1.311 m² projektejendom - ledig for køber Dagligvaretilladelse til ledigt areal foreligger Sag 11S5416 TIL SALG Slagelse - Tjørne Alle 3-5 Gode P-forhold på tilstødende areal Beliggenhed i veludbygget butiksområde Synlig til meget trafikeret indfaldsvej til centrum Nærmeste naboer er Flügger, Euromaster, Rema 1000 og Lidl Kontantpris kr. 7.500.000 Etageareal m 2 1.311 Grundareal m 2 1.958
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Særdeles velbeliggende projektejendom, med større butiksareal med dagligvaretilladelse ledigt for køber. Ejendommen består endvidere af et bagvedliggende butiksareal med kælder, midlertidigt udlejet på kort kontrakt og kan evt. medtages i et nyt dagligvareprojekt. Herudover forefindes yderligere 2 arealer i ejendommen, dels et mindre areal i kælderen udlejet som teknikrum til den foranliggende OK Tank, og dels et solcenter (fraflytter den 30. november 2016) beliggende med facade mod Tjørne Alle. Ejendommen er opført i pudset og malet mur i en saddeltagkonstruktion f.s.v. angår solcenter og dagligvaredelen, medens den resterende del er opført i 1 plan med kælder i en tagmæssig built-up konstruktion. Gode P-forhold på tilstødende arealer med tinglyst rettighed. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Tjørne Alle 3-5, 4200 Slagelse 4 o Slagelse Markjorder Slagelse Opført / Ombygget Opførelsesår 1947 Ombygningsår 1965 Arealer Grundareal 1.958 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 1.311 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 1.311 m 2 Etageareal i alt 1.311 m 2 Sekundære arealer 396 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1947/1965 Bebygget areal 1.311 m 2 Sekundære arealer 396 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Tjørne Alle 3A 308 m 2 Erhvervsareal Ja Tjørne Alle 3B - Aldi 815 m 2 Erhvervsareal Ja Tjørne Alle 5 - solcenter 188 m 2 Erhvervsareal Ja Kælder 396 m 2 Sekundært areal Ja Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 9.750.000 heraf grundværdi kr. 293.700 Ejendommen er ikke under omvurdering. 2
Forsikringsforhold Køber kontakter eget valgt forsikringsselskab for tegning af ny ejendomsforsikring. Den anførte forsikringspræmie er anslået. Energimærkning Øvrige forhold Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 21.02.2011 med energiklassifikation F. Moms: Sælger oplyser, at ejendommen er momsregistreret. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Sælger/sælgers revisor opgør en evt. momsreguleringsforpligtelsen pr. overtagelsesdagen. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i Byzone. Ejendommen er beliggende til Offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningen. Ejendommen er beliggende i område hvor lokalplan nr. 226 er gældende. Anvendelse jf. lokalplanen: Området må kun anvendes til dagligvarebutik (max. 750 m²), mindre erhvervsvirksomhed med tilhørende detailsalg, mindre benzinanlæg samt boliger, såfremt disse ikke påvirkes miljømæssigt af den øvrige anvendelse. Det samlede detailhandelsareal må maks. udgøre 1.000 m². Den enkelte butik må maks. udgøre 750 m². Nævnte planforhold er oplyst uden ansvar for ejendomsmæglerfirmaet, og køber opfordres til at rette henvendelse til den pågældende kommune angående konkret planforhold i forhold til købers fremtidige anvendelse. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 07.12.2015 Følgende servitutter er tinglyst på ejendommen: *Lyst 17.02.1988 - Lejekontrakt med Ole Kjæmpe *Lyst 17.02.1988 - Lejekontrakt med Ole Kjæmpe, om resp. se akt. *Lyst 28.01.2003 - Lokalplan nr. 226. *Lyst 05.08.2004 - Lejekontrakt med Aldi Marked KS ang. nærm. angivet areal, indeholdende fremleje/afståelsesret. *Lyst 05.08.2004 - Lejekontrakt med Aldi Marked KS ang. nærm. angivet areal, indeholdende fremleje/afståelsesret. *Lyst 24.02.2006 - Deklaration om fælles ejerlaug, parkerings- og fællesareal, ren- og vedligeholdelse, fællesudgifter m.v. El, vand og varme Løsøre og inventar Øvrige forhold Vand: Alment vandforsyningsanlæg Varme: Fjernvarme Der henvises til lejekontrakterne. Der medfølger ingen løsøre eller driftsmateriel. 3
