Lokalplan nr. 368 For et område til centerformål ved Enghavevej og Skolevænget i Ringkøbing Ortofoto@COWI, 2012 Ringkøbing-Skjern Kommune 17. juni 2014
Lokalplanen er udarbejdet af COWI i samarbejde med Ringkøbing-Skjern Kommunes planafdeling Nærmere oplysninger Ringkøbing-Skjern Kommune Land, By og Kultur Rødkløvervej 4 6950 Ringkøbing land.by.kultur@rksk.dk - www.rksk.dk Forsidebilledet viser et luftfoto af lokalplanområdet fra 2012 før skolen blev nedrevet.
Indholdsfortegnelse Lokalplan nr. 368 Vejledning Hvad er en lokalplan?...4 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål...5 Lokalplanområdet...6 Lokalplanområdets omgivelser...6 Lokalplanens indhold...6 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning...8 Miljøvurdering...13 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder...13 Servitutter...13 Planbestemmelser Indledning...14 1. Formål...15 2. Område og zonestatus...15 3. Arealanvendelse...15 4. Udstykning...16 5. Bebyggelsens placering og omfang...16 6. Bebyggelsens udseende...17 7. Ubebyggede arealer...20 8. Veje, stier og parkering...21 9. Tekniske anlæg...23 10. Miljø...23 11. Grundejerforening...24 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug...24 13. Lokalplan og byplanvedtægt...25 14. Servitutter...25 15. Retsvirkninger...25 Vedtagelse...26 Offentlig bekendtgørelse...26 Matrikelkort... Bilag 1 Eksisterende forhold... Bilag 2 Arealanvendelse... Bilag 3 Illustrationsskitse... Bilag 4 Ringkøbing-Skjern Kommune 3
Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Eksisterende forhold, der viser, hvorledes området er disponeret ved udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne som er bindende. I tilfælde der er uoverensstemmelse mellem kort og bestemmelserne, så er det teksten, der er bindende. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort denne, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Kommuneplantillæg nr. 30 Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med de gældende kommuneplanrammer. Derfor ændres de eksisterende kommuneplanrammer i et tillæg til kommuneplanen. Tillægget offentliggøres samtidig med lokalplanen og med samme indsigelsesfrist. 4 Ringkøbing-Skjern Kommune
Redegørelse Lokalplanområdets afgrænsning. Luftfoto optaget i 2012 inden Ringkøbing Skole er nedrevet. Lokalplanens baggrund og formål Ringkøbing-Skjern Kommune solgte i 2012 Skolegrunden i Ringkøbing. Skolebygningerne er nu nedrevet, og der er banet vej for en ny planlægning. Den nye planlægning bygger på et skitseforslag og notat med principper til arealets udnyttelse. Bygherres planer for den vestlige del af grunden er langt fremskredne, og der er derfor behov for at få igangsat planlægningen for denne del af Skolegrunden. Derimod afventer den nærmere planlægning for den østlige del af grunden. Der har været afholdt forudgående offentlig høring i perioden 1.-29. november 2013, hvor der er indkommet en række ideer og forslag, der indgår som grundlag for lokalplanlægningen. Lokalplanen for den vestlige del af Skolegrunden sikrer mulighed for, at området kan anvendes til centerformål ved at udnytte til en blanding af bymæssige anvendelser med butikker, boliger, kontorer, service mv. Lokalplanen fastsætter bestemmelser for bebyggelsens placering, højde og udseende mv., der skal imødekomme de nutidige behov til et moderne centerområde. 5
Redegørelse Lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter et byzoneareal på ca. ca. 6.000 m 2 i Ringkøbing bymidte. Området afgrænses mod syd af Skolevænget, mod vest af Enghavevej og mod nord af Ringkøbing Kirkegaard. Mod øst følger lokalplangrænsen det planlagte matrikelskel mellem de nævnte to dele af grunden. Det nye skel er fastsat så den vestlige matrikel omfatter et areal på ca. 6.000 m 2. Der henvises til luftfoto på side 5. Inden for området lå den tidligere Ringkøbing Skole, der blev nedlagt efter det har vist sig urealistisk at bevare bygningen, blandt andet på grund af bygningens dårlige stand. Skolebebyggelsen var opført i en karrestruktur i op til 3 etager med saddeltag og i rødt tegl. Bebyggelsen var placeret med facade mod Enghavevej og Skolevænget. Langs lokalplanområdets vestlige og sydlige kant står nogle træer. Terrænet inden for området er tilnærmelsesvist fladt, dog med en lille stigning i sydlig og østlig retning. Lokalplanområdets omgivelser Lokalplanområdet ligger i den vestlige del af Ringkøbing bymidte. Der er kun godt 100 m fra Skolegrundens østlige del til Nygade med sit spændende indkøbsmiljø. Bymidten hører til en af de mest velbevarede, helstøbte og unikke bymidter i landet og er sikret med bl.a. en bevaringsdeklaration der omfatter et areal på ca. 22 ha sydøst for lokalplanområdet. Bymidtens bebyggelse er primært opført med bebyggelse i gadelinjen. Skolevænget mod syd forbinder via Nørregade lokalplanområdet direkte med gågaden. Mod vest ligger Enghavevej, der danner grænsen mellem den ældre bydel på indersiden af vejen og nyere by- og erhvervsområder på ydersiden af vejen. Langs Enghavevej ligger således flere erhvervsbygninger og dagligvarebutikker med andre volumener og karaktertræk end selve bymidten. Mod syd ligger kvarteret omkring Godthåbsvej, der er præget af en blanding af erhverv og boliger. Skolegrunden har en god placering som ankomstområde til bymidten, og det vurderes, at en større parkeringsmulighed på Skolegrunden vil ligge godt for trafik, der søger ind mod bymidtens butikker via Enghavevej. Den østlige del af Skolegrunden afventer nærmere planlægning. Der forventes etableret et blandet byområde med boliger og erhverv, dog er den nærmere placering af bebyggelse og indretning af området ikke fastlagt endnu. Lokalplanens indhold Grunden efter Ringkøbing Skole blev nedrevet, set fra Skolevænget mod vest. Billedet blev optaget i august 2013. Anvendelse Lokalplanen giver mulighed for etablering af en lang række aktiviteter, der understøtter områdets bycenterfunktion, herunder butikker, liberale erhverv og boliger. Lokalplanen giver mulighed for f.eks. én dagligvarebutik og udvalgsvarebutikker, én enkelt større dagligvarebutik, to større udvalgsvarebutikker eller to større dagligvarebutikker i kombination med slagter og drive-in-bager. På nuværende tidspunkt arbejdes der med et projekt for en eller to dagligvarebutikker, og der er ikke konkrete planer om at etablere boliger ovenpå. Der må ikke etableres boliger i stueetagen, da denne 6
