Andelsboligforeningen "Stjernebo" Regnskab for tiden 1/2 2010-31/1 2011 Likviditetsoversigt pr. 1. februar 2011 Driftsbudget for tiden 1/2 2011-31/1 2012 Administration: Ejendomsadministrationen Andelsbo Dronning Olgas Vej 37 2000 Frederiksberg
1 Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Administrator- og bestyrelsespåtegning... 2-3 Den uafhængige revisors påtegning... 4-5 Årsrapport 1. februar 2010-31. januar 2011 Anvendt regnskabspraksis... 6 Resultatopgørelse... 7-10 Balance... 11-13 Beregning af andelenes værdi... 14 Likviditetsoversigt pr. 1/2 2011... 15 Driftsbudget 1/2 2011-31/1 2012... 16
2 Administrator- og bestyrelsespåtegning Bestyrelsen og administrator har dags dato aflagt årsrapporten for regnskabsåret 1. februar 2010-31. januar 2011 for Andelsboligforeningen "Stjernebo". Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens regler for klasse A- virksomheder. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af foreningens aktiver og passiver, finansielle stilling samt resultatet. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Vi kan efter vores bedste overbevisning bekræfte følgende forhold: Samtlige aktiver, der tilhører foreningen, er indregnet i balancen. Disse er til stede og er forsvarligt værdiansat. Foreningens aktiver er ikke pantsat, behæftet med ejendomsforbehold eller lignende ud over det i årsrapporten anførte. Samtlige aktuelle forpligtelser og eventualforpligtelser, der påhviler foreningen, er forsvarligt opgjort og indregnet eller oplyst i årsrapporten. Der er ikke verserende eller truende erstatningskrav, retssager, skattesager m.v., ud over de i årsrapporten anførte. Foreningen har tegnet forsikringer i et sådant omfang, at foreningens aktiver og hele foreningen skønnes rimeligt forsikringsdækket i skadessituationer. At der ikke indtil underskriftstidspunktet er afdækket besvigelser eller formodning om besvigelser mod foreningen. Der er ikke i perioden fra regnskabsårets udløb og indtil dato indtruffet ekstraordinære forhold eller opstået tab eller tabsrisici af væsentlig betydning for bedømmelsen af foreningens indtjening eller finansielle stilling. Foreningen har pr. regnskabsdatoen ikke indgået aftale om renteswap eller andre finansielle instrumenter.
3 Administrator- og bestyrelsespåtegning - fortsat Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 25. februar 2011 Administratorer: Hanne Menné Nina Pagh Bestyrelse: Michael Garly Michael Lyndgaard Carsten Witt Nielsen
4 Den uafhængige revisors påtegning Til andelshaverne i Andelsboligforeningen Stjernebo Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Stjernebo" for regnskabsåret 1. februar 2010-31. januar 2011, omfattende anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, noter og likviditetsoversigt. Revisionen omfatter ikke budgettal, hvorfor vi ikke udtrykker nogen sikkerhed herom. Årsregnskabet aflægges efter vedtægterne og årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Revisors ansvar og den udførte revision Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført vor revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for foreningens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af foreningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af bestyrelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af bestyrelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vor konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
5 Den uafhængige revisors påtegning - fortsat Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. januar 2011 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. februar 2010-31. januar 2011 i overensstemmelse med vedtægterne og årsregnskabsloven. København, den 25. februar 2011 CHRISTENSEN KJÆRULFF STATSAUTORISERET REVISIONSAKTIESELSKAB Mogens Stern Statsautoriseret revisor
6 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Stjernebo er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for klasse A-virksomheder. Endvidere er formålet at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven) 6, stk. 5. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. Resultatopgørelsen Resultatopgørelsen er opstillet efter foreningens art og omfang samt foreningens ønsker med hensyn til præsentation af tallene. Periodisering Alle væsentlige poster i resultatopgørelsen er periodiseret. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Skat Foreningen er ikke skattepligtig. Balancen Foreningens ejendom Ejendommen indregnes i balancen til offentlig ejendomsvurdering. Der foretages ikke afskrivninger på ejendommen. Prioritetsgælden Prioritetsgælden værdiansættes til kursværdi. Andelskronen Beregning af andelskronens værdi er foretaget i overensstemmelse med 5, stk.2 i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægt, 10.
