Notat Forvaltning: Dato: 17. september 2012 Dokumentnr.: Miljł & Teknik 12/002290-44 Afsender: Marianne Słlgaard Vedrłrende: Randersegnes Boligforening Notat sendes/sendt til: Notatet redegłr for status i sagen om Randersegnens Boligforening under konkurs. Sagen om Randersegnens Boligforening fra 20. februar 2012 til nu. Randersegnens Boligforening blev den 8. december 2011 erkl ret konkurs. Behandlingen af konkursboet Randersegnens Boligforening under konkurs varetages af kuratorerne Poul Resen Steenstrup og Christian Jul Madsen. Der er tale om et atypisk konkursbo, da Randersegnens Boligforening er en selvst ndig enhed, der er łkonomisk adskilt fra afdelingerne under Randersegnens Boligforening. Afdelingerne er s ledes ikke erkl ret konkurs. Kuratorerne varetager - udover behandlingen af konkursboet - arbejdet med administration af afdelingerne og udredning af afdelingernes łkonomi. Kuratorerne har indg et aftale med Dansk Almennyttigt Boligselskab (DAB) om bistand til udfłrelsen af dette arbejde. DAB havde tidligere p ret forventet, at der var skabt overblik over łkonomien i maj m ned og overblik over ejendommenes vedligeholdelsesstand i august m ned. Det har dog vist sig, at arbejdet med afdelingernes regnskaber er mere omfattende og at ejendommenes vedligeholdelsesstand er d rligere end forventet, hvorfor der endnu ikke er fuldt overblik. Seneste vurdering er, at gennemgang af alle afdelingernes ejendomme vil v re f rdige ved udgangen af 2012, s ledes at budgetterne for afdelingerne for 2013 vil v re f rdige ved udgangen af ret. En gennemgang af ejendommenes tilstand er ogs nłdvendigt i det videre arbejde, hvor der skal arbejdes p at opn driftstłtte fra Landsbyggefonden. Herefter udest r arbejdet med helhedsplaner, som fłrst kan forventes tilendebragt til efter ret 2013. Sagen om Randersegnens Boligforening startede, da Randers Kommune blev bekendt med, at Randersegnens Boligforening ulovligt havde kłbt ejendomme uden at słge Randers Kommune om godkendelse. Kuratorerne har słrget for, at de ejendomme, hvor kłbesummen ikke var betalt, er blevet leveret tilbage til entreprenłren. De ejendomme, hvor kłbesummen var blevet betalt, har det v ret nłdvendigt, at udskille i s rskilte afdelinger. Kuratorerne har varslet, at der muligvis bliver fremsat erstatningskrav overfor de advokater, der medvirkede til kłbet af de ustłttede ejendomme, bestyrelsesmedlemmerne i Randersegnens Boligforening, forretningsfłreren, stjydsk Bank, kreditforeninger, revisionsfirmaet KPMG og Randers Kommune.
Konkursen af Randersegnens Boligforening skabte naturligt utryghed blandt lejerne i b de de ustłttede ejendomme og afdelingerne i Randersegnens Boligforening. For at skabe tryghed hos lejerne tog Randers Kommune initiativ til afholdelse af beboermłder med deltagelse af kommunens advokat og repr sentanter fra DAB. Der er afholdt beboermłder i de kommuner, hvor Randersegnens Boligforening havde afdelinger og et s rligt młde for beboerne i de ustłttede ejendomme. P beboermłderne fik lejerne orientering om sagens forlłb, fremtiden for afdelingerne, samt lejernes retsstilling efter konkursen. Status p łkonomien Afdelingernes łkonomi konomien i en almen boligorganisation og i en afdeling skal v re helt adskilt. I Randersegnens Boligforening har der ikke v ret vandt tte skotter mellem afdelingernes łkonomi og