Redegørelse forbeholdes udadvendte funktioner som butikker og andre centerfunktioner. Boligerne skal indrettes så der ikke opstår miljømæssige konflikter med butikkernes drift. Lokalplanen udlægger et byggefelt og fastlægger facadebyggelinje langs Enghavevej i en afstand af 5 m fra vejskel og langs Skolevænget vinkelret på byggelinjen langs Enghavevej, således at det sikres, at der kan etableres parkeringspladser foran butikkerne. Afstanden til Enghavevej svarer til den i dag eksisterende afstand af ca. 12 m fra vejmidten til Netto og anden bebyggelse længere mod syd. Med lokalplanen sikres dermed en ensartet afstand langs Enghavevej. Byggefeltets minimumafstand mod det nordlige naboskel (mod kirkegården) og lokalplangrænsen mod øst (den østlige del af skolegrunden) er 5 m. Butiksbyggeriet tænkes opført i 1 etage, hvor der i kanten mod Skolevænget og Enghavevej udlægges byggefelt for 3 etager plus udnyttet tagetage i en dybde af 15 m fra facadebyggelinjerne. Dermed skabes mulighed for at etablere en markant og rumskabende randbebyggelse mod Enghavevej og Skolevænget. Oven på butikkerne må der etableres p- pladser, opholdsarealer mv. Det skal sikres, at taget er eller syner som saddeltag, f.eks. ved at udføre et saddeltagslignende tag ligesom ved Super Brugsen i Ringkøbing, så bebyggelsen passer naturligt ind i omgivelserne ift. tagformen. Bebyggelsen skal opføres som blank mur af røde teglsten for at sikre harmoni med de øvrige bebyggelser i bymidten ift. facadeudtrykket og -materiale. Butikkerne skal etableres med vinduer mod Enghavevej og Skolevænget, for derved at skabe åbne og attraktive facader. Vinduerne skal fremstå som åbninger, der er omgivet af murværk, og ikke som større sammenhængende vinduespartier. Illustrationsplan med eksempel på udnyttelse af lokalplanområdet. (Skovhus Arkitekter) Bebyggelsen Der er fastsat en samlet rummelighed til bebyggelse på 2.200 m 2 i stueetagen og 3.900 m 2 på 1. til 3. sal, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 112 for lokalplanområdet som helhed. Konceptet for grunden lægger op til at trække bebyggelsen tilbage bag parkeringsarealerne. Løsningen ventes at fremme samspillet mellem butiksområdet ved byens hovedstrøg og butiksområdet på Skolegrunden ved at etablere et let tilgængeligt og synligt p-areal med let adgang til gågaden. Med lokalplanen fastsættes flere bestemmelser for at undgå indbliks- og støjgener mod kirkegården. I facaden mod kirkegården må der ikke etableres store vinduespartier, og altaner. Eventuelle parkeringsog opholdsarealer på tag skal endvidere afskærmes og udformes, så der ikke opstår indbliksgener mod kirkegården. Et sadeltagslignende tag skal udføres med en hældning på 45 grader og være minimum 2 meter høj. I lokalplanområdet stilles der krav til skiltning og tekniske installationer, så disse elementer hverken forringer bebyggelsens eller områdets visuelle udtryk. Veje og parkering Området får vejadgang fra Skolevænget og Enghavevej. Vejadgangen fra Enghavevej må kun anvendes som ensrettet vej ifm. vareindlevering. Vareindlevering må ikke placeres foran facaden mod Enghavevej eller p-plads. Der gives mulighed for etablering af en større parkeringsplads ud mod Skolevænget og Enghavevej, der skal give let adgang til både butikkerne på grunden og til butikkerne i Nygade, og til bymidten 7
Redegørelse i øvrigt. Vejadgang til parkeringspladsen sker fra Skolevænget. Dele af den nuværende passage langs kirkegården tænkes ændret til en gennemgående sti, der er delvist sammenfaldende med tilkørselsvejen fra Enghavevej for vareleveringer til butikkerne. Veje og stier inden for lokalplanområdet forudsættes anlagt og vedligeholdt i henhold til privatvejslovens regler. Det indebærer, at stiforbindelsen vil være offentlig tilgængelig for cyklende og gående. Stien har sammenhæng med eksisterende sti til Vestergade, der forudsættes sikret i fremtidig lokalplan for den østlige del af skolegrunden. Derved sikres offentlig stiadgang langs kirkegårdens sydskel fra Vestergade til Enghavevej. Lokalplanen stiller krav til det nødvendige antal parkeringspladser inden for grunden med udgangspunkt i kommunens Parkeringsvedtægt for anlæg af p-pladser. Hvis parkering ikke fuldt ud kan etableres på egen grund, er der i stedet mulighed for f.eks. at købe p- pladser i eventuelt p-hus eller p-kælder i den østlige del af Skolegrunden eller at indbetale til Ringkøbing-Skjern kommunes Parkeringsfond. Det grønne præg langs de overordnede veje skal bevares. Derfor sikres med lokalplanen grønne forarealer langs Enghavevej og Skolevænget med opstammede allétræer og underbeplantning. De eksisterende træer skal så vidt muligt indgå i beplantningskonceptet. Miljø Lokalplanområdet udlægges til centerområde med blandede byfunktioner, herunder butikker og boliger. Virksomheder i området skal således være lette virksomheder, der miljømæssigt kan integreres med boliger (maks. miljøklasse 3). Lokalplanen sikrer at ny bebyggelse til støjfølsom anvendelse (primært boliger) ikke kan tages i brug, inden det er dokumenteret, at støjkravene kan overholdes. Dette kan betyde, at boliger skal etableres med særlige støjisolerende materialer. Etablering af støjsvage opholdsarealer for bygningens brugere vil forudsætte en særlig indretning, så ophold er afskærmet for støj. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning EU-naturbeskyttelsesområder Planområdet ligger ca. 2,8 km fra Natura2000 område Ringkøbing Fjord og Nymindestrømmen, der er udpeget som fuglebeskyttelsesområde, habitatområde og Ramsar-område. Planens virkeliggørelse vil ikke påvirke naturværdier i dette område. Området ligger i en afstand af ca. 500 m til Naturog vildreservatet Ringkøbing Fjord. Området er fælleskloakeret og spildevand og overfladevand ledes til Ringkøbing Renseanlæg. Udløb fra renseanlægget ledes til Ringkøbing Fjord. Den planlagte anvendelse af grunden vurderes ikke at påvirke Natur- og vildreservatet Ringkøbing Fjord af betydning. Der er ikke konkret kendskab til Bilag IV-arter inden for planområdet. Potentielt kan bygninger og større, gamle træer med hulheder tjene som rastested for flagermus-arter. De nuværende træer inden for området er forholdsvis yngre træer, der ikke vurderes at være af væsentlig betydning for arternes yngle- og rastemuligheder. Forholdet til kysten Lokalplanområdet ligger inden for den kystnære del af byzonen, som er omfattet af Planlovens bestemmelser om planlægning i kystområderne, herunder en vurdering af alle lokalplaner i kystnærhedszonen. For ny bebyggelse og nye anlæg i kystnærhedszonen skal der redegøres for den visuelle påvirkning af kystlandskabet, og hvis bebyggelsen overstiger en bygningshøjde på 8,5 meter skal der gives en begrundelse herfor. Den nye bebyggelse vil ikke afvige væsentligt fra eksisterende bygningshøjde og -volumen i bymidten og vil passe naturligt ind i byskalaen. Den tidligere Ringkøbing Skole havde 2 etager plus kælderog tagetage. Der fastlægges en maks. bygningshøjde på 15 m og et maks. etageantal på 3,5. På denne baggrund og pga. områdets afstand til kysten (ca. 500 m) med et mellemliggende byområde, som er fuldt udbygget, er det byrådets skøn, at området ikke vil fremtræde negativt i samspillet med kystlandskabet. 8
Redegørelse Desuden vurderes det, at lokalplanområdets planlagte udnyttelse ikke vil påvirke natur- og friluftsmæssige interesser i kystnærhedszonen. Kommuneplanens hovedstruktur Kommuneplan 2013-2025 er gældende kommuneplanen vedtaget af byrådet. Ifølge kommuneplanen lægges der stor vægt på 4 hovedinitiativer i Ringkøbing-Skjern Kommune, herunder bl.a. erhvervsog turismeudvikling, udvikling af hovedcenterbyerne og Energi2020. Detailhandelsredegørelsen udpeger Ringkøbing som overordnet centrum for den lokale, regionale og turismerelateret handel. Lokalplanen er dermed i overensstemmelse med disse hovedinitiativer og med principperne i kommuneplanen. Lokalplanområdet ligger indenfor bymidteafgrænsningen i Ringkøbing, hvor der kan etableres butikker, jf. Kommuneplan 2013-2025. Retningslinjerne i kommuneplanen for detailhandel fastlægger, at der kan etableres butikker indenfor bymidten med et maks. bruttoetageareal på 3.500 m 2 for dagligvarebutikker og på 2.000 m 2 for udvalgsvarebutikker. Der er indenfor bymidten i Ringkøbing et restareal til butiksformål på ca. 8.000 m 2. Bestemmelserne i nærværende lokalplan og rammebestemmelserne for det nye kommuneplanrammeområde 36ce136 giver mulighed for et samlet areal til butiksformål på 2.200 m 2. Der må etableres dagligvarevarebutikker med en størrelse på maks. 2.200 m 2 og udvalgsvarebutikker maks. 2.000 m 2 for de enkelte butikker. Dermed er lokalplanen i overensstemmelse med retningslinjerne for detailhandel og muligheden for at etablere dagligvarebutikker i lokalplanområdet. Byrådet forventer planlægning af Skolegrunden med centerfunktioner til både dagligvarer og udvalgsvarer i en størrelse, der kan have Ringkøbingegnen som opland. Ejendommene i Ringkøbings historiske bymidte er pålagt bevaringspligt på baggrund af deklaration tinglyst af byrådet i 1972. Som følge heraf er der begrænsede muligheder for at udnytte bymidten til butiksstørrelser med et etageareal over 700 m 2. Der kan således ikke i større udstrækning planlægges for byomdannelse og nybyggeri til butikker i den historiske bymidte. Med nedrivningen af Ringkøbing Skole er der imidlertid skabt mulighed for større butikker på grunden i kanten af bymidten inden for bymidteafgrænsningen. Byrådet lægger således vægt på at tilstræbe, at de større butikker på Skolegrunden supplerer det eksisterende butiksudbud i bymidten. Kommuneplanens rammer Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens hidtidige rammebestemmelser, idet rammeområdet 36of039 udlægger området til uddannelsesinstitutioner. Derfor er der udarbejdet et kommuneplantillæg som sikrer, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Områdets nye anvendelse til centerområde udmøntes i et nyt kommuneplanrammeområde 36ce136. Området kan med kommuneplantillægget anvendes til centerformål og der fastlægges maks. butiksareal og maks. butiksstørrelser for dagligvare- og udvalgsvarebutikker. Desuden muliggør kommuneplantillægget randbebyggelse i op til 3,5 etager langs byggelinjer mod Enghavevej og Skolevænget ved at fastlægge nye rammer for bebyggelsesforhold, vejbetjening, miljøforhold, opholdsarealer mv. Desuden ajourføres kommuneplanens bybeskrivelse for Ringkøbing med kommuneplantillægget. Kommuneplantillæg nr. 30 omfatter det samme område som lokalplanen, og offentliggøres samtidig med lokalplanen. Miljøforhold Opvarmning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Ringkøbing-Skjern Kommunes anvisning. Nybyggeri til boliger og offentlige formål skal opføres som lavenergihuse klasse 2015, jf. Bygningsreglementet 2010 og byrådet skal meddele dispensation fra tilslutningspligt for ny bebyggelse, der opføres som lavenergihuse. Erhvervsbyggeri omfattes ikke af skærpede energikrav, der opfordres dog til energirigtige løsninger. 9