7 Resultatopgørelse for tiden 1/2 2010-31/1 2011 INDTÆGTER Budget 2010/11 2010/11 2009/10 Boligafgift Boligafgift, medlemmer... 1.283.262 1.242.824 Boligafgift, funktionærbolig... 10.800 10.800 Indbetalt til særlig istandsættelse... 51.012 51.012 1.345.100 1.345.074 1.304.636 Andre indtægter Afgift ved salg af andele... 1.000 1.500 5.600 Byfornyelsestilskud... 5.610 14.523 Ej hævet check... 0 1.290 Restancegebyrer... 1.250 3.980 5.600 7.860 21.293 Renteindtægt Nordea Bank, foreningskonto 0381 627 780... 4.839 3.868 0 4.839 3.868 1.350.700 INDTÆGTER I ALT... 1.357.773 1.329.797 UDGIFTER Prioritetsrenter Nykredit, 4,8772%, nyt lån 6/5 2010... 40.275 0 Nykredit, 4,1544%, indfriet 6/5 2010... 3.528 11.989 Nordea Kredit, 4,2371 %... 77.253 81.130 Nordea Kredit, 4,4172 %... 220.074 225.481 309.900 341.130 318.600 Ændring i skyldige ikke forfaldne prioritetsrenter... - 3.400 0 Andre renter 5.000 Nykredit omprioriteringskonto... 147 0 314.900 337.877 318.600
8 Resultatopgørelse for tiden 1/2 2010-31/1 2011 UDGIFTER fortsat Budget 2010/11 2010/11 2009/10 Ejendomsudgifter 62.800 Ejendomsskatter... 62.813 58.703 56.300 Renovation m.v.... 56.309 56.737 48.000 Forsikringer... 46.330 46.427 25.000 Elforbrug... 23.225 20.919 For meget afsat primo... 0-10.700 100.000 Vandforbrug... 71.087 94.828 60.000 Vicevært... 43.745 55.066 Lønsumsafgift... - 7.261 2.905 22.000 Anden renholdelse og vinduespolering m.v.... 21.180 20.993 374.100 317.428 345.878 Antenneanlæg - 136.100 Indbetalt til hybridnet... - 137.268-134,980 Signallevering m.v.... 128.203 140.000 CopyDan.... 12.566 140.769 111.312 3.900 3.501-23.668 Vedligeholdelse Maler... 797 3.538 Snedker... 5.607 6.288 Murer... 43.781 0 Tilskud til renovering af bad... 0 10.000 Reparation efter udskiftning af faldstamme... 0 7.325 Blikkenslager... 34.421 3.963 Justering regulator varme og varmtvandsbeholder m.v... 79.760 0 Elektriker incl. el-pærer... 9.860 14.178 Elinstallation kælder, bagtrappe og loft... 51.875 0 Kloak... 3.563 13.257 Graffitiafrensning... 9.000 11.250 Gård og veje... 13.555 0 Cykelstativ... 36.125 0 Låse, nøgler og skilte... 4.543 0 Arbejdsdag... 0 2.723 Diverse materialer m.v.... 567 1.191 150.000 293.454 73.713
9 Resultatopgørelse for tiden 1/2 2010-31/1 2011 UDGIFTER fortsat Budget 2010/11 2010/11 2009/10 Nyanskaffelser Postkasseanlæg... 0 37.477 0 0 37.477 Administration m.v. 75.500 Administrationshonorar... 75.542 72.000 14.500 Revision incl. moms... 14.500 14.000 11.500 Valuarvurdering... 12.500 11.250 16.000 Varmeregnskabshonorar incl. kontrolmanual... 15.979 15.420 10.000 Kontorartikler, gebyrer, kopiering, porto m.v.... 4.183 4.822 127.500 122.704 117.492 Foreningsudgifter Kontorholdsgodtgørelse... 4.800 4.800 Telefongodtgørelse... 8.000 8.000 Webhotel og hjemmeside... 2.583 711 Udgifter ved møder og generalforsamling m.v.... 4.998 3.735 Blomster og gaver... 2.265 1.176 Kontingent ABF... 7.020 6.669 30.000 29.666 25.091 Andre udgifter Låneomkostninger... 41.602 0 Køkkenarbejde udført i 2008 på Ndr. Fasanvej 120, 2 tv... 0 10.497 Honorar, gennemgang råd i spærkonstruktion m.v... 4.781 0 Rådgivende ingeniør, honorar vedrørende fugtregistrering.. 0 6.375 5.000 46.383 16.872 1.005.400 UDGIFTER I ALT... 1.151.013 911.455
