Lokalplan nr. 74 Boligområde omkring Jacob Gades Vej og Carl Nielsens Vej Ikast Kommune
"^~!L- H~ ifr^raojrø LOKALPLAN NR. 74 for et nyt boligområde omkring Jacob Gades Vej og Carl Nielsens Vej. IKAST KOMMUNE Januar 1999
INDHOLD Lokalplanredegørelse 1. Lokalplanens baggrund og formål...4 2. Karakteristik af området...4 3. Lokalplanens indhold...5 4. Lokalplanens forhold til anden... 9 planlægning 5. Fremlæggelse... 10 Lokalplanbestemmelser 1 Lokalplanens formål... 11 2 Lokalplanens område og zonestatus... 11 3 Områdets anvendelse... 11 4 Udstykninger... 12 5 Veje, stier, torve og parkering... 12 6 Bebyggelsens omfang og placering... 13 7 bebyggelsens ydre fremtræden... 13 8 Ubebyggede arealer... 14 9 Tekniske anlæg... 14 10 Servitutter og deklarationer m.v... 15 11 Grundejerforening... 15 12 Forudsætning for ibrugtagning af ny... 16 bebyggelse 13 Lokalplanens midlertidige retsvirk-... 16 ninger 14 Lokalplanens retsvirkninger... 16 Kortbilag l Eksisterende forhold 1:8000 Kortbilag 2 Områdeplan l :2000 Kortbilag 3 Matrikelkort l :2000 Kortbilag 4 Principtegn. 1:500
Forord Lokalplanen er det led i kommunens planlægning, der kommer tættest på borgeren. Den har til opgave at sætte rammer for, og realisere de mål der er udstukket i den mere langsigtede kommuneplan. Lokalplanen består af 2 dele; en redegørelsesdel og en del der rummer lokalplanbestemmelserne. Redegørelsen indeholder en gennemgang af planens baggrund, forudsætning og mål ud fra et helhedssyn på byen. Bestemmelsesdelen udgør den lovmæssige del af planen, paragrafferne.
Lokalplanredegørelse Lokalplanens baggrund og formål Sammenlignet med andre kommuner i Ringkjøbing amt og landet som helhed, har Ikast kommune haft en relativ kraftig befolkningstilvækst op gennem 70 f erne og 80'erne. Ikast beskrives i kommuneplanen som kommune- og egenscenter, og den skønnede befolkningstilvækst og deraf følgende efterspørgsel på bolig og erhvervs faciliteter vil fortrinsvis foregå i Ikast by. Lokalplanområdet indgår som en del af en samlet udbygningsplan for den sydligste del af Ikast by, hvor områdets grønne karakter fastholdes og integreres i det nye boligområde. Karakteristik af området Ikast er beliggende på en bakkeø hævet over et ellers helt fladt omgivende terræn. Lokalplanområdet er placeret i den sydligste del af Ikast hvor bakkeøen møder det lavereliggende landskab. Området afgrænses mod nord af et eksisterende parcelhusområde ved Edith Rodes Vej, Tove Ditlevsens Vej og Leonora Christinas Vej. Mod syd afgrænses området af den kommende Uhregårds Allé. Mod vest et eksist. boligområdet, mens det mod øst afgrænses af et område for lettere erhverv. Lokalplanområdet henligger i dag ubebygget bortset fra en ældre landejendom der tilstræbes indpasset i planen. Bortset fra denne ejendom har der ikke tidligere været bebyggelse på området. Ikast bv i midten af 1970'erne Ikast by år 1997
LOKALPLANENS INDHOLD 1 Hovedstruktur 2 Bebyggelsens anvendelse 3 Bebyggelsens omfang og placering 4 Ydre fremtræden 5 Veje, stier, torve og parkering 6 Grønne områder Hovedstruktur Lokalplanområdet kommer til at udgøre den østlige del af udbygningen af sydbyen. Dette areal er udlagt til boligformål. Området kommer til at udgøre en del af en samlet udbygningsplan for sydbyen. Boligområdet er disponeret som en kamstruktur, placeret i landskabet som enklaver med en veldefineret ydre afgrænsning adskilt af grønne kiler. Ved deres nord-sydgående orientering sikres en god forbindelse mellem den eksisterende bebyggelse nord for lokalplanområdet og det åbne landskab, syd for den kommende motorvej. Lokalplanområdets rammer underlægger sig en arkitektonisk og økologisk helhedsopfattelse. Bebyggelsen kan opføres i 2 etager med uudnyttelig tagetage. Det tilstræbes, at bygningerne placeres således, at de far karakter af en randbebyggelse, som omslutter det centrale torv. Bebyggelsens anvendelse Lokalplanområdet omfatter 34 parceller af varierende størrelse, som udelukkende udlægges til boligformål. Som beskrevet i kommuneplanen skal arealet benyttes til åben, lav bebyggelse. Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsen består af 34 parceller fordelt på 3 enklaver. Det tilstræbes at ingen grunde bliver under 800 m^. Bebyggelsesprocenten er max. 25 pr. grund. Hver parcel omkranses mod landskabet og de interne stier af levende, grønne hegn/hække. Det er intentionen, at boligenklaverne skal fremstå som klart, definerede elementer i den eksisterende grønning.
