Forslag Lokalplan 59.3 for ejendommene Vedbæk Strandvej 410 og 412 Vedbæk Strandvej Øresund Vinkelvej Vedbæk Stationsvej Marievej Vedbæk Strandvej
Hvad er en lokalplan? Ifølge lov om planlægning kan Kommunalbestyrelsen beslutte at udarbejde en lokalplan, når en bestemt udvikling ønskes fremmet. Kommunalbestyrelsen har endvidere pligt til at udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- eller anlægsarbejder, herunder nedrivning af bebyggelse. Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for ejere, lejere og brugere af de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, herunder blandt andet bestemmelser om områdets fremtidige anvendelse samt bebyggelsesregulerende bestemmelser. Kommunens lokalplaner kan ses på kommunens hjemmeside www.rudersdal.dk. En lokalplan skal overholde kommuneplanen, men lokalplanen kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen giver. Offentlighedsperiode For at sikre kommunens borgere kendskab til og mulighed for indflydelse på planlægningen, skal kommunalbestyrelsen fremlægge et forslag til lokalplan i mindst 8 uger. Dette forslag til supplerende lokalplan 59.3 er fremlagt fra og med den 29.03.2010 til og med den 24.05.2010. Har du indvendinger eller ændringsforslag til lokalplanforslaget, skal du skrive til Kommunalbestyrelsen inden den 24.05.2010. Kommunalbestyrelsen kan vedtage lokalplanen endeligt, når eventuelle indvendinger eller ændringsforslag har været behandlet. Sjælsø ( Rude Skov Øresund Jægersborg Hegn Furesø Lokalplanforslaget omfatter ejendommene Vedbæk Strandvej 410 og 412.
RUDERSDAL KOMMUNE Lokalplan 59.3 for ejendommene Vedbæk Strandvej 410 og 412 Indeholder supplerende bestemmelser til lokalplan 59 for et villaområde i Vedbæk, afgrænset af Vedbæk Nordstrand, Vedbæk Strandvej og Øresund. Indhold side Lokalplanens redegørelse Indledning... 3 Lokalplanens baggrund... 3 Lokalplanens formål og indhold... 3 Forhold til anden planlægning... 5 Andre tilladelser... 7 Lov om miljøvurdering af planer og programmer... 7 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger.. 8 Lokalplanens retsvirkninger 8 Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål... 10 2 Områdets afgrænsning... 10 3 Områdets anvendelse... 11 4 Vejforhold... 11 5 Bevaring af bebyggelse... 11 6 Ubebyggede arealer 11 Delvis ophævelse af lokalplan 59... 12 Vedtagelsespåtegning... 12 Tegningsbilag 1. Lokalplanområdet, byggelinier samt udpegning af bevaringsværdig bebyggelse mål 1:750 Lokalplanen er udarbejdet af Rudersdal Kommunes Byplanområde.
2
Indledning Dette hæfte indeholder Lokalplan 59.3, som er udarbejdet som en supplerende lokalplan til gældende Lokalplan 59, som dækker et område i Vedbæk, afgrænset af Vedbæk Nord Stand, Vedbæk Standvej og Øresund. Lokalplanen indeholder en redegørelse samt en række supplerende bestemmelser til lokalplan 59. Nærværende lokalplan dækker kun ejendommene Vedbæk Strandvej 410 og 412, matr. nr. 2d og 2li Vedbæk By, Vedbæk. Lokalplanens baggrund Rudersdal Kommune modtog i starten af januar 2009 en ansøgning om nedrivning af det eksisterende beboelseshus på Vedbæk Strandvej 410. Ejendommen er i Kommuneplan 2009 samt i Kommuneatlas Søllerød udpeget som en bevaringsværdig bebyggelse. På baggrund af ejers ønske om nedrivning, vedtog Kommunalbestyrelsens Byplanudvalg et forbud mod nedrivning i henhold til planlovens 14, med retsvirkning fra den 7. april 2009 til og med den 7. april 2010. Det såkaldte 14 forbud blev nedlagt med henblik på at udarbejde en ny lokalplan for området, for der igennem at sikre områdets bevaringsværdier. Det er indenfor den nærmeste fremtid hensigten at udarbejde en ny lokalplan for hele det område, som i dag er dækket af Lokalplan 59. 6ag g 8 431 6af 429 6ae 6ad bæk Stationsvej 7 427 5 2hq 2kn 2bl Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej 425 6ac 2bm 2cn Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Vedbæk Strandvej 410 og 412 412 6l 410 2n 402 2d 2li 2aq 2au Lokalplanens formål og indhold Det er lokalplanens formål at udpege bevaringsværdig bebyggelse på ejendommene Vedbæk Strandvej 410 og 412. Lokalplanen er et supplement til lokalplan 59, som er vedtaget den 28. maj 1986. 3