10 Resultatopgørelse for tiden 1/2 2010-31/1 2011 - fortsat Budget 2010/11 2010/11 2009/10 1.350.700 Indtægter... 1.357.773 1.329.797 1.005.400 Udgifter... 1.151.013 911.455 345.300 ÅRETS RESULTAT... 206.760 418.342 Forslag til resultatdisponering: 51.000 Overført til hensættelse større vedligeholdelsesarbejder... 51.012 51.012 Anvendt af hensættelse større vedligeholdelsesarbejder... - 92.904 0 315.900 Betalte prioritetsafdrag... 248.652 302.781-21.600 Overført restandel af årets resultat... 0 64.549 345.300 Disponeret i alt... 206.760 418.342
11 Balance pr. 31. januar 2011 AKTIVER Ejendommen, matr. nr. 12 fc og 12 ff, Frederiksberg 2011 2010 Saldo 1. februar 2010: Ejendomsvurdering 1/10 2008... 58.000.000 58.000.000 Regulering til ejendomsvurdering 1/10 2010... 1.000.000 0 Ejendomsvurdering 1/10 2010... 59.000.000 58.000.000 Likvide beholdninger: Nordea Bank, foreningskonto 0381 627 780... 1.048.913 280.209 (Kreditmaximum kr. 250.000) Kassebeholdning hos formand... 1.500 2.000 1.050.413 282.209 Tilgodehavender ved salg af loftsarealer, forfalder ved salg af andele... 608.700 608.700 Vaskeri... 2.950 0 Varmeregnskab 2010/11: Afholdte udgifter... 195.062 Energimærkning... 35.769 230.831 A conto indbetalt... - 227.936 2.895 0 Tilgodehavender i øvrigt: Restancer... 0 3.822 Forsikringssag... 129.863 0 Lønsumsafgift... 8.796 0 Vurderinger... 9.250 6.750 Årsafregning vand... 3.950 8.120 Andre tilgodehavender... 0 1.533 151.859 20.225 Forudbetalte omkostninger... 28.294 24.450 AKTIVER I ALT... 60.845.111 58.935.584
12 Balance pr. 31. januar 2011 PASSIVER 2011 2010 Prioritetsgæld Udløb Nom. værdi Kursværdi Nykredit, 4,8772%... 2040 1.107.024 1.091.769 Nordea Kredit, 4,2371 %... 2024 1.560.541 1.583.624 Nordea Kredit, 4,4172 %... 2033 4.358.942 4.433.308 7.108.701 6.368.760 7.026.507 Alle lån er fastforrentede kontantlån Forudbetalt løbende boligafgift m.v.... 0 0 Varmeregnskab 2009/10... 0 37.493 Afsat til revision... 14.500 14.000 Fraflyttere... 20.000 20.000 Kreditorer i øvrigt... 19.731 10.975 Forudbetalt boligafgift og deposita... 237.903 232.193 Beregnede skyldige ikke forfaldne prioritetsrenter... 28.900 32.300 7.429.735 6.715.721 Egenkapital Andelskapital: Saldo 1. februar 2010... 42.939 Reservefond: Saldo 1. februar 2010... 2.947.838 Kurstab ved indfrielse af lån... - 1.096 Prioritetsafdrag ifølge resultatdisponering... 248.652 3.195.394 Regulering af ejendom til ejendomsværdi: Saldo 1. februar 2010... 50.270.660 Regulering af ejendom... 1.000.000 51.270.660 Regulering af prioritetsgæld til kursværdi: Saldo 1. februar 2010... - 72.043 Regulering 31. januar 2011... - 10.151-82.194 transport 54.426.799 7.429.735 6.715.721
13 Balance pr. 31. januar 2011 PASSIVER - fortsat 2011 2010 transport 54.426.799 7.429.735 6.715.721 Egenkapital - fortsat Underskud: Saldo 1. februar 2010... - 1.378.049 Overført ifølge resultatdisponering... 0-1.378.049 Hensat til større vedligeholdelsesarbejder: Saldo 1. februar 2010... 408.518 Hensat ifølge resultatdisponering... 51.012 459.530 Anvendt i året... - 92.904 366.626 53.415.376 52.219.863 PASSIVER I ALT... 60.845.111 58.935.584 Eventualforpligtelser Afgivne garantier Andelsboligforeningen har i forbindelse med overdragelse af boliger indgået kautionsforpligtelser for banklån, kr. 56.092,20, jvf. lov om andelsboligforeninger, 5, stk. 12. Sikkerhedsstillelser Ejerpantebreve i alt kr. 2.000.000 ligger til sikkerhed for mellemværende med Nordea.