Bebyggelsen er karakteriseret ved det nære forhold mellem boligen og de omkringliggende grønne områder. Samlet udbygningsstruktur for Ikast sydby Udstykningerne er organiseret omkring et centralt torv omgivet med allétræer. Ud mod dette torv ligger der et facadebyggefelt 3-5 meter fra vejskel. I dette felt skal beboelsesbygninger ligge med facade eller gavl som beskrevet i bestemmelsesdelen. De enkelte grunde afgrænses mod naboer og grønne områder med levende grønne hegn/hække. Forarealet til boligen må ikke indhegnes på nogen måde, men kan punktbeplantes med træer eller buske og skal være i niveau med vej. Ydre fremtræden Det er intentionen, at det nye boligområde skal fremstå som en arkitektonisk helhed med et varieret forløb, vekslende fra bytorv til grønne områder. Den planlagte kamstruktur med det lokale torv som centrum for bebyggelsen og de levende hegn, som definerer bebyggelsens afgrænsning mod den fælles grønning, skal planlægges således, at den danner baggrund for et varieret udbud af enfamilieboligtyper.
Boligenklaverne disponeres således, at bebyggelsen får en grøn karakter mod den fælles grønning og en mere bymæssig rumdannende karakter imod torvet. Derved underbygges de arkitektoniske intentioner, som ligger til grund for sydbyens samlede udbygningsplan. Bebyggelsen opføres som fritliggende huse og må højst opføres i to etager med uudnyttet tagetage. Bygningerne må opføres i en højde af max. 8,5 meter fra eksisterende terræn. Gennem Green City's grønne byggemanual vil kommunen forsøge at påvirke private bygherrer og entreprenører. Byggemanualen er en vejledning i hvor og hvordan, der kan sættes ind for at gøre byggeriet mere miljøvenligt. Manualen vil således være en checkliste til såvel bygherrer som håndværkere der giver idéer til hvordan et byggeri før, under og efter opførelsen kan gøres så miljøbevidst som muligt Veje, stier, torve og parkering I lokalplanforslaget opereres med 2 vejkategorier: Stamveje og adgangsveje. Lokalplanområdet trafikforsynes fra en stamvej, der via en stikvej tilsluttes Uhregårds Allé i et T-kryds. Adgangsveje og stier.
Adgangsvejene udlægges med en 2 meter bred gangsti på parcelhussiden af vejen. Der etableres en alléagtig vejbeplantning mod torvet. (Se kortbilag 4). Adgangsvejene i de enkelte boligenklaver udformes således, at de får karakter af et bytorv. Torvet anlægges med en kørebane på hver side af et grusbelagt, allébeplantet midterareal. Arealet udlægges til leg, ophold og enkelte parkeringspladser. Det er intentionen, at torvet skal fungere som bebyggelsens samlingssted. Beplantningen og belægningen skal understrege det rolige og trafiksikre miljø, hvor vejtræer indgår som et grønt element. Adgangsvejen får en bredde på 4,50 meter i hver side af torvet, hvori en evt. fodgængerzone markeres enten ved skift i belægningen eller ved en rendesten; dog således at belagte arealer fremstår med en vis ensartethed. I lokalplanområdet indgår tre stikategorier - to interne stier, og en hovedsti. De interne stier tilslutter boligenklaven henholdsvis til det overordnede stisystem mod nord og til de grønne kiler. Hovedstien kæder det eksisterende overordnede stinet sammen med det interne stinet i lokalplanområdet. Hovedstien udlægges i en bredde på 3 meter mens de interne stier belægges i bredder på henholdsvis ca. 2,6 meter og ca.1,8 meter. Der anvendes den samme belægning som i torvets fodgængerzone. Der etableres en støjvold mod Uhregårds Allé. Støjvolden tilplantes med lave buske og træer. Belysning af adgangsveje, hovedstier og brede interne stier, udføres som parkbelysning efter byrådets godkendelse. Stamveje belyses efter regler for vejbelysning. Grønne områder Mellem boligenklaverne er der udlagt langstrakte grønne kiler, som tilsås med græs og beplantes med levende læhegn. I disse grønne kiler anlægges åbne grøfter hvortil overfladevand fra hustage og terrasser ledes til via rørsystemer. Der etableres én bro over grøften i hver grønne kile. Det er intentionen, at den eksisterende beplantning i størst muligt omfang bevares og fortsættes yderligt. Vedligeholdelse af de fælles grønne områder foretages af kommunen.
Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplanlægning I Regionplanen for Ringkjøbing Amtskommune 1993, gives der mulighed for etablering af bl.a. boliger, erhverv og rekreative arealer. Kommuneplanlægning Lokalplanen er i overensstemmelse med gældende kommuneplan. Dog er etageantallet i lokalplanen ændret til 2 etager med uudnyttet tagetage mod en max. etageantal på l!/2 i kommuneplanen. Strukturplanoplæg Disponeringen af den sydligste del af Ikast by, er baseret på kommuneplanintentionerne for området, samt på en strukturplan for området, udarbejdet i 1996. Strukturplanen anviser udbygningsprincippet for området og har som vigtigste opgave at skitsere den samlede sydby's fremtidige muligheder. Strukturplanen er indarbejdet i kommuneplanen for Ikast 1996-2008. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger 1. Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort må ejendommene, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er indeholdt i planen. 2. Indtil forslaget er endeligt vedtaget af byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. 3. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen jfr. planlovens 31. 4. Byrådet kan i ganske særlige tilfælde meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra planen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan.
5. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra 14.10.98 og indtil, den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort dog højest indtil 14.10.99. 6. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser. Fremlæggelse Lokalplanforslaget er fremlagt på Ikast Rådhus og bibliotekerne i perioden fra den 14.10.98 til den 09.12.98. Lokalplanforslaget kan erhverves for 10 kr. ved henvendelse til Ikast Kommune, teknisk forvaltning, Rådhuset i Ikast. Samtidig med fremlæggelsen fremsendes lokalplanforslaget til ejere, lejere og brugere af ejendomme i området og af naboejendomme. Indsigelser og ændringsforslag skal være skriftlige og senest den 09.12.98 sendes til: Ikast Kommune teknisk forvaltning Rådhuset, 7430 Ikast Herefter tager byrådet endeligt stilling til lokalplanforslaget. Klagevejledning Den endelige lokalplan kan for retslige spørgsmål indklages for Naturklagenævnet, d.v.s. hvis afgørelsen indeholder en fortolkning af planloven eller lokalplanproceduren. Man er klageberettiget, hvis man har retslig interesse i sagens udfald. Der kan derimod ikke klages over planens indhold. Klagefristen er 4 uger regnet fra den endelige lokalplans offentliggørelse. Klager over retslige spørgsmål skal rettes til: Naturklagenævnet, Fredens borggade 15, 1360 København K. 10
LOKALPLANBESTEMMELSER 1 Lokalplanens formål 1.1 at fastlægge principper for udstykning af lokalplanområdet. l.2 at skabe et boligområde, hvor der bliver mulighed for at opføre enfamiliehuse samt at fastlægge retningslinier for placering af bygninger i området. 1.3 at fastlægge veje, pladser og stiers placering, udlæg og befæstelse. l.4 at fremme opførelse af ressourcebesparende bebyggelse med økologiske hensyn inden for energi- og vandforsyning, affald og genbrug. 1.5 at skabe et sammenhængende grønt boligområde, hvor placering, udstrækning og udformning af friarealer er defineret. l.6 at sikre tilfredsstillende vilkår for bløde trafikanter i lokalplanområdet. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet er beliggende i den sydligste del af Ikast by. Området afgrænses, som illustreret på kortbilag 2 og 3, mod nord af et eksisterende parcelhusområde ved Tove Ditlevsens Vej og Leonora Christinas Vej og omfatter matrikel nr. 3e af Vådde by, Ikast og dele af matriklerne 3ah og 2c Vådde by, Ikast samt matrikler der efter den 16.09.1998 udstykkes herfra. 2.2 Området ligger i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må udelukkende anvendes til boligformål, benævnt som åben, lav boligbebyggelse. 3.2 Bebyggelsen må kun bestå af fritliggende parcelhuse. 3.3 På hver ejendom må der kun opføres eller indrettes én bolig. 11
