Notat NIRAS A/S Åboulevarden 80 Postboks 615 DK-8100 Århus C Telefon 8732 3232 Fax 8732 3200 E-mail niras@niras.dk Hotel og offentligt grønt område ved Klintegården, Kalundborg kommune CVR-nr. 37295728 Tilsluttet F.R.I Planlægningsmæssige og turistpolitiske bindinger og begrundelser 10. oktober 2008 Beskrivelse af projektet Projektforslaget indeholder en terrasseret bebyggelse i 1-2 plan med hotelafsnit nærmest kysten. Bag dette ligger fritliggende ferielejligheder samt et mellemliggende fællesafsnit med restaurant, svømmebassin og andre fællesfaciliteter. Hotelkomplekset omfatter i alt 8.140 bruttoetagemeter og et bebygget areal på 6.400 m 2. Bebyggelsens hovedafsnit er orienteret mod Kalundborg Fjord. Bygnings-profilet er forholdsvis lavt og følger det skrånende terræn. For så vidt angår placering, højde, materialer mv. skal dette iht. fredningskendelsen for området fastlægges i en lokalplan i overensstemmelse med fredningskendelsen og således efter overenskomst med fredningsnævnet. Den eksisterende Klintegården forudsættes nedrevet, idet den er stærkt forfalden. Desuden omfatter projektet en forbedret sti og trappe til stranden. Planlægning i kystnærhedszonen Ifølge planloven ( 5 a) gælder det for planlægning i kystnærhedszonen, at der kun må inddrages nye arealer i byzone og planlægges for anlæg i landzone, såfremt der er en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær lokalisering. H:\polweb\bilag25-2.doc
2 Kystnærhedszonen har ved Klintegården en konkret afgrænsning, der undtager projektområdet fra kystnærhedszonen, hvorfor en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse ikke skal tilvejebringes for feriecenterbebyggelsen og den tilhørende parkering. Derimod ligger den forbedrede adgang til stranden i kystnærhedszonen. Den ændrede adgang til kysten og dermed øget mulighed for offentligehedens rekreative anvendelse af stranden og de øvrige arealer kan begrunde etableringen i kystnærhedszonen. Turistpolitiske overvejelser Planloven anfører (stadig i 5 a), at det For planlægningen i kystnærhedszonen gælder ( ) at ferie- og fritidsanlæg skal lokaliseres efter sammenhængende turistpolitiske overvejelser, og kun i forbindelse med eksisterende bysamfund eller større ferie- og fritidsbebyggelser. Klintegårdsarealet ligger mellem to sommerhusområder, der begge er bebygget ned til den gamle 100 meters strandbyggelinie. M.h.t. turistpolitiske overvejelser af betydning for projektet kan det oplyses, at projektet er i overensstemmelse med den turistpolitiske redegørelse for Kalundborg Kommune (der indgår som et grundlag for den kommende kommuneplan). Den turistpolitiske redegørelse fastlægger overordnede strategier og planer for udvikling af turismen i kommunen, ligesom den fungerer som beslutningsgrundlag for konkrete sager som Klintegårdssagen. Den turistpolitiske redegørelse rummer følgende hovedtræk: Kalundborg Kommunes turistmæssige styrker / potentialer ligger især i a) et godt grundlag for udvikling af erhvervsturisme (i kraft af byens trafikale beliggenhed og flere store virksomheder), og b) en enestående kystnatur og gode (om ikke på alle punkter tidssvarende) faciliteter for kystferieturisme, herunder relativt mange og veldrevne campingpladser med stor samlet kapacitet. Svagheder / trusler er en for ringe overnatningskapacitet i andre overnatningsformer især i hotelsektoren - og manglen på større attraktioner, der kan trække et større publikum til kommunen og fungere som fyrtårne for hele den lokale turistindustri. Strategi for udvikling af turismen i Kalundborg Kommune har to overordnede fokuspunkter eller hovedmål: a) Udvikling af erhvervsturismen; og b) (Videre-) udvikling af kystferieturismen. H:\polweb\bilag25-2.doc 2
