LOKALPLAN Alssund-broen Motorvej Aabenraavej Alssundvej Alssund LOKALPLAN 4.10-11 Området mellem Aabenraavej og Alssundbroen maj 2012 inkl. Kommuneplantillæg nr. 10 til Kommuneplan 2009-2021 PLANAFDELINGEN RÅDHUSTORVET 10 6400 SØNDERBORG TLF 88726400 E-MAIL post@sonderborg.dk
HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er den eneste plantype, som kommunalbestyrelsen kan anvende til at fastlægge bindende bestemmelser om, hvordan de enkelte arealer i kommunen bliver anvendt og bebygget. Der skal ifølge planlovens kapitel 5 udarbejdes en lokalplan, inden et større bygge- eller anlægsarbejde bliver udført, eller der foretages væsentlige nedrivninger eller ændringer af en ejendom. Der kan altid udarbejdes lokalplan, når kommunalbestyrelsen skønner, at det er nødvendigt. I en lokalplan kan kommunalbestyrelsen fastlægge nærmere retningslinjer for, hvordan et areal bliver anvendt, bygninger, veje og stier bliver placeret og udformet, friarealer bliver placeret og udformet, samt bevaring af bevaringsværdige huse og bymiljøer. Bestemmelserne skal medvirke til, at et område bliver anvendt og udformet under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning. Offentliggørelse Inden kommunalbestyrelsen vedtager en lokalplan endeligt, bliver der offentliggjort et forslag til lokalplan i mindst 8 uger, sådan at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og få mulighed for at kommentere det og komme med ændringsforslag. Når kommunalbestyrelsen har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt, hvorefter den bliver tinglyst og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Et forslag kan ikke vedtages endeligt, hvis en myndighed efter reglerne i 29 eller 29a har modsat sig dette skriftligt over for kommunalbestyrelsen. Forslaget kan først vedtages, når der er opnået enighed mellem parterne om de nødvendige ændringer. Ændringer af eksisterende forhold, f.eks. om- og nybyggeri eller ændret anvendelse af bestående ejendomme, skal være i overensstemmelse med lokalplanens ideer. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre betydende ændringer i en lokalplan, når det ikke strider mod planens overordnede idé. Fremlæggelse Lokalplanen fremlægges i perioden 30. januar til 26. marts 2012. Vedtagelse Forslag til lokalplan er vedtaget af Byrådet den 25. januar 2012. Lokalplanen er endeligt vedtaget af Byrådet den 2. maj 2012. 2
I ndholdsfortegnelse [INDHOLD] Beskrivelse af lokalplanområdet 4 Baggrund for lokalplanen 5 Formålet med lokalplanen 5 Konsekvenser for nærområde 5 Beskrivelse af det påtænkte projekt 10 Redegørelse for forhold til anden planlægning 11 Kommuneplan 11 Lokalplan 11 Teknisk forsyning 11 Miljøforhold 12 Kystnærhedszone 14 Strandbeskyttelseslinie 14 Naturbeskyttelsesloven 14 Kulturarv 15 Fortidsminder 15 Miljøvurdering af planer og programmer 16 Tilladelser fra andre myndigheder 17 Lokalplanens bestemmelser 18 1 Formål 18 2 Område og zonestatus 18 3 Områdets anvendelse 18 4 Udstykninger 19 5 Vej, sti og parkering 19 6 Bebyggelsens omfang og placering 19 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 19 8 Ubebyggede arealer og bevaring af træer 20 9 Forsyningsanlæg 20 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 20 11 Grundejerforening 20 12 Servitutter 21 13 Lokalplanens retsvirkninger 21 Vedtagelse 22 Kortbilag 1 23 Kortbilag 2 24 Kortbilag 3 25 Kortbilag 4 26 Resumé af miljøscreening 27 Arkitektoniske referencer 29 3
[REDEGØRELSE] eskrivelse af lokalplanområdet B Lokalplanområdet omfatter et 69.000 m 2 stort område beliggende vest for Sønderborg by ved foden af Alssundbroen. Området er afgrænset mod nord af den kommende motorvej mellem Sønderborg og E45, mod vest af Aabenraavej og det åbne landskab op mod Dybbøl Banke og mod syd af et større boligområde. En del af området er omfattet af strandbeskyttelseslinien fra kyststrækningen ved Alssund og må ikke bebygges. Området er tillige omfattet en en 100 m fortidsmindebeskyttelseslinie Området omfatter matr. nr. 1858 Dybbøl ejerlav, matr. nr. 62 Stovgård ejerlav samt tillægsareal for mageskifte i forbindelse med den kommende motorvej (matr. nr. 7000a og b) samt matr. nr. 472 Dybbøl ejerlav. Området er landzone. Området indeholder i dag ingen bebyggelse. Skråfoto af området 4
aggrund for lokalplanen B [REDEGØRELSE] Sønderborg Byråd besluttede i november 2010 på baggrund af en ansøgning om principiel godkendelse af et skitseprojekt for et større byggeprojekt på Dybbølsiden at udarbejde et kommuneplantillæg og en lokalplan. Området er i kommuneplanen udlagt til boligformål - boliger med tilhørende lokale serviceanlæg. Projektet kræver områdets anvendelse ændret fra boligformål til erhvervsformål, herunder liberalt erhverv, kontorer, hotel, lager, kiosk samt dagligvarehandel, samt mindre fremstillingsvirksomheder såsom elektronik mv.. Formålet med projektet, er at skabe et erhvervsområde med gode trafikale forhold og en beliggenhed ved indfartsvejen til Sønderborg by. ormålet med lokalplanen F Formålet med lokalplanen er at; - området anvendes til erhvervsformål, herunder liberalt erhverv samt mindre