4 Udstykninger 4. l Udstykninger må kun foretages i overensstemmelse med udstykningsplan, godkendt af byrådet. Der må ikke foretages udstykninger som'strider imod planens intentioner. 4.2 Indenfor lokalplanområdet må grunde ikke udstykkes med en størrelse, der er mindre end ca. 800 m^. 5 Veje, stier, torve og parkering 5.1 Der udlægges areal til nye veje og stier med beliggenhed som illustreret på kortbilag 2. 5.2 Der opereres med to vejkategorier: Stamveje der udlægges med 6 meter kørebane og siderabatter. Der anlægges et ca. 2 meter bredt fortov mellem nordsiden af stamvejen og parcelhusenklaverne. Adgangsvejene langs torvet udlægges i en bredde på 4,50 meter, hvor en evt. fodgængerzone kan markeres enten i belægningen eller ved hjælp af en rendesten. 5.3 Der opereres med tre stikategorier: En hovedsti på 3 meters bredde, en intern sti, type A, på ca. 1,8 meters bredde med 10 cm rabat i hver side, samt en intern sti, type B, på ca. 2,6 meters bredde med 20 cm rabat i hver side. 5.4 Til krydsning af afvandings grøfterne i de grønne kiler etableres én bro for hver kile. 5.5 Kommunen skal foranledige befæstelse af adgangsvejene langs torvet, befæstelse af stier samt beplantning af opstammede, løvfældende træer på torvet, så det far karakter af allébeplantning. Grusbelægning/græs el. lign. på torvet aftales med grundejerforeningen. 5.6 Det fælles torv i midten af hver enklave må ikke bebygges, dog kan enkelte redskabsrum, mindre pavilloner eller lignende til områdets fælles brug opføres såfremt de tilpasses områdets grønne struktur. 5.7 Der skal på hver parcel udlægges 2 parkeringspladser og anlægges mindst 2 parkeringspladser. Derudover skal indrettes */2 p-plads pr. parcel som gæsteparkering på de på kortbilag 2 viste fællesarealer. 5.8 Adgangsveje samt stier bliver færdiggjort når ca. 80 % afgrundene er bebygget, gældende for hver enkelt enklave. 12
5.9 Der etableres støjafskærmning langs Uhregårds Allé i form af en beplantet støjvold. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6. l Lokalplanområdet udstykkes i 34 parceller indenfor det på kortbilag 2 viste arealudlæg til parcelhusgrunde. 6.2 Bebyggelsesprocenten for de enkelte ejendomme må ikke overstige 25. 6.3 Boligbebyggelser skal placeres med facade eller gavl i en afstand af 3-5 meter fra skel mod vej. Dette kan kun afviges hvor særlige fysiske omstændigheder gør sig gældende. 6.4 Bygnings fremspring som karnapper, indgangspartier, o.lign, må overskride facadebyggelinjen med max. 50 cm., og max. udgøre 1/3 af den samlede facade modvej. 6.5 Garager, udhuse, drivhuse og lignende mindre bygninger må ikke placeres nærmere vej skel end 3 meter. 6.6 Bygningens hovedretning skal være parallelt med eller vinkelret på skel mod vej. 6.7 Hvor væsentlige fysiske forhold gør sig gældende, kan byrådet i enkelte tilfælde dispensere fra disse afstandsbestemmelser. 6.8 Bygninger må max. opføres i 2 etager med uudnyttelig tagetage. 6.9 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde der overskrider 8,5 meter. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7. l Indenfor lokalplanområdet skal ydervægge udføres i tegl eller træ. 7.2 På beboelsesbygninger skal tagene udføres med max. 45 graders taghældning, og udføres i plane eternit- eller naturskifer i grå eller sorte nuancer, plane metalplader, plane metal plader med stående false, teglsten eller teglstenslignende tagsten. 7.3 Flade og ikke synlige tagflader kan udføres i andet tagmateriale. 7.4 Oplagring udenfor bygninger eller dertil indrettede tæt hegnede gårdarealer må ikke finde sted, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes. 13
