Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Sociale Forhold og Beskæftigelse Den 26. april 2010. Anlægsbevilling til opførelse af 16 almene boliger med servicearealer til voksne med fysisk og psykisk handicap i Andelssamfundet i Hjortshøj. Århus Kommune Sociale Forhold og Beskæftigelse Sociale Forhold og Beskæftigelse 1. Resume Århus Kommune og Andelssamfundet i Hjortshøj har i en årrække drøftet mulighederne for at etablere et bofællesskab for voksne med fysisk og psykisk handicap (udviklingshæmmede) i andelssamfundet. Tanken er, at det nye bofællesskab skal udgøre en integreret bogruppe i andelssamfundet. Byrådet meddelte den 17. december 2008 en anlægsbevilling til de indledende arbejder. I foråret 2009 besluttede Realdania at støtte projektet med et tilskud på 2,8 mio. kr. til udvikling, evaluering og formidling. På grundlag af støtten fra Realdania har der været gennemført et omfattende udviklingsarbejde og efterfølgende afholdt en totalentreprisekonkurrencen. Et nedsat dommerpanel med repræsentanter fra Århus Kommune, Realdania, Andelssamfundet, Udviklingshæmmedes Landsforening (ULF), Landsforeningen Evnesvages Vel (LEV) og to fagdommere har enstemmigt udpeget forslaget fra Allingåbro Totalbyg, hvortil er knyttet arkitektfirmaet Cubo og Force 4 samt ingeniørfirmaet Viggo Madsen, konkurrencens klart bedste. Panelet er samtidig overbevist om, at projektet vil kunne vise vejen for fremtidige bofællesskaber for udviklingshæmmede og deres inklusion i det omgivende samfund. Rådhuset 8100 Århus C M1/2007/02623-051 Sagsnummer M1/2007/02623 Sagsbehandler Jens Boye Nørgaard Telefon 8940 2000 Direkte telefon 8713 4178 Telefax 8940 3899 E-post oekonomibygninger@msb.aarhus.dk E-post direkte jeno@aarhus.dk www.aarhuskommune.dk Bofællesskabet med 16 boliger, fællesareal og serviceareal etableres i henhold til Lov om Almene Boliger. Etableringen af de 16 boliger kan medvirke til at realisere Århus Kommunes målsætning om at nedbringe ventelisten til bofællesskabspladser. I relation til Århus Kommunes handicappolitik vil Hjortshøj projektets særlige udformning og indhold medvirke til, at udviklingshæmmede får flere og nye valgmuligheder, når de skal vælge bolig og beskæftigelse. Projektet vil også vise, hvor-
ledes en frivillig organisation og en offentligt myndighed samarbejder om udvikling, etablering og løsning af sociale opgaver. Projektet vil både indholdsmæssigt, samarbejdsmæssigt og bygningsmæssigt kunne fungere som modelprojekt, hvorfra erfaringer kan anvendes i planlægningen af kommende byggerier. Byggeriet vil være klar til indflytning i slutningen af 2011. Byggeriet bliver opført således, at det indfrier byrådets målsætning om byggeri til lavenergiklasse 1. Den samlede anskaffelsessum for boligerne beløber sig til 24.304.000 kr. incl. moms og anlægsudgiften i forbindelse med servicearealerne beløber sig til 1.928.000 kr. excl. moms. Århus Kommunes nettoudgift på 2.937.000 kr. til projektet finansieres via de afsatte midler på Reserven til boliger og servicearealer til voksne med fysiske og psykiske handicap. 2. Beslutningspunkter At 1) opførelsen af 16 almene boliger med en samlet anskaffelsessum på 24.304.000 kr. incl. moms for boligdelen og tilhørende servicearealer med en anlægsudgift på 1.928.000 kr. excl. moms gennemføres, samt at der gives tilsagn til skema A, og at anskaffelsessummen på skema B niveau godkendes At 2) den tidligere meddelte bevilling til indledende arbejder på 1.434.000 kr. til boligdelen forhøjes med 22.870.000 kr., således at der meddeles en samlet anlægsbevilling på 24.304.000 kr. incl. moms til boligdelen og en anlægsbevilling på 1.928.000 kr. excl. moms til servicearealdelen samt en anlægsindtægtsbevilling på 640.000 kr. svarende til servicearealtilskud At 3) der til udvikling, evaluering og formidling meddeles en anlægsbevilling på 2.800.000 kr. og en anlægsindtægtsbevilling på 2.800.000 kr. svarende til tilskuddet fra Realdania At 4) der svarende til ovenstående bevillinger afsættes rådighedsbeløb på investeringsoversigten i faste priser som anført i tabel 4-6 At 5) den kommunale nettoudgift på 2.937.000 kr. trækkes fra de afsatte midler på Reserven til almene boliger og servicearealer At 6) der optages lån i Kommunekredit på 91 % af anskaffelsessummen svarende til 21.786.000 kr. Side 2 af 10