14 Note - Beregning af andelenes værdi Bestyrelsen foreslår følgende værdiansættelse i henhold til andelsboligforeningslovens 5 stk. 2, litra c - seneste offentlige ejendomsvurdering. Egenkapital pr. 31. januar 2011... 53.415.376 Heraf hensat til større vedligeholdelsesarbejder... - 366.626 Egenkapital pr. 31. januar 2011 til beregning af andelenes værdi... 53.048.750 Andelenes højest lovlige værdi, beregnet udfra den bogførte egenkapital, udgør kr. 17.577 pr. m² (samlet andelsareal 3.018 m²). Bestyrelsen foreslår, at værdien af andelene sættes til kr. 13.500,00 pr. m² (3.018 m²) for perioden fra 1. maj 2011 til 30. april 2012, hvilket svarer til kr. 40.743.000,00. Den foreslåede værdi af andele fremkommer således: Egenkapital pr. 31. januar 2011... 53.048.750 Hensættelse til fremtidig vedligeholdelse, kursudsving, nedsættelse af ejendomsværdi m.v...... - 12.305.750 Reguleret egenkapital herefter... 40.743.000 Ovenstående beregning af andelenes værdi indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Under henvisning til Vestre Landsrets dom af 12. januar 1995 skal vi gøre opmærksom på, at de vedtagne andelsværdier eventuelt skal nedsættes, såfremt der inden næste ordinære generalforsamling fremkommer en ny offentlig vurdering af ejendommen, hvor ejendomsværdien er mindre end den nuværende. Administrator Bestyrelsen
15 Likviditetsoversigt pr. 1. februar 2011 Disponible beløb Likvide beholdninger... 1.050.400 Varmeregnskab 2010/11... 2.900 Andre tilgodehavender... 151.900 Forudbetalte omkostninger... 28.300 1.233.500 Gældsposter Revision... 14.500 Fraflyttere... 20.000 Kreditorer i øvrigt... 19.800 Hensat til større vedligeholdelsesarbejder... 366.600 420.900 Likviditetsoverskud... 812.600 Kassekredit maksimum... 250.000 Likviditetsoverskud... 812.600 Beløb til disposition... 1.062.600 Derudover har foreningen et samlet tilgodehavende på kr. 608.700 ved salg af loftsarealer (2 stk.), der forfalder til betaling ved videresalg af de pågældende andele.
16 Driftsbudget for tiden 1/2 2011-31/1 2012 Indtægter Boligafgifter og lejer... 1.345.100 Stigning i boligafgiften pr. 1/6 2011, med udgangspunkt i den årlige stigning i nettoprisindekset pr. 1. januar... 21.400 Byfornyelsestilskud: Faldstammer... 1.100 1.367.600 Udgifter Prioritetsrenter: Nykredit, 4,8772%... 60.900 Nordea Kredit, 4,2371%... 71.600 Nordea Kredit, 4,4172%... 210.000 342.500 Ejendomsudgifter: Ejendomsskatter... 67.200 Renovation m.v.... 69.200 Forsikringer... 48.000 Elforbrug... 26.000 Vandforbrug... 85.000 Vicevært... 50.000 Anden renholdelse... 25.000 370.400 Vedligeholdelse, udvendig... 150.000 Antenneanlæg: Signallevering m.v.... 150.300 Bidrag til hybridnet... - 150.300 0 Administration: Administrationshonorar incl. moms fra 1/1 2011... 92.500 Revision incl. moms... 14.800 Varmeregnskabshonorar incl. kontrolmanual... 16.500 Valuarvurdering... 13.000 Andre udgifter... 10.000 146.800 Foreningsudgifter... 32.000 Andre udgifter... 10.000 1.051.700 315.900 Hensat til større vedligeholdelsesarbejder... - 51.000 Prioritetsafdrag... - 223.200 Budgetteret overskud... 41.700 Der forventes afholdt ekstraordinære vedligeholdelsesarbejder på ca. kr. 300.000 som dækkes af likviditetsoverskuddet. Budgettet er udarbejdet på grundlag af bestyrelsens og administrators oplysninger. 6595-0/AW/44+1