Lager- og produktionsejendom Sag 10R14047 TIL SALG Gadstrup - Kildeager 7, Snoldelev Billig m²-pris Stor udenomsplads Gode lagerhaller Kontantpris kr. 8.900.000 1. års nettoafkast % 1,95 Etageareal m 2 7.034
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Opført i perioden 1965-1981. 2. EJENDOMMENS DATA Bygningen består af tre haller med selvstændig adgang via porte. Hallerne er alle isoleret og har en loftshøjde til kip på ca. syv meter (anslået). Hallerne har kaloriferervarme, som opvarmes via brændefyr. Der er i forlængelse af hallerne etableret flere spånsiloer. Udover de tre opvarmerede haller er der én koldhal. Gulvene i hallerne er betongulve, som er beklædt med trægulv. Der er i hovedbygning ved hallerne etableret personalerum og pænt kontor til personale. Kontoret er i 2 plan har fremstår flot og indebydende. I selvstændig bygning på 342 m² er der kontor samt 625 m² lager, som er udlejet til Norwin A/S. Resten af ejendommen frigøres til køber. Herudover er der ifølge tidl. ejer 320 m² kontor, som ikke er registreret på BBR. Der er registreret 228 m² bolig på BBR. Disse anvendes dog ikke som bolig. Indkørsel kan sker til ejendommen fra to sider af ejendommen. Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 5 f Snoldelev By, Snoldelev 5 bf Snoldelev By, Snoldelev Roskilde Opført / Ombygget Opførelsesår 1965-1981 Arealer Grundareal 21.037 m 2 heraf vej 1.471 m 2 Bebygget areal 6.959 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 7.034 m 2 Etageareal i alt 7.034 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1971 Bebygget areal 622 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Fabrik 622 m 2 Erhvervsareal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1965 Bebygget areal 2.529 m 2 Antal etager 1 2
Anvendelse Registreret som Afskrivning Fabrik 2.604 m 2 Erhvervsareal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1977 Bebygget areal 353 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Trælade 353 m 2 Erhvervsareal Nej Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 1974 Bebygget areal 2.957 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Lagerbygning 2.957 m 2 Erhvervsareal Nej Bygning nr. 5 BBR-bygningsnr. 5 Opført / ombygget år 1976 Bebygget areal 342 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Kontor 342 m 2 Erhvervsareal Nej Bygning nr. 6 BBR-bygningsnr. 6 Opført / ombygget år 1981 Bebygget areal 156 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Bygning for træaffald 156 m 2 Erhvervsareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2012 Ejendomsværdi kr. 15.000.000 heraf grundværdi kr. 3.913.200 Ejendommen er ikke under omvurdering. Forsikringsforhold Energimærkning Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Ejendommen er ikke omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Parterne erklærer ved underskrift af nærværende købsaftale, at medvirkende ejendomsmægler har rådgivet parterne omkring "Lov om fremme af energibesparelser i bygninger". 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. 3
Offentlige planer / Forhold For området hvori ejendommen er beliggende gælder følgende: KOMMUNEPLANER: 5.B.336 Snoldelev 5.E.325 Erhvervsområde - Kildeager, Snoldelev 5.L.3 Gadstrup - Øst, Landområde LOKALPLANER: 56 Erhvervsområde i Snoldelev Anvendelse jf. lokalplanen 3: Området tillades kun anvendt til erhvervsformål og må kun anvendes til håndværks- lettere industri- og lagervirksomheder samt dertil knyttede administrationsbygninger. Ovenstående omkring planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet og køber opfordres til, at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Brandmæssige forhold Servitutter Sælger erklærer, at Bekendtgørelse om Brandsikring af beboelsesbygninger opført år 1900 og senere er opfyldt. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 26.05.2014 Følgende servitutter er lyst på ejendommens blad i tingbogen: Nr. 1 lyst d. 23.08.1941 lbnr. 3637-18 Dok om vandværk mv Filnavn: 18_E_457 Nr. 2 lyst d. 27.01.1961 lbnr. 1474-18 Dok om forsynings- /afløbsledninger mv,,indeholder økonomiske forpligtelser, se akt, Filnavn: 18_AE_541 Nr. 3 lyst d. 24.08.1962 lbnr. 16061-18 Dok om vej mv Filnavn: 18_AI_379 Nr. 4 lyst d. 08.03.1963 lbnr. 4259-18 Dok om vej mv Filnavn: 18_AL_383 Nr. 5 lyst d. 13.03.1963 lbnr. 4603-18-S0001 Dok om vej mv Filnavn: 18_AL_439 Nr. 6 lyst d. 13.03.1963 lbnr. 4602-18 Dok om vej mv Filnavn: 18_AL_438 Nr. 7 lyst d. 28.02.1967 lbnr. 2828-18 Dok om transformerstation/anlæg mv, Ikke til,hinder for prioritering Nr. 8 lyst d. 23.12.1974 lbnr. 30444-18 Dok om luftfartshindringer mv, Prioritet forud for pantegæld, Prioritet forud for pantegæld, Vedr 4V Filnavn: 18_J_683 Nr. 9 lyst d. 26.09.1975 lbnr. 26225-18 Dok om oversigt mv, Prioritet forud for,pantegæld, Filnavn: 18_J_673 Moms: Sælger oplyser at ejendommen er momsregistreret. Momsreguleringsforpligtelsen opgøres af sælger/sælgers revisor pr. overtagelsesdagen. 4