3. Baggrund Århus Kommune og Andelssamfundet i Hjortshøj har i en årrække drøftet mulighederne for at etablere et bofællesskab for udviklingshæmmede i andelssamfundet. Tanken er, at det nye bofællesskab skal udgøre en integreret bogruppe i andelssamfundet. Planlægningen af byggeriet har været sat i bero i en periode, idet man skulle afvente lokalplanlægningen for området. Lokalplanlægningen blev afsluttet med Århus Byråds godkendelse af Lokalplan nr. 715. Byrådet meddelte den 17. december 2008 en anlægsbevilling til de indledende arbejder. I foråret 2009 besluttede Realdania at støtte projektet med et tilskud på 2,8 mio. kr. til udvikling, evaluering og formidling. På grundlag af støtten fra Realdania har der været gennemført et omfattende udviklingsarbejde, der bl.a. har omfattet afholdelse af en workshop med deltagelse af brugere, organisationer og fagpersoner. Udviklingsarbejdet resulterede i et byggeprogram og flere visionspapirer Wimby (Welcome in my Backyard) - der dannede grundlag for den efterfølgende totalentreprisekonkurrence. Totalentreprisekonkurrencen omfattede opførelse af 16 almene boliger med fællesareal og serviceareal. Konsortierne skulle samtidig skitsere og give tilbud i form af en option på opførelse af værksteds/landbrugsbygninger. Andelssamfundet planlægger efterfølgende selv at opføre disse bygninger i det omfang, andelssamfundet kan tilvejebringe fondsmidler. Efter en prækvalifikationsrunde i efteråret 2009 blev der prækvalificeret 5 konsortier, som fik til opgave at komme med deres bud på løsning af opgaven indenfor den økonomiske ramme. Totalentreprisekonkurrencen var opdelt i to faser, hvor tildelingskriterierne var det økonomisk mest fordelagtige tilbud med underkriterierne: Konkurrenceforslag, inklusion, pris, bæredygtighed og energiramme samt organisation og kompetencer. Tre af tilbuddene var ikke konditionsmæssige, idet de betingede sig at opførsel af værksteds/landbrugsbygninger blev en del af kontrakten. Der var nedsat et dommerpanel med repræsentanter fra Århus Kommune, Realdania, Andelssamfundet, Udviklingshæmmedes Landsforening (ULF), Landsforeningen Evnesvages Vel (LEV) og to fagdommere. Efter afslutning af fase 2 har dommerpanelet enstemmigt udpeget forslaget fra Allingåbro Totalbyg, hvortil er knyttet arkitektfirmaet Cubo og Force 4 samt ingeniørfirmaet Viggo Madsen. Side 3 af 10
Det er dommerpanelets opfattelse, at vinderprojektet indfrier de opstillede forventninger både hvad angår arkitektur, inklusion og bæredygtighed og man indstiller projektet som konkurrencens klart bedste. Man er samtidig overbevist om, at projektet vil kunne vise vejen for fremtidige bofællesskaber for udviklingshæmmede og deres inklusion i det omgivende samfund. Byggeriet er et led i realiseringen Århus Kommunes udbygningsplan for bofællesskaber. Byrådet har planlagt og afsat anlægsmidler til i alt 144 almene boliger med servicearealer til personer med fysisk og psykisk handicap i årene 2004-2011. Midlerne er afsat på Reserven. Med godkendelse af byggerierne i Skødstrup og Hjortshøj har Byrådet nu primo 2010 godkendt opførelse af 106 boliger indenfor rammen på 144 boliger. Bofællesskabet etableres i henhold til Lov om Almene Boliger som 16 almene boliger med tilknyttede servicearealer. De kommende beboere vil være udviklingshæmmede, som har et funktionsniveau, der muliggør, at de kan indgå i fællesskabet i andelssamfundet. Beboerne skal kunne klare at bo i egen bolig uden døgndækning. Ligeledes skal de kunne fungere i forskellige beskyttede arbejdsfunktioner og undervisningssituationer. Andelssamfundet