boligforeningens. Det er dog lovligt, at have s kaldt f lles forvaltning i en boligforening, men dette foruds tter, at der er tilstr kkelig sikkerhed for, at afdelingernes midler ikke sammenblandes. Forvaltningen af afdelingernes łkonomi er ikke varetaget p tilfredsstillende vis, og derfor er der opst et en del mellemregninger mellem Randersegnens Boligforening og afdelingerne, som DAB er ved at udrede. Arbejdet med mellemregningerne er langvarigt, og der mangler stadig afklaring i forhold til bl.a. Randers Sportscollege. DABs undersłgelser af łkonomien har vist, at 4 ud af 6 afdelinger har positive mellemregninger i forhold til Boligforeningen. Disse 4 afdelinger har alts krav mod konkursboet. Afdeling 1 og afdeling 6 har derimod negative mellemregninger. Landsbyggefonden har gennem den lovbestemte garantiordning betalt de 4 afdelinger i alt 7,8 mio. kroner, svarende til afdelingernes samlede tilgodehavende i konkursboet, og samtidigt har Landsbyggefonden gjort kravet g ldende i konkursboet. For at undg, at kreditorerne indgiver konkursbeg ring mod afdelingerne, fordi terminerne ikke bliver betalt, har kuratorerne indg et aftaler med kreditorerne om henstand med terminsbetalingerne. Den sidst betalte termin er decemberterminen for 2011, som blev betalt i juli 2012. Kommunerne har givet kommunegaranti for l nene og derfor skal kommunerne give accept af henstand med betalingerne. Giver kommunerne ikke accept af henstanden, er der risiko for, at kommunegarantierne udlłses. DAB har i lłbet af sommeren udarbejdet budgetter og regnskaber for afdelingerne. Revisionsfirmaet Deloitte er i gang med at revidere regnskaberne. Arbejdet med regnskaberne forventes f rdigt i uge 38. Budgetterne forventes f rdige i oktober. DAB har konstateret, at der mangler midler til vedligeholdelse og henl ggelser. For tiden er byggetekniske medarbejdere fra Randers Bolig ved at gennemg alle bygningerne for at skabe overblik over behovet for renoveringer i afdelingerne. Herefter skal der udarbejdes vedligeholdelsesplaner. Renoveringer og vedligeholdelse begr nser sig i łjeblikket til det absolut nłdvendige, og der foretages pt. ikke stłrre renoveringer. Antenneanl gget Randersegnens Boligforening har etableret et stort antenneanl g som kuratorerne har afh ndet til YouSee. Kuratorerne retter henvendelse til alle brugere af anl gget, ogs de private ejendomsejere uden for de almene boligafdelinger, som har v ret tilkoblet antenneanl gget. Etableringen af antenneanl gget uden for afdelingernes boliger var ulovlig. I forbindelse med salget af antenneanl gget p g r der undersłgelser om ejerskabet til antenneanl gget og dermed retten til kłbesummen fra YouSee. Drłftelserne vedrłrer, hvorvidt betalingen skal tilfalde afdelingerne eller konkursboet. DAB har derfor arbejdet med at skabe klarhed over, hvor udgifterne til etableringen af anl gget er opkr vet/betalt, og vil p baggrund heraf foresl en fordelingsnłgle. Der er endnu ikke enighed om ejerskabet, men det forventes, at der snarest kommer en afklaring. Afdelingssammenl gninger I januar 2010 blev en r kke afdelinger i Randersegnens Boligforening beliggende i Randers kommune lagt sammen til 1 stor afdeling. Efter dag ldende regler skulle afdelingssammenl gningerne godkendes af kommunen, hvilket i Randers Kommunes skete den 5. januar 2011 med tilbagevirkende kraft fra 1. januar 2010.
