Særdeles attraktiv investeringsejendom Velbeliggende ejendom med lav tomgangsrisiko Sag 10S5669 TIL SALG Sorø - Abildvej 4 Lav tomgangsrisiko Gedigen bebyggelse Indrettet som 2-vær. lejligheder Tæt på busstoppested, søer og skoven Kontantpris kr. 9.000.000 1. års nettoafkast % 8,16 Etageareal m 2 920 Fællesareal m² 122
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Beliggende i Sorøs vestlige bydel, tæt ved den gamle hovedvej mellem Slagelse og Ringsted. Området præges af Sorø Sø og Pedersborg Sø, skoven samt de grønne områder, som er del af søområdet. De omkringliggende bebyggelser er bl.a. Ankerhus Husholdningsskole med stort grønt parkanlæg, blandet boligbebyggelse m.v. Ejendommen anvendes og udlejes til unge under uddannelse og består af 40 værelser, der alle ligger 2 og 2 med fælles gang, badeværelse og køkken - og således er de egentligt opført som 2 vær. lejligheder, der blot udlejes som 2 enkeltværelser. Endvidere er der fælles opholdsrum med køkken m.v. samt fyrrum og viceværtsrum. Kælder anvendes primært til cykelopbevaring m.v. Ejendommen er opført som et 8-tal, med 2 åbne atriumgårde som fællesarealer for lejerne. Bygningen er opført i 1984 i røde sten med træ som facadebeklædning mod det fælles gårdareal og der er overdækket gangområde - bredt udhæng, til boligerne. Taget, af nyere dato, er et ventileret paptag med hældning. Grunden er udlagt med græs og planeret P-plads, og grunden afgrænses af opvokset randbeplantning. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 24 n Ll. Ladegård Hgd., Sorø Jorder Sorø Opført / Ombygget Opførelsesår 1984 Arealer Grundareal 5.375 m 2 heraf vej 485 m 2 Bebygget areal 1.042 m 2 Boligareal 920 m 2 Etageareal i alt 920 m 2 Sekundære arealer 185 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1984 Bebygget areal 1.042 m 2 Sekundære arealer 185 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Boligareal - 33 kollegieværelser 920 m 2 Boligareal Nej Kælder 63 m 2 Sekundært areal Nej Fællesareal 122 m 2 Sekundært areal Nej 2
Beskrivelse bygning nr. 1 Fællesrum udgør del af BBR areal. Der er uoverensstemmelser mellem BBR og faktiske arealer. Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 9.600.000 heraf grundværdi kr. 858.200 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Øvrige forhold Ejendommen er pt. forsikret således: Willis Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 07.03.2016 med energiklassifikation D. Moms: Sælger oplyser, at ejendommen ikke er momsregistreret. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Afløbsforholdene er noteret som Separatkloakeret. Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan nr. 19 samt kommuneplan nr. So.01 er gældende. Anvendelse jf. lokalplanen nr. 19: Området må kun anvendes til offentlige formål med tilknytning til den selvejende institution Ankerhus samt sådanne funktioner, som efter byrådets skøn naturligt finder plads i området. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Følgende servitutter er tinglyst på ejendommen: Nr. 1 lyst d. 19.06.1913 lbnr. 912238-25 Tillægstekst Dok om færdselsret mv Nr. 2 lyst d. 31.07.1913 lbnr. 912239-25 Tillægstekst Dok om færdselsret mv Nr. 3 lyst d. 25.10.1963 lbnr. 912240-25 Tillægstekst Dok om adgangsbegrænsning mv Filnavn: 25_J_11 Nr. 4 lyst d. 19.12.1974 lbnr. 8549-25 Tillægstekst Dok om byggelinier mv Filnavn: 25_L_156 Nr. 5 lyst d. 26.05.1982 lbnr. 3638-25 Tillægstekst Lokalplan nr. 19 Filnavn: 25_A_277 Nr. 6 lyst d. 29.03.1993 lbnr. 912241-25 Tillægstekst Tillæg til lokalplan nr. 19 3
Tilbudspligt Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen er opdelt som kollegium 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Tekniske installationer El, vand og varme Der henvises til lejekontrakterne. Vand: Alment vandforsyning (tidl. offentlig) Varme: Naturgas Vand er indeholdt i huslejen. Varme og el indbetales a'conto til udlejer. Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger intet løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra www.regionsjaelland.dk, er der ingen oplysninger om at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til ejendomsdatarapport eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 9.000.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 1.138.080 I alt kr. 1.138.080 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 21.776 Renovation Renovation kr. 51.628 Rottebekæmpelse kr. 413 Vand / Vandafledning El Vandafgift kr. 97.000 Elforbrug kr. 6.000 4
Renholdelse / Vicevært Renholdelse kr. 24.000 Vicevært kr. 40.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 67.500 Administration Administration kr. 60.000 Vand- og varmeregnskab kr. 6.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 40.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 414.316 Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for. Ejendommen er pt. fritaget for ejendomsskat, dog er der under driftsudgifter beregnet ejendomsskat ud fra grundskyldspromille på 25,74 af grundværdi 2015. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 59.260 Advokatsalær - skøde kr. 49.000 Moms kr. 12.250 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 120.510 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 9.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 120.510 -Refusion depositum kr. 251.421 Anslået kapitalbehov kr. 8.869.089 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 1.138.080 - Driftsudgifter iht. budget kr. 414.316 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 723.764 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 723.764 x 100 8.869.089 = 8,16% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 9.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 9.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 59.260 Advokatsalær skøde kr. 49.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 12.250 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 9.120.510 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. 5
Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 8.195.000 Grundens værdi kr. 805.000 Kontantomregnet købesum kr. 9.000.000 Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 414.316 kr. 414.316 Udgifter i alt kr. 414.316 kr. 414.316 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 1.138.080 kr. 1.138.080 1. år før afskrivning / skat kr. 723.764 kr. 723.764 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 723.764 Likviditet 1. år før skat kr. 723.764 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 159.228 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 564.536 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nygade 6, 1., Nytorv 4200 Slagelse Tlf.: 5850 1212 Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 0 Boliglejer Abildvej 4, 4180 Sorø Bolig Kollegieværelser 854 1.138.080 1.333 251.421 I ALT 854 1.138.080 251.421 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 854 1.138.080 251.421 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 1.138.080 251.421 heraf faktisk 1.138.080 251.421 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 0 Boliglejer Nej Faktisk Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 0 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Der henvises til lejekontrakter ig til lejefortegnelse med leje, a'conto forbrug samt oplysninger om deposita. Eventuelle tomgangslejemål er medtaget. 11