PLAN ERHVERV Oktober 2009 Lokalplan nr. 1008 Boligbebyggelse i Løvegade ved Nansensgade
HVAD ER EN LOKALPLAN Tilvejebringelse. Bestemmelserne om lokalplaner findes i lov om planlægning. Byrådene har ifølge loven ansvaret for, at der udarbejdes lokalplaner. Der skal tilvejebringes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, og når der påtænkes større anlægs og byggearbejder. Byrådet kan tilvejebringe lokalplaner for en række andre forhold. Offentliggørelse. Når byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan, skal det offentliggøres sammen med oplysninger om indsigelsesfristen, som mindst skal vare 8 uger. Samtidig skal byrådet give skriftlig underretning herom til ejere, lejere og brugere af de ejendomme, som omfattes af planen, samt foreninger der ønsker underretning, til regionale miljøcenter, miljøministeriet og andre for hvem planen har særlig interesse. De regionale miljøcentre påser, at et forslag til lokalplan er i overensstemmelse med lands- og kommuneplanlægning. Byrådet kan vedtage planen endeligt, hvis der ikke er kommet indsigelser, når indsigelsesfristen er udløbet. Efter vedtagelsen foretages offentlig bekendtgørelse af planen, og der fremsendes skriftlig underretning til ejerne og de der har fremsat indsigelser samt til foreninger og myndigheder. Indhold. En lokalplan må ikke indeholde bestemmelser, som strider mod en kommuneplan. Lokalplaner kan f.eks. rumme bestemmelser om overførsel af arealer til byzone eller bestemmelser om overførsel af arealer til byzone eller sommerhusområde, om placering af udformning af bebyggelse, bevaring af bygninger og landskabstræk, sikring af friarealer og fællesanlæg m.m. Når en lokalplan omfatter et område, der overføres til byzone eller sommerhusområde skal den indeholde bestemmelser om områdets anvendelse og udstykning samt om vej- og stiforhold. En lokalplan skal ledsages af en beskrivelse af planens formål og dens forhold til kommuneplanen og anden planlægning. Retsvirkninger. Når et forslag til lokalplan er offentliggjort, må der ikke opføres bebyggelse eller ændres anvendelse på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Lokalplanen tinglyses på de enkelte ejendomme, der er omfattet af planen, og der må ikke etableres forhold, som strider mod lokalplanen, efter at den er bekendtgjort. Byrådet kan ifølge planlovens 14 nedlægge forbud mod, at der etableres sådanne forhold, som kan hindres ved en lokalplan. Forbudet kan nedlægges for indtil 1 år. Med henblik på at sikre planens gennemførelse, kan byrådet ekspropriere fast ejendom, når det er af væsentlig betydning. Byrådet kan indenfor visse rammer give dispensation fra lokalplaner.
LOKALPLAN NR. 1008 Boligbebyggelse i Løvegade ved Nansensgade Offentlig fremlæggelse. Lokalplanen har været fremlagt offentlig høring i perioden fra den 4. juli 2009 til den 29. august 2009.
LOKALPLAN NR. 1008 BOLIGBEBYGGELSE I LØVEGADE VED NANSENSGADE INDHOLD Redegørelse Indledning Forhold til anden planlægning Lokalplanens indhold Lokalplanens retsvirkninger Lokalplan nr. 1008 Bestemmelser Kortbilag 1 Arealanvendelse Kortbilag 2 - Illustrationsplan 26. oktober 2009
REDEGØRELSE INDLEDNING Lokalplanen er udarbejdet for at skabe grundlag for at opføre en boligbebyggelse på Sericolgrunden i Løvegade i Slagelse. Arealet har hidtil været anvendt til erhvervsformål. Planen giver mulighed for opførelse af ca. 60 etageboliger i 2 etager. Randbebyggelsen mod Løvegade kan dog opføres i 2½ etage. Områdets samlede bebyggelsesprocent er fastsat til maks. 40. Bebyggelsen på den langstrakte grund, der vejbetjenes fra Løvegade, består af bygninger placeret parallelt med Løvegade. Områdets opholdsarealer er placeret i grundens sydøstlige del i forbindelse med hver bygning samt i form af et større samlet opholdsareal mod syd. Langs dette opholdsareal udlægges i planen en stiforbindelse mellem Løvegade og Holbergsstien. Lokalplanen indeholder i øvrigt bebyggelsesregulerende bestemmelser, bestemmelser for udformning af ubebyggede arealer og arkitektoniske bestemmelser for bebyggelsens udseende.
FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Historie Lokalplanområdet har hidtil været anvendt til erhvervsformål. De tidligste oplysninger om ejendommen i Slagelse Kommunes byggearkiv stammer fra 30 erne, hvor Dansk Cykel Industri A/S har holdt til. Fra begyndelsen af 1950 erne viser bygningstegninger, at virksomheden havde indrettet rum til fosfatering og lakering af cykelstel. I 1955 er opført den bagerste bygning på ejendommen, hvor der igennem tiderne har været smedeværksted. Op til 1987 har virksomheden Nilpeter efterfølgende fremstillet etiketteringsmaskiner og lign. på ejendommen, hvorefter skiltefabrikken Sericol A/S gradvist er flyttet ind. Bygningerne står i dag ubenyttede hen. Kommuneplan 2001-2012 I Slagelse Kommuneplan 2001 2012 er lokalplanområdet udlagt til boligformål og er omfattet af rammebestemmelserne for området 5.B.10 Løvegade syd. Rammebestemmelserne lyder således: 5.B.10 Løvegade syd. a. Området anvendes til boligformål og bebyggelse til offentlige formål samt mindre butikker til områdets daglige forsyning eller andre nærmere angivne erhvervstyper, der kan tilpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. Erhverv kan kun etableres i stueetagen. b. Bebyggelsesprocenten for området under et må ikke overstige 60. c. Forhusbebyggelsen langs Løvegade og Herrestræde er overvejende en harmonisk sluttet bebyggelse, som skal bevares. Ny forhusbebyggelse skal have samme proportioner som den nuværende bebyggelse, dog højst 2½ etage og højst 10 m husdybde og skal have saddeltage med 40-50º hældning. Forhusbebyggelsen langs Nansensgade og Sct. Pedersgade er en harmonisk bebyggelse, som skal bevares. Ny forhusbebyggelse skal højst have 1½ etage og højst 10 m husdybde og skal have saddeltage med 40 50º hældning.
Bevaringsværdige forhuse er bl.a. Herrestræde 13-15. d. Udover forhusbebyggelsen må der kun i særlige tilfælde tillades opført anden bebyggelse (tilbageskudte stueetager, sidehuse, baghuse, garager, udhuse og lign.). Evt. anden bebyggelse skal i givet fald indpasses i områdets karakter og skal have saddeltage. e. Friarealerne skal forbedres ved udtynding i områdets indre. Værdifulde gårdmiljøer og bebyggelse skal dog respekteres. Ved lokalplanlægningen vil der blive taget stilling til i hvilket omfang, der skal ske gårdsammenlægninger. f. Ny bebyggelse på Løvegade 67, matr. nr. 24æ, Slagelse markjorder, kan udformes som en boligbebyggelse, der opføres efter en samlet bebyggelsesplan. Der kan etableres erhverv i stueetagen mod Løvegade. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40. Bebyggelsen kan højst have 2½ etage og gennemsnitligt 10 m husdybde og skal have saddeltage med 40-50 º hældning. Der skal være opholdsarealer tæt ved boligerne, og der skal være forbindelse til stien langs det sydvestlige skel. Bebyggelsen vejbetjenes fra Løvegade ad en ny lokalvej, der udformes som lege- og opholdsområde. g. Der vil evt. blive gennemført en byfornyelsesplan for området. h. Området er omfattet af Vedtægt for anlæg af parkerings- og opholdsarealer i Slagelse bymidte. Vej- og stiplanlægning Lokalplanområdet vejbetjenes fra Løvegade, langs grundens nordvestlige skel, langs eks. skelmur. Vejen planlægges udformet med hævede, hastighedsdæmpende flader ud for hver boligblok, med vendeplads for større biler. Parkeringen er placeret i direkte tilknytning til de enkelte boligblokke. Der skal etableres min. 1 P-plads pr. bolig. Langs grundens sydøstlige skel skal etableres en stiforbindelse mellem Løvegade og Holbergsstien. Kollektiv trafikbetjening Området busbetjenes af bybuslinier 301 og 302 og er i øvrigt beliggende tæt ved station og busterminal.
