Boligudlejningsejendom Sag 24897 TIL SALG Odense SV - Bakketoppen 46-60 Opdelt i ejerlejligheder 4 dobbelthuse med 8 boliger Alle boliger har egen carport, have og fliseterrasse Kontantpris kr. 12.500.000 1. års nettoafkast % 5,04 Etageareal m 2 836
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: 4 dobbelthuse med 8 boliger. Boligerne er fuldt udlejede og fordelt på 4 boliger på 109 m² og 4 boliger á 100 m². Ejendommen er beliggende i Odense SV, i det populære Bellinge. Ejendommen er beliggende i roligt beboelsesområde, med kort afstand, til indkøb, skole, pasningsmuligheder, motorvejstilkørsel, men også tæt på Odense midtby, ca. 10 km til Rådhuspladsen. Husene er opført i gule mursten, med termovinduer, taget er sorte cementtagsten med hældning, der er zinktagrender og matchende postkasse ved hver bolig. Alle boliger har egen carport opført i mørkt træ, egen have og fliseterrasse. Foran boligerne er der befæstet med SF-sten på kørebane og belægningen i carporten. Ejendommens samlede indtryk er meget positivt, og standen er god. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Matr.nr. Bakketoppen 46-60, 5250 Odense SV 12 EU Bellinge By, Bellinge 12 ET Bellinge By, Bellinge 12 ES Bellinge By, Bellinge 12 ER Bellinge By, Bellinge 12 EQ Bellinge By, Bellinge 12 EP Bellinge By, Bellinge 12 EO Bellinge By, Bellinge 12 EN Bellinge By, Bellinge 12 EM Bellinge By, Bellinge KOMMUNE: Odense OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 2010-2011 AREALER: Grundareal 3.002 m 2 heraf vej 376 m 2 Bebygget areal 1.012 m 2 Boligareal 836 m 2 Etageareal i alt 836 m 2 Sekundære arealer 176 m 2 Sagsnr. 24897/141023 Side 2 af 18
2.1 BYGNINGSSPECIFIKATION Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 2011 Bebygget areal 131 m 2 Sekundære arealer 22 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Bakketoppen 46 - bolig 109 m 2 Boligareal Nej Bakketoppen 46 - carport 17 m 2 Sekundært areal Nej Bakketoppen 46 - udhus 5 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 2010 Bebygget areal 122 m 2 Sekundære arealer 22 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Bakketoppen 48 - bolig 100 m 2 Boligareal Nej Bakketoppen 48 - carport 17 m 2 Sekundært areal Nej Bakketoppen 48 - udhus 5 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 2010 Bebygget areal 122 m 2 Sekundære arealer 22 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Bakketoppen 50 - bolig 100 m 2 Boligareal Nej Bakketoppen 50 - carport 17 m 2 Sekundært areal Nej Bakketoppen 50 - udhus 5 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 2010 Bebygget areal 122 m 2 Sekundære arealer 22 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Bakketoppen 52 - bolig 100 m 2 Boligareal Nej Bakketoppen 52 - carport 17 m 2 Sekundært areal Nej Bakketoppen 52 - udhus 5 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 5 BBR-bygningsnr. 5 Opført / ombygget år 2010 Bebygget areal 122 m 2 Sekundære arealer 22 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Bakketoppen 54 - bolig 100 m 2 Boligareal Nej Bakketoppen 54 - carport 17 m 2 Sekundært areal Nej Bakketoppen 54 - udhus 5 m 2 Sekundært areal Nej Sagsnr. 24897/141023 Side 3 af 18
Bygning nr. 6 BBR-bygningsnr. 6 Opført / ombygget år 2010 Bebygget areal 131 m 2 Sekundære arealer 22 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Bakketoppen 56 - bolig 109 m 2 Boligareal Nej Bakketoppen 56 - carport 17 m 2 Sekundært areal Nej Bakketoppen 56 - udhus 5 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 7 BBR-bygningsnr. 7 Opført / ombygget år 2010 Bebygget areal 131 m 2 Sekundære arealer 22 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Bakketoppen 58 - bolig 109 m 2 Boligareal Nej Bakketoppen 58 - carport 17 m 2 Sekundært areal Nej Bakketoppen 58 - udhus 5 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 8 BBR-bygningsnr. 8 Opført / ombygget år 2010 Bebygget areal 131 m 2 Sekundære arealer 22 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Bakketoppen 60 - bolig 109 m 2 Boligareal Nej Bakketoppen 60 - carport 17 m 2 Sekundært areal Nej Bakketoppen 60 - udhus 5 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. OFFENTLIG VURDERING: År 2013 Ejendomsværdi kr. 11.200.000 heraf grundværdi kr. 1.848.100 Ejendommen er ikke under omvurdering. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. Sagsnr. 24897/141023 Side 4 af 18
VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som offentlig. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Området, hvor ejendommen er beliggende, er omfattet af lokalplan nr. 6-652. Der gælder følgende bestemmelser for området: Anvendelse: Lokalplanområdet udlægges til åben/tæt/lav boligbebyggelse. Inden for lokalplanområdet må der indrettes og drives en sådan form for virksomhed, der almindeligvis kan udføres i boligområder, under forudsætning af - at virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den enkelte ejendom - at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke ændres - at virksomheden drives af den, der bor i ejendommen - at virksomheden ikke giver anledning til forurening af grundvandet Byggemulighed: Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Bebyggelsesprocent for et ubebygget areal - storparcel - under ét ved ny bebyggelse må ikke overstige 25. Der må bebygges i 1-1 1/2 etage. Det vil sige, at bebyggelsen må opføres i op til én etage med udnyttelig tagetage. Tæt/lav boligbebyggelse må kun opføres efter en samlet plan for det enkelte område. Bebyggelsesplan for tæt/lav boligbebyggelse skal udformes så grunden omkring den enkelte bolig i gennemsnit er 300 m². Den enkelte boliggrund i en tæt/lav bebyggelse må her tillige ikke bebygges med mere end 50%, medmindre dette er med til at tilføje bebyggelsen mere oplevelsesrig og varieret arkitektur og kvalitet. SERVITUTTER: 1985: Dok. om fjernvarme/anlæg m.v. 2006: Lokalplan nr. 6-652. 2008: Dok. om bebyggelsesplan m.v. 2013: Deklaration om vandledninger. TILBUDSPLIGT: Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen er opdelt i ejerlejligheder. Sagsnr. 24897/141023 Side 5 af 18
