Århus Kommune Lokalplan nr. 318 Industripark ved Sofienlystvej i Malling KONGSBAK INFORMATIK Januar 1988
hhus kommune Lokalplan nr: lndustripark ved Sofienlystvej i Malling 318 2.. Statistikomr&dt/distrikt nr.: 7.2 Registreringskortblad nr.: 86 1 Magistratens 2. afdeling Stadsarkitektens kontor Jan. 1988
Om dette hæftes indhold Det indledes med beskrivelsen, der fortæller om lokalplanens hovedindhold og om de retsvirkninger, den har blandt andet for grundejere i området.til dette afsnit hører en illustrationsplan, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger redegørelsen, som indeholder oplysning om forudsætninger for planen om områdets betjening med veje, skole, børneinstitutioner, kollektiv trafik og om dets forsyning med el, vand, varme og kloak. Til sidst kommer selve lokalplanen med tilhørende lokalplankort. Tekst og kort rummer tilsammen de nøjagtige bestemmelser om den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 501 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Grundlaget for planens kortbilag i mål 1:10.000 og mindre målestoksforhold er Kort- og Matrikelstyrelsens 4 cm-kort. Supplerende tematisk information er påført af Århus Kommune. Kortene udgives af Århus Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse A.86 KMS. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen
ARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 318. Industripark ved Sofienlystvej i Malling. INDHOLDSFORTEGNELSE s ide 1. BESKRIVELSEN Lokalplanens indhold... 1.01 Illustrationsplan... bilag 1 Lokalplanens retsvirkninger... 1.03 2. REDEGBRELSEN Lokalplanens forhold til kommuneplanen og til den 0vrige planlægning for området... 2.01 Udsnit af kommuneplanens kortbilag... bilag 2 Tillæg til kommuneplanen... 2.07 Tillæg til kommuneplanen... bilag 3 3. LOKALPLANEN 5 1 Formål.,.... 5 2 Område og opdeling... 5 3 Anvendelse... 5 4 Udstykning... 5 5 Trafikforhold... 5 6 Teknisk forsyning... 7 Bebyggelsens omfang og placering... 5 8 Stsjforhold... 9 Ubebyggede arealer... 5 10 Grundejerforening... 5 11 Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... Matrikelkort... bilag 4 Lokalplankort... bilag 5 Vedtagelsespåtegning... 3.01 3.01 3.01 3.02 3.02 3.03 3.03 3.04 3.04 3.05 3.05 3.06
1.01 1. BESKRIVELSEN Denne lokalplan gælder for et område ved Sofienlystvej i Mal- ling. Området, der er ca. 65.250 m* stort, er ved planens udarbej- delse dels ejet af en privat ejer og dels af Arhus Kommune. På bilag 1 - illustrationsplanen - er vist, hvordan lokal- planornrådet kan korne til at se ud, når det er fuldt udbyg- get. Ideen med lokalplanen er et snske om at udforme området som en "Industripark", hvor forskellige virksomheder deler tilksrsel og omgivende faciliteter. Ved placeringen af bebyggelse skal der, i den store cirkel i midten af området, lagges vægt på, at lagerlokaliteterne anbringes med tilkarse1 fra "ringvejen", således at der i centrum opstår et mere roligt område, hvor der kan etableres parklignende arealer fælles for virksomhederne. I områderne uden for ringvejen tænkes også opfsrt virksomheder uden direkte skel, hvor arealerne "flyder sammen" og ind mellem bebyggelsen. Områdets anvendelse og bebyggelse. Området må kun anvendes til erhvervsbebyggelse med tilhsrende kontor og udstillingsvirksomhed, samt tilknyttet service-, lager- og forretningsvirksomhed. Der må endvidere opfsres eller indrettes en portnerbolig for vagtmand, der varetager sikkerhedsmæssige eller lignende opgaver for området som helhed. I området må der desuden opfares bebyggelse til offentlige formål, der kan sammenlignes med erhverv, f.eks. tekniske an- læg, vzrksteder og lignende.
1.02 Bygningernes rumfang mb ikke overstige 3 m3 pr. m* på den enkelte grund, og kun 50% af grundens areal må bebygges. Bygningshsjden må kun overstige 8,5 m, hvis det er nsdvendigt af funktionelle eller arkitektoniske grunde. Grundejerforening. Der skal stiftes en forening til at varetage fælles interesser i lokalplanområdet. Foreningens rettigheder og forpligtelser vil blive fastlagt i en deklaration. Deklaration. På lokalplanområdet tinglyses en deklaration til supplering af lokalplanen. Udover bestemmelser om grundejerforening indeholder deklarationen bl. a. regler om projektering og godkendelse af projekter.