Tilgængelighed/ handicapforhold Fælles adgangsveje til bebyggelsen samt opholdsarealer skal udformes med henblik på størst mulig tilgængelighed for alle. Boliger etableres med niveaufri adgang i stueetagen. I randbebyggelsen langs Løvegade etableres elevator i henhold til bygningsreglementet. Der skal indenfor området anlægges et passende antal handicap-parkeringspladser. Vandforsyning Lokalplanområdet vandforsynes fra SK-vand. Varmeplanlægning. Lokalplanområdet skal iflg. Slagelse Kommune varmeplan forsynes med fjernvarme. Kloakplanlægning Spildevand og regnvand afledes separat til kommunens kloaknet i overensstemmelse med gældende spildevandsplan. Renovation Området er omfattet af Slagelse Kommunes renovationsregulativ. Arkæologi Der er ikke kendte arkæologiske fund i området. Museumslovens bestemmelser gør, at hvis der ved kommende jordarbejder, i forbindelse med byggeri, fremkommer arkæologiske levn, kan de kræves udgravet for bygherrens regning. Det kan betyde anlægsstop af påbegyndte jordarbejder indtil en udgravning er gennemført. Der skal derfor foretages nærmere undersøgelser på arealet inden selve byggemodningen igangsættes. Bygherre kan anmode museet eller museet kan beslutte at foretage nærmere undersøgelser på arealet inden selve byggemodningen igangsættes. Jordforurening Da der er konkret viden om aktiviteter, der kan være kilde til jordforurening på arealet matr.nr. 24 æ, Slagelse Markjorder, er ejendommen i henhold til Jordforureningsloven kortlagt på vidensniveau 1. Der kræves en 8 tilladelse i henhold til Jordforureningsloven til bygge- og anlægsarbejder samt ændret anvendelse af matriklen til følsomt formål (boliger, alment tilgængeligt område m.v.). Denne tilladelse skal være givet forinden byggeri på matriklen kan påbegyndes. Ejendommen er som byzoneareal omfattet af områdeklassificering fra 1. januar 2008. Det betyder, at forurenet jord skal håndteres efter aftale med Slagelse Kommune som tilsynsmyndighed.
De øverste 50 cm jord skal dokumenteres at være rent forinden byggeri. Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer, nr. 316 af 5. maj 2004, skal den ansvarlige myndighed for udarbejdelsen af lokalplaner og kommuneplantillæg lave en miljøvurdering af planerne, hvis det vurderes, at de vil have en væsentlig indvirkning på miljøet. Slagelse Kommune vurderer, på baggrund af en screening, ikke, at lokalplanen vil have en væsentlig indvirkning på miljøet, og der er derfor ikke udarbejdet en miljøvurdering af lokalplanen. Det vurderes, at den samlede planlægning fra erhvervsformål til boligformål må opfattes som en positiv og ressourcemæssig rigtig bebyggelse i det centralt beliggende byområde. Screeningsrapport vil kunne rekvireres.
LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanområdet ligger centralt i Slagelse, syd for stationsområdet, placeret mellem Tordenskjoldsgade, Løvegade og Nansensgade. Sericolgrunden, som hidtil har været anvendt til erhvervsformål, udgør i alt ca. 9000 m2. Lokalplanen giver mulighed for at opføre ca. 60 etageboliger i 2 etager på arealet, vejbetjent fra Løvegade. Randbebyggelse mod Løvegade kan dog opføres i 2½ etage. Den samlede bebyggelsesprocent for området er fastsat til 40. Der fastlægges en bebyggelsesplan, bestående af bygninger i varierende længde, placeret parallelt med Løvegade. Bebyggelsen kan udføres med udvendig trappeadgang til 1. sal, via svalegang og altaner på sydvestfacaden. For at mindske indbliksgener mod tilstødende naboejendomme, stiller lokalplanen krav om, at gavle udføres uden vinduer og døre, og at der ikke må foretages terrænændringer, som medfører gener for naboejendomme. Randbebyggelsen mod Løvegade udføres med elevator og altangange. Området vejbetjenes langs grundens nordvestlige skel, langs eks. skelmur. Vejen planlægges udført med hævede, hastighedsdæmpende flader ud for hver bygning, med vendeplads for større biler. Parkeringen er placeret i direkte tilknytning til de enkelte boligblokke. Planen stiller krav om, at der etableres min. 1 P-plads pr. bolig. Områdets opholdsarealer er placeret i grundens sydøstlige del i forbindelse med hver bygning samt i form af et større samlet opholdsareal mod syd. Langs dette opholdsareal udlægges i planen en stiforbindelse mellem Løvegade og Holbergsstien. Lokalplanen indeholder i øvrigt bebyggelsesregulerende bestemmelser, bestemmelser for udformning af ubebyggede arealer og arkitektoniske bestemmelser for bebyggelsens udseende.
LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlægningslovens 18 kun udnyttes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan dog fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
MATRIKELKORT MED OMRÅDEAFGRÆNSNING
LOKALPLAN NR. 1008 BESTEMMELSER I henhold til lov om planlægning (bekendtgørelse nr. 813 af 21. juni 2007) fastsættes flg. bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanen har til formål: at fastlægge en bebyggelsesplan for områdets anvendelse til boligformål, at fastlægge placeringen af vej- og parkeringsarealer samt opholdsarealer at fastlægge placering af en stiforbindelse mellem Løvegade og Holbergstien. at fastlægge bebyggelsesregulerende og arkitektoniske bestemmelser for bebyggelsens udseende. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på matrikelkortet og omfatter matr. nr. 24æ, Slagelse Markjorder. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. 4 UDSTYKNINGER 4.1 Området må ikke udstykkes. 5 VEJ- OG STIFORHOLD. 5.1 Der udlægges areal til en adgangsvej fra Løvegade ind til boligområdet langs grundens nordvestlige skelmur, som vist på kortbilag 2.
5.2 Vejen udlægges som privat fællesvej. 5.3 Adgangsvejen skal anlægges i min. 5 s bredde og skal udføres med hævede, hastighedsdæmpende flader i anden belægning, ud for hver bygning, jf. kortbilag 2. 5.4 Indenfor lokalplanområdet udlægges areal til parkering, svarende til min. 1 P-plads pr. bolig, som vist på kortbilag 2. Af disse skal et passende antal etableres som handicap-parkeringspladser. Parkeringsarealerne skal anlægges med en belægning, der adskiller sig fra kørebanearealet. 5.5 Parkeringspladser skal ved lav beplantningsmæssig afskærmning sløres, så parkerede biler ikke dominerer området. 5.6 Der skal udlægges areal til en vendeplads for større biler som brandbil og renovationsbil, i overensstemmelse med kortbilag 2. 5.7 Der udlægges areal til en stiforbindelse gennem det grønne opholdsareal i områdets sydøstlige del. Stien tilsluttes eksisterende stinet mod syd og forbindes til Løvegade. Stien placeres i overensstemmelse med kortbilag 2 og skal udlægges i 2 m s bredde. 5.8 Vej- og stiprojekt skal i øvrigt disponeres efter en samlet plan, som skal godkendes af Slagelse Kommune, herunder udformning af overkørsel mod Løvegade. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige 40. 6.2 Bebyggelsen skal placeres indenfor de på kortbilag 1 viste byggezoner. Byggezoner er udlagt i 12,5 m s bredde, dog i 16,5 m s bredde i randbebyggelsen mod Løvegade. 6.3 Byggezonernes afstand mod naboskel skal min. respektere 5,50 m. Tagflader i gavle skal udføres afvalmede.