Redegørelse Vandforsyning Bebyggelsen skal tilsluttes den almene vandforsyning. Grundvand Lokalplanområdet ligger i et område med drikkevandsinteresser. Den planlagte anvendelse til centerformål vil ikke udgøre en risiko for drikkevandsressourcen. Kloakering Området er for nærværende fælleskloakeret. Spildevand og overfladevand ledes til Ringkøbing Renseanlæg. Ny bebyggelse skal kloakeres og tilsluttes det offentlige spildevandssystem i overensstemmelse med den til enhver tid gældende spildevandsplan og efter Ringkøbing-Skjern Kommunes anvisning. Jordforurening I henhold til Jordforureningslovens 50a (Lov om forurenet jord nr. 1427 af 4. december 2009) er lokalplanområdet omfattet af områdeklassificeringen. Betegnelsen dækker over at byzonejord generelt kan være lettere forurenet. Dette betyder som udgangspunkt, at flytning af jord væk fra lokalplanområdet skal anmeldes til Ringkøbing-Skjern Kommune forud for flytning. Reglerne for jordflytning fremgår af kommunens "Regulativ for jordstyring i Ringkøbing-Skjern Kommune af 19. januar 2008 eller senere rettelser. Hvis bygherre i forbindelse med bygge- eller jordarbejde støder på en forurening, skal arbejdet standses ifølge 71 i lov om forurenet jord. Forureningen skal anmeldes til Ringkøbing-Skjern Kommune, og arbejdet må først genoptages efter fire uger, eller når kommunen har taget stilling til, om der skal fastsættes vilkår for arbejdet. Renovation Ved erhvervsejendomme bør der udlægges arealer til opsamling af affald, så det sikres, at der er plads til en rationel affaldssortering og opbevaring. Ved detailhandelsbutikker bør der, afhængigt af butikstypen, tages højde for og afsættes plads til, at kunderne kan aflevere tom emballage som eksempelvis flasker, malingsrester og lign. Ved etageejendomme vurderes, om der er så store affaldsmængder, at der er basis for at etablere affaldsøer på grunden. Opsamlingen kan ske i kuber/ containere, eller, hvor det er praktisk muligt og økonomisk forsvarligt, i underjordiske containere. Underjordiske løsninger er mindre synlige og støjgenerne er mindre. Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Ringkøbing-Skjern Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Ringkøbing-Skjern Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Hvor der er behov for at opsamlingen af affald skal ske i storcontainere, skal der tages hensyn til, at containeren skal kunne tømmes af en lastbil, som skal kunne komme helt hen til containeren. Hvor mulighederne taler for det, bør det overvejes, om der skal etableres underjordiske affaldssystemer såsom centralsug eller mobilsug for de fraktioner, som indgår i kildesorteringen. Ved etablering af skakte skal der tages højde for pligten til at kildesortere. Dvs. mulighed for at etablere skakte, der kan håndtere flere affaldstyper. Desuden skal der tages hensyn til renovationsarbejdernes arbejdsmiljø. Trafik og trafikstøj Som led i lokalplanens udarbejdelse er der gennemført trafikberegninger, som viser, at der trods en betydelig stigning i trafikmængden ikke forventes at ske store ændringer af ventetider og kølængder på vejene omkring området. Kapacitetsmæssigt vurderes det at krydsene Enghavevej-Skolevænget og Skolevænget-Godthåbsvej kan afvikle trafikken tilfredsstillende efter udbygningen af Skolegrunden. Hovedparten af trafikken til og fra butikkerne vurderes at ske i den vestlige del af Skolevænget og Enghavevej. Der er forholdsvis få støjfølsomme anvendelser i umiddelbar nærhed. Enghavevej vurderes i dag at have en trafik på ca. 4.400 biler i døgnet (ÅDT), hvilket forventes at stige med ca. 10 % til ca. 4.900 biler som følge af en mulig udbygning på den vestlige del af Skolegrunden. Vurde- 10
Redegørelse ringen er baseret på en fuld udnyttelse af grunden til butiks- og boligformål, som antages at udløse de maksimale trafikmængder. En anden/mindre udnyttelse af grunden forventes således at medføre mindre trafikmængder. Umiddelbart syd for området ligger boligejendommen Skolevænget nr. 3-11, hvor trafikken i dag udgør ca. 1.900 biler i døgnet, som vurderes at stige med ca. 10 % til ca. 2.050 biler pr. døgn. Der foreligger ikke trafiktal for situationen, da skolen var i drift, dog må der antages, at skolen genererede en vis mængde trafik i spidstimerne. Der er foretaget overslagsberegninger over den fremtidige trafikstøj i støjberegningsprogrammet "N2kR". Med de forventede trafiktal ved fuld udnyttelse af grunden til butiks- og boligformål vurderes det, at støjniveauet vil være 58-61 db ved etageboligerne Skolevænget nr. 3-11. Ringkøbing- Skjern kommune har planer om at trafiksanere Skolevænget, som vil sikre lav hastighed og dermed lavere støjniveau. Det forventes derfor, at støjniveauet ved boligerne kan komme under de vejledende grænseværdier for trafikstøj på 58 db, hvis der indgår hastighedsdæmpende tiltag som f.eks. etablering af hævede vejflader i trafiksaneringen eller anvendelse af støjdæmpende asfalttyper. Der forventes stillet krav til vejbelægning og udformning i forbindelse med overkørselstilladelsen til offentlig vej med henblik på at nedbringe hastigheden og vejstøjen på Skolevænget. Ringkøbing-Skjern Kommune er myndigheden. Byrådet agter at udarbejde en samlet trafikplan for Skolevænget og tilgrænsende veje, så de nødvendige trafikale tiltag kan tages i brug, i takt med at henholdsvis den vestlige og den østlige del af skolegrunden tages i brug. Ved planlægning for nye støjfølsomme anvendelser som for eksempel boliger inden for lokalplanområdet skal det sikres, at de vejledende grænseværdier for trafikstøj kan overholdes. Støjniveauet på facaden mod Enghavevej er med den fremtidige trafik beregnet til 65 db. Som følge heraf skal det sikres, at de gældende grænseværdier for støjniveau kan overholdes. Støj fra erhverv Virksomheder i området, herunder butikker skal overholde Miljøstyrelsens til enhver tid gældende grænseværdier for ekstern støj fra virksomheder. Som led i lokalplanens udarbejdelse har bygherre fået udarbejdet