fremstillingsvirksomheder såsom elektronik mv., - sikre en hensigtsmæssig disponering af området, - sikre fremtidig bebyggelse får et moderne arkitektonisk udtryk, - bebyggelsen tilpasses landskabet henset til nærheden af de kulturhistoriske anlæg og den markante placering ved indfaldsvejen til Sønderborg by, - fastlægge højden på byggeriet for derigennem at sikre de landskabelige forståelseslinier fra Dybbølskanserne og ned til vandet. onsekvenser for nærområde K Der er tale om en meget synlig placering - ved indfaldsvejen til Sønderborg by - og nærheden til kulturhistoriske anlæg og på den bagrund er der udarbejdet visualiseringer, hvor projektet ses fra udvalgte punkter i nærområdet. Bebyggelsen vil være synlig fra motorvejen, fra kysten syd for Alssundbroen og skanse IX. 4 af visualiseringerne er fra skanseområdet (skanse IX, X ved Aabenraavej og Historiecenteret samt fra Kongeskansen). 5
[REDEGØRELSE] Hele området sydvest for Aabenaavej umiddelbart udenfor lokalområdet er omfattet af en landskabsfredning fra 1987, mens lokalområdets sydligste hjørne er omfattet af 100m linjen omkring resterne af den danske skanse X (naturbeskyttelseslovens 18). I dette hjørne i hegnet langs Alssundvej står der desuden en krigergravssten, omfattet af museumslovens 29e (fredningsnr. 4311.134). Oplevelsen af skanseområdet på Dybbøl Banke er nødvendigvis meget afhængig af mulighederne for at forstå det landskab, forsvarslinjen ligger i. Der er gennem årene udført forbedringer for at fremme denne forståelse, bl.a. plantningen af levende hegn, der bidrager til at anskueliggøre situationen, som den var i april 1864. Det er nu bedre end nogensinde siden 1924 muligt for den besøgende at sætte sig ind i soldaternes situation i de enkelte skanser. Skilteformidling, markering og Historiecenter Dybbøl bidrager til forståelsen af dette specielle nationale monument. Det væsentligste element i forståelsen af forsvarslinjens placering i Sundeveds landskab er dens forløb fra kyst til kyst mellem Als Sund og Vemmingbund. I syd ligger skanse I helt ud til kystskrænten, men i nord er der ikke bevaret synlige spor af de sidste 3-400 m af linjen. Men det er til trods herfor i dag muligt fra skanseområdet at få indtryk af den sidste strækning ned til Als Sund, ligesom man kan få overblik over det terræn på begge sider af sundet, hvor den preussiske overgang til Als fandt sted i juni 1864. Sønderborg Kommune har, i samråd med museet ved Sønderborg Slot, udpeget 7 udsigtspunkter, der vurderes at være væsentlige for vurderingen af projektets fremtræden i det omgivende landskab. 6
Visualiseringerne er baseret på en digital 3d model opbygget på baggrund af Sønderborg Kommunes digitale kortmateriale samt projektmateriale for bebyggelsen og indpasset i fotografier taget fra de udvalgte steder. [REDEGØRELSE] Bebyggelsens visuelle fremtoning er et udtryk for en generalisering af bygningernes overordnede volumen og skal ikke vurderes som en fastsat arkitektur. OVERSIGT OVER VISUALISERINGSPUNKTER 5 6 3 7 4 1 2 Visualiseringspunkter 3D model af projektet Visualiseringspunkt 1 Kongeskansen Bebyggelsen vil ikke kunne ses fra Kongeskansen. Bebyggelsen er placeret foran i billedfeltet, men ligger bag bakken 7
[REDEGØRELSE] Visualiseringspunkt 2 Bebyggelsen vil ikke kunne ses fra Historiecenter Dybbøl, Byggeriet er placeret foran i billedfeltet, men ligger bag bakken Visualiseringspunkt 3a Byggeriet vil være synligt fraskanse IX Visualiseringspunkt 4 Bebyggelsen vil være synlig fra Verdens Ende 8
[REDEGØRELSE] Visualiseringspunkt 5 Bebyggelsen ses mellem pillerne på Alssundbroen Visualiseringspunkt 6 Bebyggelsen vil være synlig fra Indfaldsvejen til Sønderborg Visualiseringspunkt 7 Skanse X Bebyggelsen ligger bag hegnet. Bebyggelsen er angivet i silhuet 9
!!!!!!! [REDEGØRELSE] eskrivelse af det påtænkte projekt B Området ønskes anvendt til erhvervsformål, liberale erhverv såsom kontor, hotel, lager, kiosk, dagligvarehandel samt mindre fremstillingsvirksomheder såsom elektronik mv.. Området er opdelt i 5 delområder. Delområde 1 rummer bygninger i 2-3 etager. Delområde 2 rummer bygninger i 3-3½ etager. Delområde 3 rummer 8 bygninger i 1 etage. Delområde 4 4 er omfattet af 100 m beskyttelseslinien samt et 61 friholdt område i østlig retning og friholdes for bebyggelse. Delområde 5 er omfattet 57 af strandbeskyttelseslinien 32og må ikke bebygges. 60 Alssund 7000d 58 7000a 7000b 7000a 714 62 31 Aabenraavej 1858 Delområde 1 Delområde 2 Delområde 3 Delområde 5 5651 904 7000bø 2890 1779 948 Meters 0 25 50 75 100 Bebyggelsens delområder 7000l 472 Delområde 4 1825 1113 447 Bebyggelsen orienteres i retning mod Alssund parallelt med bebyggelsen 866 856 mod 896syd. 1102 1112 857 895 1103 1153 830 Byggefelterne udlægges i bånd med friholdte passager i mellem. Mellem bebyggelsesbåndene er der fordelingsveje med parkering samt beplantning. Byggeriet er overvejende i 2-3 etager bortset fra enkelte bygninger i 1 etage. Såfremt terrænet tillader det kan der opføres bygninger i 3½ etager under forudsætning af, at den fastsatte top-kote ikke overskrides eller den ønskede landskabslinie friholdes. Adgang til området sker fra Alssundvej ad en primærvej, der etableres et stykke nordvest for Alssundvej. Denne primærvej udlægges som en central vej i området, der forbinder alle delområder. I de enkelte delområder etableres sekundære veje i tilknytning til parkeringsarealer. Mellem delområderne skabes passage for fodgængere med trappe/ramper. 441 7000o 442 443 444 445 847 446 848 Alssundvej 849 860 850 861 851 862 863 872 871 864 870 865 905 869 906 868 907 867 908 909 855 903 910 902 911 901 130 900 897 859 899 898 4889 10