er placeret i udkanten af Hjortshøj. Samfundet består af såvel ejer som andels og lejeboliger fordelt indtil videre på 8 bo- grupper, hvoraf den ene gruppe er de 16 boliger til udviklingshæmmede. Andelssamfundet startede i 1990. Ideen bygger på et socialt og økologisk bæredygtigt grundlag. I dag bor 200 voksne og børn i andelssamfundet. Siden 2001 har en arbejdsgruppe i Andelssamfundet arbejdet med at planlægge levefællesskabet for udviklingshæmmede i andelssamfundet. Vægten er lagt på inklusionstankegangen, som signalerer rummelighed og social integration. De nye beboere vil blive inddraget i andelssamfundets daglige gøremål på lige fod med andre beboere og afhængig af den enkeltes behov og ønsker. De frivillige i Andelssamfundet i Hjortshøj har ydet et stort arbejde med at udvikle projektet, og projektets realisering vil være et eksempel på et vellykket samarbejde mellem frivillige organisationer og offentlige myndigheder om løsning af sociale opgaver. Side 4 af 10
4. Den forventede effekt Etableringen af de 16 boliger kan medvirke til at realisere Århus Kommunes målsætning om at nedbringe ventelisten til bofællesskabspladser. Dermed er boligerne også et led i kommunens strategi om at kunne tilbyde udviklingshæmmede et relevant tilbud i lokalområdet indenfor Århus Kommune. I relation til Århus Kommunes handicappolitik vil Hjortshøj projektets særlige udformning og indhold medvirke til, at udviklingshæmmede får flere og nye valgmuligheder, når de skal vælge bolig og beskæftigelse. Her bliver der mulighed for at bo anderledes og indgå i et større bomæssigt levefællesskab og evt. også arbejdsfællesskab. Samtidig betyder boligernes placering i andelssamfundet gode muligheder for inklusion. Projektet vil også vise, hvorledes en frivillig organisation og en offentligt myndighed samarbejder om løsning af sociale opgaver. Projektet vil både indholdsmæssigt, samarbejdsmæssigt og bygningsmæssigt kunne fungere som modelprojekt, hvorfra erfaringer kan anvendes i planlægningen af kommende byggerier. 5. De planlagte ydelser Ved at realisere vinderprojektet vil man i stort omfang leve op til de målsætninger, der er opstillet i byggeprogrammet vedrørende inklusion og integration, identitet, flexibilitet, æstetik, fællesskab og bæredygtighed. Arealmæssigt er de 16 boliger incl. fællesareal på 1040 m2. Den enkelte bolig er 65 m2 brutto, hvoraf de 55 m2 ligger i selve boligen. Hertil kommer et serviceareal på 110 m2 til det tilknyttede personale. Vinderprojektet er udformet som en lille by af fritliggende huse samlet omkring et indre gårdrum, hvor fælleshuset er placeret som et langstrakt og delvist nedgravet anlæg. Den nedbrudte bygningsskala harmonerer overbevisende med de omgivende bebyggelser og boliger, og fælleshuset udtrykker ambitionen om et liv i fællesskab men også med plads til individualitet. Ligeledes er det åbent og inviterende for det øvrige andelssamfund. Boligerne fremstår som enkelt- eller dobbelthuse. Facadebeklædningen er i træ med varierende overfladebehandling, hvilket gør, at den enkelte bolig kan aflæses i helheden. Alle boliger har adgang fra det fælles gårdrum. Boligplanen er klassisk med en separat entré, der Side 5 af 10
giver adgang til et kombineret køkken og stue. Herfra er der adgang til soveværelse og bad. Køkken og stue har loft til kip og med ovenlys. Fælleshuset kan ses fra alle boliger. Fælleshuset med dets torve vil være samlingspunktet for samvær og fælles aktiviteter, og det vil indgå i et samspil med det øvrige andelssamfund og allerede eksisterende fælleshuse. I forlængelse af fælleshuset findes personalefaciliteter, og 4 af boligerne har en lidt tættere tilknytning til personaledelen. Det er dommerpanelets opfattelse, at byggeriet vil kunne vise vejen for fremtidige bofællesskaber for udviklingshæmmede og deres inklusion i det omgivende samfund. Byggeriet bliver opført således, at det indfrier byrådets målsætning om byggeri til lavenergiklasse 1. Som anført indeholdt konkurrencen også skitser til værksted/landbrugsbygninger, som Andelssamfundet planlægger at realisere i det omfang, der kan skaffes økonomiske midler hertil. Værkstedsbygningerne er udformet som et ensemble af mindre huse samlet omkring tre gårdrum og får således nærmest karakter af en værkstedsby. Ligeledes får rummet mellem husene karakter af et mødested mellem brugere og beboere. 