4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND og VARME: El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra privat, alment vandværk. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Lejerne betaler el, vand og varme direkte til forsyningsselskaberne. 5. MILJØFORHOLD Ejendommen er ikke registreret som forurenet eller muligt forurenet. Området, som ejendommen er beliggende i, er af kommunen undtaget fra områdeklassificering som lettere forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr. 12.500.000 6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt boliglejemål kr. 751.200 I alt kr. 751.200 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. Sagsnr. 24897/141023 Side 6 af 18
6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2014) kr. 34.317 GRUNDEJERFORENING kr. 8.000 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 16.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 33.440 ADMINISTRATION Administration kr. 24.000 FORSIKRINGER Præmie årligt - anslået kr. 9.300 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 125.057 6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 38.330 Advokatsalær - skøde kr. 63.000 Moms kr. 15.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 117.080 KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 12.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 117.080 -Refusion depositum kr. 182.100 Anslået kapitalbehov kr. 12.434.980 6.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 751.200 - Driftsudgifter iht. budget kr. 125.057 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 626.143 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 626.143 x 100 12.434.980 = 5,04% (anslået) Sagsnr. 24897/141023 Side 7 af 18
6.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 12.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 12.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 38.330 Advokatsalær skøde kr. 63.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 15.750 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 12.617.080 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 9.393.750 Særlige installationer kr. 1.043.750 Grundens værdi kr. 2.062.500 Kontantomregnet købesum kr. 12.500.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 1.053.526 = kr. 42.141 Afskrivninger 1. år kr. 42.141 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 125.057 kr. 125.057 Udgifter i alt kr. 125.057 kr. 125.057 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 751.200 kr. 751.200 1. år før afskrivning / skat kr. 626.143 kr. 626.143 Afskrivning 1. år, anslået kr. 42.141 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 584.002 Likviditet 1. år før skat kr. 626.143 Skattevirkning ved skatteprocent på 25% kr. 146.000 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 480.143 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Sagsnr. 24897/141023 Side 8 af 18
7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. sal 5000 Odense C Att.: Morten Rasmussen, erhvervsmægler, diplomvaluar, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 2343 1877, e-mail: mss@nybolig.dk Sagsnr. 24897/141023 Side 9 af 18
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. 24897/141023 Side 10 af 18
Sagsnr. 24897/141023 Side 11 af 18
Sagsnr. 24897/141023 Side 12 af 18
Sagsnr. 24897/141023 Side 13 af 18
Sagsnr. 24897/141023 Side 14 af 18
Sagsnr. 24897/141023 Side 15 af 18
Sagsnr. 24897/141023 Side 16 af 18
Lejemålsoversigt Ejendommen: Bakketoppen 46-60, 5250 Odense SV LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 01.01.2014 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti 1 Mette Christiansen 46 Bolig 109 98.400 903 23.700 2 Steffie Kristensen 48 Bolig 100 91.200 912 21.900 Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 3 Anders Thybo Nielsen 50 Bolig 100 91.200 912 21.900 4 Anette Schmidt 52 Bolig 100 91.200 912 22.200 5 Rene Thokills 54 Bolig 100 91.200 912 22.800 6 T.H. Therkelsen 56 Bolig 109 91.200 837 22.200 7 Sanne Minck 58 Bolig 109 98.400 903 23.700 8 Jan Hansen 60 Bolig 109 98.400 903 23.700 I ALT 836 751.200 182.100 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 836 751.200 182.100 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 751.200 182.100 heraf faktisk 751.200 182.100 heraf anslået 0 0 Sagsnr. 24897 Side 17 af 18
REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Mette Christiansen Nej Faktisk Nej 2 Steffie Kristensen Nej Faktisk Nej 3 Anders Thybo Nielsen Nej Faktisk Nej 4 Anette Schmidt Nej Faktisk Nej 5 Rene Thokills Nej Faktisk Nej 6 T.H. Therkelsen Nej Faktisk Stiger med kr. 100 pr. måned hvert år d. 01.01 7 Sanne Minck Nej Faktisk Stiger med kr. 100 pr. måned hvert år d. 01.01 01.01.2014 01.01.2015 Nej 01.01.2014 01.01.2015 Nej 8 Jan Hansen Nej Faktisk Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Mette Christiansen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Steffie Kristensen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Anders Thybo Nielsen 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Anette Schmidt 0 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Rene Thokills 0 Lejer Udlejer Nej Nej 6 T.H. Therkelsen 0 15.01.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Sanne Minck 0 01.02.2011 Lejer Udlejer Nej Nej 8 Jan Hansen 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sagsnr. 24897 Side 18 af 18