3 Begge hovedmål forudsætter, at der kan tilvejebringes de for de to delstrategier nødvendige overnatningstilbud og infrastrukturer. Hvis potentialerne for erhvervsturisme skal kunne udnyttes, skal overnatningskapaciteten på hotelområdet udvides, i første omgang indenfor regionplanens retningslinier for sengeantal. Det vil dog sandsynligvis også blive nødvendigt at bede om en udvidelse af denne ramme. Hvis kystferieturismen skal videreudvikles, er der behov for højkvalitets overnatningstilbud, der kan supplere de nu dominerende overnatningsformer camping og feriehuse. Klintegårdsprojektet vil kunne styrke kommunens turismestrategi på begge hovedmål. Meget få hoteller og feriecentre er enten rene konferencesteder eller rene feriehoteller; langt de fleste kombinerer de to produkter, som jo også passer godt sammen, fordi de har tyngdepunkt på forskellige tidspunkter på året. Klintegårdsprojektets udformning og placering gør det velegnet til begge formål. En attraktiv, naturmæssig beliggenhed tæt på byen og det overordnede vejnet er en klar styrke for konferencecenter-funktionen. Og beliggenheden ned til kysten med grønne områder, strand og mulighed for badning og andre frilufts- og maritime aktiviteter, samt tæthed til regionens største naturattraktion Røsnæs, er en lige så klar styrke for feriehotel-funktionen. Projektets offentlige arealer og stier har også væsentlig betydning for kystferiekonceptet, som forudsætter, at det faktisk når man færdes i kommunen er muligt at opleve kystens nærhed, og med jævne mellemrum at kunne komme ned til den. Zonestatus Området ligger i landzone og forventes at forblive beliggende i landzone. Fredning Området er omfattet af en fredning, der dog som nævnt herover muliggør etablering af det konkrete feriecenterprojekt. H:\polweb\bilag25-2.doc 3
4 Fredningens formål er at bevare områdets karakter og sikre dets anvendelse til rekreativt formål for almenheden gennem bestemmelser om arealets anvendelse, bebyggelse og udstykning samt om anlæg af veje, stier og parkeringsarealer og om beplantning. Fredningen giver mulighed for, at der på nærmere angivne arealer kan opføres et hotel med tilhørende faciliteter (hotellejligheder, restauration, cafeteria, svømmebassin, parkeringsareal mv.). I forbindelse med fredningssagen er det således fundet uproblematisk med et feriecenter i området. Regionplan 2005-2016 - Feriehoteller Regionplan 2005 har udlagt en række konkrete områder til feriehoteller. Der er desuden mulighed for etablering af feriehoteller i by- og sommerhusområder. Klintegårdsprojektet er ikke beliggende i byeller sommerhusområde og er således ikke optaget i regionplanen med en konkret retningslinie. Regionplanen åbner dog i redegørelsen vedr. feriehoteller mulighed for, at der pba. et regionplantillæg (kommuneplantillæg efter kommunalreformen) kan udlægges snævert afgrænsede områder til yderligere feriehoteller uden for byområder og sommerhusområder, når der er vægtige grunde til, at det ikke kan placeres i regionplanens byområder eller sommerhusområder. Der skal derfor udarbejdes retningslinier for Feriecentret i et kommuneplantillæg, før det kan realiseres. Regionplanen opstiller en generel retningslinie for etablering af hotelsenge uden for byområderne. Gl. Kalundborg Kommune er i Regionplan 2005 tildelt en ramme på 194 sengepladser i planperioden 2005-2017. Feriecentret omfatter ca. xx sengepladser og for gl. Kalundborg Kommune resterer en uudnyttet ramme på xx sengepladser. Som anført ovenfor gælder det, at hvis Kalundborg kommunes store potentialer for erhvervsturisme skal kunne udnyttes, skal overnatningskapaciteten udvides, ikke mindst på hotelområdet. Etablering af det nye hotel med i alt ca. xx senge kan ske inden for rammen for sengepladser i regionplan 2005. Det skal dog nævnes, at det sandsynligvis på sigt vil blive nødvendigt at søge denne ramme udvidet. H:\polweb\bilag25-2.doc 4
5 Regionplan 2005-2016 - Landskabsområde Området ligger i regionplanens landskabsområde. Landskabsområder indeholder værdifulde, bevaringsværdige landskaber og kulturhistoriske værdier. I følge retningslinien for landskabsområder bør nye tekniske anlæg og bebyggelser, der ikke tjener jordbrugserhvervet undgås, mens nødvendige anlæg i muligt omfang skal indpasses under hensyn til landskabelige forhold og lokal byggeskik, så der opnås en god helhedsvirkning. Desuden skal der lægges vægt på, at naturmæssige, kulturmæssige, kulturhistoriske, rekreative og landbrugsmæsige værdier respekteres. I forbindelse med Klintegårdsprojeket tages der i forbindelse med bebyggelsens udformning og omfang landskabelige hensyn, idet det er udformet med landskabelig indpasning for øje, idet projektet har ligget til grund for fredningskendelsen for området. Bebyggelsen underordner sig således landskabet, idet det følger terrænet