Boligudlejningsejendom Sjældent udbudt ejendom i Odense C Sag 25408 TIL SALG Odense C - Absalonsgade 21-23 Flot istandsat ejendom med mange detaljer Opdelt i 3 ejerlejligheder Parkeringspladser til alle lejligheder Billig husleje i den ene bolig Kontantpris kr. 6.500.000 1. års nettoafkast % 4,58 Etageareal m 2 310
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse I meget attraktivt område i Odense C - Absalonsgade - udbydes nu spændende investeringsejendom. Ejendommen blev i år 2008 ombygget fra delvist erhvervsejendom til nu at omfatte 3 lækre ejerlejligheder. Ejendommen er opført i mursten med mange gesimser og udsmykning samt med flotte træudskæringer i tagkonstruktionen. Ejerlejlighed 1 er en stor ejerlejlighed på i alt 175 m² boligareal og 53 m² kælder, som er fordelt på 3 etager. Blandt andet separat indgang i kælder, hvor der er indrettet entre, bryggers, toilet og værelse. I stueplan entre/hall, stort køkken og 2 stuer med flot buet karnap mod haven. Der er egen udgang til lækker træterrasse og separat brugsret til haven. På 1. salen er der indrettet badeværelse, repos med kontorplads samt værelser - alt i nydelig stand. Der er fra 1. sal udgang til altan fra lejligheden. Ejerlejlighed 2 omfatter bolig i 1 plan på 52 m² med direkte adgang til 41 m² kælder. Indrettet med køkken, stue og spisestue i stueplan med egen udgang til lukket hyggelig gårdhave. I stueplan er der endvidere trappe til kælder, hvor der er indrettet værelse, flot flisebadeværelse og soveværelse. Ejerlejlighed 3 omfatter bolig i 2 plan på 83 m² med egen udvendig indgang på 1. sal. På 1. sal er der indrettet hyggeligt hvidt køkken, badeværelse og stue med udgang til nydelig altan. Dernæst trappe til 2. sal, hvor der er 2 værelser. På ejendommen er der i venstre side carport på 27 m². Der er mulighed for parkering i gården/carporten for alle 3 boliger, hvilket er incl. i aktuelle huslejebetaling. Attraktivt lån hos Nykredit på oprindeligt kr. 5.188.000 kan evt. gældsovertages. Det er et F1 lån, som er afdragsfrit i endnu 3,5 år. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Absalonsgade 21-23, 5000 Odense C 297 h Odense Bygrunde Odense Opført / Ombygget Opførelsesår 1886-1950 Arealer Grundareal 463 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 174 m 2 Boligareal 310 m 2 Etageareal i alt 310 m 2 Sekundære arealer 126 m 2 2
2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1886 Bebygget areal 147 m 2 Sekundære arealer 99 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning ABsalonsgade 21 - ejerlejlighed 1 134 m 2 Boligareal Nej Absalonsgade 23, st. - ejerlejlighed 2 93 m 2 Boligareal Nej Absalonsgade 23, 1. - ejerlejlighed 3 83 m 2 Boligareal Nej Absalonsgade 21-23, kælder 99 m 2 Sekundært areal Nej Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1950 Bebygget areal 27 m 2 Sekundære arealer 27 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Absalonsgade 23, udhus 27 m 2 Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2015 Ejendomsværdi kr. 1.570.000 heraf grundværdi kr. 265.400 Ejendommen er ikke under omvurdering. Ovennævnte værdi er den samlede ejendomsværdi for de 3 ejerlejligheder. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 14.09.2015 med energiklassifikation C. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Offentlige planer / Forhold Området, hvor ejendommen er beliggende, er omfattet af lokalplan nr. 2-443, der bestemmer følgende: Områdets anvendelse: Bebyggelsen i området skal anvendes til boligformål. Desuden må bebyggelsen anvendes til beboerhuse, offentlige formål, mindre butikker med dagligvareforsyning og mindre erhvervsvirksomheder såfremt disse naturligt kan indpasses i et boligområde. Eksisterende baghuse kan tillades anvendt til beboelse. Tagetager kan indrettes til beboelse i eksisterende ikke udnyttede tagetager. Bevaring: Kvarteret som helhed, her menes bebyggelsesstruktur og gadebillede, skal bevares. 3
Bebyggelsen er opført som muret byggeri. Facaderne fremstår i blank mur eller i pudset, malet murværk med gesims, bånd, stik og mønstermurværk med profilindramning om vinduer og døre. Vinduerne er rammedelte med sprosser og døre er ét- og tofløjede fyldningsdøre. Tagene er belagt med skifer, vingetegl, romertegl, blå- eller rødglaseret. Frontspire og kviste udgør et væsentligt element i bebyggelsesstrukturen. Gadestrækket i Absalonsgade må ikke nedrives. Det gælder endvidere, at bebyggelsen skal bevares i sin oprindelige karakter med facadens opdeling, vinduesudformning og bygningsdetaljer. Absalonsgade 21-23 skal ifølge lokalplanen bevares i sin nuværende udformning, dog kan der tillades forandringer som tilbageføring til bygningens eller bebyggelsens oprindelige udformning. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 31.08.2015 1884 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. 1886 Dok. om bebyggelse, benyttelse mv. 1923 Dok. om tagfaldsret. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. Vand: Ejendommen vandforsynes fra alment vandværk. Der er opsat vandmålere i lejlighederne, og lejerne betaler for vand ud over lejen. Varme: Ejendommen opvarmes med fjernvarme. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ejendommen er ikke registreret som forurenet eller muligt forurenet. Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 6.500.000 4