en støjredegørelse fra firmaet BP Støjmåling. Nærmeste eksisterende boliger er Skolevænget nr. 3-11, der ligger ca. 70 m fra butikkernes varelevering. I henhold til kommuneplanen ligger boligerne i et boligområde, dog kan de faktiske forhold betragtes som blandet bolig- og erhvervsområde i bymidten, hvor støjgrænserne er 55/45/40 db. Støjredegørelsen viser, at grænseværdierne for et blandet bolig- og erhvervsområde kan overholdes ved boligerne Skolevænget nr. 3-11. Ved rammeområdets/lokalplanområdets østlige grænse forventes støjgrænserne for et blandet boligog erhvervsområde at overskrides. Den konkrete påvirkning kan ikke vurderes på nuværende tidspunkt, da det ikke er besluttet, hvad området skal anvendes til, og hvordan eventuelle boliger bliver placeret og indrettet. Ved kirkegården forventes 57 db om dagen på en hverdag og 54 db om formiddagen på en lørdag, dog er der ikke fastlagt grænseværdier for kirkegårde, jf. Miljøstyrelsens vejledninger. Miljøkonsekvensvurdering af virksomheder Når Ringkøbing-Skjern Kommune tillader ny aktivitet i et område, sker det på grundlag af en miljøkonsekvensvurdering. Enhver aktivitet er klassificeret efter, hvor meget den erfaringsmæssigt belaster omgivelserne med bl.a. støj, rystelser og trafik. Der må i lokalplanområdet kun etableres virksomheder indenfor miljøklasse maks. 3, dvs. virksomheder der kan indpasses i et centerområde uden væsentlige gener for omgivelserne. Museumsloven, Arkæologi og skjulte fortidsminder Fortidsminder, som for eksempel bopladser og grave fra oldtiden, er beskyttet af Museumsloven forstået på den måde, at de ikke må ødelægges uden en forudgående arkæologisk vurdering og/eller undersøgelse har fundet sted. 11
Redegørelse Måske er der allerede kendskab til nogle fortidsminder i et bestemt område; men ofte er fortidsminderne skjulte under muldlaget, og de er derfor ikke tidligere blevet registreret. For at sikre at eventuelle fortidsminder ikke berøres af anlægsarbejde, anbefales det bygherren at kontakte Ringkøbing- Skjern Museum for at få foretaget en arkæologisk forundersøgelse af det pågældende område. Museet udarbejder derefter en udtalelse inden for 4 uger. Det er absolut en fordel, at kontakte museet så tidligt som muligt for at undgå, at skjulte fortidsminder først dukker op, når anlægsarbejdet er gået i gang og så må indstilles, medens en arkæologisk undersøgelse foretages. Et muligt statsligt tilskud til bygherrens omkostninger ved det arkæologiske undersøgelse mistes, hvis der ikke er foretaget en arkæologisk forundersøgelse. Findes der ikke ved forundersøgelsen fortidsminder på området, kan bygherren hvad angår Museumsloven uden videre gå i gang med anlægsarbejdet. Findes der ved forundersøgelsen fortidsminder, som bør undersøges, kan anlægsarbejdet muligvis flyttes, så fortidsminderne ikke berøres. Er dette ikke muligt, skal der foretages en arkæologisk undersøgelse. Lokalplanens disponering bryder med det historiske bebyggelsesprincip i bymidten ved at trække bebyggelsen i lokalplanområdet tilbage fra gadelinjen med parkeringspladser foran bebyggelsen. Byrådet har med nærværende lokalplan foretaget en afvejning idet løsningen vurderes at fremme samspillet med mellem byens hovedstrøg og butiksområdet på skolegrunden. Lokalplanen sikrer at området fremtræder med allétræer mod Skolevænget. Den nye bebyggelse skal tilpasses den eksisterende bygningsmasse i bymidten med hensyn til facader, materialer og tagform. Lokalplanen sikrer således at tage er eller syner som saddeltag, at facader fremstår i røde teglsten og med facadeåbninger, der er omgivet af murværk og ikke fremstår som sammenhængende vinduespartier. Geologisk interesseområde Kysterne omkring Ringkøbing Fjord er udpeget som nationalt kystlandskab og dermed som nationalt geologisk interesseområde. I disse områder skal hensynet til geologien tillægges stor vægt. Lokalplanen påvirker ikke de geologiske interesser. Se i øvrigt folderen Vi graver før du går i gang om Museumsloven og anlægsarbejde. Folderen kan også ses på Ringkøbing-Skjern Museums hjemmeside: www.levendehistorie.dk. Kulturarv Bymidten øst for lokalplanområdet er udpeget som kulturarvsareal af national betydning. Lokalplanområdet ligger i tæt sammenhæng med Ringkøbing bymidte, et af Danmarks bedst bevarede og uspolerede købstadsmiljøer. Skolevænget er ifølge Ringkøbing-Skjerns Kommuneatlas udpeget som bevaringsværdig sammenhang i byen, grundet de store bygningsvolumener umiddelbart uden for den middelalderlige bykerne. Dette klare byrum blev dannet af det tidligere skoleanlæg og ejendommen over for, samt understøttet af den høje trærække langs Skolevænget. I Kommuneatlasset beskrives desuden en fint kig op mod den gamle bydel, hvor gaden snævrer mærkbart ind, og husene bliver mindre. 12
Redegørelse Miljøvurdering Ifølge Lov om miljøvurdering af planer og programmer 3, stk. 1 skal alle fysiske planer indeholde en miljøvurdering, hvis planen skønnes: 1. at være omfattet af lovens bilag 3 og 4, 2. at kunne påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, eller i øvrigt 3. at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis planer er omfattet af lovens bilag 3 og 4 og hvis planer samtidig fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer i sådanne planer, skal der ifølge lovens 3, stk. 2, kun gennemføres en miljøvurdering, hvis de må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Screening af lokalplanforslaget Ringkøbing-Skjern Kommune har gennemført en screening af lokalplanforslaget for at vurdere om der skal gennemføres en miljøvurdering i henhold til lovens 3, stk. 2. Screeningen foreligger i et selvstændigt notat, der kan rekvireres ved Land, by og kultur, Ringkøbing- Skjern Kommune. Samlet vurdering af screeningen: De mulige konsekvenser af planens realisering knytter sig hovedsagligt til projektets afledte påvirkninger for trafik, støj og effekter ift. detailhandelsstrukturen. Konklusion: Planens afledte trafik- og støjpåvirkninger i området vurderes på baggrund af det foreliggende materiale ikke at have væsentlig negativ påvirkning på miljøet. Påvirkningen på kulturarv vurderes ikke at være væsentlig. I forhold til detailhandelsstrukturen vurderes det, at påvirkningen vil blive lokal. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Politiet Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). Servitutter Ejere og bygherrer må selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for byggeog anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og Tv-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. Ved udarbejdelsen af lokalplanen er registreret følgende tinglyste servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejde inden for lokalplanområdet. Ringkøbing-Skjern Kommune gør opmærksom på, at man ikke påtager sig ansvaret for eventuelle fejl og mangler i servitutoversigten. Matr.nr. 151 og 152a, Ringkøbing Markjorder Tinglyst: 14.02.1940 Titel: Dok om vandindvinding og beskyttelsesområde for kommunen mv, vedr. 150C, 150E Tinglyst: 14.10.1977 Titel: Dok om adgangsbegrænsning mv, vedr. 15D, 151, 152A Det vurderes, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, da virkeliggørelse af planen ikke vil medføre en væsentlig indvirkning på miljøet jf. 3, stk. 2. 13
Planbestemmelser Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:5.000 Indledning I henhold til Bekendtgørelse af Lov om planlægning, Miljøministeriets lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 med senere ændringer, fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. Lokalplanens bestemmelser er bindende og registreres i PlansystemDK. Lokalplanens bindende bestemmelser står i venstre margen. Det fremgår af Planlovens 15, hvad der kan træffes bestemmelse om i en lokalplan. Lokalplanens bestemmelser suppleres af bestemmelse i anden lovgivning navnlig byggeloven herunder bygningsreglementet. I højre margen med kursiv er der korte supplerende kommentarer til de enkelte bestemmelser Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. 14
Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre: at området kan anvendes til bycenterformål, herunder butikker, liberale erhverv og boliger, at bebyggelsen placeres med facade i to byggelinjer langs Enghavevej og Skolevænget, at bebyggelsens formsprog og udseende passer naturligt ind i Ringkøbings gamle midtby, at området fremtræder med grøn, beplantet kant mod omgivelserne, at vejadgangen til området sker fra Skolevænget og at vareindleveringen sker med indkørsel fra Enghavevej. 2. Område og zonestatus 2.1. Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: Dele af matr. nr. 151 og 152a, Ringkøbing Markjorder, del af litra 7000l (offentligt vejareal Enghavevej), samt alle parceller, der efter den 22.11.2013 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2. Zoneforhold Lokalplanområdet er og forbliver i byzone. 3. Arealanvendelse 3.1. Anvendelse Lokalplanområdet må kun anvendes til center- og butiksformål. Inden for området må der etableres Butikker, udstillingslokaler Boliger, såfremt de kan indrettes uden at indskrænke butiksanvendelsen Mindre ikke generende fremstillingsvirk- 15
Planbestemmelser somheder i tilknytning til butikkerne Hotel Restaurant og café Fitnesscenter Liberale erhverv (kontor, pengeinstitutter, klinikker, forsikringsselskaber o.lign.) Offentlige og kulturelle institutioner Andre funktioner, der med fordel kan placeres i centrale byområder Inden for lokalplanområdet må der kun etableres virksomheder med miljøklasse maks. 3. 3.2. Butikker Butikker skal etableres i stueetagen. Som udgangspunkt må der kun etableres virksomheder med miljøklasse maks. 3 jf. Miljøministeriets Håndbog om Miljø og Planlægning. Miljøklasse 3 er virksomhedstyper med ingen eller kun begrænset genevirkning overfor boliger, der derfor som udgangspunkt kan etableres i centerområder og blandede bolig og erhvervsområder. Se 5.4 og 5.5 om butiksarealers størrelse. 3.3. Boliger Der må ikke etableres boliger i stueetagen. 4. Udstykning Ingen bestemmelser. 5. Bebyggelsens placering og omfang 5.1. Byggefelt og facadebyggelinjer Bebyggelse skal ske indenfor byggefelterne, der er vist på Bilag 3. Lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens placering erstatter Bygningsreglementets bestemmelser om afstande og højde ift. nabo- og vejskel. Bebyggelse mod Skolevænget og Enghavevej skal opføres med bygningsside i facadebyggelinjen som vist på Bilag 3. Facadebyggelinjen ligger langs Enghavevej i en afstand af 5 m fra og parallelt med vejskel og langs Skolevænget vinkelret på byggelinjen langs Enghavevej, jf. Bilag 3. Redskabsskure, cykelskure, skure til kundevogne, miljøstationer, tekniske anlæg og andre mindre, sekundære bygninger må opføres uden for byggefeltet. Disse bygninger må ikke placeres nærmere vejskel end 1 m. Det samlede areal på mindre bygninger må ikke overstige 45 m 2 inden for lokalplanområdet. Byggefeltet må anvendes til interne veje, parke- 16
