Boligudlejningsejendom i Kgs. Lyngby Boligudlejningsejendom Sag AB6366S TIL SALG Kgs. Lyngby - Gedvad 5 Ejendom med udviklingspotentiale Nabo til roligt villakvarter Attraktiv beliggenhed Kontantpris kr. 9.700.000 1. års nettoafkast % 3,06 Etageareal m 2 460
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen består af 12 lejligheder i størrelsen 31-42 m². Dette er fordelt på et samlet boligareal på i alt 460 m². Der findes desuden et kælderareal på i alt 230 m². Det skal bemærkes, at der i prissætningen af denne ejendom indgår høje driftsudgifter, hvilket i takt med 5.2 renoveringerne kan nedsættes. Ejendommen er beliggende i et attraktivt kvarter med villa og andet etagebebyggelse. Der er tale om et roligt område med adgang til grønne arealer. Derudover ligger i ejendommen i cykelafstand til DTU Lyngby. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 18 NX Gladsaxe Gladsaxe Opført / Ombygget Opførelsesår 1943 Arealer Grundareal 1.379 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 230 m 2 Boligareal 460 m 2 Etageareal i alt 460 m 2 Sekundære arealer 230 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1943 Bebygget areal 230 m 2 Sekundære arealer 230 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Gedvad 5, st.tv. 31 m 2 Boligareal Gedvad 5, st. mf. 42 m 2 Boligareal Gedvad 5, st. th. 42 m 2 Boligareal Gedvad 5, 1. tv. 31 m 2 Boligareal Gedvad 5, 1. mf. 42 m 2 Boligareal Gedvad 5, 1.th. 42 m 2 Boligareal Gedvad 7, st. tv. 42 m 2 Boligareal Gedvad 7, st. mf. 42 m 2 Boligareal Gedvad 7, st. th. 31 m 2 Boligareal Gedvad 7, 1. tv. 42 m 2 Boligareal Gedvad 7, 1. mf. 42 m 2 Boligareal Gedvad 7, 1. th. 31 m 2 Boligareal Kælder 230 m 2 Sekundært areal Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 3.950.000 heraf grundværdi kr. 2.400.700 2
Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 17.05.2016 med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er omfattet af Gladsaxe Kommunes Kommuneplan. Partiel byplan nr. 16 er gældende for området. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 09.09.2016 01 lyst 30.04.1898 Dok om bebyggelse, benyttelse m.v. 02 lyst 17.03.1952 Byplanvedtægt Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Ifølge Danmarks Miljøportal af den 10.06.2016 er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 9.700.000 5.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 508.962 I alt kr. 508.962 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 41.339 I alt kr. 41.339 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 3
5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) Grundskyld, rottebekæmpelse og renovering kr. 62.593 Vand / Vandafledning El Vandafgift kr. 20.218 El og gas kr. 1.595 Renholdelse / Vicevært Vicevært og renholdelse kr. 79.500 Vedligeholdelse (i.h.t. lejelove) Regnskabskonto: BRL 18: Bolig 460 á kr. 80 kr. 36.800 Administration Administration kr. 45.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 10.395 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 256.101 Bemærkninger Der er ikke afsat til BRL 18 B pga. modregningsret i saldo. 5.4 Vedligeholdelseskonti Bindingskonto GI BRL 18 B pr. 30.06.2016 kr. -177.812 5.5 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift skøde kr. 59.860 Advokatsalær skøde kr. 35.000 Moms kr. 8.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 103.610 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 9.700.000 Handelsomkostninger anslået kr. 103.610 -Refusion depositum kr. 105.804 -Refusion forudbetalt leje kr. 76.326 Anslået kapitalbehov kr. 9.621.480 5.6 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. Budget kr. 550.300 - Driftsudgifter iht. Budget kr. 256.101 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 294.199 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 294.199 x 100 9.621.480 = 3,06% (anslået) 4
5.7 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 9.700.000 Kontantomregnet købesum kr. 9.700.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 59.860 Advokatsalær skøde kr. 35.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 8.750 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 9.803.610 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Bygninger kr. 3.423.906 Særlige installationer kr. 380.434 Grundens værdi kr. 5.895.660 Kontantomregnet købesum kr. 9.700.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 384.498 = kr. 15.380 Afskrivninger 1. år kr. 15.380 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.8 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 256.101 kr. 256.101 Udgifter i alt kr. 256.101 kr. 256.101 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 508.962 kr. 508.962 Lejeindtægter, anslåede kr. 41.339 kr. 41.339 1. år før afskrivning / skat kr. 294.199 kr. 294.199 Afskrivning 1. år, anslået kr. 15.380 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 278.819 Likviditet 1. år før skat kr. 294.199 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 61.340 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 232.859 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Tlf.: 3364 6500 5
FOTOS OG KORT 6
FOTOS OG KORT 7
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Boliglejer Gedvad 5, st.tv. Bolig 31 39.618 1.278 9.904 9.904 2 Boliglejer Gedvad 5, st.mf. Bolig 42 40.534 965 6.756 3.378 3 Boliglejer Gedvad 5, st.th. Bolig 42 40.534 965 6.756 3.378 4 Boliglejer Gedvad 5, 1.tv. Bolig 31 42.080 1.357 10.520 10.520 5 Boliglejer Gedvad 5, 1.mf. Bolig 42 40.534 965 3.378 6 Boliglejer Gedvad 5, 1.th. Bolig 42 45.547 1.084 7.591 3.796 7 Boliglejer Gedvad 7, st.tv. Bolig 42 44.470 1.059 11.118 11.118 8 Boliglejer Gedvad 7, st.mf. Bolig 42 40.534 965 6.004 4.955 9 Boliglejer Gedvad 7, st.th. Bolig Tomgang 31 41.339 1.334 10 Boliglejer Gedvad 7, 1.tv. Bolig 42 46.030 1.096 11.508 11.508 11 Boliglejer Gedvad 7, 1.mf. Bolig 42 87.000 2.071 21.750 7.250 12 Boliglejer Gedvad 7, 1.th. Bolig 31 42.080 1.357 10.520 10.520 Refunderede driftsudgifter I ALT 460 550.300 105.804 76.326 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 460 550.300 105.804 76.326 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 550.300 105.804 76.326 heraf faktisk 508.962 105.804 76.326 heraf anslået 41.339 0 0 8
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Boliglejer Nej Faktisk 2 Boliglejer Nej Faktisk 3 Boliglejer Nej Faktisk 4 Boliglejer Nej Faktisk 5 Boliglejer Nej Faktisk 6 Boliglejer Nej Faktisk 7 Boliglejer Nej Faktisk 8 Boliglejer Nej Faktisk 9 Boliglejer Nej Anslået 10 Boliglejer Nej Faktisk 11 Boliglejer Nej Faktisk 12 Boliglejer Nej Faktisk Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed Udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 Boliglejer 0 15.05.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Boliglejer 0 01.10.2004 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Boliglejer 0 01.01.2000 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Boliglejer 0 01.11.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Boliglejer 0 01.07.1985 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Boliglejer 0 01.07.2002 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Boliglejer 0 15.10.2013 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Boliglejer 0 15.06.1998 Lejer Udlejer Nej Nej 9 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 10 Boliglejer 0 15.05.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 11 Boliglejer 0 01.09.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 12 Boliglejer 0 15.01.2014 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 9