Det viste sig imidlertid, at godkendelsen af sammenl gningerne blev givet p urigtigt grundlag. Derfor tilbagekaldte Randers Kommune godkendelsen den 18. juni 2012. Begrundelsen var, at der ikke forel dokumentation for at afdelingssammenl gningerne var behandlet p korrekt vis p afdelingsmłderne, ligesom lejerne i Randersegnens Boligforening ikke var blevet korrekt informeret om de łkonomiske konsekvenser af afdelingssammenl gningerne. Lejerne var bl.a. ikke informeret om, at sammenl gningen af afdelingerne betłd at de ville h fte for hinandens g ld. Lejerne blev alene oplyst, at sammenl gningerne ville głre det administrative arbejde i afdelingerne nemmere og billigere. Konsekvensen af tilbagekaldelsen er, at afdelingerne ikke l ngere er samlet i Øn stor afdeling, men nu best r af de oprindelige 6 afdelinger 1, 2, 7, 37, 51 og 89. Det głr det nemmere at udrede łkonomien i de enkelte afdelinger og dermed kan afdelingerne overfłres hurtigere til andre boligforeninger. stjydsk Bank A/S har efter sammenl gningen tinglyst ejerpantebreve i flere ejendomme i den tidligere sammenlagte afdeling01,randers. stjydsk Bank A/S har meddelt kommunens advokat, at banken ikke anerkender tilbagekaldelsen af afdelingssammenl gningerne. Sportscollege Randers Sportscollege er opfłrt som almennyttigt stłttet byggeri af Randersegnens Boligforening. Byggeriet er opfłrt som ungdomsboliger. Beboerne p Sportscollege er unge under uddannelse med tilknytning til prim rt Randers HK og Randers FC. I slutningen af 2007 blev der udarbejdet en lokalplan for Randers Sportscollege med tilladelse til at opfłre en 9 etagers bygning med en erhvervsdel (3 etager) og boligdel (6 etager). Med byr dets godkendelse af skema A den 25. marts 2008 godkendtes alene opfłrelsen af 48 ungdomsboliger med tilhłrende f llesarealer. Der blev givet byggetilladelse den 13. november 2008 til et kollegium med 48 v relser. Der er s ledes uoverensstemmelse mellem, hvad der er givet stłtte til og hvad der er givet byggetilladelse til. Kommunens advokat vil freml gge en vurdering til Randers Kommune, der beskriver ansvars- og rollefordelingen i kommunen i forbindelse med denne uoverensstemmelse. Randersegnens Boligforening har st et for opfłrelsen af erhvervsdelen. En s dan fremgangm de er ikke i overensstemmelse med g ldende regler, da der er tale om en ulovlig sideaktivitet. Der er taget skridt til at f udskilt erhvervsdelen i en selvst ndig ejerlejlighed i henhold til reglerne her om. Erhvervsdelen er finansieret af Randersegnens Boligforening og bliver derfor behandlet i konkursboet. Det m derfor forventes, at erhvervsdelen bliver afh ndet til en privat kłber. Byggeriet blev taget i brug 1. august 2010. Der er fortsat udest ende vedrłrende brandforanstaltninger og der er derfor ikke givet endelig ibrugtagningstilladelse for byggeriet, men en dispensation indtil december 2012. Der udest r arbejde for ansl et 250.000 kroner. Ved kommunens godkendelse af projektet er der bevilget stłtte til byggeri for en samlet anl gssum p ca. 32 mio. kr. Der kan imidlertid konstateres en overskridelse af anl gsbelłbet p ca. 5-7 mio. kroner antages at vedrłrer opfłrelsen af boligerne. Overskridelsen af anl gssummen er finansieret via tr k p Randersegnens Boligforenings kassekreditter i forskellige banker. Der er endnu ikke udarbejdet skema C og byggeregnskab. Byggeriet er siden opfłrelsen opdelt i en erhvervsdel (ustłttet) og en boligdel (stłttet). Erhvervsdelen udlejes til fitness og liberalt erhverv, mens boligdelen udgłr boliger til Sportscollege. I erhvervsdelen er der i stueetagen etableret fitnesscenter, mens 2. sal er udlejet til liberale erhverv. 1. sal er f llesarealer. Boligdelen best r af v relser, der deler kłkken og toilet/bad. To v relser deler 1 kłkken og 1 toilet/bad. 1. sal er f llesrum, som anvendes af beboerne og Randers Idr tshaller. Sportsklubberne bruger v relserne p en etage. De łvrige v relser er udlejet til de unge, dog er 2 v relser anvendt