[REDEGØRELSE] Meters 0 1530 60 90 120 Kotekort med angivelse af bygningernes placering i terrænnet edegørelse for forhold til anden planlægning R Kommuneplan I henhold til planloven kan kommunen selv udarbejde, godkende og administrere lokalplaner, når de er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanområdet er ifølge Sønderborg Kommuneplan 2009 2021 beliggende i rammeområde 4.10 og udlagt til boligformål. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, hvorfor der er udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 10 til Kommuneplan 2009-2021. Lokalplan Bygningerne placeret ud mod Aabenraavej er omfattet af lokalplan 0-0112, Skilte og facader. Teknisk forsyning Varmeforsyning Området er ikke omfattet af varmeplanens kollektive forsyningsområde på nuværende tidspunkt. Varmeplanen vil blive ændret så området overgår til kollektiv fjernvarmeforsyning. Spildevand Ny bebyggelse skal tilsluttes almen vandforsyning. I følge Sønderborg Kommunes spildevandsplan 2009-2016 er området omfattet af tilslutningspligt til spildevandssystemet. Området skal seperatkloakeres. 11
[REDEGØRELSE] Miljøforhold Jord Dette landzoneareal er ikke omfattet af områdeklassificering jf. jordforureningslovens 50a. Overskudsjord fra byggemodning og byggeri skal så vidt muligt placeres i lokalplanområdet, efter aftale med Sønderborg Kommune. Af jordforureningslovens 71 fremgår det: Såfremt der under bygge- eller jordarbejder på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre. Grundvand Området er uden særlige drikkevandsinteresser. Kommunen vurderer, at projektet ikke udgør nogen særlig risiko for grundvandsforurening. Støjforhold I betydelige dele af lokalplanområdet overskrider støjgrænsen 55 db(a). Trafikforhold Trafikken til og fra området øges. Der skal anlægges det fornødne antal p-pladser og tages de nødvendige trafiksikkerhedsforanstaltninger. Ind- og udkørsel til Alssundvej/Aabenraavej skal indgå i den samlede trafikplanlægning. Der skal redegøres for vareindlevering i forhold til hotel- og dagligvarebutikken. Projektarealet er i dag en mark i den nordvestlige del af Sønderborg. Arealet er afgrænset af Aabenraavej, Alssundvej, Omfartsvejen og jernbanen. Området vejbetjenes via en tilslutning til Alssundvej. Forudsætninger Det samlede bebyggede areal vil andrage ca. 16.000 m². Det bebyggede areal forventes fordelt på: Liberalt erhverv 15.000 m² Dagligvarehandel 1.000 m² Der forventer 150-200 beskæftigede i det liberale erhverv. Det oplyses desuden, at en del transport kan foregå på cykel, da arealet ligger bynært. Trafikberegning De trafikale beregninger er lavet på baggrund af erfaringstal og Miljøministeriets turrater. Definition af turrater Turrater dækker trafik i begge retninger tilsammen, og er inkl. vare- og lastbiler. 12
Liberalt erhverv Miljøministeriets turrate for kontorer med mere end 500 m til nærmeste station er 1,4 tur per ansat per døgn. For 200 ansatte giver det 280 bilture dagligt ( Det skal dog bemærkes, at hvis der var turrater i forhold til areal, anvender Miljøministeriet 4,6 ture per 100 m². For 15.000 m² giver det 690 ture dagligt). [REDEGØRELSE] ng rkering Topkote 31 Dagligvarebutik Erfaringstal for discountbutikker og mindre supermarkeder er mindre end Miljøministeriets tal. I nedenstående Topkote 32 beregning er erfaringstal anvendt. Ved 1.000 m² dis- Topkote 32 countbutik/mindre supermarked og 140 ture per 100 m² per døgn vil butikken give en trafik på 1.400 bilture per døgn. Topkote 32 Samlet trafik til og fra erhvervsområdet Ud fra ovenstående beregninger vil projektet medføre ca. 1.700 ture fordelt over et hverdags-døgn. Dvs. ca. 850 køretøjer til og 850 køretøjer fra erhvervs-området per hverdags-døgn. Topkote 32 Beregningen viser, at dagligvarehandlen forventes at udgøre mere end 80 % af trafikken. Topkote 31 På grund af den øgede trafik til og fra området er der udarbejdet en skitse som viser en omlægning af ind- og udkørselsforholdene fra Alssundvej Topkote 31 til Aabenraavej. Topkote 28 Såfremt det bliver nødvendigt vil forholdene internt i boligområdet ved Sundhøj, Alssundvej og Sundvænget blive vurderet i forbindelse med en trafikregulering. 26 Topkote 31 28 26 29 svej skyttelseslinie lseslinie Skitse for omlægning af Aabenraavej og Alssundvej 13