6. Organisering af indsatsen I det videre forløb skal der frem til medio efterår 2010 ske en nærmere projektering i et samarbejde mellem den vindende entreprenør og dennes rådgivere samt Århus Kommune, kommunens bygherrerådgiver samt byggegruppen. Byggeriet vil være klar til indflytning i slutningen af 2011. Anlægsprojektet var forelagt Handicaprådet i september 2008 forud for Byrådets behandling af indstillingen om anlægsbevilling til de indledende arbejder. Handicaprådet tilkendegav i høringssvaret, at man ser det som et meget spændende og visionært projekt, og at de bakker den indstillede anlægsbevilling op. Derudover havde handicaprådet nogle spørgsmål til det konkrete projekt, som blev besvaret i notat af 17. november 2008 (vedlagt daværende indstilling), og som er indgået i det videre planlægningsarbejde. Når det nye tilbud sættes i drift planlægges med, at det organisatorisk indplaceres under Bocenter Nord, og at der bliver tale om en vis samdrift med det kommende og geografisk nærtliggende tilbud i Skøds- Side 6 af 10
trup. Denne organisering betyder, at man kan bevare de små enheder og samtidig høste fordelene ved samdrift/stordrift. For så vidt angår værkstedsdelen eller landbrugsdelen så vil Andelssamfundet forsøge at realisere vinderprojektets forslag ved at søge fonde om midler til anlægsøkonomien. 7. Konsekvenser for ressourcer Anskaffelsessummen for boligerne er forhøjet i forhold til den sum som blev fremlagt i forbindelse med bevillingen til de indledende arbejder. Dette skyldes, at det statsligt udmeldte rammebeløb er forhøjet, og at der er indført et energitillæg, samt at reglerne for beboernes betaling er ændret, således det højere rammebeløb og dermed anskaffelsessum - giver en nogenlunde uændret husleje. Anlægsudgiften i forbindelse med realisering af vinderprojektet holder sig indenfor det samlede anlægsbudget, som er opstillet for projektet på grundlag ovennævnte statslige rammebeløb. Den kommunale nettoudgift i forbindelse realisering af projektet afholdes ved træk på de midler som er afsat på Reserven til i alt 144 boliger med servicearealer til voksne med fysisk og psykisk handicap. 7.1 Anlægsudgifter og bevillinger Bevilling (anskaffelsessum) til boliger. Den samlede anskaffelsessum og dermed bevilling til boligdelen vil beløbe sig til 24.305.000 kr. Anskaffelsessummen er beregnet på grundlag af en boligstørrelse incl. fællesareal på 65 m2 samt den udmeldte max. ramme for ældreboliger på 22.470 kr. /m2 plus et energitillæg på 900 kr. /m2. Tabel 1. Bevilling og anskaffelsessum for boligdelen I 1.000 kr., incl. moms og løbende priser Tidligere meddelt anlægsbevilling 1.434 Behov for yderligere anlægsbevilling 22.870 Anlægsbevilling ialt 24.304 Som det fremgår af tabel 1 har Byrådet tidligere meddelt en anlægsbevilling på 1.434.000 kr. til indledende arbejder. Denne bevilling foreslås nu forhøjet med 22.870.000 til i alt 24.304.000 kr. incl. moms. Bevilling til servicearealer. Side 7 af 10