1.03 LokalDlanens retsvirkninser. Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at by- rådet har vedtaget planen endeligt. Ejendomme, der er omfattet af planen, må iflg. kommuneplanlo- ven kun udstykkes, bebygges, beplantes eller i 0vrigt anven- des i overensstemmelse med planens bestemmelse. Den lovlige anvendelse af den allerede eksisterende ejendom kan uændret fortsættes. Lokalplanen indebærer ikke, at de anlæg m.v., der er indeholdt i planen, skal etableres. Men hvis det er af væsentlig betydning for at få planen fart ud i livet, kan kommunen ekspropriere privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme efter kommuneplanlovens 5 34. Vej A-B (Sofienlystvejs forlængelse mod syd) vil blive offentlig vej. Det betyder, at ejerne af de arealer, der skal bruges til vejen efter kommuneplanlovens 5 32, under visse omstændigheder kan kræve de pågældende arealer overtaget af kommunen mod erstatning. Lokalplanen gælder forud for bestemmelser i private byggeser- vitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter, der ikke er forenelige med planen. Lokalplanen kan kun ændres ved en ny lokalplan. Byrådet kan dog give dispensationer fra lokalplanen, men kun hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i pla- nen. Når eventuel dispensation bersrer omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation, og have mindst 14 dages frist til at fremkomme med evt. bemærkninger herom, fsr dispensationen gives.
2.01 2. REDEGBRELSEN I dette afsnit redegsres for lokalplanens forhold til kommu- neplanen og til den svrige planlægning for området. Kommuneplanen. Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen er kommuneplanen. Bilag 2 er et udsnit af kommuneplanens rammekort for Malling. Lokalplanområdet omfatter, som vist, kun den nordvestlige trediedel af område 31.06.01.ER. Kommuneplanen fastlaegger feilgende for lokalplanområdet: Planintentioner: Det er hensigten at anvende området til industri- og tungere værksteds-, lager-, entreprenar- og transportvirksomhed. Virksomheder, der kan give anledning til væsentlige forureningsgener, og som kræver betydelig afstand til f.eks. boliger, skal ikke kunne placeres i området. Rammebestemmelser: 1. Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål. Ud over den til de enkelte virksomheder hsrende administration m.v. må der ikke placeres bebyggelse til kontorer og lignende formål, der er forureningsfslsomme. Der må ikke udsves virksomhed, hvortil der af hensyn til forebyggelse af forurening må stilles betydelige afstandskrav eller andre særlige beliggenhedskrav, jfr. miljsbeskyttelseslovens kap. 9.
2.02 Der må ikke opfsres eller indrettes boliger i området. Området kan desuden anvendes til offentlige formål, institutioner o-lign., som ikke er forureningsfslsomme. Områdets anvendelse til offentlige formål må således ikke begrænse mulighederne for erhvervsudcdvelse i området. 2. Det samlede rumfang af bebyggelsen på den enkelte e- jendom må ikke overstige 3 m3 pr. m2 grundareal, og det bebyggede areal må ikke overstige 50% af grundens areal. 3. Bygningshsjden må ikke overstige 8,5 meter. Uanset denne bestemmelse kan der dog tillades en stsrre hajde for enkelte bygningsdele, som er nadvendige for virksomhedens drift. Lokalplanens forhold til kommunedlanens rammebestemmelser. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med planintentioner og rammebestemmelser for området. Planen kan derfor kun gennemfares i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Forslag til ændring af planintentionerne. Det er hensigten med lokalplanen at opbygge en industripark for især hajteknologiske virksomheder med bygninger af en hsj arkitektonisk standard. Placering af entreprensr- og transportvirksomhed i sådan et område giver kun anledning til problemer. Det foreslås derfor, at planintentionerne "indsnævres" til kun at omfatte industri-, lager- og tungere værkstedsvirksomhed. Forslaq til ændrins af rammebestemmelserne. For at hindre tyveri og hærværk, har især hsjteknologiske virksomheder behov for opsyn dsgnet rundt.