af en voksen, der holder opsyn med de unge. Der er stor udskiftning blandt de unge elitesportsudłvere, hvilket resulterer i et lejetab. Med de nuv rende driftsudgifter, huslejeniveau og udlejningsprocent er der udsigt til driftsunderskud i 2012 og fremadrettet. DAB har gennemg et regnskabet og opstillet revideret budget for 2012. S fremt der skal opn s balance i driftsregnskabet vil huslejen pr. bolig skulle h ves fra de nuv rende 2.135 kr. til 2.513 kr. under foruds tning af, at sportsklubberne betaler leje for en etage og der sker fuld udlejning af de resterende boliger. Da det n ppe er muligt at udleje boligerne med en 100% bel gning, ansl r DAB et rligt huslejetab p 20-25% svarende til 291.000 364.000 kr. Landsbyggefonden har meddelt, at fonden ikke har hjemmel til at yde stłtte til afdelingen, idet en foruds tning herfor bl.a. er, at afdelingen skal have v ret i drift i 5-10 r. Forvaltningen arbejder sammen med kommunens advokat p at finde en lłsning p viderefłrelse af Randers Sportscollege. Der er mulighed for at omdanne Randers Sportscollege til en selvejende almen ungdomsboliginstitution. En viderefłrelse som selvejende almen ungdomsboliginstitution kr ver, at Randers Kommune i en rr kke yder en underskudsgaranti. Randers Kommune er p.t. i dialog med sportsklubberne i Randers om, hvordan sportsklubberne kan medvirke til en lłsning. Helhedsplaner for afdelingerne Landsbyggefonden kan yde s rlig driftsstłtte til almene boligafdelinger, hvor der er s v sentlige łkonomiske problemer, at afdelingen vanskeligt kan drives videre. Stłtten gives p afdelingsniveau og boligorganisationer kan s ledes ikke opn stłtte. For at opn stłtten er det et krav, at der udarbejdes en helhedsplan for afdelingen. En helhedsplan er en samlet plan for afdelingen med henblik p at opn en samlet, langsigtet og helhedsorienteret lłsning af afdelingens sociale, łkonomiske og bygningsm ssige problemer. Tilvejebringelsen af helhedsplanen sker efter drłftelser med flere parter, bl.a. kommunen. Her skal det klarl gges, hvilke udfordringer den enkelte afdeling har - det kan v re sociale, driftsłkonomiske og vedligeholdelsesm ssige udfordringer. For afdelingerne i Randersegnens Boligforening er det prim rt driftsłkonomiske og vedligeholdelsesm ssige problemer, som helhedsplanerne skal omhandle. Udarbejdelsen af helhedsplanerne afventer derfor DABs arbejde med at udarbejde vedligeholdelsesplaner og budgetter for ejendommene/afdelingerne. Landsbyggefondens łkonomiske stłtte er betinget af, at kommunen st r for 1/5 af kapitaltilfłrslen i form af et l n, ligesom boligorganisationen skal bidrage med 1/5 af kapitalen og realkreditinstitutterne skal bidrage med 1/5 af kapitalen som et l n. Hvis boligorganisationen ikke er i stand til at bidrage, overg r pligten til administrationsorganisationen, hvis en s dan eksisterer. Hvis hverken boligorganisationen eller administrationsorganisationen er i stand til at bidrage med en 1/5, overg r pligten til de łvrige parter. I den situation vil kommunens andel af kapitaltilfłrslen udgłre. I sagen om Randersegnens Boligforening skal kommunen bidrage med, da hverken boligorganisationen og formentlig ej heller administrationsorganisationen RandersBolig vil v re i stand til at bidrage. Kommunen fasts tter selv vilk rene for betaling af l net som typisk vil v re rente- og afdragsfrit. Landsbyggefonden har endnu ikke tal p stłrrelsen af kommunens bidrag. Der forventes fłrst at v overblik herover i 2. halv r af 2013. re Retssager Der er af stjydsk Bank A/S anlagt retssager mod nogle af afdelingerne om de ustłttede byggerier, som stjydsk Bank A/S har ydet l n til. stjydsk Bank A/S har den 4. juni 2012 udtaget st vning mod Randersegnens Boligforening afdeling 72 Rłnde. Sagen drejer sig om det ustłttede projekt Ternevej 47, Młrke. P standen lyder p betaling af 16.432.554 kroner.