[REDEGØRELSE] Kystnærhedszone Ifølge Planlovens 5a, stk. 1 skal landets kystområder søges friholdt for bebyggelse og anlæg, som ikker er afhængige af kystnærhed. Efter Planlovens 5b, stk. 1, nr. 1 gælder, at der for planlægning i kystnærhedszonen kun må inddrages nye arealer i byzone samt planlægges for anlæg i landzone, såfremt der er særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for kystnær placering. Efter planlovens 16, stk. 3 skal der i redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i kystnærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne. Planlægningsmæssig og funktionel begrundelse Lokalplanområdet er i Kommuneplan 2009-2017 udlagt til boligformål og i Regionplan 2001-2012 Boligudviklingen i Sønderjylland udlagt til attraktive boliggrunde. Generelt skal det anføres, at store dele af Sønderborg Kommune er beliggende inden for kystnærhedszonen. Lokalplanområdet støder op til en landskabsfredning fra 1987 (Dybbølfredningen), mens lokalplanområdets sydligste hjørne er omfattet af 100 m beskyttelseslinie og en del af området er omfattet af strandbeskyttelseslinien fra kyststrækningen ved Alssund. Lokalplanområdet afgrænses mod nord af den nye motorvej og Alssundbroen. Kommuneplanens udlæg til attraktivt boligområde vurderes ikke at være hensigtsmæssig pga. af de støjmæssige forhold i området. På den baggrund ønskes anvendelsen ændret til erhvervsformål. Denne anvendelse er ikke støjfølsom som et boligområde og er hensigtsmæssig i forhold til til- og frakørselsmulighederne til den kommende motorvej. Erhvervsområdets nærhed til Alsion og de tilknyttede erhvervs- og forskningsfaciliteter vurderes at være hensigtmæssig. Erhvervsområdet afslutter den bymæssige bebyggelse op til Alssundbroen. Øst for området (gennemskåret af jernebane og vejforløb) ligger ligeledes et eksisterende erhvervsområde som afslutning på den bymæssige bebyggelse op til Alssundbroen. Erhvervsområdets arealudlæg er placeret med gennemgående udsigtlinier ned til Alssund ligesom der er friholdt et område nord for Alssundvej og øst for Aabenraavej i forlængelse af 100 m beskyttelseslinien. Dette med baggrund i at kunne opretholde den visuelle kontakt fra skanserne og ned til vandet. På den baggrund er der i lokalplanens bestemmelser fastsat topkoter på de enkelte bygninger for at sikre den visuelle konatkt, jf. visualiseringerne. Strandbeskyttelseslinie En del af lokalplanområdet er beliggende indenfor strandbeskyttelseslinien. Denne del vil ikke blive bebygget. Naturbeskyttelsesloven En ændring af Alssundvej og dens til- og frakørsel forudsætter en dispensation fra 14
Naturbeskyttelseslovens 18. Nærmeste internationale beskyttelsesområde er Flensborg fjord, Bredegrund og farvandet omkring Als. Eneste tænkelige emission til dette område vil være overfladevand fra befæstede arealer. Overfladevandet vil ikke kunne påvirke de nævnte områder eller udpegningsgrundlaget for dette. Der er ikke registreret arter på habitatsdirektivets Bilag IV eller levesteder for disse i lokalplanområdet. [REDEGØRELSE] Kulturarv Dybbøl Banke er, foruden at være et sted med en betydningsfuld historie, et meget storslået landskab. Det er en forsvarslinje og en slagmark efter et af Danmarkshistoriens blodigste slag, hvor næsten 3.000 mennesker blev lemlæstede eller mistede livet. Stedet bliver derfor hvert år besøgt af mange tusinde, der kommer for at opleve og forstå hvad der skete i 1864, og ikke kun skyttegrave og kanoner, men især stedet og pladseme. På de 10 km stier på Dybbøl Banke kan man i dag opleve et af Danmarks smukkeste landskaber skabt af isen med en imponerende udsigt ud over Østersøen, Als og Sundeved. I en bue af næsten urørt terræn mellem Als Sund og Vemningbund ligger forsvarslinjen og slagmarken med rester af skanser forbundne med løbegrave og krudtmagasiner. Området er også en kirkegård og mindelund med fire massegrave, spredte krigergrave og mindesten, hvor soldaterne faldt. Der er flere udsigtspladser og sigtelinjer til forståelse af Dybbøl Banke. For den nordlige del af befæstningen gælder det især skanserne IX og X, med historien om den preussiske prins Friedrich Carl, der her overværede overgangen til Als. Fredninger Området ligger op til, men udenfor Dybbølfredningen. Fortidsminder Museum Sønderjylland Arkæologi Haderslev har foretaget arkivalsk kontrol af lokaliteten. Der er på selve lokalplanområdet registreret et fredet fortidsminde som står i sammenhæng med Dybbøl skanse. Desuden er der syd for området registreret flere fortidsminder med samme tilknytning (f.eks. krigergrave mm., se gule sb.nr. på kort s. 16). Ved siden af dem findes der også spor efter bopladser fra bronze- og jernalderen og fund fra stenalderen i nærheden (sb. 149-151, 232). Området ligger hovedsageligt som et veldrænet areal. En kontrol af de Preussiske kort fra 1880 erne viser at området fremstår som dyrket mark, der skråner jævnt mod øst mod fjorden. Desuden er der vådområder i form af vandhuller. Området udgør derfor erfaringsmæssigt et oplagt og foretrukket bosættelsessted for en forhistorisk bebyggelse, idet man herfra vil have haft nem adgang til at udnytte flere forskellige ressourcer i landskabet, samtidig med at selve bosættelsen har ligget på et tørt og veldrænet areal. 15