2.03 En del af rammebestemmelsernes pkt. 1- "Der må ikke opf0res eller indrettes boliger i området" - foreslås derfor andret til en formulering, der gor det muligt - uden gener for tilgrænsende virksomheder - at opfare en bolig til en vagtmand eller portner. Et forslag til tillaggets tekst og afgrænsning er vist på henholdsvis side 2.07 og bilag 3.
2.04 "Stsjforhold I henhold til kommuneplanens bestemmelser skal det sikres, at de enkelte virksomheder i området i intet punkt inden for lokalplanområdet uden for virksomhedens egen grund påfarer omgivelserne et udendars stajniveau, som overstiger 60 db(a). Det skal ligeledes sikres, at virksomhederne i området ikke påfsrer boliger udenfor lokalplanområdet et udendsrs stsjni- veau, som overstiger fslgende værdier: hverdag kl. 07-18 55 db(a) lsrdag kl. 07-14 55 db(a) lsrdag kl. 14-18 45 db(a) ssn- og helligdage kl. 07-18 45 db(a) aften kl. 18-22 45 db(a) nat kl. 22-07 40 db(a) Indenfor området må der opfares en bolig til vagtmand, portner eller lignende. For at sikre overholdelsen af lokalplanens bestemmelser om et maksinalt indendsrs stsjniveau, skal vinduer i denne bolig have en lydreduktion på minimum 35 db". Overordnede trafikforhold. Lokalplanområdet har via Sofienlystvej adgang til Bredgade, der er en del af landevejsforbindelsen mellem Arhus og Hor- sens. Arhus Amtskommunes forlægning af landevejen vest om Beder og Malling forventes imidlertid at være gennemfart indenfor de nærmeste år. I fsrste omgang skal Bstergårdsvej udgsre den Bst-vestgående forbindelse til Malling fra omfartsvejen. På længere sigt må dette imidlertid forudses at være utilfredsstillende.
2.05 arhus Kommune har derfor sikret sig mulighed for at etablere en ny adgang til Malling - normalt benævnt "den centrale indfsring". Kommunen har i 1982 byggeliniesikret denne vejadgang. Placeringen af den centrale indfsring skaber mulighed for, at erhvervsområderne vest for Bredgade - hvoraf lokalplanområdet udgsr et væsentligt delområde - kan vejbetjenes direkte til indfsringen uden at belaste Malling by i svrigt. Det er derfor fundet hensigtsmæssigt, at lokalplanen omfatter en sikring af erhvervsområdets adgang frem til den byggeliniesikrede centrale indfsring, således at mulighederne for at sikre og forbedre de trafikale forhold i Malling ikke forringes. Adgangen fra lokalplanområdet frem til den centrale indfsring er fsrt gennem et område, der i kommuneplanen er udlagt til erhvervsformål. Der er ikke foretaget nogen detailplanlagning af dette område, og en sådan skal ske under hensyntagen til den udlagte vejforbindelse, idet dog liniefsringen vil kunne tilpasses/justeres for at sikre en hensigtsmæssig udnyttelse af området. Kollektiv trafik. Lokalplanområdet er ved planens udarbejdelse busbetjent af HHJ - buslinie 103 med stoppesteder i Bredgade, samt HHJ - jernbanen linie 101 med standsningssted på Malling station. Civilforsvarsmæssige forhold. 1 lokalplanområdet skal ved deklaration sikres jordarealer på i alt 500 m2 til civilforsvarsmæssige formål (beskyttelsesrum). Arealernes placering fastlægges endeligt af magistratens 2. afdeling efter hsring hos grundejerforeningen.
2.06 Teknisk forsvnins. Elforsyning skal ske fra: Bstjysk Elforsyning Knudsmindevej 100 8300 Odder. Varmeforsyning skal ske fra: Malling Varmeværk Amba DampmBllevej 1 a 8340 Malling. Ifslge varmeforsyningsloven er det dog muligt - på visse betingelser - at anvende alternative opvarmningsmuligheder. Vandforsyning skal ske fra: I/S Malling Vandværk Nymarksve j 79 8340 Malling. Vandforsyning til brandslukning etableres ved opstilling af brandhaner ved vejene. Brandhanernes kapacitet skal dimensioneres efter byggeriets udformning. Regnvand skal afledes via regnvandsbassin i lokalplanområdet til eksisterende ledning ved området til det offentlige vandlab Hovedgrsften. Spildevand skal afledes via eksisterende ledning ved området til Malling renseanlæg, hvor den fornsdne kapacitet er til stede.