ring, varetilkørsel mv. Planbestemmelser 5.2. Bebyggelsens højde Bebyggelsen må ikke overstige henholdsvis 1 etage med udnyttet tagetage med en maks. højde på 8,5 m og 3 etager med udnyttet tagetage med en maks. højde på 15 m, jf. de respektive byggefelter på Bilag 3. Der må etableres afskærmede tagterrasser og/eller afskærmet p-dæk på 1. sal, bag tagkonstruktion som fremgår af 6.13. Afskærmningen skal langs Skolevænget, Enghavevej, kirkegården og mod øst syne som saddeltag på bygningen og tæller med i bygningshøjden. Bestemmelsen har til formål at sikre hensigtsmæssige opholds- og parkeringsarealer, og samtidig sikre kirkegården og andre omgivelser mod støj- og indbliksgener fra disse anvendelser af taget. Der henvises til 6.13 med tilhørende vejledende tekst og skitse. Tagkonstruktionen langs bygningens ydervægge skal være minimum 2 meter høj målt fra tagflade. 5.3. Bebyggelsens omfang I stueetagen må der etableres bebyggelse indenfor en samlet ramme på maks. 2.200 m 2. På 1. til 3. sal må der inden for bebyggelsesarealet langs facadebyggelinjerne, etableres en samlet bebyggelse på maks. 1.300 m 2 pr. etage, svarende til i alt 3.900 m 2. 5.4. Samlet butiksareal Det samlede areal til butiksformål indenfor lokalplanområdet må ikke overstige 2.200 m 2. 5.5. Butiksarealer for daglig- og udvalgsvarer Inden for lokalplanområdet må bruttoetagearealet, der anvendes til butiksformål til dagligvarer ikke overstige 2.200 m 2 pr. butik. Inden for lokalplanområdet må bruttoetagearealet, der anvendes til butiksformål til udvalgsvarer ikke overstige 2.000 m 2 pr. butik. Til beregning af bruttoetagearealet, der anvendes til butiksformål, medregnes i henhold til Planlovens 5t samtlige arealer. Det vil sige salgsarealer, lager, overdækket varegård, interne adgangsarealer, m.v. Personalerum o.lign. medregnes ikke. 6. Bebyggelsens udseende 6.1. Helhedsvirkning Nybygning inkl. om- og tilbygning, herunder skure til kundevogne, cykelskure mv. skal udføres, så der opnås en god arkitektonisk helhedsvirkning såvel for bebyggelsen på den enkelte ejendom som i forhold til omgivelserne. Efter 6 i byggeloven kan byrådet gøre en byggetilladelse afhængig af, at bebyggelsen får en sådan udformning, at der i forbindelse med dens omgivelser opnås en god helhedsvirkning. 17
Planbestemmelser 6.2. Solfangere mv. Solfangere og solcelleanlæg må ikke opsættes. 6.3. Aftræk mv. Aftrækskanaler skal udføres diskret. Køle- og ventilationsafkast skal være en integreret del af bygningskroppen og bygningens arkitektur. 6.4. Markiser mv. Der må ikke opsættes markiser og baldakiner. Markiser kan dog tillades når de bliver tilpasset det enkelte vindues bredde/murpilles bredde, og når den passer harmonisk ind i omgivelserne ift. udseende og placering. 6.5. Belysning Belysning på bebyggelse må kun ske i begrænset omfang omkring dør- og portåbninger og med armaturer tilpasset bebyggelsens arkitektur. Belysningen skal være dæmpet. Efter konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde kan byrådet give tilladelse til opsætning af solfangere og solcelleanlæg på baghusbygninger, udhuse og lignende, når dette ikke er til gene for de umiddelbare omgivelser (naboer). Gennem tag kan aftrækskanaler eksempelvis indbygges i eksisterende skorsten eller udføres som ny skorsten. Efter konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde kan byrådet ved butikker give tilladelse til opsætning af foldbare stofmarkiser, som i form og farve er tilpasset bygningens arkitektur - herunder fagdeling, vinduesfag og dørformat. For at skåne bebyggelse og omgivelser mod lysforurening anbefales det at belysning ikke er konstant tændt. 6.6. Skiltning Skiltningen inden for lokalplanområdet skal udgøre en harmonisk helhed. Der må maks. opsættes et facadeskilt og et virksomhedslogo pr. facade pr. butik. Der må kun skiltes mod Skolevænget og Enghavevej. Mod nord må dog skiltes inden for de første 5 facademeter, der ligger tættest mod Enghavevej. Facadeskilte skal etableres med enkeltbogstaver, der opsættes direkte på facaden og belyses med coronabelysning og dæmpbare spots. Skilte med effekter, fluorescerende eller selvlysende farver er ikke tilladt. Skiltenes belysning må ikke være blændende for trafikanter eller beboere i omkringliggende boliger. Der henvises til færdselslovens 99. Der må etableres et mindre oversigts- og henvisningsskilt på egen grund ved vejadgangen fra Skolevænget. Hvis der skal skiltes for flere virk- 18
Planbestemmelser somheder på samme ejendom, skal skiltningen samordnes, så der opnås en god helhedsvirkning. Billboards må kun opsættes i et begrænset omfang og forudsætter byrådets dispensation i hvert enkelt tilfælde. Opstilling af reklameflag og -vimpler er ikke tilladt. Der må ikke skiltes på tage. 6.7. Ledninger Ledningsføringer på udvendige bygningssider må ikke finde sted. 6.8. Transformerstationer Transformerstationer og kabelskabe skal opføres i materialer og farver, der harmonerer med områdets bebyggelse. 6.9. Facadeåbninger På ny bebyggelse må facaderne langs Skolevænget og Enghavevej ikke fremstå monoton, men skal ved placering af vinduer og eventuelle murpiller samt mindre facadefremspring eller lignende fremstå med et afvekslende og harmonisk udtryk. Ud mod Enghavevej skal der etableres min. et vindue pr. påbegyndt 10 m facade. I facaden mod kirkegården må der ikke etableres store vinduespartier. Vinduer skal fremstå som åbninger der er omgivet af murværk og ikke som sammenhængende vinduespartier. 6.10. Afdækning af butiksvinduer Butiksvinduer må ikke tilklæbes, matteres eller lignende. 6.11. Facader Bebyggelsens ydervægge må kun opføres og fremtræde som blank mur af rød tegl. Vedr. afdækning af vinduer i butikker, supermarkeder o.l. dagligvarebutikker kan der gives dispensation ved afskærmning af ventilationskanaler og lignende samt hvis Levnedsmiddelmyndighederne stiller krav herom af hensyn til beskyttelse af madvarer. Der henvises til 6.1 Helhedsvirkning inkl. tilhørende bemærkning i margen. Dog kan mindre bygninger, baghuse eller bygningsdele (herunder kundevognhuse mv.) fremstå 19