Lokalplan 59 s bestemmelser er således fortsat gældende for de to ejendomme, suppleret med bestemmelserne i nærværende lokalplan. Lokalplanen fastlægger, at bygninger vist på kortbilag 1 ikke må nedrives (se note 1) uden Kommunalbestyrelsens særlige tilladelse. Derudover må der ikke foretages ombygninger eller ændringer af bygningens detaljer såsom døre, vinduer, materialer, husets farver og lign. Efter et konkret skøn kan Kommunalbestyrelsen tillade bygningsændringer, som er i overensstemmelse med bevaringshensigten eller som medfører at bygningen fremstår mere original og harmonisk. Ejendommen Vedbæk Strandvej 412 stammer i sin grundstruktur fra 1777 og er en af de ældste bygninger i det nordlige Vedbæk. Bygningen er et karakteristisk, gammelt, stråtækt fiskerhus med en høj grad af originalitet og vurderet til en høj bevaringsværdi, kategori 2 (se note 2). Ejendommen Vedbæk Strandvej 410, stammer fra 1827 og bærer navnet Sophiesminde. Bygningen er en karakteristisk ældre, velproportioneret Vedbæk villa, og vurderet til en bevaringsværdi på kategori 3. De to huse lå oprindeligt på samme matrikel, men blev opdelt matrikulært omkring 1970, hvor skellet blev fastlagt mellem de to huse, således at skellet går gennem den tidligere fælles gårdsplads og således at de fik lige langt strandstykke. Bygningsregistreringen fra 1993, fremhæver særligt sammenhængen mellem nr. 410 og huset på naboejendommen nr. 412, ved netop den fælles gårdsplads, indkørsel og haveanlæg. De to ejendommen har i mange år haft samme ejer og har indtil 2009 fremstået som en ejendom, men er i dag opdelt med en skæmmende ca. 180 m høj mur placeret i skel. Note 1 I henhold til Planlovens 49 kan ejeren af en ejendom forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, hvis det i en lokalplan er bestemt, at bebyggelsen er bevaringsværdig og ikke må nedrives uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Overtagelsespligten påhviler dog kun kommunen, hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud. Note 2 Bebyggelserne er udpeget på baggrund af en registrering efter Save-metoden (Survey of Architectural Values in the Environment). Save systemet er udviklet af Miljø- og Energiministeriet, og er et bevaringssystem til bl.a. kortlægning og registrering af byers og bygningers bevaringsværdier. Systemet arbejder med bevaringskategorierne 1 9, hvor kategori 1-3 svarer til en højbevaringsværdi. 4
Forhold til anden planlægning Kommuneplan 2009 Matrikelkort fra 1842-1899 Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2009 for Rudersdal Kommune. Ejendommene er beliggende i enkeltområde Ve.B9, som udlægger området til åben lav boligbebyggelse, med en bebyggelsesprocent på 22 for den enkelte ejendom og en mindste grundstørrelse på 2000 m 2. Endvidere må bebyggelse opføres med maksimalt 2 etager. Endvidere gælder de generelle rammebestemmelser for områder udlagt til boligformål. Ejendommene er i Kommuneplan 2009 udpeget som værende bevaringsværdige. Registreringen som bevaringsværdige er oprindeligt fastlagt i Kommuneatlas for den tidligere Søllerød Kommune udarbejdet i 1993. Lokalplanområdet er endvidere beliggende inden for det stationsnære kerneområde fastsat i Kommuneplan 2009. Lokalplan 59 Lokalplanen er udarbejdet, som et supplement til Lokalplan 59 som dækker et villaområde i Vedbæk, afgrænset af Vedbæk Nordstrand og Øresund, vedtaget af Kommunalbestyrelsen den 28. maj 1986. Bestemmelserne i Lokalplan 59, er således fortsat gældende og suppleret af bestemmelser i nærværende lokalplan. Dog er der sket ændringer af følgende bestemmelser i Lokalplan 59: 3.3, Vedrørende liberalt erhverv i boligområder. Kommune- 5
plan 2009 indeholder i de generelle retningslinier for boligområder ændrede bestemmelser for liberalt erhverv. Lokalplanen er tilrettet i overensstemmelse hermed. 5.1 1. afsnit vedrørende byggelinie mod Vedbæk Strandvej idet byggelinien er endelig fastlagt til 15 m fra vejskel. Servitutter Udover bestemmelserne i denne lokalplan kan der på den enkelte ejendom, være tinglyst bebyggelsesregulerende servitutbestemmelser. Spildevandsplan Lokalplanområdet ligger indenfor et kloakopland, der er med i den kommunale spildevandsplan. Lokalplanens indhold har ingen betydning for spildevandsplanen, idet antallet af boliger ikke øges. Vandforsyningsplan Lokalplanområdet ligger i Rudersdal Kommunes vandforsyningsområde. Lokalplanens indhold har ingen betydning for vandforsyningen, idet antallet af boliger ikke øges. Varmeforsyningsplan Lokalplanområdet ligger i de af