6.4 Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 2 etager. 6.5 Bygningshøjden må ikke overstige 7,60 m. 6.6 Tage skal udføres som saddeltage med en taghældning på 25º - 30º. 6.7 Bebyggelsens husdybde må ikke overstige 8.5 m. Snit 2 etages bebyggelse 6.8 Indenfor byggezonen kan opføres redskabsskure, svalegang med adgang til 1. sal samt altaner, i princippet som vist på nedenstående snit. For randbebyggelse mod Løvegade gælder følgende: 6.8 Bebyggelsen må ikke opføres i mere ende 2½ etage. Bebyggelsen kan udføres med trempelløsning. Trempelhøjden må indvendigt ikke overstige 1,00 m. Dele af facade mod Løvegade kan udføres med frontspids i tagetage. 6.9 Bygningshøjden må ikke overstige 12,5 m. 6.10 Tag skal udføres som saddeltag med 45º taghældning. 6.11 Bebyggelsens husdybde må ikke overstige 10 m og skal placeres i skel mod Løvegade. 6.12 Indenfor byggezonen kan opføres trappe/ elevatortårn og altangange på sydvestfacade, i princippet som vist på nedestående snit. Snit 2½ etages bebyggelse
7 BEBYGGELSENS UDSEENDE. 7.1 Nyt byggeri skal udformes med et arkitektonisk formsprog, som fremstår harmonisk med karakter af byhuse med et fælles helhedsindtryk og skal arkitektonisk tilpasses i randbebyggelsen mod Løvegade. 7.2 Bebyggelse skal opføres i harmonerende materialer og farver og gives et let og lyst udtryk. 7.3 Med udgangspunkt i 7.1 og 7.2 skal Slagelse Kommune godkende et samlet bebyggelsesprojekt for lokalplanområdet. 7.4 Udvendige bygningssider skal udføres i tegl. Facader i tegl skal fremtræde som blank mur, pudset eller vandskuret. Mindre facadepartier kan udføres i træ. 7.5 Tagflader skal udføres med matte røde eller sorte vingetegl. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende materialer på tage eller facader. 7.6 Mindre bygninger, redskabsskure, renovationsbygning og lign. skal opføres i træ med fladt tag eller ensidig taghældning. 7.7 Tage på redskabsskure og lign. skal udføres med mørk tagpap. 7.8 Vindues- og dørpartier skal udføres i træ. 7.9 Der må ikke opsættes udvendige antenner. 7.10 Ingen for for skiltning og reklamering må finde sted. 8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 Indenfor området skal udlægges fælles grønne arealer til ophold og leg, i princippet som vist på kortbilag 2. 8.2 Opholdsarealer skal have karakter af parkområde, græsbeplantning med spredte trægrupper, i princippet som vist på kortbilag 2. Større karkateristisk beplantning, som har værdi for området som helhed, skal bevares i den sydlige del af lokalplanområdet.
8.3 Eks. mure i skel mod naboarealer skal principielt opretholdes som afskærmende mod naboer i sin nuværende udstrækning. Efter bygningsnedrivning på grunden skal disse skelmure retableres efter en samlet arkitektonisk harmonisk plan, i en højde på min. 2,5 m. 8.4 Belysning af vej- og stiarealer må kun udføres som parkbelysning på lave standere. 8.5 Der må indenfor området kun foretages terrænregulering, der naturligt tilpasser sig områdets karakter og ikke skaber gener for omgivende nabobebyggelse. Der skal fastsættes en middel koteplan for grundes bebyggelse, som sikrer, at der ikke foretages uhensigtsmæssig opfyldning med deraf følgende hævet bebyggelse mod skel, grundet arealets skrånende terræn. Koteplan skal godkendes af Slagelse Kommune. 8.6 Der skal fremsendes en samlet terrænplan, indeholdende belægnings-, beplantnings- og belysningsplan til godkendelse i Slagelse Kommune. 9 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 9.1 Samtlige boliger i området skal tilsluttes fjernvarmenettet. 9.2 Samtlige boliger i området skal tilsluttes et fællesantenneanlæg eller fibernet. 9.3 Før ny bebyggelse tages i brug skal være etableret de grønne fælles opholdsarealer, som er beskrevet i 8.1. 9.4 Før ny bebyggelse tages i brug skal være etableret de parkeringspladser, som er beskrevet i 5.4. 9.5 Før ny bebyggelse tages i brug skal skelmure mod naboer være retableret, som beskrevet i 8.3, af hensyn til den afskærmende effekt.
10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige beboere indenfor området. 10.2 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af grønne fælles opholdsarealer samt vej- og parkeringsarealer. 10.3 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Byrådet.
VEDTAGELSESPÅTEGNING Foreløbig vedtaget i Slagelse byråd i henhold til 24 i lov om planlægning. Den 29. juni 2009 Endeligt vedtaget af Slagelse byråd i henhold til 27 i lov om planlægning. Den 26. oktober 2009 På byrådets vegne Lis Tribler / Borgmester Egon Bo Kommunaldirektør Indført i dagbogen for civilretten i Slagelse Den På civilrettens vegne:
Slagelse Kommune Plan og Erhverv Casper Brands Plads 6 4220 Korsør www.slagelse.dk
LOKALPLAN NR. 1008 Kortbilag 1 Mål 1:1000 AREALANVENDELSE
LOKALPLAN NR. 1008 Kortbilag 2 Mål 1:1000 ILLUSTRATIONSPLAN