Planbestemmelser pudset, vandskuret el.lign. eller af glas, beton, ikke skinnende og ikke reflekterende metalplader, træ, smedejern eller zink og med tagbeklædning i tegl eller zink, når forhold vedr. arkitektur eller anvendelse taler for det. Døre, vinduer og facadebeklædninger må ikke udføres i plasticmateriale. Ved maling af mindre bygningsdele må kun anvendes farver dannet af hvidt og sort eller dæmpede farver. 6.12. Altaner og opholdsarealer Altaner må ikke orienteres mod nord, og skal placeres og udformes, så der ikke opstår indbliksgener mod kirkegården. Til sikring af dette skal altaner sideskærmes mod nord. Opholdsarealer på tag kan indrettes jf. 5.2. 6.13. Tage Tage på bebyggelse skal udføres med saddeltag med en taghældning mellem 25 og 45 grader. Hvor dette ikke er muligt grundet bygningsdybden eller hvis der anlægges p-pladser, opholdsarealer o.lign. på taget, skal taget udføres som fladt tag, der mod alle sider fremstår som sadeltag med en hældning på 45 grader. Tage med skrå tagflade skal fremstå i rød vingetegl. Tage på mindre bygninger jf. 6.11. kan dog også etableres i andre materialer og farver f.eks. tagpap, glas, zink, aluminium eller kobber. Blanke og reflekterende materialer må ikke anvendes. Der må ikke anvendes plastmaterialer. Sadeltagsløsningen skal udover den bygningsmæssige fremtoning sikre at ophold/parkering på tag er afskærmet og tilbagerykket fra bygningskant. Såfremt der indrettes parkering eller terrasser på tag af 1. sal, skal taget udføres som fladt tag, der mod alle sider syner som sadeltag med en hældning på 45 grader. Tagkonstruktionen skal være minimum 2 meter høj målt fra tagflade. Se også 5.2. og principsnittet nedenfor: Tage må anvendes til parkering og/eller opholdsarealer. 7. Ubebyggede arealer 7.1. Generelt Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse, tilsåning med græs el.lign. gives et ordentligt udseende og være pænt vedligeholdte. 7.2. Grønne forarealer Mod Skolevænget og Enghavevej skal området fremtræde med grønne forarealer, som vist i princippet på Bilag 3 og illustrationsplanen på Bilag 4. Ved etablering af forarealerne skal der tages stilling til, om de eksisterende træer langs Enghavevej og Skolevænget, kan bevares. Hvis træerne kan bevares, skal de indgå i beplantningskonceptet for forarealerne. 20
Planbestemmelser Forarealerne skal beplantes med opstammede allétræer og underbeplantning, f.eks. bøgepur eller lignende rumskabende beplantning, og der skal tages højde for oversigtsforholdene, jf. 8.1. Langs Skolevænget skal forarealet etableres i en bredde af min. 1,3 m. Eksisterende træer kan indgå i beplantningen. 7.3. Hegn Eventuelle hegn i naboskel skal være levende hegn eller begrønnet mur. 7.4. Oplag Der må kun etableres udendørs oplag i dertil indrettede varegårde. Varegårdene skal placeres i direkte tilknytning til bebyggelse. Indhegning, porte og afskærmning af vare- og affaldsgårde skal være visuelt lukkede og tilpasses bebyggelse på ejendommen og omkringliggende ejendomme, således at der opnås en god arkitektonisk helhedsløsning såvel for bebyggelsen på den enkelte ejendom som i forhold til omgivelserne. Udendørs udstilling må kun finde sted, når udstillingen er forenelig med et ordentligt og ryddeligt udseende. 7.5. Terrænregulering Terrænreguleringer skal holdes inden for +/- 0,5 meter. 7.6 Opholdsarealer Der skal etableres opholdsarealer af følgende omfang: Min. 10 % af boligareal. Til erhvervs- og butiksbebyggelse skal der etableres et passende opholdsareal i forhold til antal ansatte. Opholdsarealer kan placeres på terræn, på dæk, som altaner jf. 6.12 eller som tagterrasser jf. 5.2. 8. Veje, stier og parkering 8.1. Vejadgang Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Enghavevej og Skolevænget som vist i princippet på Med "i princippet" menes, at vejen godt kan flyttes nogle meter i forbindelse med fastlæggelsen af den 21
Planbestemmelser Bilag 3. Vejadgangen fra Enghavevej skal etableres ensrettet og kan kun anvendes til varelevering o.l. ind i lokalplanområdet. Vareindlevering må ikke etableres foran facaden mod Enghavevej. endelige vejstruktur. Overkørselstilladelse skal søges ved vejmyndigheden Ringkøbing-Skjern Kommune før påbegyndelse. Tilladelsen vil beskrive krav til udformning mv. Vejadgangen fra Skolevænget må kun anvendes til varekørsel ud af lokalplanområdet, men ikke ind i lokalplanområdet. Der udlægges areal til vej a-c, i princippet som vist på Bilag 3. Vejen etableres med en bredde på min. 5 m og befæstes. Veje inden for lokalplanområdet forudsættes anlagt og vedligeholdt i henhold til privatvejslovens regler. Der sikres mulighed for vejadgang til det østlige naboområde via to overkørsler fra lokalplanområdet, i princippet som vist på Bilag 3. Ved vejtilslutninger skal der etableres hjørneafskæringer jf. 39 i Lov om offentlige veje samt 70 og 71 jf. lovbekendtgørelse nr. 1048 af 3. nov. 2011. Endvidere skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. 8.2. Stier Stiadgang til lokalplanområdet skal ske fra Enghavevej og fra den østlige nabogrund, som vist i princippet på Bilag 3. Vejen til varelevering skal kunne anvendes som stiforbindelse på strækningen a-b, som vist i princippet på Bilag 3. Stien skal anlægges i en bredde af min. 3 m og befæstes. Ved butiksbebyggelse skal der være fri passagemulighed langs facaden mod parkeringsareal. Med "i princippet" menes, at stien godt kan flyttes nogle meter i forbindelse med fastlæggelsen af den endelige stistruktur. Overkørselstilladelse skal søges ved vejmyndigheden Ringkøbing-Skjern Kommune før påbegyndelse. Tilladelsen vil beskrive krav til udformning mv. Veje og stier inden for lokalplanområdet forudsættes anlagt og vedligeholdt i henhold til privatvejslovens regler. Det indebærer, at stiforbindelsen vil være offentlig tilgængelig for cyklende og gående. Stien har sammenhæng med eksisterende sti til Vestergade, der forudsættes sikret i fremtidig lokalplan for den østlige del af skolegrunden. Derved sikres offentlig stiadgang langs kirkegårdens sydskel fra Vestergade til Enghavevej. Passage langs facade skal friholdes for kundevognsskure, p-pladser og lign. 8.3. Parkering Der skal anlægges parkering, i princippet som vist på Bilag 3. Kravet til antallet af parkeringspladser skal fortrinsvis opfyldes på den ejendom, hvortil kravet er gældende. Er dette ikke muligt skal parkeringsbehovet søges op- 22