[REDEGØRELSE] X: X: 548884 548884 Y: Y: 6086325 6086325 149 150 11/3373-8.1.1 151 231 232 X: X: 548264 548264 180 Y: Y: 6085897 6085897 207 00 Museum Sønderjylland Arkæologi Haderslev 208 Dalgade 7, 6100 Haderslev Tlf. 74527566 Fax. 110 110 meter meter Matr. 1858-8.1.1 Dybbøl m.fl. Arkæologisk vurdering Dato: 21.02.2011 / 13:08:04 J.Nr. 11/3373-8.1.1 Målforhold: 1:2200 Init.: FRWI Derfor vurderer Museum Sønderjylland - Arkæologi Haderslev, at der på området ved byggearbejde er risiko for at støde på fortidsminder f. eks. i form af bronze- og jernalderbopladser og/eller tilhørende gravpladser. I henhold til museumsloven skal man i så fald straks indstille arbejdet i det omfang det berører fortidsmindet og tilkalde Museum Sønderjylland - Arkæologi Haderslev. En udgravning vil i dette tilfælde gå forud for anlægsarbejdet, og den vil skulle finansieres af bygherre. For at undgå en sådan situation vil museet anbefale at der bliver foretaget en prøvegravning, inden anlægsarbejdet starter. Prøvegravningen vil kunne afsløre, om der findes fortidsminder på arealet. Da anlægsarbejdet omfatter et område på i alt over 5000 m², skal bygherre betale for denne prøvegravning. Skulle prøvegravning vise, at der findes fortidsminder på arealet, vil disse kunne udgraves inden anlægsarbejdet starter, eller der kan måske foretages nogle ændringer ved jordindgrebet, så en udgravning ikke bliver nødvendig. Er det ikke muligt, vil udgravningen i dette tilfælde skulle finansieres af bygherre, men da det sker efter en prøvegravning vil der være mulighed for at opnå tilskud hos Kulturstyrelsen. Miljøvurdering af planer og programmer Når der i medfør af lovgivningen tilvejebringes planer og programmer eller foretages ændringer deri, skal der foretages en miljøvurdering. Miljøvurderingen omfatter vurdering af planens sandsynlige, væsentlige indvirkning på miljøet, herunder påvirkning af landskab, kulturarv, visuel påvirkning, naturbeskyttelse, biologisk mangfoldighed, befolkning, menneskelig gene, jordbund, vand, luft, klima, trafik, støj og 16
materielle goder, samt det indbyrdes forhold mellem disse faktorer. [REDEGØRELSE] Lokalplanen er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, BEK nr. 936 af 24/09/2009, 3, stk. 1, nr. 1. Da lokalplanen i henhold til 3, stk. 2 imidlertid vurderes ikke at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet, konkluderes det, at der ikke er lovmæssigt krav om udarbejdelse af en miljøvurdering. Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering træffes således på baggrund af lovens 3, stk. 2. Se nærmere i vedlagte bilag Resume af miljøscreeningen. Tilladelser fra andre myndigheder Forud for anlæg af de i lokalplanen skitserede veje skal Sønderborg Kommunes afdeling for Veje og Trafik godkende et detailprojekt for vejanlæggene. Statens Luftfartsvæsen skal vurdere bygningshøjder på mere end 25 meter over terræn af hensyn til indflyvningen til Sønderborg Lufthavn, så det sikres at nødvendige tilladelser gives. Tilladelser efter byggeloven skal søges i Afdeling Byg, Sønderborg Kommune. 17
[BESTEMMELSER] okalplanens bestemmelser L I henhold til Planloven, BEK. nr. 1027 af 24. september 2009, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Formål Lokalplanens formål er at; - området anvendes til erhvervsformål, herunder liberalt erhverv samt mindre fremstillingsvirksomheder såsom elektronik mv., - sikre en hensigtsmæssig disponering af området, - sikre fremtidig bebyggelse får et moderne arkitektonisk udtryk, - bebyggelsen tilpasses landskabet henset til nærheden af de kulturhistoriske anlæg og den markante placering ved indfaldsvejen til Sønderborg by, - fastlægge højden på byggeriet for derigennem at sikre de landskabelige forståelseslinier fra Dybbølskanserne og ned til vandet. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og området omfatter matr. nr. 1858 Dybbøl ejerlav, matr. nr. 62 Stovgård ejerlav samt tillægsareal for mageskifte i forbindelse med den kommende motorvej (matr. nr. 7000a og b) samt matr. nr. 472 Dybbøl ejerlav, samt alle matrikler, som udstykkes efter 28. april 2011. 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i landzone. Ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres området til byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet opdeles i 5 delområder, jf kortbilag 2. Området må kun anvendes til erhvervsformål, herunder liberalt erhverv, administration, hotel, kiosk, dagligvarehandel samt mindre fremstillingsvirksomheder. 3.2 Delområderne 1 og 2 må anvendes til liberalt erhverv, kontorformål, administration, hotel samt mindre fremstillingsvirksomheder. 3.3 Delområde 3 må anvendes til én enkelt dagligvarebutik på maks. 1.000 m 2, ubetjent mindre tankanlæg og liberalt erhverv. 3.4 Delområde 4 er omfattet af 100 m fortidsmindebeskyttelselinien samt et friholdt område i østlig retning og friholdes for bebyggelse. Området som helhed er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 18. Der må ikke opsættes, skilte, pyloner, flagstænger o.l. inden for delområde 4, dog undtaget nødvendige færdselsskilte. Der må ved indkørslen til området opsættes en henvisningstavle rummende oplysninger om de i området belig- 18