7.5 På torvearealet kan placeres enkelte redskabsrum, pavilloner og lign. til områdets fælles brug. Disse småbygninger må have et areal på max. l O m^ og skal fremstå med lette facader og tage. 7.6 Fællesbygninger skal afskærmes med beplantninger på eller omkring bygningerne. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Hegn mod naboskel og grønne arealer skal etableres som grønne, levende hegn. Hegnene kan forsynes med trådnet, der dog ikke må være højere end det levende hegn, når dette har nået den ønskede højde, dog max. 1,8 meter. 8.2 I de nord-syd gående grønne kiler mellem boligenklaverne tilplantes løvfældende hegn. Det resterende friareal tilsås med græs. I de grønne kiler etableres en åben afvandingsgrøft. 8.3 Forarealerne til boligerne, som ligger i den byggefri zone på 3 meter fra vejskel, tilsås med græs af de enkelte ejere. 8.4 Der må ikke plantes hæk eller opsættes hegn mod det fælles torv. Der kan punktbeplantes med buske eller enkelte træer. 8.5 Forarealet skal holdes i niveau med vej. 8.6 Ubebyggede grunde skal vedligeholdes som have. 8.7 Terrænregulering mod skel skal tilpasses eksist. terræn, således at niveauforskelle udlignes over en hældning svarende til l m. stigning på 2 m. Terrænregulering over 0,5 m. skal godkendes af kommunen. 9 Tekniske anlæg 9. l El-ledninger må kun udføres som jordkabler. 9.2 Lokalplanområdet skal fjernvarmeforsynes hvortil den enkelte ejendom har tilslutningspligt og forblivepligt. 9.3 Samtlige ejendomme indenfor lokalplanområdet er forpligtiget til at være tilsluttet Ikast vandværk. 9.4. l Der er tilslutningspligt til det kommunale spildevandssystem. 9.4.2 Regnvand fra vejarealer, indkørsler og lign. afledes til separat spildevandssystem. 14
9.4.3 Fælles bilvaskeplads kan etableres i hver enkelt enklave ved adgangsvej med afløb til separat spildevandssystem. 9.4.4 Regnvand fra tage og terrasser skal ledes til åbne grøfter i de grønne kiler. 9.4.5 Afledning af regnvand fra småbygninger under 50 m^ skal så vidt muligt foregå via jordoverfladen eller fra faskine eller lignende på egen grund. 9.4.6 Der etableres kabler for mulig tilslutning til hybridnet. 9.4.7 Der må ikke anbringes individuelle udendørs antenner eller opsættes paraboler på bygninger eller i terræn. 9.4.8 Samtlige ejendomme indenfor lokalplanområdet er forpligtet til at være tilsluttet Ikast Kommunes gældende affaldsordning på de til enhver tid gældende almindelige bestemmelser. 10 Servitutter og deklarationer m.v. 10.1 Den endelige udstykningsplan for parcelhusgrundene skal tage hensyn til placeringen af den eksisterende gasledning og kloakføring. 10.2 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, j vf. Love om planlægning 31. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes grundejerforening for lokalplanområdet til varetagelse af fællesinteresser og kollektive forpligtigelser indenfor lokalplanens område. Grundejerne har i henhold til lov om planlægning pligt til medlemsskab af grundejerforeningen. 11.2 Grundejerforeningen oprettes, når halvdelen afgrundene indenfor lokalplanområdet er solgt, eller når byrådet kræver det. 11.3 Grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af byrådet. 11.4 Den fælles bilvaskeplads ved adgangsvejen skal være forsynet med vandhane med separat vandmåler. Drift og vedligeholdelse i forbindelse med brugen påhviler grundejerforeningen. 15
12 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse. 12. l Før ny bebyggelse tages i anvendelse indenfor lokalplanområdet, skal føl gende forhold være etableret: Tilslutning til forsyningsanlæg j.f. 9. 13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 13.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg som er indeholdt i planen. 13.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer karakteren af det område, der søges skabt eller fastholdt ved lokalplanen. 16
Ved tagels esp åtegning Således vedtaget af Ikast Byråd som lokalplanforslag. IKAST BYRÅD den 15.09.98 På Byrådets vegne K. Broperg Lind P. Christophersen borgmester kommunaldirektør Således endeligt vedtaget at Ikast Byråd i møde den 26.01.99 På Byrådets vegne K. Brobérg Lind P. Chfistophersen borgmester kommunaldirektør / Lokalplanen er offentlig bekendtgjort d. 10.02.99. 17
.V\ v -. ^ \» \ -. ^ ^ \ N\\ \ \ r~a ^\ ^ \ 3 *\ ^r.v-^ 1 TP Kortbilag 2 Områdeplan Ikast Kommune
Kortbilag 3 Matrikelkort Ikast Kommune Mån:2.c sept.i<
Kortbilag 4 Principtegning Ikast Kommune