varmeforsyningsplanen omfattede områder for naturgas. Lokalplanens indhold har ingen betydning for varmeforsyningsplanen, idet antallet af boliger ikke øges. Kystplanlægning Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen på 3 km fra kysten. I henhold til gældende lovgivning skal landets kystområder i princippet søges friholdt for bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængige af nærhed til kysten, og offentligheden skal sikres adgang til kysten. I byzone skal kommunalbestyrelsen vurdere de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder, således at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed og der tages hensyn til bevaringsværdige helheder og naturinteresser på de omgivende arealer. I forhold til nærværende lokalplan kan det oplyses, at lokalplanens område ikke er et typisk kystlandskab, men er beliggende i byzone, er fuldt udbygget og har været bebygget siden 1777. Området indgår således ikke i en egentligt kystlandskabelig helhed. 6
Eventuelt nybyggeri vil indgå i dette kystnære bybillede, og nyt byggeri kan udelukkende ske ved eventuel nedrivning, til- eller ombygning af eksisterende byggeri. I henhold til lov om naturbeskyttelse er strandbredder og andre kyststrækninger åbne for færdsel til fods, kortvarige ophold og badning på arealer mellem daglig vande og den sammenhængende landvegetation. Offentlighedens adgang må ikke forhindres eller vanskeliggøres ved f.eks. skiltning og hegning. På privatejede strandbredder og kyststrækninger må ophold og badning ikke finde sted indenfor 50 meter fra beboelsesbygninger. Andre tilladelser Uanset lokalplanens bestemmelser må der ikke foretages ændringer af eksisterende lovlige forhold, før der er opnået tilladelse dertil: Kystdirektoratet angående kystbeskyttelse. Rudersdal Kommune angående badebroer Lov om miljøvurdering af planer og programmer I forbindelse med lokalplanarbejdet er der foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbek. nr. 936 af 24. september 2009). På basis af denne screening er det kommunens vurdering, at der i henhold til lovens 3 stk. 2 ikke skal gennemføres en miljøvurdering. Vurderingen bygger på følgende forhold: Lokalplanforslaget omfatter kun et mindre lokalt område, omfattende to mindre ejendomme. Forslaget rummer ingen ny bebyggelse eller anlæg, men fastlægger primært bestemmelser for bevarelse af eksisterende bebyggelse. Lokalplanområdet er fuldt udbygget og beliggende i byzone, omgivet af bymæssig bebyggelse og vejanlæg. Det nuværende plangrundlag, Lokalplan 59, er fortsat gældende for så vidt angår bestemmelser ikke omfattet af nærværende lokalplan. Samlet vurderes det, at ændringerne i lokalplanen ikke vil have en væsentlig virkning på miljøet, i forhold til det hidtil gældende plangrundlag. 7
Der kan klages over kommunes afgørelse om ikke at udarbejde en miljøvurdering til Naturklagenævnet, Rentemestervej 8, 2400 København NV. Klagen skal være skriftlig, og klagen skal være indgivet til Naturklagenævnet inden 4 uger fra offentliggørelsen. Hvis De vil indbringe afgørelsen for domstolene, skal dette ske inden 6 måneder fra afgørelsens offentliggørelse. Det er en betingelse for Naturklagenævnets behandling af Deres klage, at De indbetaler et gebyr på 500 kr. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende Dem en opkrævning på gebyret. Naturklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen før gebyret er modtaget. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Naturklagenævnets hjemmeside www.nkn.dk. Gebyret tilbagebetales, hvis De får helt eller delvis medhold i Deres klage. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil forslaget er endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter lov om planlægning, 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan der eventuelt efter planlovens 17, stk. 2 opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst et år efter offentliggørelsen af forslaget. Lokalplanens retsvirkninger Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg, der er indeholdt i planen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun foretages ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. 8
Lokalplanens bestemmelser 9