gende virksomheder. Henvisningstavlen må ikke have en højde på mere end 2 meter. [BESTEMMELSER] 3.5 Delområde 5 er omfattet af strandbeskyttelseslinien og må ikke bebygges. Der må ikke opsættes skilte, pyloner, flagstænger o.l. inden for delområde 5. 4 Udstykninger 4.1 Udstykning skal i princippet finde sted i henhold til den på kortbilag 3 viste vejledende illustrationsplan. 5 Vej, sti og parkering 5.1 Tilkørsel til lokalplanområdet skal ske fra Alssundvej via Aabenraavej. 5.2 Ved anlæg af vej-, sti- og parkeringsarealer skal der ved valg af materialer sikres størst mulig tilførsel af regnvand til jorden. 5.3 Der reserveres areal til veje og parkeringsarealer som vist på kortbilag 3. 5.4 I delområde 4 skal vejanlæg og skiltning godkendes særskilt. 5.5 Byggelinie pålægges 5 m fra vejskel. 5.6 Der skal etableres 1 p-plads pr. 50m 2 kontor-, administrations- og hotelbygninger, 1 p-plads pr. 25 m 2 dagligvarehandel og 1 p-plads pr. 100 m 2 lagerbygninger. 5.7 De vejledende støjgrænseværdier skal overholdes på bygningsfacader, udeopholds- og indendørsarealer. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må for området som helhed ikke overstige 40%. 6.2 Bebyggelse må opføres på de i kortbilag 3 viste byggefelter. 6.3 Bebyggelsens højde i de enkelte delområder må ikke overstige de på kortbilag 4 angivne tagkoter. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelse skal placeres og udformes, så de terrænmæssige og landskabelige kvaliteter i området understreges. 7.2 I delområderne 1, 2 og 3 gælder, at projekter skal godkendes af Byrådet. 7.3 I delområderne 1, 2 og 3 gælder følgende: Inden udstedelse af byggetilladelse skal der fremsendes beskrivelse af det samlede bygningsanlæg og friarealer. Der skal foreligge oplysninger om - udformning, facadeudtryk, farve- og materialevalg, 19
[BESTEMMELSER] - højden af byggeriet skal verificeres på stedet, - omfang af bebyggelse, - parkerings og adgangsbehov, - behov for synlighed i forhold til vejanlæg, - plan for skiltning, reklamer og flagning. - oplagringsbehov. 7.4 Skiltning i området skal have et indbyrdes harmonisk udtryk og skal godkendes af byrådet i hvert enkelt tilfælde. 7.5 I området mod Alssundbroen i delområde 1 tillades kun mindre skiltning i form af firmanavn eller logo påsat facaden. 7.6 I delområderne 1, 2 og 3 må skiltepyloner gives en højde på max. 5 meter. 8 Ubebyggede arealer og bevaring af træer 8.1 For at sikre sammenhængen med det fredede Dybbølområde og udsigtslinierne herfra til vandet og strandbeskyttelsesområdet ned til Alssund skal der udarbejdes en beplantningsplan der skal godkendes sammen med byggetilladelsen i hvert enkelt tilfælde. 8.2 Eksisterende træer mod Aabenraavej skal i videset muligt omfang bevares eller genplantes. 8.3 Beplantning skal bestå af egnstypiske planter. 9 Forsyningsanlæg 9.1 Alle forsyningsledninger skal fremføres som jordkabler. Ledninger til el, telefon, antenner og lignende må ikke føres på facader. 9.2 Eksisterende ledningsanlæg skal respekteres eller omlægges efter ledningsejernes anvisninger. 9.3 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning. 9.4 Bebyggelsen skal tilsluttes offentligt vand- og spildevandsnet. 9.5 Nybyggeri til kontorer og erhverv skal opføres som lavenergibyggeri i henhold til lavenergiklasse 2015, jf. BR10. 9.6 Der skal etableres et regnvandsbassin i områdets, udformet efter nærmere aftale med Sønderborg Forsyning. 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets særlige tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning samt offentligt vand- og spildevandsnet. 20
10.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bestemmelserne i 5 om vej-, stiog parkeringsforhold er opfyldt. [BESTEMMELSER] 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere i lokalplanens område ved ibrugtagning af den første bebyggelse i området. 11.2 Medlemspligt af grundejerforeningen indtræder ved erhvervelsen af en ejendom i lokalplanområdet, eller for den oprindelige ejer ved påbegyndelse af udstykning og bebyggelse i overensstemmelse med lokalplanen. 11.3 Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af områdets fællesarealer. Grundejerforeningen skal tillige forestå etablering af eventuelle nyanlæg. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. 11.4 Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Sønderborg Kommunes byråd. 12 Servitutter 12.1 Der ophæves ingen servitutter. 12.2 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med nærværende lokalplan, fortrænges, jf. Lov om planlægning 18. 13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser. 13.2 Den eksisterende, lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg mv., der er indeholdt i planen. 13.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 13.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 13.5 Indtil forslaget er endeligt vedtaget, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, jf. Planlovens 17, stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 21