2.07 Tillaa nr. 13 til kommunedlan for Arhus kommune. Tillægget omfatter område 31.06.01.ER. Af område 31.06.01.ER udskilles nyt område 31.06.10.ER. For område 31.06.10.ER gælder fslgende planintentioner og rammebestemmelser for indholdet af lokalplanlægningen: Planintentioner. Det er hensigten at anvende området til industri-, lager- og tungere værkstedsvirksomhed. Virksomheder, der kan give anledning til væsentlige forureningsgener, og som kræver betydelig afstand til f.eks. boliger, skal ikke kunne placeres i området. Rammebestemmelser. 1. Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål. Ud over den til de enkelte virksomheder hsrende admini- stration m.v., må der ikke placeres bebyggelse til konto- rer og lignende formål, der er forureningsfslsomme. Der må ikke udaves virksomhed, hvortil der af hensyn til forebyggelse af forurening må stilles betydelige af- standskrav eller andre særlige beliggenhedskrav, jfr. miljsbeskyttelseslovens kap. 9. Der må - på særlige betingelser i miljsmassig henseende - opfsres eller indrettes en bolig til fælles vagtmand, portner eller lignende. Området kan desuden anvendes til offentlige formål, in- stitutioner og lignende, som ikke er forureningsfslsomme. Områdets anvendelse til offentlige formål må således ikke begrænse mulighederne for erhvervsud0velse i området. 2. Det samlede rumfang af bebyggelsen på den enkelte ejendom må ikke overstige 3 m3 pr. m grundareal, og det bebygge- de areal må ikke overstige 50% af grundens areal.
2.08 3. Bygningshajden må ikke overstige 8,5 m. Uanset denne bestemmelse kan der dog tillades en stsrre hsjde for enkelte bygningsdele, som er nsdvendige for virksomhedens drift.
3.01 3. LOKALPLAN NR. 318 ERHVERVSOMRADE VED SOFIENLYSTVEJ I MALLING. 5 1- FORMAL. Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at området udformes som en "industripark, at der gennem en hensigtsmæssig udformning af områ- dets veje, friarealer og bebyggelse skabes ram- mer for et smukt og velfungerende erhvervsområ- de, at de forskellige virksomheder skal dele tilksrsel og omliggende parkerings- og servicefaciliteter, at der oprettes en grundejerforening til at vareta- ge fællesopgaver i området. 5 2. OMRADE OG OPDELING. Stk. 1. Lokalplanen er afgrænset som vist på matrikelkortet, bilag 4, og omfatter fslgende matrikelnumre: 13dq, 14gi samt del af 12ai og 14s, alle Malling by, Malling, samt alle parceller, der efter den 15.09.1986 udstykkes i området. (Se fodnote). 3. ANVENDELSE. Stk. 1. Området er udlagt til erhvervsformål. Den nsjagtige grænsedefinition findes på materiale hos stadsingenisrens forvaltningsafdeling.
3.02 Området må kun anvendes til industri-, lager- og værkstedsvirksomhed med tilhsrende administration m.m., samt til offentlige formål som f.eks. tekniske anlæg, værksteder og lignende, der kan sammenlignes med erhverv, og som ikke begrænser erhvervsudsvelse i området i henhold til miljsbeskyttelseslovens kap. 5. Der må ikke udsves virksomhed, hvortil der af hensyn til forebyggelse af forurening må stilles betydelige afstandskrav jfr. miljsbeskyttelseslovens kap. 9. Stk. 2. I området må der opfsres eller indrettes en bolig til portner eller vagtmand, der varetager sikkerhedsmæssige eller lignende opgaver for området som helhed. Ved placering af boligen skal det sikres, at de i 5 7 stillede krav om stsjdæmpning kan o- verholdes. Stk. 3. Med godkendelse af magistratens 2. afdeling kan der opfsres bygninger til kvarterets tekniske forsyning, når de udformes i harmoni med den svrige bebyggelse. 5 4. UDSTYKNING Ingen grund må udstykkes med en mindre stsrrelse end 1000 m2. 5. TRAFIKFORHOLD. Stk. 1. Der udlægges nedennævnte veje, som vist med raster på bilag 5: Vej A-B 12,O m bred Veje mrk. C og D (se fodnote) 10,O m brede Langs indersiden af den cirkulare del af vej D må der ikke indenfor en afstand af 10 m fra ksrebanens midte findes bygningsdele, beplantning eller lignende med en hsjde over 0,8 m.
