1.800 1.850 1.900 1.900 1.900 1.850 1.850 1.850 1.800 1.750 1.750 1.700 1.700 1.700 1.750 2,9% Sekundær 1.200 1.200 1.200 1.250 1.250 1.250 1.250 1.200 1.200 1.200 1.175 1.125 1.125 1.100 1.100 1.100 1.100 0,0% Århus Primær 1.300 1.400 1.450 1.450 1.450 1.450 1.450 1.450 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 0,0% Sekundær 800 825 825 850 875 875 875 875 850 850 850 850 850 825 800 800 800 0,0% Trekantområdet Primær 1.000 1.000 1.000 1.000 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.050 1.000 1.000 1.000 0,0% Sekundær 550 575 600 600 625 625 625 625 625 625 625 625 625 625 600 600 600 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,50 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 6,75 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Århus Primær 4,75 4,75 4,75 4,75 4,75 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 5,25 0,00 Sekundær 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 5,50 6,00 6,25 6,50 6,50 6,50 7,00 7,00 7,00 7,00 6,75 6,75 0,00 Trekantområdet Primær 5,00 5,00 5,00 5,25 5,25 5,25 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,25 6,00 6,00 6,00 5,75 5,75 0,00 Sekundær 6,25 6,25 6,25 6,25 6,25 6,50 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Tomgang - %-point - S torkøbenhavn 4,2 4,1 4,3 4,5 4,8 4,9 5,4 5,5 6,9 7,7 8,3 8,6 8,8 9,7 9,6 9,1 Å rhus Amt * 4,1 4,5 4,6 5,0 5,3 6,3 6,9 6,6 7,3 7,9 9,3 9,8 10,4 10,6 10,8 11,3 T rekantområdet 3,2 3,4 4,0 4,1 4,0 4,8 5,0 5,4 6,2 6,6 6,6 5,8 6,6 6,5 6,1 6,2 Butik 2007 2008 2009 2010 2011 Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 4. - 1. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Top 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 19.000 18.000 18.000 17.500 17.500 17.500 18.000 18.000 18.000 19.000 5,6% Høj 14.000 14.000 14.000 14.000 14.000 14.500 14.500 14.000 13.000 12.500 12.000 12.500 12.500 13.000 13.000 14.000 14.000 0,0% Lav 7.250 7.500 7.500 8.000 8.000 8.000 8.000 7.000 7.000 7.000 6.800 6.500 6.500 6.750 6.750 7.000 7.000 0,0% Århus Top 4.700 4.800 4.800 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 4.800 4.800 4.800 4.800 4.800 4.800 5.000 5.000 0,0% Høj 2.600 2.700 2.700 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 2.800 2.700 2.700 2.700 2.700 2.700 2.800 2.800 0,0% Trekantområdet Top 2.800 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 0,0% Høj 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.400 1.300 1.250 1.250 1.250 1.250 1.250 1.300 1.300 0,0% Startforrentning - %-point - København Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,25 4,25 4,50 4,75 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 4,75-0,25 Sekundær 5,00 5,25 5,25 5,50 5,50 5,75 6,25 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 6,50 0,00 Århus Primær 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,00 4,25 4,75 5,00 5,00 5,25 5,25 5,00 5,00 5,00 5,00 5,00 0,00 Sekundær 5,25 5,25 5,25 5,25 5,50 5,50 6,00 6,50 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 0,00 Trekantområdet Primær 4,25 4,25 4,25 4,50 4,75 5,00 5,50 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 6,00 0,00 Sekundær 5,50 5,50 5,50 5,50 5,75 6,00 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 0,00 Tomgang - %-point - S torkøbenhavn 1,2 1,2 1,2 1,9 2,0 2,4 2,5 3,2 3,1 3,2 3,6 3,3 3,4 3,3 3,5 3,3 Å rhus Amt * 2,1 1,9 2,1 2,6 2,8 2,8 3,4 4,3 4,3 4,4 4,8 4,4 5,2 5,2 5,8 5,9 T rekantområdet 2,3 1,9 2,9 4,4 4,3 4,5 4,5 4,1 6,9 6,8 7,2 7,2 7,1 6,9 7,2 7,7 Lager/produktion 2007 2008 2009 2010 2011 Ændring 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 2. kvt. 3. kvt. 4. kvt. 1. kvt. 4. - 1. kvt. Leje - Kr./m 2 /år eksklusive driftsomkostninger og skatter - - % - København Primær 575 575 575 575 600 600 600 600 600 575 575 550 550 550 550 550 575 4,5% Sekundær 425 425 425 425 450 450 450 425 425 400 400 375 375 375 350 350 325-7,1% Århus Primær 450 450 450 450 475 475 475 475 475 450 450 450 450 450 450 425 425 0,0% Sekundær 325 325 325 325 325 325 325 300 300 300 300 275 275 275 275 300 300 0,0% Trekantområdet Primær 450 450 450 450 475 475 475 475 475 450 450 400 400 400 375 375 375 0,0% Sekundær 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 275 275 275 250 250 250 0,0% Startforrentning** - %-point - København Lang 5,50 5,50 5,75 5,75 6,00 6,25 6,50 6,75 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 6,50 6,50 6,50 6,50 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,75 0,25 Århus Lang 5,75 5,75 5,75 5,75 6,00 6,25 6,50 6,50 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,00 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 6,50 6,50 6,50 6,50 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 0,00 Trekantområdet Lang 5,75 5,75 5,75 6,00 6,00 6,25 6,75 6,75 6,75 6,75 6,75 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 7,25 0,00 Kort 6,75 6,75 6,75 7,00 7,00 7,25 7,50 7,75 8,00 8,00 8,00 8,25 8,50 8,50 8,50 8,50 8,50 0,00 Tomgang - %-point - S torkøbenhavn 1,6 1,7 1,7 2,0 1,9 1,8 1,9 2,3 2,6 3,1 3,2 3,1 3,9 4,0 4,2 3,9 Å rhus Amt * 1,5 1,4 1,6 1,4 1,6 1,9 2,3 3,0 3,5 4,1 4,7 5,2 6,0 6,7 6,5 7,3 T rekantområdet 1,5 1,4 1,6 1,4 0,9 1,3 1,3 1,3 2,0 2,3 2,6 2,3 3,1 3,2 3,2 3,2 * Nu administrativt del af Region Midtjylland ** Lang og kort henviser til kontraktens længde

Sadolin & Albæk A/S Nikolaj Plads 26 DK-1067 København K Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 33 32 72 96 Store Torv 7, 2 DK-8000 Århus C Tel: +45 70 11 66 55 Fax: +45 86 20 96 19 E-mail: sa@sadolin-albaek.dk Web: www.sadolin-albaek.dk CVR nr. 10525675 ISSN: 1901-3051