[VEDTAGELSE] V edtagelse Lokalplanforslaget er vedtaget til offentliggørelse af Sønderborg Byråd den 25. januar 2012. P.b.v. Aase Nyegaard borgmester Lokalplanen er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 2. maj 2012. P.b.v. Aase Nyegaard borgmester Lokalplanen indberettes på www.plansystem.dk. 22
K ortbilag 1 Lokalplanens afgrænsning og matrikler 7000d 58 859 899!!!!!!! 1779 4889 714 60 7000a 31 948 4 Meters 0 25 50 75 100 32 62 7000l [BILAG] 8 61 57 7000a 7000b 5651 2890 1858 904 7000bø 905 872 906 903 902 130 472 1825 441 7000o 442 443 444 445 847 446 848 447 849 860 850 861 851 862 863 1113 871 864 870 865 869 868 907 867 908 866 856 896 1102 1112 830 857 895 1103 1153 909 855 910 911 901 900 897 898 23
[BILAG] K ortbilag 2 Lokalplanens delområder!!!!! 8 7000a 2890 5651 7000bø 904 903 905 130 906 907 901!! 60 4 32 Meters 0 25 50 75 100 62 7000l 7000b 57 472 1825 7000d 1858 7000o 441 442 443 58 444 847 445 446 848 447 61 860 849 850 872 861 900 862 863 851 869 1113 859 871 867 898 855 897 866 856 896 865 864 910 911 870 Alssund 4889 868 899 902 908 909 Delområde 5 Alssundvej Delområde 1 Delområde 2 Delområde 3 Delområde 4 Aabenraavej 24 7000a 31 948
28 K ortbilag 3 Vejledende illustrationsplan og de fremtidige vejføringer [BILAG] Sundvænget 20 23 24 25 19 21 17 18 22 26 27 29 25 Delområde Bebyggelse Byggefelt Fordelingsvej Fortidsmindebeskyttelseslinie Strandbeskyttelseslinie Delområde 3 Delområde 4 Delområde 1 Delområde 2 Delområde 5 Alssundvej Alssundbroen Sundhøj Aabenraavej Lokalplangrænse 25
28 K ortbilag 4 [BILAG] Vejledende illustrationsplan med angivelse af de maksimale tagkoter Sundvænget 20 23 24 25 19 21 17 18 22 26 27 29 25 Delområde Bebyggelse Byggefelt Fordelingsvej Fortidsmindebeskyttelseslinie Strandbeskyttelseslinie Delområde 3 Delområde 4 Delområde 1 Topkote 30 Topkote 31 Topkote 31 Topkote 28 Topkote 31 Delområde 2 Topkote 31 Topkote 31 Topkote 31 Topkote 31 Topkote 31 Delområde 5 Alssundvej Alssundbroen Sundhøj Aabenraavej Lokalplangrænse 26
esumé af miljøscreening R [MILJØSCREENING] Skemaet nedenfor er et resumé af forundersøgelsen/miljøscreeningen. En detaljeret beskrivelse af forundersøgelsen med beskrivelser af projektets miljøpåvirkning og vurdering af påvirkningens væsentlighed fremgår i en separat rapport. Konklusionsskema Punkt Emne Miljøpåvirkning Væsentlig betydning 1 Visuel påvirkning 2 B 2 Landskab 1 A 3 Naturbeskyttelse 1 A 4 Biologisk mangfoldighed 1 A 5 Jord og undergrund 1 A 6 Vand 2 B 7 Luft 1 A 8 Klimapåvirkningen 1 A 9 Kulturarv 2 B 10 Befolkning 2 B 11 Menneskenes sundhed 1 A 12 Trafik 2 B 13 Materielle goder 1 A 14 Naboområder 2 B 15 Alternativer, 0-løsning Definition: 1 betyder, at det er usandsynligt, at der vil ske en miljøpåvirkning 2 betyder, at der er mulighed for en miljøpåvirkning 3 betyder, at der sandsynligvis vil ske en miljøpåvirkning A betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være uvæsentlig B betyder, at miljøpåvirkningen vurderes måske at være væsentlig C betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være væsentlig 27
[MILJØSCREENING] Konklusion Projektet vurderes på 8 af de 14 undersøgte emner at have en uvæsentlig på virkning af miljøet. I 6 af de undersøgte emner vurderes projektet at have en måske væsentlig betydning og her drejer det sig om placeringen i forhold til den visuelle påvirkning, vand, kulturarv, befolkning, trafik og naboområder. Den visuelle påvirkning er belyst ved visualiseringer og hænger sammen med kulturarv. Der er i den forbindelse fastsat topkoter i projektet. Etablering af belagte p-pladser påvirker afstrømning af regnvand i området. Der skal etableres et regnvandsbassin i området. Nye arbejdspladser i området vurderes som en positiv effekt. For så vidt angår de trafikale forhold skal det undersøges nærmere med hensyn til eventuelle trafiksikkerhedsforanstaltninger. Der er udarbejdet en skitse for en løsning af trafikafviklingen til- og fra Alssundvej og henset til den øgede trafik vurderes denne løsning at være tilfredsstillende. I forlængelse af ovennævnte vurderes det sluttelig, at der ikke er behov for yderligere vurdering af miljøpåvirkningen hos andre berørte myndigheder, ligesom det vurderes, at der ikke er behov for yderligere miljøvurdering/miljørapport for projektet. Samlet set vurderes det, at gennemførelse af lokalplanen ikke vil have en væsentlig indvirkning på miljøet i lovens forstand. Lokalplanen er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer, BEK 936 af 24/09/2009, 3, stk. 1, nr. 1. Da lokalplanen i henhold til 3, stk. 2 imidlertid vurderes, ikke at have væsentlig indvirkning på miljøet, konkluderes det, at der ikke er lovmæssigt krav om udarbejdelse af en miljøvurdering. Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering træffes således på baggrund af lovens 3, stk. 2. 28
rkitektoniske referencer A [BILAG] Thermisk bad i Vals, Peter Zumpthor Muskelsvindfonden, Aarhus, C. F. Møller 29
rkitektoniske referencer A [BILAG] Vola academy, Horsens, Aarhus Arkitekterne Videnspark, Trekantområdet, Friis & Moltke 30
Tillæg nr. 10 til Kommuneplan 2009-2021 Kommuneplanramme 4.10.005.E Erhvervsområde Maj 2012