3.03 Stk. 2. Der udlægges vendepladser med radius 12 m, som vist- på bilag 5. Stk. 3. Ved vej D's tilslutning til vej C skal der tilvejebringes et oversigtsareal på 2,5 x 95 m, målsat i henhold til vejreglerne - den stcbrste afstand langs vej C. Disse oversigtsarealer må ikke benyttes på en måde, der kan gcbre det vanskeligere at tilvejebringe oversigterne. 5 6- TEKNISK FORSYNING. Stk. 1. Nybyggeri skal tilsluttes Malling Varmeværk på vær- kets til enhver tid gældende betingelser. Stk. 2. Undtaget fra bestemmelsen i stk. 1 er bebyggelse, hvor det ved beregninger kan dokumenteres, at mindst 50% af energibehovet til opvarmning kan dækkes gennem alternative energiformer. Halmfyringsanlæg, vindmcbller eller stcbjende og forurenende anlæg betragtes i denne forbindelse ikke som alternativ energi. 5 7- BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING. Stk. 1. Bygningernes rumfang må for den enkelte ejendom ikke overstige 3 m3 pr. m' grundareal, og h8jst 50% af den enkelte grund må bebygges. Rumfanget beregnes af den del af bygninger, der er over færdigt terræn, herunder evt. kviste, fremspring, skorstene m.v. Stk. 2. Intet punkt af en bygning må være hævet mere end 8,5 m over terræn (målt i forhold til eksisterende terræn, et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn eller et i henhold til bygningsreglementet fastlagt niveauplan).
3.04 En starre hajde kan dog tillades, hvis det er nadvendigt af funktionelle eller arkitektoniske grunde. Kun 10% af en ejendoms grundareal må bebygges i en hajde, der overstiger 8,5 m. 8. STBJFORHOLD. Stk. 1 Ved etablering af virksomheder skal det sikres, at virksomhederne ikke påfarer omgivelserne (nabobebyggelse) et stajniveau, der overstiger de grænseværdier, som er gældende i henhold til kommuneplanens stajbestemmelser. Stk. 2 Ved etablering af portnerbolig skal det sikres, at det indendsrs stajniveau i opholds- og soverum ikke overstiger 30 db(a) i dagperioden og 25 db(a) i natperioden, jfr. Miljastyrelsens vejledning nr. 5 1984, "Ekstern stcbj fra virksomheder". 6 9. UBEBYGGEDE AREALER. Stk. 1. Ubebyggede arealer skal holdes i ssmmelig stand. Stk. 2. Oplagring uden for bygninger eller dertil indrettede gårdarealer må ikke finde sted. Stk. 3. Opsætning af hegn, som markering af de enkelte e- jendomme, må ikke finde sted. Stk. 4. Der skal etableres levende hegn i den udstrækning, det er vist på bilag 5. Hegnet skal i princippet være et 3-rækket blandingshegn med ammetræer. Blivende beplantning skal fortrinsvis være blomstrende træer og buske. De laveste buske skal plantes ind mod industriparken.
3.05 Langs Odderbanen må hegnet ikke medvirke til, at der dannes snedriver, eller ved sin vækst være til gene for banen og togdriften. Se fodnote. Stk. 5. Planer for de på bilag 5 viste beplantningsbalter skal godkendes af magistratens 1. afdeling, Park- og Kirkegårdsforvaltningen. 10. GRUNDEJERFORENING. Der skal stiftes en grundejerforening til at varetage de fælles interesser i lokalplanområdet. Supplerende bestemmelser om grundejerforening findes i deklaration, der er udarbejdet for lokalplanområdet. 11. SÆRLIGE FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYG- GELSE. Ny bebyggelse på den enkelte ejendom må ikke tages i brug, f0r: den i 5 5 nævnte tilslutning til Malling Varmeværk har fundet sted, eller der er meddelt tilladel- se til anvendelse af alternative energiformer, den til den enkelte ejendom hsrende andel af be- plantningsbælter - vist på bilag 5 - er plan- tet. Det p2 bilag 5 viste beplantningsbælte mellem matr. nr. 13dq og 14 gi Malling by, Malling skal ikke etableres, hvis deni 5 10 ngnte deklaration gælder for hele lokalplanområdet.
3.06 Foranstående er vedtaget som lokalplan nr. 318 13. januar 1988. i madet den f