stjydsk Bank A/S har tillige udtaget st vning mod den tidl. sammenlagte afdeling 01 Randers i Randersegnens Boligforening. Denne sag drejer sig om de to ustłttede projekter Kristrupvej 39 og Langdalen 67. I sagen er der nedlagt p stand om betaling af 14.022.037 kroner. Afdelingerne var i retssagerne oprindeligt repr senteret ved advokat Poul Resen Steenstrup. Efter łnske fra Landsbyggefonden har Poul Resen Steenstrup overgivet sagerne til advokat Asger Larsen, der er Landsbyggefondens advokat i sagen om Randersegnens Boligforening. Asger Larsen har indgivet svarskrift i begge sager i slutningen af august. stjydsk Bank A/S har anmodet om, at sagerne behandles af Landsretten. Foruden de ovenn vnte sager har Sander ejendomme i juli 2012 anlagt sag mod afdeling 83 i Randersegnens Boligforening med p stand om betaling af 187.500 kroner. Denne sag drejer sig om de ustłttede byggerier Akacievej etape 1 og 2 i Auning. Desuden har Tinglysningsretten v ret involveret i en tvist om tinglysning af adkomst til ejendomme uden kommunal godkendelse. Tinglysningsretten har afvist, at der er sket en fejl. Sagen er afsluttet da k refristen for tinglysningerne var sprunget. Kuratorernes rolle og opgaver Til at varetage behandlingen af konkursboet er advokaterne Poul Resen Steenstrup og Christian Jul Madsen indsat som kuratorer. Randers Kommune er fortsat tilsynsmyndighed. Kuratorerne er derfor samtidigt af Randers Kommune blevet bedt om at varetage funktionen som midlertidig forretningsfłrer i Randersegnens Boligforening. Arbejdet udfłres i samarbejde med DAB. Som tilsynsfłrende myndighed afholder Randers Kommune j vnligt młde med kuratorerne. I en periode har młderne har v ret afholdt hver uge, men da omfanget af arbejdet med afdelingerne er faldende, har frekvensen af młderne den seneste tid v ret dalende. Randers Kommune har tilkendegivet overfor kuratorerne at overdragelsen af afdelingerne błr ske successivt i takt med at afdelingernes łkonomi udredes. Der er afdelinger som inden for en n rmere fremtid forventes klar til at blive udskilt og overfłrt til en anden boligorganisation. Kuratorernes sal r for deres arbejde med konkursboet, d kkes af konkursboet, dvs. i sidste ende tr kkes sal ret fra kreditorernes tilgodehavende i boet. Sal ret for arbejdet som midlertidig forretningsfłrer vil for en del blive betalt af Landsbyggefonden. Det kan dog ikke udelukkes, at en del af udgiften bliver taget med i forbindelse med udarbejdelse af helhedsplaner for afdelingerne, som del af driftsstłtten, hvilket indev rer, at Randers Kommune ligeledes via -ordningen vil komme til at betale en del af udgiften. Omkostningerne er endnu ikke endeligt opgjort. Kuratorerne vil bede Skifteretten om at tage stilling til sal ret for b de behandlingen af konkursboet og for arbejdet med afdelingerne. Forvaltningen har bedt kuratorerne om en opdateret redegłrelse for deres tidsforbrug. Den endelige opgłrelse af sal r vil formentlig fłrst foreligge i slutningen af 2014. Randers Kommunes ansvar og łkonomiske tab Statsforvaltningens udtalelse af 5. juli 2012 Statsforvaltningen Midtjylland har afgivet udtalelse om Randers Kommunes tilsyn med Randersegnens Boligforening. Statsforvaltningen udtaler, at Statsforvaltningen ikke finder grundlag for at antage, at Randers Kommunalbestyrelse ikke har fłrt det tilsyn med Randersegnens Boligforening den er forpligtet til i medfłr af almenboligloven. Statsforvaltningen vil derfor ikke głre mere i sagen. Randers Kommunes łkonomiske tab P nuv rende tidspunkt udgłres kommunens łkonomiske udgifter i sagen prim rt af advokatsal rer. Forvaltningen har desuden brugt store m ngder tid p sagen. Kommunens advokat har udfłrt et omfattende og meget nłdvendigt arbejde med sagen om Randersegnens Boligforening, herunder Randers Sportscollege. I 2012 er der forbrugt 1.375.376 kroner p sal r til Henrik Qwist. Forvaltningen forventer, at udgiften til advokatsal r vil belłbe sig til yderligere 1,0 mio. kr. i 2012.
Kommunen har et antal garantiforpligtelser overfor afdelingerne i Randersegnens Boligforening. Garantierne kan blive udlłst, hvis afdelingerne g r konkurs. Der arbejdes med at f flyttet afdelingerne til andre boligorganisationer og sikre, at afdelingerne ikke g r konkurs. Kommunen forventer, at dette arbejde lykkes og derfor vil kommunens garantiforpligtelser formentlig ikke blive udlłst. Kuratorerne har tilkendegivet, at de overvejer at anl gge retssag mod flere aktłrer, herunder Randers Kommune. Efter Statsforvaltningens udtalelse om kommunens tilsyn med Randersegnens Boligforening forventer Randers Kommune dog ikke, at kuratorerne rent faktisk anl gger sag mod kommunen som tilsynsmyndighed. stjydsk Bank A/S har ligeledes taget forbehold for at anl har dog ikke foretaget sig noget konkret. gge sag mod Randers Kommune. Banken