Den samlede udgift til servicearealer i forbindelse med boligerne vil beløbe sig til 1.928.000 kr. Udgiften baserer sig på 110 m2 og en udgift på 17.525 kr./m2. Tabel 2. Bevilling til servicearealdelen I 1.000 kr. excl. moms og løbende priser Anlægsbevilling til servicearealer 1.928 Anlægsindtægtsbevilling til servicearealtilskud -640 Som det fremgår af tabel 2 foreslås meddelt en anlægsbevilling på 1.928.000 kr. excl. moms til opførelse af servicearealer. Staten yder et servicearealtilskud på 40.000 kr. pr. bolig, og derfor foreslås endvidere meddelt en anlægsindtægtsbevilling på 640.000 kr. Bevilling til udvikling, evaluering og formidling. Realdania giver et tilskud til udvikling, evaluering og formidling af projektet på 2,8 mio. kr. På den baggrund foreslås meddelt en bevilling til såvel udgiften som indtægten på 2,8 mio. kr., jf. tabel 3 nedenfor. Tabel 3. Bevilling til udvikling, evaluering og formidling (Realdania) I 1.000 kr. og løbende priser Anlægsbevilling til udvikling, evaluering og formidling 2.800 Anlægsindtægtsbevilling til udv., eva. Og formidling -2.800 7.2 Rådighedsbeløb og finansiering I nedenstående tabel 4 er vist hvorledes bevillingen til boliger finansieres ved afsættelse af rådighedsbeløb på i alt 23.941.000 kr. i faste priser (2010 niveau), samt hvorledes disse rådighedsbeløb tilvejebringes Tabel 4. Afsættelse af rådighedsbeløb og tilvejebringelse af rådighedsbeløb til boligdelen. I 1.000 kr. og 2010 priser Før 10 2010 2011 Ialt Forslag til rådighedsbeløb: Tidligere afsat 1.457 Behov for yderligere afsættelse 10.000 12.484 Rådighedsbeløb i alt 1.457 10.000 12.484 23.941 Forslag til tilvejebringelse af rådighedsbeløb: 91 % låneoptagelse 2 % beboerindskud 21.786 479 Side 8 af 10
7 % indskud af kommunal 1.676 grundkapital via træk på de afsatte midler på Reserven Finansiering i alt 23.941 På tilsvarende vis er der i tabel 5 vist, hvorledes bevillingen til servicearealer finansieres ved afsættelse af rådighedsbeløb på i alt 1.901.000kr. i faste priser (2010 niveau) og et rådighedsbeløb svarende til servicearealtilskuddet samt hvorledes disse rådighedsbeløb tilvejebringes. Tabel 5. Afsættelse af rådighedsbeløb og tilvejebringelse af rådighedsbeløb til servicearealdelen I 1.000 kr. og 2010 priser 2010 2011 Ialt Forslag til rådighedsbeløb: Udgift til serviceareal Servicearealtilskud 400 1.501-640 1.901-640 I alt netto 1.261 Forslag til tilvejebringelse af rådighedsbeløb: Træk på de afsatte midler på 1.261 Reserven Finansiering i alt 1.261 Endelig er der i tabel 6 vist forslag til rådighedsbeløb i forbindelse med tilskuddet fra Realdania, hvor der svarende til anlægsbevillingen på 2,8 mio. kr. og anlægsindtægtsbevillingen på 2,8 mio. kr. foreslås afsat rådighedsbeløb af samme størrelse. Tabel 6. Rådighedsbeløb i forbindelse med tilskud fra Realdania I 1.000 kr. 2010 Rådighedsbeløb til udvikling, evaluering og formidling 2.800 Rådighedsbeløb til udvikling, evaluering og formidling -2.800 Efter aftale med Borgmesterens Afdeling skal det bemærkes, at rådighedsbeløb og anskaffelsessum i overensstemmelse med gældende instruktion i udgangspunktet ikke stemmer overens. Der er alene tale om en teknisk difference, idet der foretages løbende prisfremskrivning af rådighedsbeløbet fra år til år mens anskaffelsessummen angiver Side 9 af 10
den samlede udgift over alle årene inkl. den forventede prisfremskrivning. Når projektet afsluttes vil der således være overensstemmelse mellem rådighedsbeløb og anskaffelsessum. 7.3 Husleje Den foreløbige husleje for en bolig på 65 m2 brutto er beregnet til ca. 6.400 kr. pr. mdr. Hertil kan der ydes boligsikring på op til 2.600 kr. pr. mdr. 7.4 Driftsudgifter De 16 nye boliger i Andelssamfundet i Hjortshøj indgår i Driftsområdet Voksenhandicaps Udviklingsplan for området. Driftsudgifterne i forbindelse med pladserne vil blive finansieret indenfor Socialforvaltningens budget via omfordeling og salg af pladser indenfor området. Hans Halvorsen / Erik Kaastrup-Hansen Bilag Bilag 1: Rådighedsbeløb, sagsnr. T-10-105-001(Vedlagt originalsagen/-elektronisk) Bilag 2: Anlægsbevilling, sagsstyringsnr. AB-08-105-53230-081, AB- 10-105-0251801, AB-08-105-025131401 samt AB-09-105-0251805 Bilag 3: 2 skitser og 1 oversigtskort fra vinderprojektet. Tidligere beslutninger Byrådsbeslutning af 17. december 2008 vedr. anlægsbevilling til indledende arbejder i forbindelse med opførelse af kommunalt bofællesskab til udviklingshæmmede i Andelssamfundet i Hjortshøj Side 10 af 10