Rudersdal Kommune Lokalplan 59.3 Supplerende til lokalplan 59, for et villaområde i Vedbæk, afgrænset af Vedbæk Nordstrand, Vedbæk Strandvej og Øresund I henhold til lov om planlægning, jfr. lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009, med senere ændringer, fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål 1.1 Det er lokalplanens formål: at fastlægge bevaringsværdig bebyggelse med henblik på at sikre områdets eksisterende kulturværdier og miljøkvaliteter. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på tegningsbilag 1 og omfatter ejendommene matr. nr. 2d og 2li Vedbæk By, Vedbæk, samt alle parceller, der efter den xx.xx 2010 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 3 Områdets anvendelse 3.1 Såfremt ejendommen kun indeholder én selvstændig bolig kan kommunalbestyrelsen tillade, at der udøves sådanne liberale erhverv, som almindeligvis kan udføres i boligområder under forudsætning af: - at virksomheden drives af den som bebor ejendommen, - at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn drives på en sådan måde, at områdets karakter af beboelsesområde ikke forandres og ejendommens karakter af beboelsesejendom brydes, - at der ikke til virksomheden etableres skiltning bortset fra et mindre oplysningsskilt på maksimalt 30 x 20 cm indeholdende navn og logo, - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den enkelte ejendom. Behovet for parkering skal vurderes i hvert enkelt tilfælde, men på ejendommen skal der mindst være 1 ekstra parkeringsplads, - at erhvervsarealet højst udgør 25 procent af boligarealet. Såfremt en del af kælderen anven- 10
des til erhverv, medregnes denne del af kælderen som erhvervsareal. - at der ikke i forbindelse med virksomheden indrettes udstilling eller udendørs oplag. 4 Vejforhold 4.1 Mod Vedbæk Strandvej fastlægges i henhold til Lov om offentlige veje en byggelinie på 15 m, som vist på tegningsbilag 1. 5 Bevaring af bebyggelse 5.1 Bygninger vist med særlig signatur på tegningsbilag 1 må ikke nedrives, om- eller tilbygges eller på anden måde ændres uden kommunalbestyrelsens tilladelse. Dette gælder også placering og udformning af tilbygninger og detaljer, såsom døre, vinduer, byggematerialer, husets farve og lignende. Efter et konkret skøn kan kommunalbestyrelsen tillade bygningsændringer, som er i overensstemmelse med bevaringshensigten eller som medfører at bygningen fremstår mere original og harmonisk. Udhuse, garager og lign. skal placeres og udformes i overensstemmelse med hovedhuset og således at bygningens bevaringsværdi ikke forringes. 6 Ubebyggede arealer 6.1 Såfremt der mellem ejendommene, matr. nr. 2d og 2li Vedbæk By, Vedbæk etableres hegn, skal hegnet udføres som levende hegn. Af hensyn til den miljømæssige bevaringsværdi mellem de to ejendommens hovedbygninger, skal det levende hegn klippes og må maksimalt have en højde således, at der ved den tidligere gårdsplads, kan ses en markant del af de to ejendommes hovedbygninger. Hegnet kan eventuelt suppleres med trådhegn i en maksimal højde på 120 cm. Trådhegnet skal placeres bag det levende hegn, på den ejendom som ønsker hegnet etableret. 11
Delvis ophævelse af lokalplan 59 For lokalplanområdet ophæves: Lokalplan 59, godkendt af Søllerød Kommunalbestyrelse den 28. maj 1986, for så vidt angår: 3.3 erstattes af nærværende lokalplans 3.1. 5.1 afsnit 1 erstattes af nærværende lokalplans 4.1. Vedtagelsespåtegning Nærværende supplerende lokalplanforslag, er vedtaget af Rudersdal Kommunalbestyrelse den xx. xx 2010 og fremlægges i offentlig høring i henhold til 24 i Lov om planlægning. Erik Fabrin Borgmester / Iben Koch Direktør 12
418 N Kystlinie Kystlinie Kystlinie Kystlinie Kystlinie Kystlinie Kystlinie Kystlinie Kystlinie Øresund Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej 414 425 412 410 Vedbæk Strandvej Vedbæk Strandvej Vedbæk Stationsvej 15m 408 1A 1B Kystlinie Kystlinie Kystlinie Kystlinie Kystlinie Kystlinie Kystlinie Kystlinie Kystlinie Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Vedbæk Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej Strandvej 421 404 402 419 400 Lokalplangrænse Vejbyggelinie Byggelinie mod Øresund, jf. lokalplan 59 Bevaringsværdig bebyggelse Lokalplan 59.3 Tegningsbilag 1 Lokalplanområdet Mål 1:750 CHK/MV marts 2010
Nærmere oplysninger om lokalplanen kan fås ved henvendelse til: Rudersdal Kommune, Byplan Rådhuset Øverødvej 2 2840 Holte Telefon 4611 2530 Åbningstid: Mandag - onsdag kl. 10.00 15.00 Torsdag kl. 15.00 17.30 Fredag kl. 10.00 13.00