4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Tekniske installationer El, vand og varme Der henvises til lejekontrakten. Vand: Privat, alment vandforsyningsanlæg Varme: Centralvarme fra eget anlæg, et-kammer fyr El afregnes via særskilt måler direkte til leverandør. Vand og varme afregnes til udlejer via acontoindbetalinger. Udlejer udarbejde varmeregnskab efter fordelingsmålere jfr lejekontrakterne. Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakten. Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold ved drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk den 17.06.2014 fra www.regionsjaelland.dk, er grunden ikke kortlagt som forurenet, men Regionen har oplysninger om tidligere aktiviteter, og har uddybet følgende:. - Grunden er efter en konkret sagsbehandling udgået af kortlægningen af forurenede grunde. Gælder for matr. 5f Snoldelev By, Snoldelev - Grunden er ikke kortlagt som forurenet eller muligt forurenet. Regionen har ingen oplysninger om aktiviteter på grunden, som kan have medført forurening. Vi har ikke afsluttet den systematiske indsamling af oplysninger om forurenende aktiviteter på grunde i regionen. Du har mulighed for selv at søge oplysninger om ejendommen, f.eks. ved at gå i kommunens arkiver. Gælder for matr. 5bf Snoldelev By, Snoldelev Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 8.900.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 309.975 I alt kr. 309.975 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. 5
6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 51.292 Dækningsafgift kr. 79.751 Administration Administration kr. 5.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 136.043 Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 91.660 Advokatsalær - skøde kr. 48.600 Moms kr. 12.150 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 152.410 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 8.900.000 Handelsomkostninger anslået kr. 152.410 -Refusion depositum kr. 154.988 Anslået kapitalbehov kr. 8.897.423 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 309.975 - Driftsudgifter iht. budget kr. 136.043 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 173.932 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 173.932 x 100 8.897.423 = 1,95% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 8.900.000 Kontantomregnet købesum kr. 8.900.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 91.660 Advokatsalær skøde kr. 48.600 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 12.150 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 9.052.410 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 6.578.760 Grundens værdi kr. 2.321.240 Kontantomregnet købesum kr. 8.900.000 6
Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 136.043 kr. 136.043 Udgifter i alt kr. 136.043 kr. 136.043 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 309.975 kr. 309.975 1. år før afskrivning / skat kr. 173.932 kr. 173.932 Afskrivning 1. år, anslået kr. Skattemæssigt resultat 1. år kr. 173.932 Likviditet 1. år før skat kr. 173.932 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 43.483 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 130.449 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Københavnsvej 69, 1. 4000 Roskilde Att.: Kenneth Hansen, Daglig leder, Erhvervsmægler & DiplomValuar MDE Tlf.: 4635 2292, e-mail: kth@nybolig.dk 7
FOTOS OG KORT Luftfoto Luftfoto 8
FOTOS OG KORT Ejendommen Ejendommen 9
FOTOS OG KORT Ejendommen Ejendommen 10
FOTOS OG KORT Ejendommen Ejendommen 11
FOTOS OG KORT Indendørs Indendørs 12
FOTOS OG KORT Luftfoto Luftfoto 13
FOTOS OG KORT 14
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Norwin A/S Kildeager 7, 4621 Gadstrup Erhverv Hal 625 121.875 195 60.938 2 Norwin A/S Kildeager 7, 4621 Gadstrup Erhverv Kontor 342 188.100 550 94.050 I ALT 967 309.975 154.988 0 0 Erhvervsdelens andel 967 309.975 154.988 0 0 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 309.975 154.988 heraf faktisk 309.975 154.988 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Norwin A/S 11.250 600 Ja Faktisk 01.01.2015 Nej 2 Norwin A/S 20.520 2.000 Ja Faktisk 01.01.2015 Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Norwin A/S 0 01.08.2012 6 måneder 01.08.2017 01.08.2013 Lejer Udlejer Nej Ja 2 Norwin A/S 15 01.08.2009 6 måneder 01.08.2017 01.08.2013 Lejer Udlejer Nej Ja Fremlejeret Bemærkninger س/ذ مل ث مه نت م و هى ق خ ١٤٠٤٧ ز ١٠. هفس ١٥