6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 334.440 Lejeindtægt andre lejemål (p-pladser) kr. 10.800 I alt kr. 345.240 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 5.881 Renovation Renovation kr. 6.546 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 4.200 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 15.500 Administration Administration kr. 6.900 Varmeregnskab kr. 1.500 Vandregnskab kr. 1.500 Forsikringer Præmie årligt kr. 7.945 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 49.972 6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 20.330 Advokatsalær - skøde kr. 25.000 Moms kr. 6.250 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 51.580 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 6.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 51.580 -Refusion depositum kr. 77.290 -Refusion forudbetalt leje kr. 25.630 Anslået kapitalbehov kr. 6.448.660 5
6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 345.240 - Driftsudgifter iht. budget kr. 49.972 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 295.268 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 295.268 x 100 6.448.660 = 4,58% (anslået) 6.6 Købesummens fordeling Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 6.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 6.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 20.330 Advokatsalær skøde kr. 25.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 6.250 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 6.551.580 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 5.405.000 Grundens værdi kr. 1.095.000 Kontantomregnet købesum kr. 6.500.000 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 49.972 kr. 49.972 Udgifter i alt kr. 49.972 kr. 49.972 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 345.240 kr. 345.240 1. år før afskrivning / skat kr. 295.268 kr. 295.268 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 295.268 Likviditet 1. år før skat kr. 295.268 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 73.817 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 221.451 Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6
7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 5125 2825, e-mail: nij@nybolig.dk 7
8
Køkken, nr. 21 9
Stue, nr. 21 Badeværelse, nr. 21 10
Bryggers i kælder, nr. 21 Køkken, nr. 23, st. 11
Badeværelse, nr. 23, st. Kælder, nr. 23, st. 12
Køkken, nr. 23, 1. Badeværelse, nr. 23, 1. 13
Stue, nr. 23. 1. 14
Stueplan 15
1. sal 16
Tagetage 17
18
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Absalonsgade 21-23, 5000 Odense C ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje 1 Tine Bloch-Kjær Absalonsgade 21 Bolig Bolig 175 137.340 785 33.390 11.130 2 Lars og Birgit Absalonsgade 23, st. Bolig Bolig 52 106.500 2.048 21.900 7.300 3 Helle Jensen Absalonsgade 23, 1. Bolig Bolig 83 90.600 1.092 21.600 7.200 4 Lars Christiansen Absalonsgade 23 Andet Parkeringsplads 7.200 400 5 Lars Erik og Birgit Knudsen Absalonsgade 23 Andet Parkeringsplads 3.600 Refunderede driftsudgifter I ALT 310 345.240 77.290 25.630 0 Erhvervsdelens andel 0 0 0 0 0 Boligdelens andel 310 334.440 76.890 25.630 0 Øvrige arealer 0 10.800 400 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 345.240 77.290 25.630 heraf faktisk 345.240 77.290 25.630 heraf anslået 0 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Tine Bloch-Kjær Nej Faktisk 315 kr./md. hver den 1. marts, sidste gang den 1. marts 2026 2 Lars og Birgit Nej Faktisk 225 kr./md. hver den 1. oktober, sidste gang den 1. oktober 2020 3 Helle Jensen Nej Faktisk 175 kr./md. hver den 1. september, sidste gang den 1. september 2025 Regulering for skatter og afgifter 01.03.2017 Nej 01.10.2016 01.10.2017 Nej 01.09.2016 01.09.2017 Nej 4 Lars Christiansen Nej Faktisk 25 kr./md. hver den 01.12. 01.12.2016 01.12.2017 Nej 5 Lars Erik og Birgit Knudsen Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 19
Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Tine Bloch-Kjær 0 01.03.2015 Lejer Udlejer Nej Nej Til lejemålet hører 53 m² kælder 2 Lars og Birgit 0 15.10.2009 Lejer Udlejer Nej Nej Til lejemålet hører 41 m² kælder 3 Helle Jensen 0 01.09.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Lars Christiansen 0 06.12.2008 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Lars Erik og Birgit Knudsen 0 15.10.2009 Lejer Udlejer Nej Nej 20