5. MILJØFORHOLD Miljøforhold drift Ifølge oplysning indhentet elektronisk fra www.regionsjaelland.dk, er der registreret oplysninger om, at der på grundstykket har været aktiviteter, som kan være kilde til jordforurening. Ejendommen er ifølge de indhentede oplysninger således kortlagt på V1. Pr. 1. januar 2008 er samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blevet områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ. Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold, som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 7.500.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 176.722 Refunderede driftsudgifter erhverv kr. 19.200 I alt kr. 195.922 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er angivet ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 7.431 Renovation Renovation kr. 4.058 Rottebekæmpelse kr. 359 Adm. gebyr for jordflytning kr. 65 Vand / Vandafledning El Vandafgift kr. 4.989 Elforbrug kr. 10.828 Forsikringer Præmie årligt - forsikring I kr. 13.385 Øvrige driftsudgifter Service gasfyr kr. 3.500 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 44.615 Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til momsfradragsprocent på 100% Bemærkninger Driftsudgifter er anslåede og uden ansvar for Nybolig Erhverv Jørgen Klode. 4
6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 60.160 Advokatsalær - skøde kr. 43.000 Moms kr. 10.750 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 113.910 Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 100% kr. 10.750 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 103.160 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 7.500.000 Handelsomkostninger anslået kr. 103.160 -Refusion depositum kr. 43.281 Anslået kapitalbehov kr. 7.559.879 6.5 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 7.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 7.500.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 60.160 Advokatsalær skøde kr. 43.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 7.603.160 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 7.275.000 Grundens værdi kr. 225.000 Kontantomregnet købesum kr. 7.500.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 7.375.065 = kr. 295.003 Afskrivninger 1. år kr. 295.003 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Bemærkninger: Ovennævnte afskrivningsberegning er betinget af købers anvendelse af ejendommen til afskrivningsberettiget formål. 5
6.6 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 44.615 kr. 44.615 Udgifter i alt kr. 44.615 kr. 44.615 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 176.722 kr. 176.722 Refunderede driftsudgifter kr. 19.200 kr. 19.200 1. år før afskrivning / skat kr. 151.308 kr. 151.308 Afskrivning 1. år, anslået kr. 295.003 Skattemæssigt resultat 1. år kr. -143.695 Likviditet 1. år før skat kr. 151.308 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. -35.924 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 187.231 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter (såvel faktiske som evt. anslåede) er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. 6.7 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nygade 6, 1., Nytorv 4200 Slagelse Tlf.: 5850 1212 e-mail: ebl@nybolig.dk Øvrige forhold: COPYRIGHT: Der gøres særskilt opmærksom på, at nærværende salgsopstilling ikke uden ejendomsmæglerens medvirken, må benyttes som basis for handel med nærværende ejendom uden skriftligt samtykke fra Nybolig Erhverv Jørgen Klode. Tilsidesættelse heraf kan medføre erstatningsansvar. 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
FOTOS OG KORT 9
FOTOS OG KORT 10
FOTOS OG KORT 11
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Tjørne Alle 3-5, 4200 Slagelse ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Erhvervslejer Tjørne Alle 5 Erhverv Solcenter 150 145.855 972 93.750 36.464 19.200 2 Erhvervslejer Tjørne Alle 5, kld. Erhverv lager/garage 698 25.472 36 24.010 6.368 3 Erhvervslejer Tjørne Alle 5, kld. Erhverv Teknikrum for brændstofanlæg 6 5.395 899 4.800 450 I ALT 854 176.722 43.281 0 19.200 Erhvervsdelens andel 854 176.722 43.281 0 19.200 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 176.722 43.281 heraf faktisk 176.722 43.281 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Erhvervslejer 2.400 Ja Faktisk 3% 01.08.2015 01.08.2016 Nej 2 Erhvervslejer Ja Faktisk Nettoprisindekset, dog min. 3% Nej 3 Erhvervslejer Ja Faktisk Nettoprisindekset, dog min. 3% Nej Lejen påklaget Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer KONTRAKTSVILKÅR Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Erhvervslejer 0 15.08.2003 6 måneder Lejer Udlejer Ja Ja Lejemålet er opsagt til fraflytning pr. 30. november 2016 2 Erhvervslejer 0 01.04.2013 1 måned Lejer Udlejer Nej Nej Det er aftalt, at lejer alene benytter og betaler for et areal på 98 m² af lejemålets samlede areal på 698 m² 3 Erhvervslejer 0 01.02.2011 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 12