og er omkranset af skovbeplantning. Mod kysten er der en åbning i beplantningen, som bevares uændret. Projektet medfører desuden via forbedrede adgangsforhold til stranden bedre muligheder for befolkningens adgang til rekreativ udnyttelse af områdets friarealer og kysten. Strandbeskyttelseslinien Arealet, hvor feriecenterbebyggelsen ønskes placeret er for størstedelens vedkommende omfattet af 300 m strandbeskyttelseslinien. Derimod placeres parkeringen landværts strandbeskyttelseslinien. Miljøcentret kan i særlige tilfælde dispensere fra strandbeskyttelseslinien. En dispensation er en forudsætning for etableringen af feriecentret. I henhold til naturbeskyttelseslovens 38, stk. 6 kan det i en fredning bestemmes, at forbudet i 15 mod ændring i tilstanden inden for strandbeskyttelseslinien ikke skal gælde i det omfang, forholdet er reguleret af fredningen. Forholdet til i dette tilfælde 15 fremgår ikke af fredningen, da der er tale om ændret lovgivning. Men der åbnes her mulighed for, at overordnet myndighed kan træffe afgørelse om undtagelse fra den udvidede strandbeskyttelseslinje, idet fredningskendelsen regulerer byggemulighederne på ejendommen. Der er ifølge vejledningen om 300 m strandbeskyttelseslinen en mulighed for dispensation fra strandebeskyttelseslinien vedr. bl.a. feriehoteller og en række andre fritidsanlæg, når der er tale om udvidelse H:\polweb\bilag25-2.doc 5
6 af eksisterende erhverv. Det nævnes bl.a. som en forudsætning, at der stilles vilkår om ydre fremtræden og indplacering i landskabet. Desuden er det et vilkår, at projektet er til støtte for friluftslivet og fremme af turismen. Arealerne mellem Klintegården og kysten er EF-habitatområde. Der må kun dispenseres fra strandbeskyttelseslinien, hvor der ikke det kan indebære forringelse af områdets naturtyper og levesteder eller forstyrre arterne i udpegningsgrundlaget mv. Der bør således iværksættes en screening for Der Her mangler vi den argumentation, som skal indsættes i foroffentlighedsfolderen vedr. EF-Habitatområder. Det konkrete projekt for en ferie en feriehotelbebyggelse vil ske i overensstemmelse med fredningskendelsen, der stiller vilkår om omfang og landskabelig tilpasning. Bebyggelsen gives en landskabelig tilpasning, idet den underordner sig terrænets form. Feriehotelprojektet bør således kunne sidestilles med projekter, der fritages for strandbeskyttelseslinien i forbindelse med en ny fredningssag. Den eksisterende Klintegården fjernes, og feriehotelbebyggelsen placeres ikke nærmere kysten end Klintegården. Erstatningen af Klintegården med et feriehotel bør desuden delvist kunne sidestilles med udvidelse af eksisterende erhverv, idet den eksisterende og planlagte anvendelse af Klintegården bl.a. er restaurant, kursusvirksomhed mm. Forbedringen af stien og trappen til stranden kræver ligeledes en dispensation fra strandbeskyttelseslinien, men idet forbedringen øger befolkningens adgang til naturen og kysten, som er i overensstemmelse med Naturbeskyttelseslovens formål, kan der forventes dispensationen til dette. Såvel feriehotellet med tilhørende parkering som den forbedrede sti og trappe til stranden må ses som aktiver for befolkningens mulighed for at nyde friluftslivet ved kysten. Begge tiltag vil bidrage positivt til at fremme turismen i området, i overensstemmelse med de turismestrategiske hovedmål i den ovenfor omtalte turistpolitiske redegørelse. Kommuneplan 2000-2012 for gl. Kalundborg Kommune I den gældende kommuneplan for Kalundborg Kommune ligger området i rammeområde 3.8F1, der fastlægger hovedanvendelsen til fritidsområde/grønt område i form af offentligt tilgængeligt naturområde og en udnyttelse af den eksisterende bygning Klintegården til restaurant, kursusvirksomhed o.l. H:\polweb\bilag25-2.doc 6
7 Rammerne fastlægger, at området friholdes for bebyggelse ud over den eksisterende Klintegården. Bebyggelsens art er lav bebyggelse og den maksimale højde er fastsat til 1½ etage. Desuden skal beplantning i området bevares og offentlighedens adgang til stranden skal sikres. Det konkrete projekt fordrer et kommuneplantillæg, der ud over ændrede retningslinier også indeholder ny rammer for området, idet omfanget af bebyggelse ændres ud over den eksisterende Klintegården. H:\polweb\bilag25-2.doc 7