Stor boligudlejningsejendom i Haslev Sag 10N16093 TIL SALG Haslev - Tycho Brahes Vej 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 24 134 lejligheder Beliggenhed tæt på centrum og grønne arealer Gode P - forhold til lejerne Ejendommen opvarmes med fjernvarme Kontantpris kr. 62.000.000 1. års nettoafkast % 7,40 Etageareal m 2 4.473
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen, som er et tidligere kollegie, er ombygget til 1, 2, 3 og 4-vær. lejligheder, som stort set alle er udlejet. Lejlighederne ligger godt i centrum af Haslev og med grønne arealer omkring sig. Der er fine P-muligheder ved ejendommen. Hvert boliglejemål har eget køkken / toilet og bad. Ejendommen er udstykket i 8 blokke, som kan købes samlet eller som mindre enheder. Der er indrettet mellem 8 og 20 lejligheder i hver blok. Ud over selve lejemålene er der på ejendommen fælles opholdsarealer, som anvendes flittigt. Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Tycho Brahes Vej 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 24, 4690 Haslev 21 gg Haslev By, Haslev 21 gh Haslev By, Haslev 21 ge Haslev By, Haslev 21 gf Haslev By, Haslev 21 gc Haslev By, Haslev 21 gd Haslev By, Haslev 21 b Haslev By, Haslev 21 bø Haslev By, Haslev Faxe Opført / Ombygget Opførelsesår 1968-1993 Arealer Grundareal 16.785 m 2 heraf vej 705 m 2 Bebygget areal 4.515 m 2 Boligareal 4.473 m 2 Etageareal i alt 4.473 m 2 Sekundære arealer 1.062 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1968 Bebygget areal 616 m 2 Sekundære arealer 112 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Tycho Brahes Vej nr. 1: 16 boliger 25-559 m 2 50 m² Disponibelt - andet areal 112 m 2 2
Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1968 Bebygget areal 616 m 2 Sekundære arealer 190 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Tycho Brahes Vej nr. 3: 17 boliger 25-616 m 2 57 m² Kælder 190 m 2 Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1968 Bebygget areal 616 m 2 Sekundære arealer 112 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Tycho Brahes Vej nr. 5: 16 boliger 25-559 m 2 50 m² Disponibelt - andet areal 112 m 2 Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 1968 Bebygget areal 616 m 2 Sekundære arealer 112 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Tycho Brahes Vej 7: 19 boliger 25-46 559 m 2 m² Disponibelt - andet areal 112 m 2 Bygning nr. 5 BBR-bygningsnr. 5 Opført / ombygget år 1968 Bebygget areal 616 m 2 Sekundære arealer 87 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Tycho Brahes Vej nr. 9: 19 boliger 25-584 m 2 46 m² Disponibelt - andet areal 87 m 2 Bygning nr. 6 BBR-bygningsnr. 6 Opført / ombygget år 1968 Bebygget areal 616 m 2 Sekundære arealer 245 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Tycho Brahes Vej nr. 11: 19 boliger 25-616 m 2 57 m² Kælder 190 m 2 Adgangsareal 55 m 2 3
Bygning nr. 7 BBR-bygningsnr. 7 Opført / ombygget år 1968 Bebygget areal 608 m 2 Sekundære arealer 150 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Tycho Brahes Vej nr. 13: 20 boliger 24-608 m 2 60 m² Kælder 95 m 2 Adgangsareal 55 m 2 Bygning nr. 8 BBR-bygningsnr. 8 Opført / ombygget år 1993 Bebygget areal 211 m 2 Sekundære arealer 54 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Tycho Brahes Vej nr. 24: 8 boliger 46-372 m 2 47 m² Adgangsareal og andet areal 54 m 2 Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 33.850.000 heraf grundværdi kr. 5.260.400 Ejendommen er ikke under omvurdering. Ejendomsvurderingerne er fordelt således: Nr. 1: Ejendomsværdi kr. 4.500.000 heraf grundværdi kr. 820.900 Nr. 3: Ejendomsværdi kr. 4.250.000 heraf grundværdi kr. 570.200 Nr. 5: Ejendomsværdi kr. 4.500.000 heraf grundværdi kr. 824.500 Nr. 7: Ejendomsværdi kr. 4.250.000 heraf grundværdi kr. 572.000 Nr. 9: Ejendomsværdi kr. 4.500.000 heraf grundværdi kr. 822.000 Nr. 11: Ejendomsværdi kr. 4.250.000 heraf grundværdi kr. 573.800 Nr. 13: Ejendomsværdi kr. 4.500.000 heraf grundværdi kr. 829.600 Nr. 24: Ejendomsværdi kr. 3.100.000 heraf grundværdi kr. 247.400 Forsikringsforhold Energimærkning Øvrige forhold Ejendommen er pt. forsikret således: Tryg Forsikring Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Moms: Sælger oplyser, at ejendommen ikke er momsregistreret. 4
3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Afløbsforholdene er noteret som Spildevandskloakeret: Spildevand. Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan 500-78 og kommuneplanrammenr. H-B27 er gældende. Anvendelse jf. lokalplanen: Lokalplanområdet udlægges til boligformål og offentlige formål og må kun bestå af boligbebyggelse, samt de dertil knyttede fællesanlæg, veje, p- pladser, stier og fælles friarealer. Boliger må kun anvendes til helårsbeboelse. Ejendommene er beliggende i lokalplanens delområde I der består af den sydlige række kollegiegårdhuse fra 1966. De må kun anvendes til mindre boliger. Der kan nedlægges boliger, og boligstørrelsen skal ved sammenlægninger være på maksimalt 85 m², som 1-3 værelses enheder (på samme måde sikres ca. 65 boliger til både enlige og mindre familier). Bygningerne må ikke nedrives. Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Brandmæssige forhold Servitutter Ejendommen er omfattet af Bekendtgørelse om brandsikring af beboelsesbygninger opført år 1900 og senere. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 23.06.2016 Følgende servitutter er tinglyst på ejendommen: Nr. 1 lyst d. 15.12.1969 - Byplanvedtægt Nr. 2 lyst d. 02.01.2014 lbnr. 1005055444 - Deklaration om parkering Tilbudspligt Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Tekniske installationer El, vand og varme Der henvises til lejekontrakterne. EL: SEAS NVE Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg) El afregnes af lejerne med et fast beløb pr. mdr. Vand afregnes af lejerne med et fast beløb pr. mdr. Varme afregnes af lejerne med et fast beløb pr. mdr. Internet betales af lejerne med et fast beløb pr. mdr. Løsøre og inventar Øvrige forhold Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger intet løsøre eller driftsmateriel. Der gøres opmærksom på, at der pt. kun er indhentet ejendomsdatarapport på Tycho Brahes Vej nr. 1. 5
5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra www.regionsjaelland.dk den 23.06.2016, er der ingen oplysninger om at der på grundstykkerne har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening og ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således hverken kortlagt på vidensniveau V1 eller V2. Vedrørende vidensniveau V0 (indledende kortlægning) henvises til ejendomsdatarapport eller Region Sjælland. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold, som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 62.000.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 5.407.836 I alt kr. 5.407.836 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 134.880 Renovation Renovation kr. 56.000 Rottebekæmpelse kr. 1.200 Adm. gebyr for jordflytning kr. 500 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 125.000 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 223.650 Administration Administration kr. 175.000 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 68.000 Øvrige driftsudgifter Underskud forbrugsafgifter kr. 69.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 853.230 6
Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for. Ejendomsskatterne er fordelt således: Nr. 1: kr. 21.047,50 Nr. 3: kr. 14.620,00 Nr. 5: kr. 21.140,00 Nr. 7: kr. 14.667,50 Nr. 9: kr. 21.077,50 Nr. 11: kr. 14.712,50 Nr. 13: kr. 21.272,50 Nr. 24: kr. 6.342,50 6.4 Vedligeholdelseskonti Regnskabskonto BRL 18 pr. 31.10.2015 kr. 25.250 6.5 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift skøde kr. 373.660 Advokatsalær skøde kr. 100.000 Moms kr. 25.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 498.660 Bemærkninger: Depositum er ikke et endeligt beløb, men et gennemsnitligt beløb, Beløbet vil blive specificeret ved en handel. Kapitalbehov: Kontantpris kr. 62.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 498.660 -Refusion depositum kr. 901.306 -Refusion vedligeholdelse (i h.t. lejelove) kr. 25.250 Anslået kapitalbehov kr. 61.572.104 6.6 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. Budget kr. 5.407.836 - Driftsudgifter iht. Budget kr. 853.230 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 4.554.606 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 4.554.606 x 100 61.572.104 = 7,4% (anslået) 6.7 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 62.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 62.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 373.660 Advokatsalær skøde kr. 100.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 25.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 62.498.660 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. 7
Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 52.365.000 Grundens værdi kr. 9.635.000 Kontantomregnet købesum kr. 62.000.000 6.8 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 853.230 kr. 853.230 Udgifter i alt kr. 853.230 kr. 853.230 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 5.407.836 kr. 5.407.836 1. år før afskrivning / skat kr. 4.554.606 kr. 4.554.606 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 4.554.606 Likviditet 1. år før skat kr. 4.554.606 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 1.002.013 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 3.552.593 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Præstøvej 111 4700 Næstved Tlf.: 5950 1212 Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Tycho Brahes Vej 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 24, 4690 Haslev ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 134 boliger a 24-92 m² Tycho Brahes Vej 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 24 Bolig Beboelse 4.473 5.407.836 1.209 901.306 I ALT 4.473 5.407.836 901.306 0 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 4.473 5.407.836 901.306 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 5.407.836 901.306 heraf faktisk 5.407.836 901.306 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 134 boliger a 24-92 m² 903.820 355.944 Nej Faktisk Årligt 01.01 jf. nettoprisindekset pr. 01. oktober Regulering for skatter og afgifter 01.01.2016 01.01.2017 Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel 1 134 boliger a 24-92 m² Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 0 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Depositum er ikke et endeligt beløb, men et gennemsnitligt beløb. Beløbet vil blive specificeret ved en handel. 19