Tillæg nr. 10 til Sønderborg Kommuneplan 2009-2021 Erhvervsområde Forslag til Kommuneplantillæg nr. 10 er vedtaget af Sønderborg Byråd i 25. januar 2012 Kommuneplantillæg nr. 10 er vedtaget endeligt af Sønderborg Byråd den 2. maj 2012 Kort: Sønderborg Kommune Tryk: Sønderborg Kommune Planen kan fås hos Sønderborg Kommune, Planlægning, Rådhustorvet 10, 6400 Sønderborg eller findes på www.sonderborgkommune.dk
Forord KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 10 Dette kommuneplantillæg er udarbejdet for at muliggøre en ændring af den bestående ramme B13 i Plandistrikt 4.10 Den vestlige bydel i Planområde Sønderborg. I medfør af planlovens 14 kan byrådet desuden altid nedlægge forbud mod forhold, der kan forhindres ved en lokalplan. Kommuneplan 2009-2021 er vedtaget af Sønderborg Byråd den 17. november 2010. Kommuneplanens rammedel indeholder bestemmelser for lokalplanlægningen for Sønderborg Kommune. Rammerne er bindeleddet mellem hovedstruktur og detailplanlægningen og fastlægger den fremtidige anvendelse af arealer i kommunen. Erhvervsområder Erhvervsformål kan f.eks. være mindre værksteds-, håndværks-, handels-, og oplagsvirksomheder samt mindre butikker og offentlige formål. For enkeltområder fastlagt til fremstillingserhverv angives, hvilken type virksomheder, som kan placeres i et område. Retsvirkninger Byrådet har ifølge Planlovens 12, stk. 2 og 3 pligt til at virke for kommuneplanens gennemførelse. Der kan f.eks. ikke vedtages lokalplaner i strid med kommuneplanen. Til gengæld kan byrådet beslutte at ændre kommuneplanen med kommuneplantillæg. For borgerne er planen ikke direkte bindende. Men selvom borgere og bygherrer ikke er forpligtet til i forskellige dispositioner at overholde planen, har byrådet jfr. Planlovens 12 mulighed for at håndhæve kommuneplanrammerne konkret. I byzone kan byrådet modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser undtaget hvis området er omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt. I byzone og sommerhusområder kan byrådet modsætte sig forhold, der er i strid med rammebestemmelserne undtaget hvis området er udlagt til offentlig formål eller omfattet af en lokalplan eller byplanvedtægt. Byrådet kan i begrænset omfang dispensere fra kommuneplanen, men ikke i et sådant omfang at der er tale om lokalplanpligt. Så skal kommuneplanen i stedet ændres ved et tillæg. Gældende lokalplaner og byplanvedtægter samt servitutbestemmelser berøres ikke af kommuneplanen, men kan ophæves eller ændres ved en lokalplan. Planloven giver mulighed for at rammebestemmelserne kan udgøre et direkte administrationsgrundlag i en del sager om byggeri og arealanvendelse. Dette kommuneplantillæg er udarbejdet for at muliggøre en ændring af de bestående rammer i Plandistrikt 4.10 Det vestlige Sønderborg. Retningslinjer for arealanvendelsen Bestemmelserne om bebyggelsens omfang m.v. skal forstås sådan, at bestemmelserne om bebyggelsesprocent, etageantal og bygningshøjde m.v. er ydre rammer og ikke ensbetydende med, at der i alle tilfælde vil blive givet tilladelse til, at rammerne udfyldes. Samtidig skal de forstås sådan, at der som hovedregel ikke kan forventes givet tilladelse til bebyggelse, der overskrider rammerne. Dog vil der, når omstændighederne taler for det, kunne meddeles dispensation fra de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i planloven samt tilsvarende bestemmelser i en byplanvedtægt eller lokalplan, også selvom kommuneplanens lokalplanrammer overskrides. Grænserne mellem de forskellige områder er tegnet ret præcist. Hvis omstændighederne taler for det, herunder at sigtet med afgrænsningen ikke anfægtes, kan der ske mindre korrektioner af disse afgrænsninger, uden at det kræver tillæg til kommuneplanen. Hvor ikke andet er angivet i de bebyggelsesregulerende bestemmelser, gælder følgende for de enkelte hovedarealanvendelsestyper: TILLÆG NR. 10 TIL Kommuneplan 2009-2021 3
KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 10 I henhold til lov om planlægning (BEK. nr. 1027 af 20. oktober 2008) fastsættes følgende rammebestemmelser for indholdet af en lokalplan, der tilvejebringes inden for rammeområde 4.10.005.E Formålet med kommuneplantillægget er at give mulighed for en ændring fra bolig- til erhvervsformål samt ændre tilladte antal etager og bygningshøjder. 4.10.005.E 4 TILLÆG NR. 10 TIL Kommuneplan 2009-2021
KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 10 4.10 Den vestlige bydel Oprindelig Ny Område nr. 10.B13 4.10.005.E Betegnelse 10.B13 området mellem Aabenraavej og Alssundbroen Generel anvendelse Boligområde erhvervsformål Områdets status Landzone Områdets fremtidige anvendelse Boligformål med tilhørende lokale serviceanlæg Kontorer, serviceanlæg, dagligvarehandel og mindre fremstillingsvirksomheder Miljøklasse 0-0 1-3 Maks. bebyggelsesprocent 25% 40 % Maks. etageantal 1 etage 3½ etager Maks. højde i meter 5,0 14 meter. Bebyggelsens højde må ikke overstige tagkote 31. Omfang og udformning Opholds- og friareal opholdsareal skal være på mindst 100% af etageareal Miljø Andet erhvervsområde B Zoneforhold Byzone Gældende lokalplaner 4.10-11, Området mellem Aabenraavej og Alssundbroen TILLÆG NR. 10 TIL Kommuneplan 2009-2021 5